Купівля нерухомості в Іспанії іноземцем: довідник на 2026 рік

Купівля нерухомості в Іспанії іноземцем займає від 6 до 10 тижнів – від підписання договору про бронювання до отримання ключів. Цей процес складається з дев’яти етапів: отримання податкового номера NIE, відкриття рахунку в іспанському банку, попереднє схвалення іпотеки (за необхідності), юридична перевірка, договір про бронювання, договір про внесення застави, оформлення іпотеки, підписання документів у нотаріуса та оформлення документів після завершення угоди. Загальна вартість, що перевищує заявлену ціну, становить від 11 до 15% у регіонах Валенсії та Мурсії.

Цей посібник описує весь процес у тому порядку, в якому ви його пройдете. Конкретні витрати, конкретні терміни, конкретні банки. Якщо якась тема заслуговує на більш детальне висвітлення, ми надаємо посилання на спеціальний посібник.

Для кого це призначено

Ви вважаєтеся покупцем-нерезидентом, якщо проводите в Іспанії менше 183 днів на рік. Ви все одно можете придбати будь-яку нерухомість: в Іспанії немає обмежень на володіння нерухомістю іноземцями. Вам знадобляться три речі, яких іноземці зазвичай не мають: іспанський податковий номер (NIE), іспанський банківський рахунок та (часто) іпотека для нерезидентів. Кожен з цих процесів займає від 2 до 6 тижнів, якщо розпочати їх паралельно з пошуком нерухомості.

Іспанія приймає покупців з будь-яким паспортом. Громадяни ЄС отримують дещо кращі умови іпотеки (до 70% співвідношення суми кредиту до вартості нерухомості замість 60%) та швидше відкриття банківського рахунку. Британці, американці, канадці, австралійці та інші покупці з-поза меж ЄС стикаються з додатковим шаром паперової роботи, але двері для них не закриті.

9-кроковий процес купівлі

1. Отримайте свій NIE (Número de Identificación de Extranjero)

NIE – це ваш іспанський податковий номер. Він необхідний у кожному нотаріуса та банку, що займаються нерухомістю. Існує три способи його отримання (через консульство, особисто в іспанському поліцейському відділку або через адвоката з довіреністю). Вибір способу залежить від ваших термінів та можливості поїздки; загалом це займає від 3 до 9 тижнів.

Покрокова інструкція для кожного способу з переліком документів та витрат: Посібник з отримання номера NIE для покупців нерухомості.

2. Відкрийте рахунок в іспанському банку

Без нього ви не зможете переказати гроші на депозит, іпотеку або нотаріальні збори. Чотири банки, які найнадійніше відкривають рахунки для нерезидентів, – це CaixaBank, Banco Sabadell, BBVA та Santander. Sabadell і CaixaBank мають спеціальні відділи для нерезидентів в Аліканте, Валенсії та Малазі.

Необхідні документи: паспорт, сертифікат NIE, підтвердження адреси з країни проживання та «certificado de no residencia» (сертифікат про нерезидентство від поліції, дійсний протягом 6 місяців). Sabadell та CaixaBank можуть видати як NIE, так і сертифікат про нерезидентство одночасно. Відкриття рахунку в відділенні займає від 30 до 60 хвилин; дебетова картка надходить поштою через 7–10 днів.

Щомісячні комісії за рахунки нерезидентів становлять від 10 до 18 євро. Деякі банки скасовують комісії за умови постійного залишку на рахунку понад 1 000 євро.

3. Визначте свій бюджет і отримайте попереднє схвалення іпотеки

Пропустіть цей крок, лише якщо ви купуєте нерухомість за готівку. Для всіх інших іспанські банки надають кредити нерезидентам:

• Громадяни ЄС: до 70% від меншої з двох сум (оціночна вартість, ціна покупки)
• Громадяни країн, що не входять до ЄС: до 60–65%

Фіксовані ставки у 2026 році коливаються від 3,5% до 5%. Термін: до 25 років, при цьому більшість банків вимагають погашення кредиту до досягнення віку 70–80 років (залежить від банку).

Попереднє схвалення (aprobación preliminar) займає 2–3 тижні і залишається дійсним протягом 60–90 днів. Маючи попереднє схвалення, ваша пропозиція сприймається продавцями та агентами серйозно – без нього ви конкуруєте з покупцями, які платять готівкою і укладають угоду за 4 тижні.

Документи, які вам знадобляться: копія паспорта, NIE, виписки з банківського рахунку за останні 3 місяці, останні 2 податкові декларації, трудовий договір або фінансова звітність підприємства, а також кредитна історія з вашої країни. Іспанські банки також можуть вимагати підтвердження наявності заощаджень, які покриють ваш 30–40% перший внесок та витрати на оформлення угоди.

Детальна інформація про іпотеку за банками та профілями покупців міститься в нашому Посібнику з іпотеки в Іспанії для нерезидентів.

4. Пошук та відбір

Тепер ви готові робити конкурентоспроможні пропозиції. Більшість міжнародних покупців відвідують Іспанію з 3-5-денною ознайомчою поїздкою. Плануйте 4–8 оглядів на день; після першого дня безжально скорочуйте список, виходячи з того, що вас здивувало на місці.

Перегляньте наші актуальні пропозиції: Валенсія, Аліканте, Бенідорм, Денія, Кальпе, Торрев'єха.

Попросіть свого агента надіслати: план поверху (щоб ви могли перевірити планування перед польотом), вік будівлі, комунальні платежі, щорічний податок IBI, енергетичний сертифікат (EPC) та будь-які майбутні спеціальні комунальні збори. Іноді співвласники голосують за проведення капітального ремонту перед продажем – отримайте останній протокол (acta) зборів власників.

5. Найміть незалежного юриста (abogado)

Це найважливіше рішення у всьому процесі. Ваш юрист:

• Перевірить, чи продавець має чисте право власності в Реєстрі нерухомості (Registro de la Propiedad)
• Підтвердить відсутність заборгованості, обтяжень або арештів
• Перевірить, чи має будівля сертифікат придатності для проживання (cédula de habitabilidad)
• Перевіряє стан сплати комунальних платежів (impagados – несплачені заборгованості) та спеціальних внесків;
• Складає проект договору резервування, договору про депозит та остаточного договору купівлі-продажу;
• Відвідує нотаріуса для підписання документів від вашого імені, якщо ви не можете прилетіти;

Вартість послуг: від 1 500 до 3 500 євро за стандартну покупку або 1% від ціни (залежно від того, яка сума більша). Завжди обирайте юриста, незалежного від продавця та агента – ніколи не звертайтеся до юриста продавця «для економії коштів». Ми можемо порекомендувати вам від трьох до п’яти юристів, з якими ми співпрацюємо у вашому регіоні; оберіть того, чий стиль спілкування вам найбільше підходить.

6. Договір про резервування (contrato de reserva)

Коли ви обираєте нерухомість, ви підписуєте односторінковий договір резервування та перераховуєте від 3 000 до 6 000 євро, щоб зняти об’єкт з продажу на 14–21 день. Ця сума не підлягає поверненню, якщо ви відмовляєтеся від угоди, але повністю повертається, якщо в результаті перевірки, проведеної адвокатом, виявляються перешкоди для укладення угоди (нечіткі права власності, незадекларовані витрати, порушення будівельних норм).

Протягом цих 14–21 днів юрист проводить усі перевірки. Якщо все гаразд, ви переходите до кроку 7. Якщо ні, ви відмовляєтеся від угоди та повертаєте депозит за бронювання.

7. Договір про депозит (contrato de arras)

Договір arras закріплює угоду. Ви сплачуєте 10% від ціни покупки (завдаток зараховується як частина цих 10%). Якщо ви відмовляєтеся від угоди, ви втрачаєте ці 10%. Якщо продавець відмовляється, він сплачує вам 20%.

У договорі arras має бути вказано: остаточну ціну, дату завершення угоди (зазвичай через 30–60 днів), що залишається в нерухомості (побутова техніка, меблі, якщо це доречно), та будь-які попередні умови (наприклад, затвердження іпотеки).

Від підписання договору arras до нотаріального посвідчення у вас є від 30 до 60 днів, щоб: оформити іпотеку, переказати кошти на першочерговий внесок до Іспанії, організувати страхування нерухомості (іспанське законодавство цього не вимагає, але це є вимогою іпотеки), налагодити переведення комунальних послуг та призначити зустріч з нотаріусом.

8. Підписання у нотаріуса (escritura)

Останній крок. Ви, продавець, обидва адвокати та нотаріус зустрічаєтеся на 60–90 хвилин. Нотаріус зачитує договір уголос, обидві сторони підписують його, ви переказуєте решту коштів (зазвичай банківським чеком, а не особистим переказом), а продавець передає ключі.

Потім нотаріус реєструє зміну власника в земельному реєстрі (ви стаєте новим власником з дати підписання; реєстрація займає від 2 до 6 тижнів).

Ви підписуєте документ іспанською мовою. Нотаріус зобов'язаний підтвердити, що ви розумієте документ – якщо ви погано володієте іспанською, візьміть із собою присяжного перекладача (від 300 до 500 євро за сеанс) або попросіть вашого адвоката перекласти документ пункт за пунктом. Довіреність також підійде: ваш адвокат може підписати документ від вашого імені, якщо ви не можете приїхати.

9. Після завершення угоди

Протягом перших 30 днів:

• Сплатіть податок на передачу права власності (ITP для вторинного ринку, IVA + AJD для новобудов) – зазвичай ваш адвокат займається цим за рахунок коштів, які ви переказали під час підписання договору;
• Зареєструйте акт у Бюро реєстрації нерухомості (заявку подає ваш нотаріус або адвокат; вартість – від 400 до 900 євро);
• Оформіть комунальні послуги на своє ім'я (вода, електроенергія, газ, інтернет) – більшість постачальників вимагають іспанський IBAN
• Повідомте адміністратора житлового комплексу, що ви є новим власником
• Оновіть реєстрацію IBI (муніципальний податок на нерухомість) у мерії – перший рахунок за IBI надійде наступного року

Фактичні витрати, які ви сплачуєте

Заявлена ціна – це не остаточна ціна. Заплануйте 11–15% від ціни покупки на всі інші витрати. Нижче наведено типові витрати для квартири на вторинному ринку вартістю 250 000 євро у Валенсії або провінції Аліканте:

• Податок на передачу власності (ITP) – 10% від ціни на вторинну нерухомість у регіоні Валенсії (провінція Аліканте, де знаходиться більшість наших об’єктів). Мурсія – 8%, Андалусія – 7%. Для вторинної квартири у Валенсії вартістю 250 тис. євро: 25 000 євро
• Нотаріальні збори – прогресивна шкала залежно від ціни. Для квартири вартістю 250 тис. євро: від 600 до 1 200 євро
• Збір за реєстрацію у земельному кадастрі – прогресивна шкала, нижча, ніж нотаріальна. Для квартири вартістю 250 тис. євро: від 400 до 700 євро
• Адвокат (abogado) – 1% або мінімум 1 500 євро. Для нерухомості вартістю 250 тис. євро: 2 500 євро
• Оцінка нерухомості (tasación) – вимагається банком, якщо ви берете іпотеку. Від 350 до 600 євро
• Комісія за відкриття іпотеки – від 0% до 1% від суми кредиту, залежно від банку
• Експертиза (не обов'язкова, але рекомендується для старих об'єктів нерухомості) – від 400 до 900 євро
• Страхування житла на перший рік – від 200 до 400 євро

Загальні витрати, не пов'язані з податками: приблизно від 4 200 до 6 300 євро. Плюс 25 000 євро ITP. Загальна сума до ціни 250 000 євро: від 29 200 до 31 300 євро (від 11,7% до 12,5%).

Для новобудов замість ITP застосовується 10% IVA + 1,5% AJD (гербовий збір). В іншому випадку все так само. Фактична надбавка: приблизно 34 000 євро (13,6%) до вартості новобудови в 250 тис. євро.

Скористайтеся нашим калькулятором податків на нерухомість в Іспанії, щоб обчислити точну суму для вашої ціни покупки, регіону та типу угоди.

Реалістичний графік

Тиждень 0: Прийняття рішення про купівлю. Початок оформлення NIE за дорученням. Початок пошуку попереднього схвалення іпотеки.

Тижні 1–3: Отримання NIE. Відкриття банківського рахунку під час першої поїздки до Іспанії. Отримання попереднього схвалення іпотеки.

3–5 тижні: Поїздка до Іспанії для огляду нерухомості. Складання списку з 2–3 об’єктів.

5 тиждень: Підписання договору резервування обраного об’єкта. Залучення юриста.

5–7 тижні: Проведення комплексної перевірки. Більшість перевірок проходять без зауважень; поодинокі проблеми можуть спричинити переговори або відмову від угоди.

7-й тиждень: Підписання договору про заставу (Arras). Сплата 10% завдатку.

7–10-й тижні: Оформлення іпотеки. Переказ першочергового внеску до Іспанії. Запис на зустріч до нотаріуса.

10-й тиждень: Підписання документів у нотаріуса. Передача ключів.

Покупці, які платять готівкою, можуть скоротити цей процес до 4–6 тижнів, пропустивши етапи оформлення іпотеки. У разі купівлі новобудови на стадії проектування термін подовжується до 12–24 місяців, залежно від завершення будівництва.

Типові помилки, яких припускаються іноземці

Довіра до адвоката продавця. В Іспанії адвокат не може представляти інтереси як покупця, так і продавця. Деякі агентства пропонують «внутрішні юридичні послуги» – це майже завжди означає, що адвокат продавця виконує подвійну роль. Найміть свого адвоката.

Недооцінка додаткових витрат у розмірі 10–15%. Покупці, які враховують у своєму бюджеті лише основну ціну і нічого більше, шкодують про це у нотаріуса. Плануйте з першого дня.

Неперевірка стану сплати комунальних платежів. Якщо попередній власник не сплачував комунальні платежі, ці борги переходять до нового власника разом з нерухомістю. Ваш адвокат повинен вимагати «certificado de estar al corriente» (довідку про відсутність заборгованості) від адміністратора житлового комплексу.

Купівля нерухомості на стадії будівництва без банківської гарантії. Іспанське законодавство (Ley 38/1999) вимагає від забудовників гарантувати платежі за нерухомість на стадії будівництва за допомогою банківської гарантії або страхування. Деякі дрібні забудовники пропускають цей крок. Відмовляйтеся від угоди, якщо забудовник не може пред’явити сертифікат гарантії.

Ігнорування енергетичного сертифіката (EPC). Нерухомість без дійсного EPC можна продати, але згодом її буде важко здати в оренду. EPC є обов’язковим, і його отримання коштує від 100 до 300 євро, якщо його немає.

Втрати від конвертації валюти. Переказ доларів США або фунтів стерлінгів на іспанський рахунок через звичайний банк може коштувати від 2 до 4% спреду. Скористайтеся послугами спеціалістів (Wise, Currencies Direct, Moneycorp), щоб заощадити від 1 до 3% – на першому внеску в розмірі 100 000 євро це становить від 1 000 до 3 000 євро.

Відсутність експертизи старого майна. Іспанські договори купівлі-продажу за замовчуванням укладаються «як є». Покупці, які не залучають незалежного експерта для 40-річної квартири, шкодують про це, коли виявляється, що відсутня cédula de habitabilidad або необхідні ремонтні роботи на суму 15 000 євро.

Переконання: «Я є резидентом ЄС в іншій країні, тому мені не потрібен NIE». Потрібен. Проживання в іншій країні ЄС дає вам швидше схвалення іпотеки, а не звільнення від оформлення документів.

Регіональні нюанси

Валенсія / Comunitat Valenciana (місто Валенсія, провінція Аліканте): 10% ITP при перепродажу. 10% IVA + 1,5% AJD на новобудови. Нотаріальні та реєстраційні витрати на нижньому рівні національних тарифів.

Регіон Мурсія (Картахена, Ла-Манга, Лос-Алькасарес): 8% ITP після реформи 2023 року (знижено з 10%). Витрати на нотаріуса та реєстрацію аналогічні до Валенсії.

Андалусія (Малага, Коста-дель-Соль): фіксований 7% ITP після реформи серпня 2024 року (раніше був диференційований від 8 до 10%). Нове будівництво 10% IVA + 1,2% AJD.

Каталонія (Барселона, Коста-Брава): ITP від 10% до 11% залежно від ціни. Вищі нотаріальні збори.

Мадрид: ITP 6% (нижче, ніж на узбережжі). Нове будівництво: 10% IVA + 0,75% AJD.

Більшість об'єктів Wesna розташована в регіоні Валенсія (10% ITP) та Мурсія (8% ITP). Цифри у розділі витрат вище наведені для вторинного ринку Валенсії вартістю 250 тис. євро.

Поширені запитання

Чи потрібен дозвіл на проживання для купівлі нерухомості в Іспанії? Ні. Іноземці з будь-яким паспортом можуть купувати будь-яку іспанську нерухомість без обмежень. Сама по собі купівля не надає права на проживання. Це два окремі процеси.

Чи дає купівля нерухомості право на отримання іспанської візи? Програма «Золота віза» (інвестиції в нерухомість на суму понад 500 000 євро для отримання посвідки на проживання) була скасована. Закон про скасування (Ley Orgánica 1/2025) набрав чинності 3 квітня 2025 року. Придбання нерухомості більше не надає права на проживання. Покупці, які не є громадянами ЄС і бажають проживати в Іспанії, повинні скористатися іншими шляхами отримання візи (віза для осіб, які не здійснюють прибуткову діяльність, віза для цифрових кочівників, робоча віза, віза для возз’єднання сім’ї).

Чи можу я здавати нерухомість в короткострокову оренду (Airbnb)? Залежить від автономної спільноти, муніципалітету та конкретного будинку. У регіонах Валенсія та Аліканте діє режим туристичних ліцензій (licencia turística), який адмініструється через регіональний реєстр. Деякі спільноти власників блокують видачу нових туристичних ліцензій у своїх статутах. Якщо орендний дохід є частиною вашого плану, перевірте це перед купівлею.

Чи буду я платити податок на нерухомість в Іспанії, коли стану її власником? Так. Щорічний IBI (муніципальний податок на нерухомість) становить приблизно від 0,4% до 1,1% від кадастрової вартості. Нерезиденти також зобов'язані сплачувати щорічний податок на доходи нерезидентів (IRNR) – 19% від 1,1% до 2% від кадастрової вартості, якщо не здається в оренду, та 19% до 24% від фактичного доходу від оренди. Послуги іспанського податкового консультанта (asesor fiscal) коштують від 150 до 400 євро на рік за поточну подачу декларацій.

Що станеться, якщо я помру, маючи нерухомість в Іспанії? Застосовується іспанське спадкове право, якщо ви спеціально не відмовилися від нього, склавши іспанський заповіт, в якому вибрали своє національне спадкове право (дозволено згідно з регламентом ЄС 650/2012). Настійно рекомендується для кожного власника, який не є громадянином Іспанії – іспанські правила обов'язкового спадкування дуже відрізняються від країн загального права.

Наступний крок

Виберіть місто, перегляньте наш актуальний каталог, напишіть нам, що вам підходить. Ми проведемо попередній відбір, організуємо огляди, познайомимо вас із перевіреним незалежним юристом та супроводимо вас на кожному етапі підписання документів.

• Перегляньте Валенсія, Аліканте, Бенідорм, Денія, Кальпе, Торрев'єха
• Ознайомтеся з докладними статтями: Процес отримання номера NIE – Посібник з іпотеки для нерезидентів – Калькулятор податку на нерухомість
• Або напишіть нам безпосередньо: +34 744 64 42 28 / info@wesnagroup.com

---

Автор: Олег Фесечко, засновник Wesna Group. Оновлено 7 червня 2026 року. Цифри відображають ринкові та регуляторні умови 2026 року; перед підписанням угоди перевірте регіональні ставки ITP та умови іпотеки у свого юриста та банку.