Іпотека в Іспанії для нерезидентів: ставки та банки на 2026 рік

У 2026 році іспанські банки надають кредити іноземним покупцям-нерезидентам за фіксованими ставками від 3,5% до 5%. Максимальний коефіцієнт «кредит до вартості» становить 70% для громадян ЄС та 60–65% для громадян країн, що не входять до ЄС. Термін кредиту становить до 25 років, при цьому більшість банків вимагають погашення кредиту до досягнення віку 70–80 років (залежить від банку). Попереднє схвалення займає 2–3 тижні; повне оформлення – ще 4–6 тижнів.

Ось як насправді виглядає іпотека в Іспанії на практиці – які банки надають кредити, кому, що вони вимагають, які комісії стягують, а також які важелі переговорів є у більшості міжнародних покупців, про що вони навіть не здогадуються.

Хто може отримати іпотеку в Іспанії як нерезидент

Подати заявку може будь-який власник закордонного паспорта з підтвердженим доходом, без кредитної історії та з іспанським банківським рахунком. Іспанські банки поділяють заявників на три категорії:

Категорія 1 – громадяни ЄС з місцем проживання в ЄС. Найкращі ставки (3,5–4,2% фіксовані), найвищий LTV (до 70% від оціночної вартості), найменше додаткових документів. Термін обробки попереднього схвалення – 2–3 тижні.

Категорія 2 – Громадяни країн, що не входять до ЄС, зі стабільним доходом від роботи (Великобританія, США, Канада, Австралія, Швейцарія тощо). Ставки 4,0–4,8% фіксовані, LTV 60–65%, більше документів (останні 2 податкові декларації, повна історія працевлаштування). Термін обробки 3–4 тижні.

Категорія 3 – Самозайняті особи, фрілансери, власники бізнесу. LTV такий самий, як у категоріях 1 та 2, але документація є більш детальною: 3 роки банківських виписок з рахунків підприємства, 3 роки особистих податкових декларацій, лист від бухгалтера, що підтверджує динаміку доходів. Деякі банки повністю відмовляють самозайнятим особам; ті, що не відмовляють (Sabadell, BBVA), вимагають більш тривалого документального ланцюжка.

Покупці, основне місце проживання яких знаходиться за межами ЄС, США, Канади, Великої Британії, Австралії, Нової Зеландії, Японії або Швейцарії, потрапляють до четвертого рівня: більшість іспанських банків відмовляють. Існують обхідні шляхи (більший первинний внесок, приватний банк, послуги іпотечного брокера), але очікуйте максимальний LTV 50% та ставки 5%+.

Чотири банки, які активно надають кредити нерезидентам

CaixaBank. Найагресивніший кредитор для нерезидентів у 2026 році. Спеціальні міжнародні відділи у філіях в Аліканте, Валенсії, Малазі, Барселоні та Мадриді. Консультанти, що володіють англійською мовою, є стандартом. Вигідні умови для громадян ЄС; прийнятні умови для громадян Великобританії, США та Канади. Фіксовані ставки від 3,7%. LTV до 70% для громадян ЄС, 65% для громадян країн, що не входять до ЄС. Комісія за оформлення іпотеки від 0% до 0,5%.

Banco Sabadell. Другий за популярністю серед міжнародних клієнтів. Сильна інфраструктура для британських клієнтів завдяки історії володіння банком TSB. Відділення по всій Коста-Бланці з англомовним персоналом. Фіксовані ставки від 3,8% до 4,5%. LTV аналогічний CaixaBank. Комісія за відкриття від 0,5% до 1%.

BBVA. Більш консервативний щодо нерезидентів, ніж CaixaBank або Sabadell. Вигідний варіант, якщо у вас вже є відносини з банком – вони добре здійснюють перехресні продажі існуючим клієнтам BBVA у вашій країні. Фіксовані ставки від 3,5% до 4,3%. Іноді пропонує зниження ставок в обмін на пряме зарахування заробітної плати або пакет страхування (вартістю 10-30 базисних пунктів).

Banco Santander. Клієнти з Великої Британії, можливо, вже користуються послугами Santander UK; це НЕ означає автоматичного перенесення переваг. Santander España – це окрема організація. Ставки конкурентні (від 3,7% до 4,5%), але оформлення документів може тривати довше, ніж у CaixaBank.

Менші регіональні банки (Bankinter, Kutxabank, Ibercaja) іноді пропонують кращі ставки, але мають обмежену підтримку англійською мовою та повільніше обробляють заявки міжнародних клієнтів. Варто розглянути, якщо у вас вже є відносини з цими банками.

Фактичні цифри на 2026 рік

Для покупки нерухомості вартістю 250 000 євро британським покупцем із 35% першим внеском, який прагне отримати іпотеку з LTV 65% (кредит на суму 162 500 євро) на 20 років:

• Фіксована ставка 4,2%: щомісячний платіж 1 007 євро. Загальна сума відсотків, сплачених за 20 років: 79 180 євро.
• Змінна ставка Euribor + 1,0% (Euribor на рівні ~2,5% в середині 2026 року = 3,5% фактично): щомісячний платіж спочатку становить 943 євро. Ризик підвищення ставок робить цей варіант менш популярним серед нерезидентів у 2026 році.
• Змішаний (5 років фіксованої, потім змінної): початковий щомісячний платіж 975 євро протягом 5 років, потім ставка знову прив'язується до ринку.

Більшість міжнародних клієнтів Wesna у 2026 році обирають іпотеку з суто фіксованою ставкою. Впевненість має більше значення, ніж незначна економія за рахунок змінної ставки, а Euribor є достатньо високим, щоб пропозиції зі змінною ставкою мали обмежений потенціал зростання.

Що перевіряють банки (і чому вони відмовляють)

Кредитна історія. Іспанські банки запитують кредитну звітність з вашої країни (зазвичай Equifax, Experian або місцевий еквівалент). Негативні записи за останні 7 років призводять до відмови. Обмежена кредитна історія (наприклад, молодий покупець або особа, яка користувалася лише готівкою) призводить до тривалішого розгляду або зниження LTV.

Співвідношення боргу до доходу. Іспанські регулятори обмежують іпотечні платежі 35% від чистого місячного доходу, включаючи всі інші борги (інші іпотеки, автокредити, кредитні картки). Банки зазвичай застосовують 30-35%. Для іпотечного платежу в Іспанії у розмірі 1 000 євро на місяць вам потрібен чистий щомісячний дохід від 2 857 до 3 333 євро, в ідеалі без інших великих боргів.

Стабільність доходу. Найманий працівник із стажем понад 2 роки у поточного роботодавця: без проблем. Працівник з стажем менше 2 років: банк може вимагати рекомендацію від керівника. Самозайнята особа: див. рівень 3 вище. Пенсійний дохід: приймається в більшості банків, часто враховується на 100%, якщо походить з державної системи або визнаної приватної пенсії.

Оцінка нерухомості. Банк замовляє незалежну tasación (оцінку) у ліцензованій фірмі. Іпотека розраховується як LTV × менша з (оціночна вартість, ціна покупки). Якщо оцінка виявляється нижчою за ціну покупки, ваш кредит пропорційно зменшується, і ви покриваєте різницю додатковими грошовими коштами – або переглядаєте ціну з продавцем.

Джерело коштів для першочергового внеску. Іспанські правила щодо протидії відмиванню грошей (Ley 10/2010) вимагають від банків документального підтвердження походження вашого першочергового внеску. Історія ощадного рахунку, що демонструє накопичення коштів протягом місяців, не викликає проблем. Нещодавні великі вклади з джерел, які ви не можете підтвердити, спричиняють блокування рахунку. Якщо ви продаєте іншу нерухомість для фінансування цієї покупки, надайте договір купівлі-продажу.

Перелік необхідних документів

Стандартний пакет документів, який подає кожен нерезидент:

• Паспорт (усі відповідні сторінки)
• Сертифікат NIE (виданий протягом останніх 3 місяців)
• Виписки з банківських рахунків за останні 6 місяців (всі рахунки)
• Податкові декларації за останні 2 роки
• Трудовий договір АБО фінансова звітність за останні 2 роки
• 3 останні платіжні відомості АБО еквівалентний доказ доходу
• Доказ наявності додаткових активів (заощадження, інвестиції, інша нерухомість)
• Кредитна звітність з вашої країни (не старше 3 місяців)
• Документи на нерухомість: свідоцтво про реєстрацію власника, енергетичний сертифікат, остання квитанція про сплату IBI, довідка про сплату комунальних платежів
• Дві заповнені банківські анкети

Деякі банки вимагають додатково: резюме з історією працевлаштування (так, справді), довідку про відсутність заборгованості від податкової служби вашої країни або нотаріально завірені переклади документів, виданих не іспанською мовою. Залучіть перекладача (80–150 євро за документ) для перекладу податкових декларацій, якщо ваш банк цього вимагає.

Реалістичний графік

Тиждень 1. Пошук попереднього схвалення. Зверніться одночасно до 2–3 банків через їхні міжнародні відділи. Подайте стандартний пакет документів. Банк перевіряє вашу кредитоспроможність, розглядає документи та надає «лист про можливість фінансування» (carta de viabilidad), який підтверджує, що банк надасть кредит на суму X за ставкою Y за умови успішної оцінки нерухомості.

2–3 тиждень. Вибрано нерухомість, підписано договір про резервування (див. Повний посібник з купівлі, крок 6). Повідомте свій банк, що ви знайшли об’єкт, який вас цікавить. Банк замовляє оцінку (tasación) (350–600 євро, оплачується вами авансом).

3–5 тиждень. Отримано оцінку. Банк видає обов’язкову пропозицію (oferta vinculante) – документ, дійсний протягом 10 днів, із зазначенням точних умов. Згідно із законом, у вас є 10 днів з моменту отримання, перш ніж підписати іпотечний акт у нотаріуса; на практиці багато покупців використовують цей проміжок часу, щоб порівняти пропозицію з конкурентними.

4–6 тиждень. Підписано договір Arras (10% завдатку). Ваш банк призначає зустріч у нотаріуса для оформлення іпотечного договору. Нотаріус підписує договір купівлі нерухомості та іпотечний договір за один або два послідовних сеанси (часто в один день).

6–7 тиждень. Завершення нотаріального оформлення. Ви отримуєте ключі. Сплата іпотеки починається наступного місяця.

Покупці, які платять готівкою, скорочують цей термін до 4–5 тижнів загалом. Покупці, які беруть іпотеку, повинні розраховувати на 7–10 тижнів від бронювання до отримання ключів.

Важелі переговорів, які покупці пропускають

Пакетне страхування. Банки пропонують знижки на ставку (зазвичай 10–30 базисних пунктів) в обмін на оформлення через них страхування житла та/або страхування життя. Пакетне страхування часто коштує на 30–50% дорожче, ніж самостійний вибір. Математика: зниження ставки на 20 базисних пунктів на суму 162 500 євро протягом 20 років економить близько 3 200 євро на відсотках. Якщо пакетне страхування коштує на 400 євро на рік більше протягом 20 років, це додаткові 8 000 євро. Приймайте пакет, якщо він коштує на 15–25 євро на місяць дорожче; відмовляйтеся, якщо він коштує на 50 євро і більше дорожче.

Перенаправлення заробітної плати. Банки пропонують додаткове зниження ставки (10–25 базисних пунктів), якщо ви перенаправите свою зарплату або пенсію на їхній рахунок. Реально для пенсіонерів, які переїжджають до Іспанії; незручно для працюючих покупців, які залишаються на роботі у себе вдома.

Переговори щодо комісії за оформлення. Комісія за відкриття іпотеки (comisión de apertura) часто становить 1,0%, але зазвичай її можна домовитися до 0,5% або навіть скасувати. Завжди запитуйте.

Зниження ставки за більший первинний внесок. Іспанські банки рідко рекламують це, але заявник із співвідношенням позики до вартості (LTV) 50% отримує на 20–30 базисних пунктів кращу ставку, ніж заявник із LTV 70%. Якщо ви можете зменшити LTV з 65% до 55%, попросіть про відповідне зниження ставки.

Скористайтеся послугами іспанського іпотечного брокера. Брокери (Hipotecas.com, Idealista Hipotecas, Mortgage Direct) ведуть переговори від вашого імені в обмін на комісію у розмірі 0,5–1%. Це вигідно, якщо ваш профіль є нестандартним (самозайняті особи 3-го рівня, громадяни країн поза межами ЄС, нещодавні кредитні події). Для покупців з ЄС 1-го рівня прямий контакт з банком зазвичай вигідніший, ніж звернення до брокера.

Поширені помилки

Подача заявки лише в один банк. Банки відхиляють 20–30% заявок від нерезидентів. Подайте заявки в 2–3 банки одночасно, а рішення приймайте після отримання всіх листів про можливість кредитування. Перевірка кредитоспроможності іспанським банком не впливає на ваш кредитний рейтинг у країні проживання.

Ігнорування ризику оцінки нерухомості. Запропонована ціна 280 тис. євро при оцінці в 260 тис. євро означає, що банк надає кредит у розмірі 65% від 260 тис. євро = 169 тис. євро, а не 65% від 280 тис. євро = 182 тис. євро. Різниця в 13 тис. євро покривається з вашої кишені. Завжди вимагайте, щоб у договорі про бронювання, підготовленому вашим юристом, була включена умова «за умови оцінки за ціною пропозиції».

Пропуск 10-денного періоду на роздуми після подання обов'язкової пропозиції. Згідно із законом, у вас є 10 днів від моменту подання обов'язкової пропозиції до підписання договору у нотаріуса. Банки тиснуть на покупців, щоб ті підписали договір раніше («календар нашого консультанта заповнюється»). Ці 10 днів існують для того, щоб ви могли порівняти пропозицію конкурента або переглянути умови. Скористайтеся ними.

Фіксація ставки до підписання договору. Ставка фіксується під час підписання договору у нотаріуса, а не під час попереднього схвалення. Якщо Euribor змінюється в період між отриманням листа про фінансову спроможність та підписанням у нотаріуса (3–4 тижні), ваша ставка також змінюється. Деякі банки пропонують опції фіксації ставки (гарантії ставки на 30–60 днів) за невелику плату (100–300 євро). Це вигідно в умовах зростання ставок.

Валютний ризик при здійсненні платежів. Ваша іпотека оформлена в євро. Якщо ваш дохід у фунтах стерлінгів, доларах США або іншій валюті, коливання курсу змінюють ваші фактичні щомісячні витрати. Коливання курсу на 10% (що цілком відповідає історичним нормам) змінює платіж у розмірі 1 000 євро на 80–100 фунтів стерлінгів. Деякі покупці хеджують ризик за допомогою форвардних контрактів через спеціалізованих постачальників валютних послуг; більшість приймає ризик для типової 20-річної іпотеки.

Не врахування комісій за дострокове погашення. Іспанське законодавство обмежує компенсацію за дострокове погашення 0,25% для іпотечних кредитів із змінною ставкою (перші 3 роки) або 2% для іпотечних кредитів із фіксованою ставкою (перші 10 років). Прочитайте договір. Якщо ви можете погасити кредит за 5 років (наприклад, продавши іншу нерухомість у вашій країні, щоб погасити іпотеку), навіть 2% мають значення – 3 250 євро на кредит у розмірі 162 500 євро.

Поширені запитання

Чи можу я отримати іпотеку в Іспанії, якщо зараз не працюю? У більшості банків враховується пенсійний дохід. З інвестиційним доходом (дивіденди, оренда) складніше; банки знижують його на 50% або відмовляють. Якщо ви робите перерву в кар’єрі або перебуваєте між роботами, відкладіть подання заявки, доки не матимете підтвердження про доходи за останні 3–6 місяців.

Чи потрібен мені іспанський поручитель? Ні, для стандартних іпотечних кредитів для нерезидентів. Банки можуть попросити avalista (поручителя) для заяв самозайнятих осіб 3-го рівня або у випадках, коли кредитна історія є сумнівною. Цю роль може виконувати член сім'ї, який проживає в Іспанії; поручителі-нерезиденти рідко покращують шанси на схвалення заявки.

Що станеться, якщо я не зможу виплачувати іпотеку? Іспанські банки можуть вилучити нерухомість через судовий процес, який триває 18–36 місяців. Важливо, що невиконання зобов'язань за іпотекою в Іспанії НЕ є безрегресним – якщо виручка від аукціонного продажу не покриває суму кредиту, банк може пред'явити позов до позичальника особисто (а також через іспанські суди стягнути активи у вашій країні, з певними обмеженнями). Ризик залишити великий незабезпечений дефіцит є однією з причин, чому іспанські банки, як правило, дотримуються консервативного підходу до LTV.

Чи можу я пізніше рефінансувати іпотеку для отримання кращих ставок? Так. Subrogación de hipoteca дозволяє перенести іпотеку до конкуруючого банку, часто зі зниженими комісіями. Це варто зробити, якщо ставки впадуть на 50 і більше базисних пунктів після вашої покупки.

Чи покриває іпотека витрати на купівлю (податки, нотаріус, юрист)? Ні. Іпотека покриває суму до LTV × вартість нерухомості. Витрати на ITP, нотаріуса, реєстрацію та послуги юриста покриваються з ваших власних коштів. Заплануйте на це 11–15% від ціни купівлі на додаток до вашого першого внеску.

Чи дозволить банк мені здійснювати додаткові платежі без штрафних санкцій? Більшість сучасних іпотечних кредитів в Іспанії дозволяють безкоштовне часткове дострокове погашення в межах визначеного річного ліміту. Ознайомтеся з відповідним пунктом договору. Поза межами цього ліміту застосовуються комісії за дострокове погашення (0,25% змінна / 2% фіксована, обмежена законом).

Скористайтеся калькулятором

Введіть свої конкретні цифри в наш Калькулятор податку на нерухомість в Іспанії, щоб побачити загальну суму грошей, яка вам насправді потрібна (перший внесок + витрати на оформлення угоди + податки) перед підписанням договору.

Наступний крок

Якщо ваш іпотечний профіль відповідає рівню 1 або 2, ви можете отримати попереднє схвалення протягом 2-3 тижнів після отримання NIE. Ми координуємо це з нашими партнерами-банками та надаємо юриста для супроводу паралельних процедур з нерухомістю.

• Почніть з Повного посібника з купівлі нерухомості, щоб ознайомитися з усім процесом
• Отримайте свій номер NIE паралельно з пошуком іпотеки
• Розрахуйте точні витрати на купівлю за допомогою калькулятора податку на нерухомість
• Перегляньте об’єкти, що відповідають типовим іпотечним кредитам для нерезидентів із співвідношенням LTV 65%: Валенсія, Аліканте, Торрев’єха

Потрібна консультація у відділі для нерезидентів CaixaBank, Sabadell, BBVA або Santander? Надішліть повідомлення на номер +34 744 64 42 28 або на адресу info@wesnagroup.com – ми з'єднаємо вас безпосередньо з відповідним консультантом, а не з кол-центром.

---

Автор: Олег Фесечко, засновник Wesna Group. Оновлено 7 червня 2026 року. Іпотечні ставки та банківська політика швидко змінюються; наведені вище цифри відображають стан ринку у 2026 році. Перед підписанням договору завжди уточнюйте актуальні умови у банку.