Резервний контракт (Contrato de Arras) 2026: Що ви насправді підписуєте

Послідовність купівлі у Wesna така: перегляд → договору резервації → contrato de arras → нотаріуса → Земельному реєстрі. Договір бронювання діє перед arras і знімає нерухомість з ринку на 15-30 днів, поки ваш адвокат проводить належну перевірку (Nota Simple, заборгованість за громадською платою, кадастровий збіг, іпотечне навантаження, якщо воно є). Після завершення перевірки покупець і продавець підписують contrato de arras, а покупець переказує депозит – зазвичай 10% від ціни покупки – на ескроу-рахунок адвоката продавця.

Контракт Арраса виправляє:

• Точна ціна покупки та включені меблі чи обладнання.
• Тверда нотаріальна дата, зазвичай через 30-60 днів після підписання arras.
• Визначене покарання для кожної сторони, якщо вони відмовляються.
• Список витрат, які покриває кожна сторона.
• Будь-який прецедент умов (затвердження іпотеки, передача ліцензії, планування виправлення).

Після підписання arras продавець не може легально виставити нерухомість іншим покупцям або прийняти вищу пропозицію без застосування штрафної умови.

Три варіанти аррас

Іспанське право та практика визнають три функціонально різні контракти arras. Яке покарання застосовується, залежить від того, який ви підписуєте.

Варіант	Якщо ПОКУПЕЦЬ відмовиться	Якщо ПРОДАВЕЦЬ відмовиться	Поширене використання
Arras penitenciales (ст. 1454 CC)	Втрачає депозит	Повернення вдвічі більше депозиту	90% покупок нерезидентів у 2026 році
Arras confirmatorias	Депозит враховується при покупці; Відмова від цього призводить до судового позову про конкретне виконання робіт + відшкодування збитків	Те саме у зворотному порядку	Корпоративні + цінні покупки
Аррас пенальєс	Втрата депозиту для покупця / 2-кратне повернення продавця І сторона, яка не виніс, може додатково подати позов про відшкодування збитків	Обидві сторони	Рідкісні, девелоперські + інвесторські угоди

Рекомендація за замовчуванням для покупців-нерезидентів у 2026 році: arras penitenciales. Передбачувані витрати на вихід (втратити свої 10%). Швидша роздільна здатність, якщо будь-який з тротуарів. Стандарт для більшості іспанських покупок на вторинному продажі.

Завжди перевіряйте, який варіант зазначений у контракті, який ви підписуєте. Шукайте фразу «arras penitenciales previstas en el artículo 1454 del Código Civil» або її еквівалент. Якщо в контракті без уточнень зазначено лише «arras», попросіть свого адвоката письмово вказати покарання.

Стандартні умови і де схиляється баланс

Сума депозиту. Конвенція становить 10% від вартості покупки. При покупці на 300 000 євро це 30 000 євро, переказаних на ескроу адвоката продавця. Деякі продавці просять 15-20% від акції з високим попитом; Деякі покупці домовляються про 5% за ARRA з довшими термінами (60+ днів).

Нотаріальна дата. У контракті має бути точна дата. Якщо запис на нотаріус відкладається більш ніж на 7 днів після зазначеної дати без згоди покупця, покупець може піти з поверненням депозиту (не подвоєним). Якщо продавець не може доставити замовлення у дату через прогалини в документах, стандартні контракти передбачають 15-денний період виправлення перед тим, як покупець може застосувати штраф.

Витрати. У Іспанії за замовчуванням є «покупець платить нотаріусу + реєстр + IVA/ITP; продавець сплачує plusvalía + AJD за першу передачу акту.» Більшість контрактів Arras повторюють цей дефолт. Деякі продавці намагаються перекласти плюсвалію на покупця; Відмовляйтеся, якщо ціна не була відповідно скоригована.

Умовний прецедент. Якщо вам потрібна іпотека, наполягайте на прецеденті умови схвалення іпотеки: якщо ваш банк відхиляє кредит у визначений термін (зазвичай 30 днів), депозит повертається вам без штрафу. Без цього пункту відмова в іпотеці коштує вам 10% від вартості покупки. Прочитайте наш 12-кроковий чек-лист для нерезидентів для математики щодо іпотечних термінів.

Інвентар меблів. Якщо ціна включає меблі або побутову техніку, додайте підписаний інвентар до arras. Все, що не входить до інвентаризму, юридично не включено під час передачі нотаріуса.

Депозитний ескроу: що вас захищає

Депозит покупця зберігається на клієнтському ескроу-рахунку адвоката продавця (cuenta de clientes) до дати нотаріуса. Якщо продавець відмовляється, адвокат повертає подвоєний депозит протягом визначеного періоду (зазвичай 30 днів) – додаткові 10% виходять із кишені продавця. Якщо покупець відмовляється, завдаток залишається за продавцем.

Перевірка безпеки покупця перед прокладкою проводки:

• Ескроу-рахунок знаходиться на клієнтському рахунку ЮРИСТА, а не на особистому рахунку продавця.
• Юрист має чинний реєстр Ilustre Colegio de Abogados в Іспанії.
• Платіжна інструкція подається письмово, підписана обома сторонами, з назвою місця призначення депозиту.

Вартість і типовий термін

Депозит за бронювання (до arras): €3,000-€6,000. Депозит Арраса: 10% від вартості покупки. Час між бронюванням і ARRAS: 15-30 днів. Час між аррасом і нотаріусом: 30-60 днів. Гонорар адвоката за складання або перегляд arras: €400-€900 (фіксовано).

Пов'язаний інвентар Wesna

Покупці, які вводять депозити arras у 2026 році, зазвичай орієнтуються на такі цінові діапазони:

• Каталог Torrevieja (115 оголошень) – переважно €150k-€300k, 10% депозиту €15k-€30k.
• Каталог Denia (22 оголошення) – €250k-€600k, 10% депозит €25k-€60k.
• WES-2429 Murcia однокімнатна квартира, 45 м², €78,000 – 10% депозиту €7,800.

FAQ

Чи можу я домовитися про зниження депозиту з 10%? Так. На довших термінах Arras (60+ днів) або акціях з нижчою конкуренцією продавці приймають 5-7%. На прибережних акціях з високим попитом, продавці утримують 10% або прагнуть до 15%.

Що станеться, якщо прийом нотаріуса зірвався через відсутність документів? Стандартні арра дозволяють 15-денний період засоління. Якщо після лікування документи залишаються відсутніми, сторона, яка не порушує покарання, може застосувати штрафну умову. На практиці більшість справ вирішуються шляхом погодження обох сторін на нову дату нотаріуса.

Чи можу я додати умову схвалення іпотеки? Так, і вам варто. Без нього відмова у іпотеці після Arras коштує вам повного депозиту. Стандартний пункт: «якщо заявку покупця на іпотеку [названий банк] відхилить протягом [N] днів після підписання arras, депозит повертається покупцю повністю без штрафу.»

Хто тримає депозитні гроші? Клієнтський ескроу-рахунок адвоката продавця (cuenta de clientes). Ніколи не продавець напряму, ніколи рахунок агента з нерухомості. Перевірте обліковий запис призначення письмово перед підключенням проводки.

Чи можуть контракти arras англійською мовою бути виконаними? Так, але іспанська версія перемагає в суді. Стандартна практика – двомовна EN/ES з пунктом, що визначає іспанський текст як контрольна версія. Wesna координує двомовне складання для покупців, які не проживають у регіоні.

Як мені застосувати штраф, якщо продавець звільниться? Ваш адвокат надсилає продавцю офіційний запит (сертифікований Burofax), посилаючись на пункт про arras. Якщо продавець не повертає подвоєний депозит у встановлений період (зазвичай 30 днів), адвокат звертається до місцевого суду першої інстанції. Виконання відбувається швидко, оскільки контракт arras – це документ фірмової форми.

Наступні кроки

Перед підписанням будь-якого іспанського контракту на аррас нехай незалежний юрист його перевірить. Wesna координує відбір юристів, двомовне оформлення arras та перевірку депозитів для нерезидентних покупців англійською, російською, українською та іспанською мовами. Зв'яжіться з нами з датою нерухомості та цільовою датою Аррас.

Пов'язано: 12-кроковий чек-лист покупки для нерезидентів, Загальна вартість купівлі нерухомості в Іспанії, Іспанська іпотека для нерезидентів.