Украинцы, приобретающие недвижимость в Испании в 2026 году: 2 165 сделок и путь, пролегающий через Торревьеху

По данным Idealista, в первом полугодии 2025 года граждане Украины совершили 2 165 сделок по покупке недвижимости в Испании — это самый высокий показатель за всю историю страны. Большинство из них остановили свой выбор на Коста-Бланке. Только в Торревьехе в реестре 2026 года зарегистрировано 10 787 украинцев. Практическое руководство о том, чем отличаются украинские покупатели, продлении временной защиты до марта 2027 года, денежных переводах в рамках лимитов НБУ и о том, где уже функционирует сообщество.

В первом полугодии 2025 года граждане Украины совершили в Испании 2 165 сделок с недвижимостью, что, согласно отчету Idealista об иностранных покупателях. Украинцы занимают второе место среди иностранных покупателей в Испании. Первое место занимает британская община (5 731 сделка за тот же период). Средний украинский покупатель потратил 1 832 евро за квадратный метр, что значительно ниже среднего показателя по иностранным покупателям. Большая часть объема пришлась на Коста-Бланку. По данным городского реестра Торревьехи, по состоянию на май 2026 года в городе проживает 10 787 украинцев, что делает его крупнейшей украинской колонией в Испании.

Где сосредоточены украинские покупатели и почему

Наибольшая концентрация украинцев в стране наблюдается в регионах Марина-Альта и Вега-Баха (юг Коста-Бланки). Эту концентрацию объясняют три фактора.

Во-первых, Торревьеха и прилегающие города предлагают самые низкие цены в евро за квадратный метр на испанском побережье Средиземного моря. Большое предложение квартир, круглогодичные услуги и давно сформировавшаяся международная община упрощают процесс переезда. В городе существовала заметная украинская община еще задолго до 2022 года. Вновь прибывшие построили свою жизнь на этой основе.

Во-вторых, аэропорты Валенсии и Аликанте обслуживают прямые сезонные рейсы в Краков, Варшаву, Вроцлав и Ригу — типичные маршруты, которыми пользуются украинские семьи в настоящее время, поскольку прямые рейсы между Украиной и Испанией по-прежнему приостановлены. По данным региональных реестров, в регионе Валенсия-Аликанте-Мурсия проживает более 88 000 перемещенных украинцев, что является самой большой концентрацией в Испании.

В-третьих, региональное правительство выбрало Торревьеху в качестве места для национального испанского «Дома Украины» (Casa de Ucrania), о чем было объявлено после визита президента Санчеса в Киев в начале 2025 года. Существующая административная инфраструктура и высокая концентрация украинцев сделали этот выбор естественным. В сентябре 2025 года в городе Валенсия открылся Украинский культурный центр.

Концентрация покупателей соответствует карте проживания:

Город	Побережье	Почему это подходит украинским покупателям
Торревьеха	Южная Коста-Бланка	10 787 зарегистрированных украинцев. Самое большое сообщество, наиболее развитая инфраструктура.
Гардамар-дель-Сегура	Южная Коста-Бланка	Вторая по величине украинская община. Более спокойный город, чем Торревьеха, река и дюны.
Аликанте	Коста-Бланка	Столица провинции. Школы, рабочие места, аэропорт в 25 мин езды к югу.
Город Валенсия	Валенсийское сообщество	Украинский культурный центр, университетский потенциал, растущая община.
Лос-Алькасарес	Коста-Калида (Мурсия)	Более низкие цены на жилье, подходящий для семей, растущая доля UA.
Кастельон	Валенсийское сообщество	Провинция с быстрым ростом числа украинских покупателей в 2022–2025 гг.

## Документы и визовые схемы для украинских покупателей

В настоящее время большинство украинских покупателей находятся в одной из двух различных правовых ситуаций.

Покупатели, уже находящиеся в Испании под временной защитой (карта TIE). Европейский Совет продлил временную защиту для украинцев до 4 марта 2027 года (Исполнительное решение Совета, принятое в июне 2024 года). Испания автоматически продлевает действующие карты TIE без повторного подачи заявления. Ваша текущая карта TIE сохраняет полную силу в отношении проживания, работы, медицинского обслуживания, обучения и банковских операций. Вы можете приобрести недвижимость, используя имеющуюся карту TIE и NIE, без каких-либо дополнительных иммиграционных процедур.

Покупатели, все еще находящиеся в Украине и планирующие переезд. Два основных пути.

Приехать в Испанию по шенгенскому паспорту, подать заявление на временную защиту по прибытии. Бесплатно, быстро (карта TIE выдается в течение 1–3 недель в полицейском участке). Предоставляет вам полные права на проживание сразу же, включая возможность подписывать договоры на недвижимость как резидент с 19% налогом на доход от аренды вместо 24% ставки для нерезидентов.
Подать заявление из Украины через испанское консульство по стандартному визовому маршруту. Более медленно (4–12 недель), но возможно, если вы не имеете права на временную защиту. Действующие схемы: виза для пенсионеров с сбережениями или пассивным доходом, виза для цифровых кочевников, работающих удаленно и зарабатывающих не менее 2 650 евро в месяц за пределами Испании, режим Бекхэма для новых налоговых резидентов, получающих зарплату в Испании.

«Золотая виза», которая раньше давала право на проживание при покупке недвижимости стоимостью от 500 000 евро, была отменена в апреле 2024 года. Она больше не действует, независимо от стоимости недвижимости.

NIE — всегда в первую очередь. Независимо от того, прибываете ли вы под временной защитой или в качестве посетителя Шенгенской зоны, NIE (Número de Identidad de Extranjero) является вашим налоговым идентификатором и требуется до того, как любой нотариус подпишет вашу escritura pública. Ознакомьтесь с нашим руководством по NIE для нерезидентов, чтобы узнать о процедуре EX-15 + Modelo 790 и государственной пошлине в размере 9,84 евро.

Банковские операции и денежные переводы из Украины

Именно здесь большинство украинских покупателей сталкиваются с самыми большими трудностями. Ограничения Национального банка Украины (НБУ) в военное время ограничивают личные переводы за границу до 100 000 грн в месяц в страны, где у вас нет счета (около 2 300 евро по текущему курсу). Это далеко не те 150 000–350 000 евро, которые необходимы для средней покупки на Коста-Бланке.

Возможные пути в 2026 году:

Продайте украинские активы и переведите выручку от продажи через SWIFT через свой украинский банк, указав в качестве цели покупку недвижимости за рубежом. SWIFT-переводы с украинских счетов с валютными картами разрешены с октября 2022 года при наличии документального обоснования. PrivatBank, Raiffeisen Bank Ukraine и Universal Bank регулярно обрабатывают крупные исходящие переводы на покупку недвижимости.
Сначала постепенно переведите средства на счет в польском или литовском банке в ЕС, а затем осуществите перевод SEPA на счет эскроу вашего испанского юриста. Этот способ использует ваше право на ведение счетов в юрисдикциях ЕС в качестве лица, находящегося под временной защитой. Многие украинские покупатели в 2024–2025 годах использовали промежуточный счет в Wise или Revolut для агрегирования средств на стороне ЕС.
Покупатели, у которых уже есть активы за пределами Украины (сбережения в ЕС до 2022 года, доходы от зарубежного бизнеса, криптовалютные активы, проданные через лицензированные биржи), идут по самому простому пути.

Испанские правила по борьбе с отмыванием денег требуют документации о происхождении средств для каждой покупки недвижимости стоимостью свыше 100 000 евро. Для украинских покупателей это означает: нотариально заверенный договор купли-продажи любой украинской недвижимости, проданной для финансирования переезда, налоговые декларации, справки с места работы или выписки из банковских счетов, охватывающие как минимум последние 12 месяцев. И испанские нотариусы, и банки проверяют эти документы. Банк, который открывает вам счет, не задавая этих вопросов, — это тревожный сигнал.

Испанский банковский счет для украинских нерезидентов. Sabadell, BBVA и Santander открывают счета для владельцев украинских паспортов. Продукт CaixaBank «HolaBank» для нерезидентов является наиболее удобным для экспатов. Карта TIE упрощает все (считается резидентом, меньше вопросов). Украинский паспорт без TIE подойдет, но будьте готовы к тому, что у вас запросят больше документов.

Услуги и языковая поддержка на месте

Инфраструктура развивалась быстрее, чем успевала за ней остальная Испания.

Casa de Ucrania (Торревьеха) открывается как украинский общинный центр национального уровня. Юридические консультации, перевод документов, поддержка в интеграции. Бесплатно для украинцев.
Украинский культурный центр Валенсии (открыт в сентябре 2025 года) проводит занятия по украинскому языку для детей, культурные мероприятия, семинары по интеграции.
Школы украинского языка и субботние школы работают в Торревьехе, Гуардамаре, Валенсии, Аликанте и Кастельоне. Большинство из них работают на волонтерских началах, некоторые признаны Министерством образования Украины для параллельного выдачи дипломов.
Украиноязычные юристы практикуют в Торревьехе, Аликанте и Валенсии. Проверьте их, обратившись в коллегии адвокатов ICAB (Барселона) или ICALI (Аликанте), а также по отзывам клиентов в украинской общине.
Врачи и стоматологи, владеющие украинским языком: ищите через украинские каналы в Telegram, действующие в каждом городе. Частные медицинские страховые компании Sanitas и Adeslas публикуют списки многоязычных специалистов.
Украинские церковные общины действуют в Торревьехе, Аликанте и Валенсии (приходы как УГКЦ, так и УПЦ).
Местные украинские предприятия: пекарни (Торревьеха, Аликанте), продуктовые магазины, торгующие украинскими товарами, салоны красоты, бухгалтеры. В основном они собраны в группах Telegram по городам.

Для покупателей Wesna: мы сотрудничаем с украиноязычными юристами и переводчиками документов в провинциях Аликанте и Валенсия. Наша внутренняя процедура включает в себя оформление документов на украинском языке (Эрик, наш генеральный директор, лично утверждает каждое досье украинского покупателя), а также мы координируем запись на прием (cita previa) для подачи заявления на NIE через партнерские юридические фирмы.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я купить недвижимость в Испании, имея только временный статус (TIE)?

Да. Временная защита дает полное право на покупку недвижимости в Испании. Нужен только NIE (как у любого иностранца) и TIE в качестве подтверждения вашего статуса. Нотариус подпишет escritura без дополнительных требований.

Какие налоги я плачу при сдаче в аренду своей испанской недвижимости, если я нахожусь под временной защитой?

Если у вас есть TIE, вы считаетесь налоговым резидентом Испании и платите 19% с дохода от аренды (можно вычитать расходы). Если вы остаетесь нерезидентом, ставка составляет 24% без вычетов. Разница существенная.

Что будет с моим TIE после марта 2027 года?

Европейский Совет продлил временную защиту до 4 марта 2027 года с автоматическим продлением действующих карт. Испанские власти также готовят процедуру перехода на постоянный вид на жительство для украинцев, которые уже интегрировались. Следите за обновлениями от UNHCR Spain.

Сколько денег я могу перевести из Украины на покупку жилья в Испании?

НБУ ограничивает личные переводы 100 000 грн/месяц на карту нерезидента. Для покупки недвижимости реальный способ — SWIFT-перевод со своей валютной карты украинского банка с документальным обоснованием (покупка жилья за рубежом). PrivatBank, Raiffeisen и Universal Bank осуществляют такие переводы регулярно.

Могу ли я переоформить недвижимость в Испании на имя моих детей-граждан ЕС?

Да, но это отдельная процедура. Если ребенок является резидентом ЕС (например, благодаря ранее полученному итальянскому или польскому гражданству), оформление можно провести непосредственно на его имя. Испанские законы о несовершеннолетних требуют оформления опекунства в нотариальном акте. Рекомендуем проконсультироваться с адвокатом перед покупкой.

Есть ли у Wesna поддержка на украинском языке?

Да. Мы работаем с украиноязычными юристами в провинциях Аликанте и Валенсия. Внутреннее оформление для украинских клиентов координирует наш генеральный менеджер по работе с клиентами лично, от первого контакта до подписания escritura.

Просмотр недвижимости в районах с украинской общиной

Где уже проживает большинство украинских покупателей: Торревьеха, Гуардамар, Лос-Алькасарес, Аликанте, Валенсия, Кастельон.

Хотите двухкомнатную квартиру за 150 000–220 000 евро в шаговой доступности от украинской общины? Квартиры в Торревьехе — это наиболее подходящий вариант для этого запроса.

Хотите виллу с садом для переезжающей семьи? Дома в Лос-Алькасарес и дома в Гуардамаре предлагают самый широкий выбор в этом ценовом диапазоне.

Если вы хотите обсудить свою конкретную ситуацию (текущий статус TIE, вопросы об источниках финансирования, предпочтительный город, бюджет), свяжитесь с нами. Первая консультация проводится на украинском языке и является бесплатной.

Автор: Эрик Кит, генеральный директор Wesna Group.