Comprar una vivienda en España como extranjero: guía para 2026

La compra de una vivienda en España como extranjero lleva entre 6 y 10 semanas desde la firma del contrato de reserva hasta la entrega de las llaves. El proceso consta de nueve pasos: NIE (Número de Identificación de Extranjeros), cuenta bancaria en España, preaprobación de la hipoteca (si es necesaria), verificación legal, contrato de reserva, contrato de señal, formalización de la hipoteca, firma ante notario y trámites posteriores a la formalización. El coste total, además del precio de venta, oscila entre el 11 % y el 15 % en las regiones de Valencia y Murcia.

Esta guía recorre todo el proceso en el orden en que lo encontrarás. Costes específicos, plazos específicos, bancos específicos. Cuando un tema merece una mayor profundidad, incluimos un enlace a la guía dedicada.

A quién va dirigido

Se le considera comprador no residente si pasa menos de 183 días al año en España. Aun así, puede comprar cualquier propiedad: en España no existen restricciones a la propiedad extranjera. Necesita tres cosas que los extranjeros no tienen por defecto: un NIE (Número de Identificación de Extranjeros), una cuenta bancaria en España y (a menudo) una hipoteca para no residentes. Cada uno de estos trámites tarda entre 2 y 6 semanas si se inician en paralelo a la búsqueda de la propiedad.

España admite a compradores de cualquier nacionalidad. Los ciudadanos de la UE obtienen condiciones hipotecarias ligeramente mejores (hasta un 70 % de financiación en lugar del 60 %) y una apertura de cuenta bancaria más rápida. Los británicos, estadounidenses, canadienses, australianos y otros compradores no pertenecientes a la UE se enfrentan a un trámite adicional, pero no se les cierran las puertas.

El proceso de compra en 9 pasos

1. Obtenga su NIE (Número de Identificación de Extranjero)

El NIE es su número de identificación fiscal español. Todos los notarios inmobiliarios y bancos lo exigen. Existen tres vías (consulado, en persona en una comisaría de policía española o a través de un abogado con poder notarial). La vía adecuada depende de tus plazos y disponibilidad para viajar; calcula entre 3 y 9 semanas en total.

Guía paso a paso de cada vía, con documentos y costes: Guía sobre el NIE para compradores de inmuebles.

2. Abrir una cuenta bancaria en España

Sin ella, no podrá realizar transferencias para el depósito, la hipoteca o los gastos notariales. Los cuatro bancos que ofrecen mayor fiabilidad a la hora de abrir cuentas para no residentes son CaixaBank, Banco Sabadell, BBVA y Santander. Sabadell y CaixaBank cuentan con ventanillas específicas para no residentes en Alicante, Valencia y Málaga.

Documentos necesarios: pasaporte, certificado de NIE, justificante de domicilio del país de origen y un «certificado de no residencia» (emitido por la policía, con una validez de 6 meses). Sabadell y CaixaBank pueden expedir tanto el NIE como el certificado de no residencia a la vez. La apertura de la cuenta tarda entre 30 y 60 minutos en la sucursal; la tarjeta de débito llega por correo entre 7 y 10 días después.

Las comisiones mensuales de las cuentas para no residentes oscilan entre 10 y 18 €. Algunos bancos eximen de comisiones si se mantiene un saldo medio superior a 1.000 €.

3. Define tu presupuesto y obtén una preaprobación hipotecaria

Omite este paso solo si vas a comprar al contado. Para todos los demás, los bancos españoles conceden préstamos a no residentes:

• Ciudadanos de la UE: hasta el 70 % del menor de los siguientes valores (valor de tasación, precio de compra)
• Ciudadanos de fuera de la UE: hasta el 60-65 %

Los tipos fijos en 2026 oscilan entre el 3,5 % y el 5 %. Plazo: hasta 25 años, y la mayoría de los bancos exigen que el préstamo se haya liquidado entre los 70 y los 80 años (varía según el banco).

La preaprobación (aprobación preliminar) tarda entre 2 y 3 semanas y tiene una validez de 60 a 90 días. Con la preaprobación en mano, los vendedores y agentes se toman en serio su oferta; sin ella, estará compitiendo con compradores que pagan al contado y cierran la operación en 4 semanas.

Documentos que necesitarás: copia del pasaporte, NIE, extractos bancarios de los últimos 3 meses, las dos últimas declaraciones de la renta, contrato de trabajo o cuentas de la empresa, y un informe de solvencia de tu país de origen. Los bancos españoles también pueden solicitar una prueba de los ahorros con los que financiarás el pago inicial del 30-40 % más los gastos de cierre.

Los detalles de las hipotecas por banco y por perfil de comprador se encuentran en nuestra Guía de hipotecas españolas para no residentes.

4. Búsqueda y preselección

Ahora ya está listo para presentar ofertas competitivas. La mayoría de los compradores internacionales visitan España para realizar un viaje de visita de entre 3 y 5 días. Planifique entre 4 y 8 visitas al día; elimine sin piedad tras el primer día en función de lo que le sorprenda sobre el terreno.

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Pide a tu agente que te envíe: el plano de la vivienda (para que pueda comprobar la distribución antes de viajar), la antigüedad del edificio, los gastos de comunidad, el IBI anual, el certificado de eficiencia energética (CEE) y cualquier cuota extraordinaria de la comunidad que se vaya a cobrar próximamente. A veces, las comunidades votan sobre reparaciones importantes antes de la venta; solicite el acta más reciente de la junta de propietarios.

5. Contrata a un abogado independiente (abogado)

Esta es la contratación más importante de todo el proceso. Tu abogado:

• Verifica que el vendedor sea el propietario legítimo en el Registro de la Propiedad
• Confirma que no hay deudas pendientes, cargas ni embargos
• Comprueba que el edificio cuenta con un certificado de habitabilidad (cédula de habitabilidad)
• Revisa el estado de los gastos de comunidad (impagados) y las cuotas extraordinarias
• Redacta el contrato de reserva, el contrato de depósito y la escritura de compraventa definitiva
• Asiste a la firma ante notario en su nombre si usted no puede viajar

Honorarios: entre 1.500 € y 3.500 € para una compra estándar, o el 1 % del precio (lo que sea mayor). Elija siempre un abogado independiente del vendedor y del agente; nunca al abogado del vendedor «para ahorrar costes». Podemos recomendarle entre tres y cinco abogados con los que colaboramos en su zona de interés; elija aquel cuyo estilo de comunicación se adapte a usted.

6. Contrato de reserva

Cuando elija una propiedad, firmará un contrato de reserva de una página y transferirá entre 3.000 y 6.000 € para retirar la propiedad del mercado durante un periodo de entre 14 y 21 días. Esta cantidad no es reembolsable si se retira, pero se le devolverá íntegramente si la diligencia debida del abogado revela algún impedimento para la operación (titularidad dudosa, cargas no declaradas, infracciones urbanísticas).

Durante estos 14-21 días, el abogado realiza todas las comprobaciones. Si todo está en regla, se pasa al paso 7. Si no es así, se retira y se recupera el depósito de reserva.

7. Contrato de arras

El contrato de arras formaliza el acuerdo. Usted paga el 10 % del precio de compra (la reserva se deduce de este 10 %). Si usted desiste, perderá el 10 %. Si el vendedor desiste, le pagará el 20 %.

El contrato de arras debe especificar: el precio final, la fecha de formalización (normalmente entre 30 y 60 días), lo que se queda en la propiedad (electrodomésticos, muebles si procede) y cualquier condición suspensiva (por ejemplo, la aprobación de la hipoteca).

Desde la firma de las arras hasta la cita con el notario, dispones de entre 30 y 60 días para: formalizar la hipoteca, transferir los fondos del pago inicial a España, contratar un seguro de vivienda (la ley española no lo exige, pero las hipotecas sí), tramitar los traspasos de los servicios públicos y concertar la cita con el notario.

8. Firma ante notario (escritura)

El acto final. Usted, el vendedor, los dos abogados y un notario público se reúnen durante entre 60 y 90 minutos. El notario lee la escritura en voz alta, ambas partes la firman, usted transfiere el resto de los fondos (normalmente mediante cheque bancario, no transferencia personal) y el vendedor le entrega las llaves.

A continuación, el notario inscribe el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad (usted se convierte en el nuevo propietario a partir de la fecha de la firma; la inscripción tarda entre 2 y 6 semanas).

Firma en español. El notario debe confirmar que comprende el documento; si su español es deficiente, traiga un traductor jurado (entre 300 y 500 € por la sesión) o pida a su abogado que le traduzca cláusula por cláusula. También sirve un poder notarial: su abogado puede firmar en su nombre si usted no puede desplazarse.

9. Tras la formalización

En los primeros 30 días:

• Pague el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP para reventas, IVA + AJD para viviendas de nueva construcción); normalmente, su abogado se encarga de esto con los fondos que transfirió en el momento de la firma.
• Inscriba la escritura en el Registro de la Propiedad (se encarga su notario o abogado; tasa de entre 400 € y 900 €).
• Dar de alta los servicios a su nombre (agua, electricidad, gas, internet); la mayoría de los proveedores solicitan un IBAN español
• Informar al administrador de la comunidad de que usted es el nuevo propietario
• Actualizar el registro del IBI (impuesto municipal sobre bienes inmuebles) en el ayuntamiento; la primera factura del IBI llega al año siguiente

Gastos que realmente pagará

El precio de venta no es el precio final. Calcule entre un 11 % y un 15 % adicional al precio de compra para cubrir todos los demás gastos. A continuación, un ejemplo típico de un piso de segunda mano de 250 000 € en la provincia de Valencia o Alicante:

• Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP): 10 % del precio para viviendas de segunda mano en la Comunidad Valenciana (provincia de Alicante, donde se encuentra la mayor parte de nuestro inventario). Murcia: 8 %; Andalucía: 7 %. Para una vivienda de segunda mano de 250 000 € en Valencia: 25 000 €
• Gastos de notario: escala variable según el precio. Para 250 000 €: entre 600 € y 1200 €
• Tasa del Registro de la Propiedad: escala variable, inferior a la del notario. Por 250 000 €: entre 400 € y 700 €
• Abogado: 1 % o un mínimo de 1500 €. Por 250 000 €: 2500 €
• Tasación de la propiedad – exigida por el banco si se solicita una hipoteca. 350 € a 600 €
• Comisión de apertura de la hipoteca – del 0 % al 1 % del importe del préstamo, dependiendo del banco
• Informe técnico (opcional, pero recomendable en inmuebles antiguos) – entre 400 € y 900 €
• Seguro de hogar del primer año – entre 200 € y 400 €

Total de gastos no fiscales: aproximadamente entre 4.200 € y 6.300 €. Más 25 000 € de ITP. Total adicional al precio de 250 000 €: entre 29 200 € y 31 300 € (del 11,7 % al 12,5 %).

Para viviendas de nueva construcción, sustituya el ITP por un 10 % de IVA + 1,5 % de AJD (impuesto de actos jurídicos documentados). Por lo demás, lo mismo. Incremento efectivo: aproximadamente 34 000 € (13,6 %) sobre una vivienda de nueva construcción de 250 000 €.

Utilice nuestra Calculadora de impuestos inmobiliarios en España para calcular la cifra exacta según su precio de compra, región y tipo de operación.

Plazo realista

Semana 0: Decisión de compra. Inicio de la solicitud del NIE mediante poder notarial. Búsqueda de la preaprobación de la hipoteca.

Semanas 1 a 3: Emisión del NIE. Apertura de la cuenta bancaria en el primer viaje a España. Recepción de la preaprobación de la hipoteca.

Semanas 3 a 5: Viaje de visita a España. Selección de 2 o 3 propiedades.

Semana 5: Firma del contrato de reserva de la propiedad elegida. Contratación de un abogado.

Semanas 5 a 7: Se llevan a cabo las comprobaciones de diligencia debida. La mayoría de las comprobaciones salen bien; algún problema ocasional puede dar lugar a una renegociación o a la renuncia a la compra.

Semana 7: Firma del contrato de arras. Pago del 10 % de depósito.

Semanas 7 a 10: Formalización de la hipoteca. Transferencia del pago inicial a España. Cita con el notario.

Semana 10: Firma ante notario. Entrega de llaves.

Los compradores que pagan en efectivo pueden reducir este plazo a entre 4 y 6 semanas al saltarse los trámites hipotecarios. Las viviendas de nueva construcción sobre plano alargan el proceso a entre 12 y 24 meses, dependiendo de la finalización de la obra.

Errores comunes que cometen los extranjeros

Confiar en el abogado del vendedor. En España, un abogado no puede representar tanto al comprador como al vendedor. Algunas agencias ofrecen un «servicio jurídico interno», que casi siempre consiste en el abogado del vendedor desempeñando ambas funciones. Contrate a su propio abogado.

Subestimar el 10-15 % de gastos adicionales. Los compradores que presupuestan solo el precio de venta y nada más se arrepienten en la notaría. Planifíquelo desde el primer día.

No comprobar el estado de los gastos de comunidad. Si el propietario anterior no pagó los gastos de comunidad, estos se transfieren con la propiedad. Su abogado debe solicitar un «certificado de estar al corriente» al administrador de la comunidad.

Comprar sobre plano sin garantía bancaria. La legislación española (Ley 38/1999) exige a los promotores garantizar los pagos sobre plano mediante una garantía bancaria o un seguro. Algunos promotores más pequeños se saltan este requisito. Aléjate si el promotor no puede mostrar el certificado de garantía.

Ignorar el certificado de eficiencia energética (CEE). Las propiedades sin un CEE válido pueden venderse, pero no es fácil alquilarlas posteriormente. El CEE es obligatorio y su obtención cuesta entre 100 y 300 € si no se dispone de él.

Pérdidas por conversión de divisas. Las transferencias de USD o GBP a una cuenta española a través de un banco convencional pueden suponer un diferencial del 2 al 4 %. Recurre a un especialista (Wise, Currencies Direct, Moneycorp) para ahorrar entre un 1 % y un 3 %; en un pago inicial de 100 000 €, eso supone entre 1000 € y 3000 €.

No realizar un informe técnico en propiedades antiguas. Los contratos de compraventa en España se celebran «tal cual» por defecto. Los compradores que prescinden de un perito independiente en un piso de 40 años se arrepienten cuando resulta que falta la cédula de habitabilidad o que las obras estructurales requieren 15 000 €.

Creer que «soy residente de la UE en otro país, por lo que no necesito un NIE». Sí lo necesitas. Residir en otro lugar de la UE te permite obtener una aprobación hipotecaria más rápida, pero no te exime de los trámites.

Matices regionales

Valencia / Comunitat Valenciana (ciudad de Valencia, provincia de Alicante): 10 % de ITP en la reventa. 10 % de IVA + 1,5 % de AJD en obra nueva. Gastos de notario y registro en la franja más baja de las tarifas nacionales.

Región de Murcia (Cartagena, La Manga, Los Alcázares): 8 % de ITP desde la reforma de 2023 (reducción desde el 10 %). Costes notariales y de registro similares a los de Valencia.

Andalucía (Málaga, Costa del Sol): ITP fijo del 7 % desde la reforma de agosto de 2024 (antes era escalonado del 8 al 10 %). Obra nueva: 10 % de IVA + 1,2 % de AJD.

Cataluña (Barcelona, Costa Brava): ITP del 10 % al 11 % dependiendo del precio. Tasas notariales más elevadas.

Madrid: ITP del 6 % (más bajo que en la costa). Obra nueva: 10 % de IVA + 0,75 % de AJD.

La mayor parte del inventario de Wesna se encuentra en la Comunidad Valenciana (10 % de ITP) y en Murcia (8 % de ITP). Las cifras de la sección de costes anterior se refieren a una reventa en Valencia de 250 000 €.

Preguntas frecuentes

¿Necesito un permiso de residencia para comprar una propiedad en España? No. Los extranjeros de cualquier nacionalidad pueden comprar cualquier propiedad en España sin restricciones. La compra tampoco otorga por sí misma la residencia. Son dos procesos distintos.

¿La compra de una propiedad me da derecho a un visado español? El programa Golden Visa (inversión inmobiliaria de más de 500 000 € para obtener la residencia) fue abolido. La ley de derogación (Ley Orgánica 1/2025) entró en vigor el 3 de abril de 2025. La compra de una propiedad ya no otorga ningún derecho de residencia. Los compradores no comunitarios que deseen vivir en España necesitan otra vía para obtener el visado (visado de no lucrativo, visado de nómada digital, visado de trabajo, reagrupación familiar).

¿Puedo alquilar la propiedad a corto plazo (Airbnb)? Depende de la comunidad autónoma, el municipio y el edificio concreto. Las comunidades de Valencia y Alicante cuentan con un régimen de licencia turística gestionado a través del registro regional. Algunas comunidades de propietarios bloquean la concesión de nuevas licencias turísticas en sus estatutos. Compruébalo antes de comprar si los ingresos por alquiler forman parte de tu plan.

¿Tendré que pagar impuestos en España por la propiedad una vez que sea de mi propiedad? Sí. El IBI (impuesto municipal sobre bienes inmuebles) anual es de aproximadamente entre el 0,4 % y el 1,1 % del valor catastral. Los no residentes también deben pagar el impuesto sobre la renta de los no residentes (IRNR): del 19 % del 1,1 % al 2 % del valor catastral si no se alquila, y del 19 % al 24 % sobre los ingresos reales por alquiler. Un asesor fiscal español cuesta entre 150 y 400 € al año para la gestión de las declaraciones.

¿Qué ocurre si fallezco siendo propietario de una vivienda en España? Se aplica la sucesión española a menos que opte expresamente por no hacerlo mediante un testamento español en el que elija su legislación sucesoria nacional (permitido en virtud del Reglamento (UE) n.º 650/2012). Muy recomendable para todos los propietarios no españoles: las normas españolas de legítima son muy diferentes de las de los países de common law.

Siguiente paso

Elija una ciudad, explore nuestro catálogo de propiedades en venta y envíenos un mensaje con lo que le interese. Nosotros hacemos una preselección, organizamos las visitas, le presentamos a un abogado independiente de confianza y le guiamos en todos los trámites de la firma.

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• Lee los artículos detallados: Trámites para obtener el NIE – Guía hipotecaria para no residentes – Calculadora del IBI
• O envíenos un mensaje directamente: +34 744 64 42 28 / info@wesnagroup.com

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Por Oleg Fesechko, fundador de Wesna Group. Actualizado el 7 de junio de 2026. Las cifras reflejan las condiciones del mercado y la normativa de 2026; compruebe los tipos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y las condiciones hipotecarias en su región con su abogado y su banco antes de firmar.