Coste total de comprar una vivienda en España: ITP, notaría, registro y la cifra real
El precio del anuncio no es lo que realmente paga. En Valencia, los impuestos y los gastos añaden entre el 10 y el 15 % sobre la cifra. Aquí va el desglose completo, para que no se lleve sorpresas en la notaría.
El número que nadie le dice
El precio del anuncio es lo que paga al vendedor. No es lo que sale de su cuenta el día de la firma. En Valencia, el coste real es el precio anunciado más 10 a 15 % en impuestos y gastos. Para un piso de 250 000 €, eso significa 25 000 a 37 500 € adicionales.
Es la mayor sorpresa para los compradores extranjeros. Prevéalo desde el primer día.
Qué hay dentro de ese 10-15 %
Cinco partidas independientes, cada una con un destinatario distinto. Vamos una a una.
1. ITP - impuesto de transmisiones (solo segunda mano)
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se aplica a viviendas de segunda mano (cualquier vivienda en la que ya haya vivido alguien). En la Comunitat Valenciana el tipo es del 10 % sobre el mayor de dos valores:
- El precio escriturado
- El valor de referencia oficial que el catastro asigna al inmueble
No se puede esquivar el impuesto bajando el precio en la escritura. El Estado revisa el valor de referencia automáticamente y le gira la diferencia más intereses.
2. IVA + AJD - solo para obra nueva
Si compra una vivienda nueva directamente al promotor, paga:
- IVA al 10 % - coincide con el ITP por casualidad
- AJD (Actos Jurídicos Documentados) al 1,5 % - se suma encima
Obra nueva sale por tanto al 11,5 % en impuestos frente al 10 % de la segunda mano. Un poco más, a cambio de un piso nuevo con garantía del promotor.
3. Notaría
El arancel notarial está regulado (no hay regateo) y depende del precio del inmueble. Cifras orientativas:
| Precio | Coste habitual notaría |
|---|---|
| Hasta 100 000 € | 600-900 € |
| 100 000 a 300 000 € | 900-1 400 € |
| 300 000 a 600 000 € | 1 400-2 200 € |
| Más de 600 000 € | 2 200 €+ |
Si firma una hipoteca el mismo día firma una segunda escritura - la de préstamo hipotecario - que añade 300-500 €.
4. Registro de la Propiedad
Tras la firma, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad. También es arancel oficial:
| Precio | Coste habitual registro |
|---|---|
| Hasta 100 000 € | 300-450 € |
| 100 000 a 300 000 € | 450-700 € |
| 300 000 a 600 000 € | 700-1 100 € |
| Más de 600 000 € | 1 100 €+ |
Registrar la hipoteca añade 200-400 €.
5. Gestoría
La gestoría lleva el papeleo: presenta el ITP, inscribe en el Registro, liquida con el banco, obtiene la nota simple. Honorarios: 300-500 € fijos en general. Con hipoteca, suele ser la gestoría del banco.
Sumémoslo - un ejemplo real
Compra un piso de 250 000 € de segunda mano en El Carmen con un 30 % de entrada y un 70 % de hipoteca. Cuadro completo:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio del inmueble | 250 000 € |
| ITP (10 % del precio) | 25 000 € |
| Notaría (compraventa) | 1 300 € |
| Notaría (hipoteca) | 400 € |
| Registro (compraventa) | 600 € |
| Registro (hipoteca) | 300 € |
| Gestoría | 400 € |
| Comisión de apertura (~1 % del préstamo) | 1 750 € |
| Tasación para el banco | 350 € |
| Total de gastos | 30 100 € |
| Entrada (30 %) | 75 000 € |
| Efectivo necesario al cierre | 105 100 € |
El banco transfiere los 175 000 € restantes al vendedor el día de la firma. Usted aporta 105 100 € propios.
La regla del 12 %
Atajo mental útil para toda Valencia: prevea un 12 % sobre el precio del anuncio para impuestos y gastos si paga al contado. Sume otro 1-2 % si hay hipoteca. Suele caer dentro del ±5 % de la cifra real, por arriba más que por abajo, que es lo seguro.
Lo que NO paga (mitos frecuentes)
- La comisión de la inmobiliaria la suele pagar el vendedor, no el comprador. Con Wesna, siempre el vendedor.
- El impuesto de plusvalía lo paga el vendedor.
- La plusvalía municipal también la paga el vendedor.
Como comprador trata con impuestos estatales (ITP o IVA+AJD) y administración (notaría, registro, gestoría). Y ya.
Después de la firma - gastos anuales
El 12 % es el golpe único. Una vez es propietario, cada año paga también:
| Concepto | Importe habitual |
|---|---|
| IBI (impuesto municipal) | 200-800 € al año por piso |
| Cuotas de comunidad | 50-200 € al mes |
| Seguro de hogar | 200-400 € al año |
| Tasa de basura | 50-150 € al año |
| IRNR (no rentando) | 1-2 % del valor catastral al año |
| IRNR (alquilando) | 24 % del rendimiento neto |
Para un piso medio de 250 000 € a nombre de un no residente: ~3 000-4 500 € al año en gastos fijos, sin contar suministros.
Calendario - cuándo transferir el dinero
Un banco español no permite pagar al vendedor desde una cuenta fuera de la UE directamente. Flujo estándar:
- Abrir cuenta española a su nombre (le ayudamos)
- Transferir desde su país a la cuenta española 1-2 semanas antes de la firma
- El banco emite cheques bancarios para vendedor, agente y notaría
- En la notaría entrega físicamente los cheques
Si paga sin hipoteca, prevea mínimo 2 semanas para la transferencia internacional y la emisión de cheques. Transferir a última hora rompe la firma.
FAQ
¿Puedo escriturar por un precio inferior para ahorrar en ITP? No. El Estado publica el valor de referencia de cada vivienda. Si firma por menos, le gira la diferencia más sanción. Antes era común, hoy no.
¿El ITP se aplica a terrenos o locales? Sí, al mismo 10 % en segunda mano. Locales y suelo de obra nueva llevan IVA al 21 %.
¿Hay bonificación de ITP para menores de 35? En Comunitat Valenciana sí - 8 % en lugar de 10 % con condiciones (precio máximo, residencia, edad). Rara vez aplica a compradores internacionales.
¿Cuándo puedo mudarme tras firmar? En el 99 % de los casos el mismo día. El vendedor entrega las llaves en la notaría y va directamente al piso. Los compradores extranjeros firman habitualmente un contrato de arras semanas antes para fijar el precio.
¿La hipoteca cubre todos los gastos? La hipoteca cubre solo el precio del inmueble. Impuestos y gastos los paga usted.
Lo que hacemos nosotros
Cuando le vendemos un piso, le entregamos un cuadro de costes por escrito en 24 horas tras la visita, desglosado partida por partida en su divisa. No firma nada hasta tener clara la cifra final. Si necesita hipoteca, le ponemos en contacto con bancos que trabajan con no residentes y obtenemos preaprobación en 5-10 días.
Escríbanos a info@wesnagroup.com o explore el catálogo y le enviaremos un cuadro de coste total personalizado para cualquier vivienda.
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