Повна вартість купівлі квартири в Іспанії: ITP, нотаріус, реєстр і реальна цифра
Ціна в оголошенні - це не те, що ви реально заплатите. У Валенсії податки та збори додають 10-15 % зверху. Повний розбір, аби в нотаріуса не було сюрпризів.
Цифра, про яку ніхто не каже
Ціна в оголошенні - це скільки ви заплатите продавцю. Це НЕ те, що списується з вашого рахунку в день угоди. У Валенсії реальна сума = ціна оголошення + 10-15 % на податки та збори. Для квартири за 250 000 € це 25 000-37 500 € зверху.
Це головний сюрприз для іноземних покупців. Закладайте одразу в бюджет.
Що входить у ці 10-15 %
П'ять окремих позицій, кожна йде різній стороні.
1. ITP - податок на передачу власності (тільки вторинка)
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales застосовується до квартир з вторинного ринку. У Comunitat Valenciana ставка 10 % від більшої з двох величин:
- Ціна в escritura (нотаріальному договорі)
- Офіційний valor de referencia, який кадастр присвоїв квартирі
Занизити ціну в договорі, щоб зекономити, не вийде. Держава автоматично перевіряє valor de referencia і донараховує різницю + пеню.
2. IVA + AJD - тільки для новобудов
Якщо купуєте новобудову прямо у забудовника:
- IVA (ПДВ) 10 % - збігається з ITP за сумою
- AJD (гербовий збір) 1,5 % - зверху
Разом новобудова виходить 11,5 % податків проти 10 % на вторинці. Трохи дорожче, бонус - квартира із заводською гарантією.
3. Нотаріус
Тариф встановлений державою (торгуватися не можна) і залежить від ціни:
| Ціна квартири | Тариф нотаріуса |
|---|---|
| До 100 000 € | 600-900 € |
| 100 000 - 300 000 € | 900-1 400 € |
| 300 000 - 600 000 € | 1 400-2 200 € |
| Понад 600 000 € | 2 200 €+ |
При іпотеці того ж дня підписується друга escritura - іпотечний договір - це плюс 300-500 €.
4. Реєстрація в реєстрі
Після нотаріуса угода реєструється в Registro de la Propiedad. Тариф:
| Ціна | Тариф реєстру |
|---|---|
| До 100 000 € | 300-450 € |
| 100 000 - 300 000 € | 450-700 € |
| 300 000 - 600 000 € | 700-1 100 € |
| Понад 600 000 € | 1 100 €+ |
Реєстрація іпотеки додає 200-400 €.
5. Gestoría
Gestoría займається паперами: подає ITP, реєструє угоду, розраховується з банком, отримує nota simple. Тариф: 300-500 € фіксовано. При іпотеці зазвичай гесторія банку.
Реальний приклад
Купуєте квартиру за 250 000 € на вторинці у El Carmen, 30 % свої, 70 % іпотеки. Повний розрахунок:
| Що | Сума |
|---|---|
| Ціна квартири | 250 000 € |
| ITP (10 % від ціни) | 25 000 € |
| Нотаріус (купівля-продаж) | 1 300 € |
| Нотаріус (іпотека) | 400 € |
| Реєстр (купівля-продаж) | 600 € |
| Реєстр (іпотека) | 300 € |
| Gestoría | 400 € |
| Комісія банку (~1 %) | 1 750 € |
| Оцінка для банку | 350 € |
| Разом зборів зверху | 30 100 € |
| Перший внесок (30 %) | 75 000 € |
| Готівка на угоду | 105 100 € |
Банк переказує решту 175 000 € продавцю в день підписання. Ви несете 105 100 € своїх.
«Правило 12 %»
Швидкий розрахунок: закладайте 12 % зверху на податки та збори при оплаті готівкою. Плюс 1-2 % при іпотеці. Зазвичай влучає в реальну цифру з похибкою ±5 % у більший бік.
Що ви НЕ платите (поширені міфи)
- Комісію агентству зазвичай платить продавець. У нас у Wesna - завжди продавець.
- Податок на приріст капіталу платить продавець.
- Plusvalía municipal теж платить продавець.
Як покупець ви маєте справу з держподатками (ITP або IVA+AJD) та адміном (нотаріус, реєстр, гесторія).
Після угоди - щорічні витрати
12 % - разовий біль. Далі щороку:
| Що | Розмір |
|---|---|
| IBI (муніципальний податок) | 200-800 € на рік |
| Квартплата (gastos de comunidad) | 50-200 € на місяць |
| Страховка | 200-400 € на рік |
| Податок на сміття | 50-150 € на рік |
| Податок нерезидента (якщо не здаєте) | 1-2 % кадастрової вартості |
| Податок нерезидента (якщо здаєте) | 24 % з чистого доходу |
Для типової квартири за 250 000 € у нерезидента: ~3 000-4 500 € на рік фіксованих витрат.
Коли переказувати гроші
Іспанський банк не прийме гроші напряму з не-ЄС рахунку на рахунок продавця. Стандарт:
- Відкрити іспанський рахунок на своє ім'я (допомагаємо)
- Переказати з вашої країни на іспанський рахунок за 1-2 тижні до угоди
- Банк випускає cheques bancarios для продавця, агента і нотаріуса
- На угоді фізично віддаєте чеки
Без іпотеки закладайте мінімум 2 тижні на міжнародний переказ і чеки.
FAQ
Чи можна занизити ціну в договорі? Ні. Держава має публічний valor de referencia. Занизите - донарахують різницю + штраф.
ITP застосовується до землі та комерції? Так, 10 % на вторинці. Нова комерція / земля - IVA 21 %.
Чи є знижка ITP для першого житла до 35? У Comunitat Valenciana - 8 % замість 10 % за умов (ліміт ціни, резидентство, вік). Іноземцям рідко.
Коли можна заїхати після підписання? У 99 % випадків того ж дня. Продавець віддає ключі у нотаріуса.
Іпотека покриває всі збори? Іпотека покриває тільки ціну квартири. Податки і збори ви платите самі.
Що робимо ми
Коли продаємо квартиру, видаємо письмовий розрахунок усіх витрат протягом 24 годин після перегляду, з розбивкою по рядках у вашій валюті. Без повного розуміння підсумкової цифри ви нічого не підписуєте.
Напишіть на info@wesnagroup.com або оберіть квартиру з каталогу.
Отримуйте наші гайди по Валенсії
Одне коротке листування на місяць: нові гайди по районах, нотатки по ринку та зміни правил. Без спаму, відписка в один клік.
Email використовується лише для розсилки. Детальніше у політиці конфіденційності.