Полная стоимость покупки квартиры в Испании: ITP, нотариус, реестр и реальная цифра

Цифра, о которой никто не говорит

Цена в объявлении - это сколько вы заплатите продавцу. Это НЕ то, что списывается с вашего счёта в день сделки. В Валенсии реальный итог = цена объявления + 10-15 % на налоги и сборы. Для квартиры за 250 000 € это 25 000-37 500 € сверху.

Это главный сюрприз для иностранных покупателей. Закладывайте сразу в бюджет.

Что входит в эти 10-15 %

Пять отдельных позиций, каждая платится разной стороне.

1. ITP - налог на передачу собственности (только вторичка)

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales применяется к квартирам со вторичного рынка (то есть тем, в которых уже кто-то жил). В Comunitat Valenciana ставка 10 % от большей из двух величин:

• Цена в escritura (нотариальном договоре)
• Официальный valor de referencia, который кадастр присвоил этой квартире

Занизить цену в договоре чтобы сэкономить нельзя. Государство автоматически проверяет valor de referencia и доначисляет разницу + пени.

2. IVA + AJD - только для новостроек

Если покупаете новостройку напрямую у застройщика:

• IVA (НДС) 10 % - совпадает с ITP по сумме
• AJD (гербовый сбор) 1.5 % - сверху

Итого новостройка обходится в 11.5 % налогов против 10 % на вторичке. Чуть дороже, но бонус - квартира с заводской гарантией.

3. Нотариус

Тариф установлен государством (торговаться нельзя) и зависит от цены. Ориентир:

Цена квартиры	Тариф нотариуса
До 100 000 €	600-900 €
100 000 - 300 000 €	900-1 400 €
300 000 - 600 000 €	1 400-2 200 €
Свыше 600 000 €	2 200 €+

Если оформляете ипотеку, в тот же день подписывается вторая escritura - ипотечный договор - это плюс 300-500 €.

4. Регистрация в реестре (Registro de la Propiedad)

После нотариуса сделка регистрируется в Registro de la Propiedad. Тоже фиксированный тариф:

Цена	Тариф регистра
До 100 000 €	300-450 €
100 000 - 300 000 €	450-700 €
300 000 - 600 000 €	700-1 100 €
Свыше 600 000 €	1 100 €+

Регистрация ипотеки добавляет 200-400 €.

5. Gestoría и админ

Gestoría занимается бумажной волокитой: подаёт ITP, регистрирует сделку, рассчитывается с банком, получает nota simple. Тариф: 300-500 € обычно фиксированно. При ипотеке банк часто берёт свою gestoría.

Реальный пример

Покупаете квартиру за 250 000 € на вторичке в El Carmen, 30 % своих, 70 % ипотеки. Полный расчёт:

Что	Сумма
Цена квартиры	250 000 €
ITP (10 % от цены)	25 000 €
Нотариус (договор купли-продажи)	1 300 €
Нотариус (ипотечный договор)	400 €
Регистр (купля-продажа)	600 €
Регистр (ипотека)	300 €
Gestoría	400 €
Комиссия банка за открытие (~1 % от кредита)	1 750 €
Оценка для банка	350 €
Итого сборов сверху	30 100 €
Первый взнос (30 %)	75 000 €
Кэш нужен на сделку	105 100 €

Банк переводит оставшиеся 175 000 € продавцу в день подписания. Вы привозите или переводите 105 100 € своих.

«Правило 12 %»

Удобный быстрый расчёт по Валенсии: закладывайте 12 % сверху на налоги и сборы при оплате наличными. Плюс 1-2 % если берёте ипотеку. Обычно попадает в реальную цифру с погрешностью ±5 %, причём в большую сторону - это безопаснее.

Что вы НЕ платите (распространённые мифы)

• Комиссию агентству обычно платит продавец, не покупатель. У нас в Wesna - всегда продавец.
• Налог на прирост капитала платит продавец.
• Plusvalía municipal тоже платит продавец.

То есть как покупатель вы имеете дело с госналогами (ITP или IVA+AJD) и админом (нотариус, регистр, gestoría). Всё.

После сделки - ежегодные расходы

12 % - это одноразовая боль. Дальше каждый год вы платите:

Что	Размер
IBI (муниципальный налог)	200-800 € в год за квартиру
Квартплата в дом (gastos de comunidad)	50-200 € в месяц
Страховка квартиры	200-400 € в год
Налог на мусор	50-150 € в год
Налог нерезидента (если не сдаёте)	1-2 % кадастровой стоимости в год
Налог нерезидента (если сдаёте)	24 % с чистого дохода с аренды

Для типовой квартиры за 250 000 € у нерезидента: ~3 000-4 500 € в год фиксированных расходов помимо коммуналки.

Когда переводить деньги - тайминг

Испанский банк не примет деньги напрямую с не-ЕС счёта на счёт продавца. Стандартный поток:

1. Открыть испанский счёт на своё имя (мы помогаем)
2. Перевести деньги из своей страны на испанский счёт за 1-2 недели до сделки
3. Банк выпускает cheques bancarios (банковские чеки) для продавца, агента и нотариуса
4. На сделке вы физически отдаёте чеки

Если платите без ипотеки, закладывайте минимум 2 недели на международный перевод и оформление чеков. Перевод в последний момент срывает сделку.

FAQ

Можно занизить цену в договоре чтобы сэкономить на ITP? Нельзя. Государство имеет публичный valor de referencia по каждой квартире. Если занизите - доначислят разницу + штраф. Раньше так делали, сейчас нет.

ITP применяется к земле и коммерческой недвижимости? Да, та же ставка 10 % для вторички. Новая коммерция / земля идут с IVA 21 %.

Есть ли скидки по ITP для первого жилья до 35 лет? В Comunitat Valenciana да - 8 % вместо 10 % при определённых условиях (лимит цены, резидентство, возраст). К международным покупателям применяется редко.

Когда можно въехать после подписания? В 99 % случаев в тот же день. Продавец отдаёт ключи у нотариуса, идёте прямо в квартиру. Иностранцы часто за несколько недель до этого подписывают contrato de arras (договор задатка), чтобы зафиксировать цену.

Банк оплатит все сборы за меня? Ипотека покрывает только цену самой квартиры. Все налоги и сборы вы вносите сами.

Чем поможем мы

Когда продаём квартиру, выдаём письменный расчёт всех затрат в течение 24 часов после просмотра, с разбивкой по строкам в вашей валюте. Без полного понимания итоговой цифры вы ничего не подписываете. Если берёте ипотеку - сводим с банками, работающими с нерезидентами, и получаем pre-approval за 5-10 дней.

Напишите на info@wesnagroup.com или выберите квартиру в каталоге - пришлём персональную раскладку по любой.