VPO Іспанія 2026: цінові обмеження, правила та хто може купувати

Vivienda de Protección Oficial – це житло, збудоване або продане в рамках режиму громадського захисту. Забудовник погоджується на обмежену ціну продажу і бере щось назад: дешевшу землю, субсидоване фінансування, вигідне податкове ставлення. У Comunitat Valenciana нинішній склад має назву vivienda de protección pública, або VPP, тоді як квартири, кваліфіковані за державними режимами 1970-х і 1980-х років, все ще мають старіший тег VPO. Керівний статут – Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, опублікований у BOE та накладений на регіональні правила. На території Валенсії це означає Ley 8/2004 та Reglamento de Protección Pública a la Vivienda, затверджену Decreto 75/2007.

Сама кепка – це модуло: максимальна євро-цифра на квадратний метр superficie útil, помножена на коефіцієнт для зони муніципалітету. Прибережні міста розташовані у вищих діапазонах, і обмежена ціна все ще значно нижча за те, що та сама будівля могла б коштувати на відкритому ринку. Дві деталі привертають увагу покупців. Módulo застосовується до m2 útil, тоді як портали цитують m2 construido, тож справжній розрив ширший, ніж можна побачити при прямому порівнянні. Гаражні приміщення та склади мають власні нижні обмеження, що заважає забудовнику повертати відсутні кошти на пристрої.

Низька ціна сама по собі нічого не доводить. Багато незахищеного товару просто дешеве: WG-13, квартира площею 76 м² в Альфас-дель-Пі за ціною 149 000 євро, працює близько 1 960 євро за м2, що менше половини середньої вартості нашого каталогу 319 900 євро за квартиру, і нічого в її титулі не обмежує перепродаж. Наша нотатка щодо цін на квадратні метри по всій Коста-Бланкі окреслює ширший діапазон.

Хто підходить, і де іноземний покупець зазнає невдачі?

Тест	Що вимагає правило	Де іноземний покупець зазвичай зазнає невдачі
Резиденція	Empadronamiento в автономній спільноті та внесення до регіонального реєстру Demandantes de Vivienda, часто з мінімальним вже відбуваним терміном	NIE не є місцем проживання. Покупець, який прилітає з Манчестера або Роттердама, вже на першому етапі
Дохід	Оподатковуваний дохід домогосподарства нижче встановленого кратного IPREM, зазвичай у 4,5 рази. IPREM становить близько 8 400 євро на рік на основі чотирнадцяти платежів, що встановлює максимальну межу близько 37 800 євро	Остання подана декларація враховує світовий дохід, а не лише іспанський дохід
Немає іншого дому	Заявник не повинен вже мати житло	Покупець другого житла за визначенням виключений
Використання	Нерухомість має слугувати постійним і постійним місцем проживання покупця	Порожня квартира десять місяців на рік або здавана відвідувачам – це порушення, а не недогляд

Ці тести також збігаються з маршрутами резидентури, які обирають більшість наших клієнтів. Заявник на неприбуткову візу повинен показати пасивний дохід понад приблизно 28 800 євро на рік, тоді як заявник на VPO повинен показати дохід домогосподарства нижче межі близько 37 800 євро і відсутність іншої нерухомості ніде. Два вікна майже не перекриваються, і тест на власність закриває питання для тих, хто купує другий будинок. Посібник з візових шляхів 2026 року визначає вимоги кожного маршруту. Старий інвесторський шлях тут теж нічого не дає: Іспанія скасувала Золоту візу у квітні 2025 року, а варіанти заміни не мають значення для захищеного житла.

Пастка для перепродажу: дешево для регіону, все ще захищена

Ніхто випадково не продає тобі VPO. Ризик у тому, що оголошення виглядає як вигідна угода для вулиці, ви вносите депозит arras, а через три тижні чек на право власності виявляє кваліфікацію з вісімнадцятьма роками до кінця.

Врожай каліфікасьйону	Період захисту	Маршрут виходу
Державні режими, 1970-ті та 1980-ті роки	30 років після остаточної Каліфії	Більшість із них вже прострочені. Перевірте дату в реєстрі
Регіональні режими, 1990-ті – 2010-ті	Зазвичай 10, 15, 20 або 30 років, залежно від чинного декрету на момент кваліфікації	Експлицитне декальфіфікацію від Generalitat, зазвичай з погашенням будь-якої субсидії плюс відсотки
Житло після 2023 року на землі, зарезервованій для охоронюваного використання	Постійний	Немає
Інше житло, яке кваліфікувалося після Ley 12/2023	Мінімум 30 років	Лише після завершення періоду, за чіткою резолюцією

Три обмеження регулюють будь-який трансфер, поки діє кваліфікація. Продавець повинен повідомити житлову адміністрацію, яка має право першої відмови, tanteo, і може взяти участь у продажі, про який ніхто йому не повідомив, через retracto. Після цього контракт потребує адміністративного візадо, перш ніж нотаріус зможе його завершити. І ціна не може перевищувати модуло, оскільки іспанські суди розглядають будь-який sobreprecio як гроші, які покупець може вимагати назад. Оренда має власний контроль: власнику потрібне дозвіл, що тримає захищені квартири поза звичайним ринком оренди та від регіональних стеляв орендної плати, які запровадив той самий закон.

Регіональне законодавство встановлює штрафи. Валенсійське житлове законодавство розглядає несанкціоновану передачу або здачу в оренду як серйозне або дуже серйозне порушення, штрафи коливаються від низьких тисяч до десятків тисяч, і адміністрація може розірвати угоду.

Перевірка займає десять хвилин. Попросіть nota simple з Registro de la Propiedad і прочитайте примітки на полях, де вказано calificación definitiva з датою, ціною та обмеженнями щодо використання. Наш гід по escritura and nota simple пояснює, що кожен документ вам розповідає, а що ні. Нотаріус позначить захисні положення під час підписання, але до того часу ви вже зобов'язані внести гроші, а реальна роль нотаріуса вужча, ніж очікують більшість покупців. Виконайте пошук до підписання arras contract, а не після, і пройдіть 12-кроковий чек-лист нерезидентів для решти послідовності.

Чи можу я купити VPO, якщо маю NIE, але живу за кордоном?

Ні. NIE – це податковий ідентифікаційний номер, а не підтвердження місця проживання. Захищене житло вимагає empadronamiento в автономній спільноті, внесення до реєстру попиту на житло, доходу домогосподарства нижче ліміту IPREM, відсутності іншого житла та постійного проживання. Покупець, який живе за кордоном, не отримує права на проживання та користування до того, як дохід надійде.

Що, якщо період захисту вже минув?

Тоді це звичайний будинок, і ви можете купити його, як будь-який інший. Підтверджуйте дату закінчення у записі реєстру, а не вірте продавцю, і перевірте, чи потрібен був файл офіційного очищення, і чи дійсно він його отримав.

Наступні кроки

Перш ніж внести депозит за щось із ціною значно нижчою за сусідні, надішліть нам рекомендацію про нерухомість через нашу сторінку контактів. Ми витягнемо простий варіант, прочитаємо примітки на полях і скажемо, до якого режиму належить назва.