Покупка недвижимости в Испании иностранцами: руководство на 2026 год

Приобретение недвижимости в Испании иностранцем занимает от 6 до 10 недель с момента подписания договора бронирования до получения ключей. Процесс состоит из девяти этапов: получение идентификационного номера NIE, открытие счета в испанском банке, предварительное одобрение ипотечного кредита (при необходимости), юридическая экспертиза, договор бронирования, договор о внесении залога, оформление ипотечного кредита, подписание документов у нотариуса и оформление документов после завершения сделки. Общая стоимость, помимо заявленной цены, составляет от 11 до 15% в регионах Валенсии и Мурсии.

В этом руководстве описан весь процесс в том порядке, в котором вы с ним столкнетесь. Конкретные расходы, конкретные сроки, конкретные банки. Если какая-то тема заслуживает более подробного рассмотрения, мы даем ссылку на специальное руководство.

Для кого это предназначено

Вы считаетесь покупателем-нерезидентом, если проводите в Испании менее 183 дней в году. Вы все равно можете купить любую недвижимость: в Испании нет ограничений на владение недвижимостью иностранцами. Вам понадобятся три вещи, которых у иностранцев по умолчанию нет: испанский налоговый идентификационный номер (NIE), счет в испанском банке и (часто) ипотека для нерезидентов. Каждый из этих процессов занимает от 2 до 6 недель, если начать их параллельно с поиском недвижимости.

Испания принимает покупателей с паспортами любой страны. Граждане ЕС получают немного более выгодные условия ипотеки (кредит до 70% от стоимости недвижимости вместо 60%) и быстрее открывают банковский счет. Британцы, американцы, канадцы, австралийцы и другие покупатели из стран, не входящих в ЕС, сталкиваются с дополнительным объемом бумажной работы, но это не закрывает им двери.

Процесс покупки из 9 шагов

1. Получите NIE (Número de Identificación de Extranjero)

NIE – это ваш испанский налоговый идентификационный номер. Он требуется каждому нотариусу по недвижимости и банку. Существует три способа его получения (в консульстве, лично в испанском полицейском участке или через адвоката с доверенностью). Выбор подходящего способа зависит от ваших сроков и возможности выехать за границу; в общей сложности на это уйдет от 3 до 9 недель.

Пошаговая инструкция по каждому способу с указанием документов и затрат: Руководство по получению номера NIE для покупателей недвижимости.

2. Откройте счет в испанском банке

Без него вы не сможете перевести деньги на оплату залога, ипотеки или нотариальных сборов. Четыре банка, которые наиболее надежно открывают счета для нерезидентов, – это CaixaBank, Banco Sabadell, BBVA и Santander. В Сабаделе и CaixaBank есть специальные отделы для нерезидентов в Аликанте, Валенсии и Малаге.

Необходимые документы: паспорт, сертификат NIE, подтверждение адреса проживания в стране происхождения и «certificado de no residencia» (справка о нерезидентстве, выдаваемая полицией, действительна 6 месяцев). Sabadell и CaixaBank могут выдать как NIE, так и справку о нерезидентстве одновременно. Открытие счета занимает от 30 до 60 минут в отделении; дебетовая карта приходит по почте через 7–10 дней.

Ежемесячные комиссии за обслуживание счетов нерезидентов составляют от 10 до 18 евро. Некоторые банки отменяют комиссии при постоянном остатке на счете от 1000 евро.

3. Определите свой бюджет и получите предварительное одобрение ипотечного кредита

Пропустите этот шаг, только если вы покупаете недвижимость за наличные. Для всех остальных испанские банки предоставляют кредиты нерезидентам:

• Гражданам ЕС: до 70% от меньшей из двух сумм (оценочная стоимость или покупная цена)
• Гражданам стран, не входящих в ЕС: до 60–65%

Фиксированные ставки в 2026 году находятся в диапазоне от 3,5% до 5%. Срок: до 25 лет, при этом большинство банков требуют погашения кредита к 70–80 годам (варьируется в зависимости от банка).

Предварительное одобрение (aprobación preliminar) занимает от 2 до 3 недель и действует от 60 до 90 дней. Имея на руках предварительное одобрение, ваше предложение будет воспринято продавцами и агентами всерьез – без него вы будете конкурировать с покупателями, оплачивающими наличными, которые оформляют сделку за 4 недели.

Необходимые документы: копия паспорта, NIE, выписки с банковского счета за последние 3 месяца, последние 2 налоговые декларации, трудовой договор или отчетность о доходах от бизнеса, а также кредитная история из вашей страны. Испанские банки также могут запросить подтверждение наличия сбережений, которые покроют ваш первоначальный взнос в размере 30–40% плюс затраты на оформление сделки.

Подробная информация об ипотеке в разбивке по банкам и профилям покупателей представлена в нашем Руководстве по ипотеке в Испании для нерезидентов.

4. Поиск и отбор объектов

Теперь вы готовы делать конкурентоспособные предложения. Большинство иностранных покупателей приезжают в Испанию на 3–5 дней для просмотра объектов. Планируйте от 4 до 8 просмотров в день; после первого дня безжалостно сокращайте список, основываясь на том, что вас удивило на месте.

Просмотрите наши актуальные объявления: Валенсия, Аликанте, Бенидорм, Дения, Кальпе, Торревьеха.

Попросите своего агента прислать: план этажа (чтобы вы могли проверить планировку перед полетом), возраст здания, коммунальные платежи, годовой налог IBI, энергетический сертификат (EPC) и информацию о любых предстоящих специальных сборах сообщества. Сообщества иногда голосуют о капитальном ремонте перед продажей – получите последние acta (протоколы) собрания собственников.

5. Наймите независимого юриста (abogado)

Это самый важный шаг в процессе. Ваш юрист:

• Проверяет, что у продавца есть чистый титул в Земельном реестре (Registro de la Propiedad)
• Подтверждает отсутствие просроченных долгов, обременений или арестов
• Проверяет, есть ли у здания сертификат пригодности для проживания (cédula de habitabilidad)
• Проверяет состояние сборов за обслуживание (impagados – неоплаченные задолженности) и специальные начисления;
• Составляет проект договора о бронировании, договора о залоге и окончательного договора купли-продажи;
• Присутствует на подписании у нотариуса от вашего имени, если вы не можете прилететь;

Стоимость услуг: от 1 500 до 3 500 евро за стандартную сделку купли-продажи или 1% от стоимости (в зависимости от того, какая сумма выше). Всегда выбирайте юриста, независимого от продавца и агента – никогда не обращайтесь к юристу продавца «для экономии средств». Мы можем порекомендовать вам от трех до пяти юристов, с которыми мы сотрудничаем в интересующем вас регионе; выберите того, чей стиль общения вам подходит.

6. Договор о бронировании (contrato de reserva)

Когда вы выбираете объект недвижимости, вы подписываете одностраничный договор бронирования и перечисляете от 3 000 до 6 000 евро, чтобы снять объект с рынка на 14–21 день. Эта сумма не возвращается, если вы отказываетесь от сделки, но возвращается в полном объеме, если в ходе юридической экспертизы адвоката выявляются обстоятельства, препятствующие сделке (неясность прав собственности, незадекларированные расходы, нарушения строительных норм).

В течение этих 14–21 дней юрист проводит все проверки. Если все в порядке, вы переходите к шагу 7. Если нет, вы отказываетесь от сделки и возвращаете залог за бронирование.

7. Договор о залоге (contrato de arras)

Договор arras фиксирует сделку. Вы платите 10% от покупной цены (залог за бронирование зачисляется в счет этих 10%). Если вы отказываетесь от сделки, вы теряете эти 10%. Если отказывается продавец, он выплачивает вам 20%.

В договоре arras должны быть указаны: окончательная цена, дата завершения сделки (обычно через 30–60 дней), что остается в недвижимости (бытовая техника, мебель, если применимо), а также любые отлагательные условия (например, одобрение ипотеки).

С момента подписания договора arras до визита к нотариусу у вас есть от 30 до 60 дней, чтобы: оформить ипотеку, перевести средства на первоначальный взнос в Испанию, оформить страхование недвижимости (испанское законодательство этого не требует, но это необходимо для получения ипотеки), оформить переоформление коммунальных услуг и назначить встречу с нотариусом.

8. Подписание у нотариуса (escritura)

Заключительный этап. Вы, продавец, оба адвоката и нотариус встречаетесь на 60–90 минут. Нотариус зачитывает договор вслух, обе стороны подписывают его, вы перечисляете оставшуюся сумму (обычно банковским чеком, а не личным банковским переводом), и продавец передает ключи.

Затем нотариус регистрирует смену владельца в Земельном реестре (вы становитесь новым владельцем с даты подписания; оформление регистрации занимает от 2 до 6 недель).

Вы подписываете документ на испанском языке. Нотариус обязан убедиться, что вы понимаете содержание документа – если ваш испанский слаб, возьмите с собой присяжного переводчика (от 300 до 500 евро за сеанс) или попросите своего адвоката перевести документ пункт за пунктом. Доверенность также подойдет: ваш адвокат может подписать документ от вашего имени, если вы не можете приехать.

9. После завершения сделки

В течение первых 30 дней:

• Оплатите налог на передачу права собственности (ITP при перепродаже, IVA + AJD для новостроек) – обычно этим занимается ваш адвокат из средств, перечисленных вами при подписании договора;
• Зарегистрируйте договор в Земельном реестре (заявку подает ваш нотариус или адвокат; сбор составляет от 400 до 900 евро);
• Оформите коммунальные услуги на свое имя (вода, электричество, газ, интернет) – большинство поставщиков требуют испанский IBAN
• Сообщите администратору сообщества, что вы являетесь новым владельцем
• Обновите регистрацию IBI (муниципальный налог на недвижимость) в мэрии – первый счет по IBI придет в следующем году

Фактические расходы, которые вам придется оплатить

Объявленная цена – это не окончательная цена. Заложите в бюджет от 11 до 15% сверх покупной цены на все остальное. Ниже приведены типичные расходы для квартиры на вторичном рынке стоимостью 250 000 евро в Валенсии или провинции Аликанте:

• Налог на передачу права собственности (ITP) – 10% от стоимости вторичного жилья в регионе Валенсии (провинция Аликанте, где находится большая часть нашего предложения). Мурсия – 8%, Андалусия – 7%. Для вторичной квартиры в Валенсии стоимостью 250 000 евро: 25 000 евро
• Нотариальные сборы – скользящая шкала в зависимости от цены. Для квартиры стоимостью 250 000 евро: от 600 до 1 200 евро
• Сбор за регистрацию в земельном реестре – скользящая шкала, ниже, чем у нотариуса. Для объекта стоимостью 250 тыс. евро: от 400 до 700 евро
• Услуги юриста (abogado) – 1% или минимум 1 500 евро. Для объекта стоимостью 250 тыс. евро: 2 500 евро
• Оценка недвижимости (tasación) – требуется банком при оформлении ипотеки. От 350 до 600 евро
• Комиссия за оформление ипотеки – от 0% до 1% от суммы кредита, в зависимости от банка
• Обследование (необязательно, но рекомендуется для старой недвижимости) – от 400 до 900 евро
• Страхование жилья на первый год – от 200 до 400 евро

Общая сумма расходов, не связанных с налогами: примерно от 4 200 до 6 300 евро. Плюс 25 000 евро ITP. Общая сумма к цене в 250 000 евро: от 29 200 до 31 300 евро (11,7%–12,5%).

Для новостроек замените ITP на 10% IVA + 1,5% AJD (гербовый сбор). В остальном все то же самое. Фактическая надбавка: примерно 34 000 евро (13,6%) к цене новостройки в 250 000 евро.

Воспользуйтесь нашим калькулятором налогов на недвижимость в Испании, чтобы рассчитать точную сумму для вашей покупной цены, региона и типа сделки.

Реалистичный график

Неделя 0: Принятие решения о покупке. Начало оформления NIE по доверенности. Начните поиск предварительного одобрения ипотечного кредита.

Недели с 1 по 3: Выдача NIE. Открытие банковского счета во время первой поездки в Испанию. Получение предварительного одобрения ипотечного кредита.

Недели с 3 по 5: Поездка в Испанию для просмотра объектов. Составление короткого списка из 2–3 объектов.

5-я неделя: Подписание договора бронирования выбранного объекта. Привлечение юриста.

5–7-я недели: Проведение комплексной проверки. Большинство проверок проходят без замечаний; в редких случаях возникают проблемы, требующие пересмотра условий или отказа от сделки.

7-я неделя: Подписание договора Arras. Внесение залога в размере 10%.

7–10 недели: Оформление ипотеки. Перевод первоначального взноса в Испанию. Назначение встречи с нотариусом.

10-я неделя: Подписание документов у нотариуса. Передача ключей.

Покупатели, оплачивающие покупку наличными, могут сократить этот срок до 4–6 недель, пропустив этапы оформления ипотеки. При покупке новостройки на стадии строительства срок увеличивается до 12–24 месяцев в зависимости от сроков завершения строительства.

Распространенные ошибки, которые допускают иностранцы

Доверие к адвокату продавца. В Испании адвокат не может представлять интересы и покупателя, и продавца. Некоторые агентства предлагают «внутренние юридические услуги» – это почти всегда адвокат продавца, выполняющий две роли. Наймите своего собственного.

Недооценка дополнительных расходов в размере 10–15%. Покупатели, которые рассчитывают только на заявленную цену и ничего больше, сожалеют об этом у нотариуса. Планируйте с самого начала.

Отсутствие проверки статуса коммунальных платежей. Если предыдущий владелец не платил коммунальные платежи, эти задолженности переходят к новому владельцу. Ваш юрист должен запросить «certificado de estar al corriente» у администратора сообщества.

Покупка недвижимости на стадии строительства без банковской гарантии. Испанский закон (Ley 38/1999) требует от застройщиков гарантировать платежи за недвижимость на стадии строительства посредством банковской гарантии или страховки. Некоторые мелкие застройщики обходят это требование. Откажитесь от сделки, если застройщик не может предъявить сертификат гарантии.

Игнорирование энергетического сертификата (EPC). Недвижимость без действующего EPC можно продать, но впоследствии ее будет сложно сдать в аренду. EPC является обязательным, и его получение в случае отсутствия обойдется от 100 до 300 евро.

Потери при конвертации валюты. Перевод долларов США или фунтов стерлингов на испанский счет через обычный банк может стоить от 2 до 4% в виде спреда. Воспользуйтесь услугами специализированных компаний (Wise, Currencies Direct, Moneycorp), чтобы сэкономить от 1 до 3% – при первоначальном взносе в 100 000 евро это составляет от 1 000 до 3 000 евро.

Отсутствие оценки старой недвижимости. Испанские договоры купли-продажи по умолчанию заключаются «как есть». Покупатели, которые отказываются от услуг независимого оценщика при покупке 40-летней квартиры, сожалеют об этом, когда оказывается, что отсутствует cédula de habitabilidad или на ремонтные работы требуется 15 000 евро.

Убеждение: «Я являюсь резидентом ЕС в другой стране, поэтому мне не нужен NIE». Он вам нужен. Проживание в другой стране ЕС дает вам более быстрое одобрение ипотеки, но не освобождает от оформления документов.

Региональные нюансы

Валенсия / Comunitat Valenciana (город Валенсия, провинция Аликанте): 10% ITP при перепродаже. 10% IVA + 1,5% AJD на новостройки. Нотариальные и регистрационные сборы находятся в нижней части диапазона по стране.

Регион Мурсия (Картахена, Ла-Манга, Лос-Алькасарес): 8% ITP после реформы 2023 года (снижение с 10%). Стоимость нотариальных и регистрационных услуг аналогична Валенсии.

Андалусия (Малага, Коста-дель-Соль): фиксированный налог ITP в размере 7% после реформы августа 2024 года (ранее действовала дифференцированная ставка от 8 до 10%). Налог IVA в размере 10% + налог AJD в размере 1,2% при покупке новостройки.

Каталония (Барселона, Коста-Брава): ITP от 10% до 11% в зависимости от цены. Более высокие нотариальные сборы.

Мадрид: ITP 6% (ниже, чем на побережье). Новое строительство: 10% НДС + 0,75% AJD.

Большая часть объектов Wesna находится в регионе Валенсия (10% ITP) и Мурсия (8% ITP). Цифры в разделе «Расходы» выше рассчитаны на вторичное жилье в Валенсии стоимостью 250 тыс. евро.

Часто задаваемые вопросы

Нужен ли мне вид на жительство для покупки недвижимости в Испании? Нет. Иностранцы с любым паспортом могут покупать любую недвижимость в Испании без ограничений. Сама по себе покупка также не дает права на проживание. Это два отдельных процесса.

Дает ли покупка недвижимости право на получение испанской визы? Программа «Золотая виза» (инвестиции в недвижимость на сумму от 500 000 евро для получения вида на жительство) была отменена. Закон об отмене (Ley Orgánica 1/2025) вступил в силу 3 апреля 2025 года. Покупка недвижимости больше не дает права на проживание. Покупатели из стран, не входящих в ЕС, желающие жить в Испании, должны воспользоваться другими способами получения визы (некоммерческая виза, виза для цифровых кочевников, рабочая виза, воссоединение семьи).

Могу ли я сдавать недвижимость в краткосрочную аренду (Airbnb)? Зависит от автономного сообщества, муниципалитета и конкретного здания. В регионах Валенсия и Аликанте действует режим туристических лицензий (licencia turística), который администрируется через региональный реестр. Некоторые сообщества собственников блокируют выдачу новых туристических лицензий в своих внутренних правилах. Уточните перед покупкой, если доход от аренды входит в ваши планы.

Буду ли я платить налог на недвижимость в Испании после ее приобретения? Да. Ежегодный IBI (муниципальный налог на недвижимость) составляет примерно от 0,4% до 1,1% от кадастровой стоимости. Нерезиденты также обязаны уплачивать ежегодный налог на доходы нерезидентов (IRNR) – 19% от 1,1% до 2% от кадастровой стоимости, если недвижимость не сдается в аренду, и 19%–24% от фактического дохода от аренды. Услуги испанского налогового консультанта (asesor fiscal) по ведению текущей отчетности стоят от 150 до 400 евро в год.

Что произойдет, если я умру, владея недвижимостью в Испании? Применяется испанское наследственное право, если вы специально не откажетесь от него, составив испанское завещание с выбором национального наследственного права (допускается в соответствии с регламентом ЕС 650/2012). Настоятельно рекомендуется для всех владельцев, не являющихся гражданами Испании – испанские правила обязательного наследования сильно отличаются от правил стран общего права.

Следующий шаг

Выберите город, просмотрите наш актуальный каталог, напишите нам, что вам подходит. Мы проведем предварительный отбор, организуем просмотры, познакомим вас с проверенным независимым юристом и сопроводим вас на каждом этапе подписания документов.

• Просмотрите Валенсию, Аликанте, Бенидорм, Дения, Кальпе, Торревьеха
• Ознакомьтесь с подробными статьями: Процесс получения номера NIE – Руководство по ипотеке для нерезидентов – Калькулятор налога на недвижимость
• Или свяжитесь с нами напрямую: +34 744 64 42 28 / info@wesnagroup.com

---

Автор: Олег Фесечко, основатель Wesna Group. Обновлено 7 июня 2026 г. Цифры отражают рыночные и нормативные условия 2026 г.; перед подписанием договора уточните региональные ставки ITP и условия ипотечного кредита у своего юриста и в банке.