Покроковий чек-лист для нерезидентів, які купують нерухомість в Іспанії у 2026 році. NIE, банківський рахунок, адвокат, депозит, нотаріус, податки, реєстрація. Реалістичні терміни, поточні збори за 2026 рік, ставки ITP за автономними громадами та точний документальний порядок, який дозволяє здійснити покупку без затримки у нотаріуса.

Нерезиденти в Іспанії проходять той самий шлях купівлі, що й мешканці в офісі про право власності, але документи до цього дня відрізняються. Відсутність документа у нотаріуса означає повторне бронювання, повторну оплату плати за прийом і втрату від трьох до шести тижнів на перенесення. Цей чек-лист охоплює 12 кроків у порядку, в якому іспанські нотаріуси фактично оформляють їх у 2026 році.

Дві речі, які потрібно знати перед початком. По-перше: іспанський адвокат (abogado) юридично не зобов'язаний, але кожен нотаріус настійно рекомендує його для нерезидентів, і пропуск цього – найпоширеніша причина заблокованих покупок, які ми бачимо. По-друге: очікуйте, що процес триватиме від перегляду до ключів за нормальних умов, і до 16 тижнів, якщо йдеться про іпотеку.

У цьому путівнику

Крок 1: Отримайте свій NIE (Número de Identidad de Extranjero)
[Крок 2: Відкрити іспанський банківський рахунок](#step-2-відкрити іспанський банківський рахунок)
Крок 3: Найняти незалежного адвоката (abogado)
[Крок 4: Встановіть загальний бюджет](#step-4-встановіть свій загальний бюджет)
[Крок 5: Перегляд властивостей і повна перевірка](#step-5-view-properties-and-complete-due diligence)
Крок 6: Підписання договору бронювання (contrato de reserva)
[Крок 7: Підписайте депозитний договір (contrato de arras)](#step-7-підписайте депозитний договір-контрато-де-аррас)
Крок 8: Отримати поточний Nota Simple
Крок 9: Оформити іпотеку (за бажанням)
[Крок 10: Підписайте акт у нотаріуса](#step-10-підпишіть акт у нотаріуса)
Крок 11: Сплатіть ITP і зареєструйте акт власності
[Крок 12: Налаштування після покупки](#step-12-налаштування після покупки)
FAQ
Що буде далі

Крок 1: Отримайте свій NIE (Número de Identidad de Extranjero)

NIE – це ваш іспанський податковий ідентифікатор. Ви не можете купити нерухомість, відкрити іспанський банківський рахунок або підписати нотаріальний акт без нього. Два маршрути:

У іспанському консульстві за кордоном: від 2 до 8 тижнів залежно від консульства. Безкоштовно або до €10 залежно від країни.
В Іспанії на станції Policía Nacional: від 1 до 3 тижнів, потрібен медичний прийом. Податкова марка на €9.84.

За 2026 рік форма Modelo EX-15 – це те, що подає ваш адвокат або власник довіреності. Більшість покупців Wesna використовують маршрут у Іспанії через свого адвоката як частину оглядової поїздки.

Крок 2: Відкрити іспанський банківський рахунок

Кожна транзакція понад €100,000 переказується з іспанського IBAN на іспанський IBAN продавця. Нотаріуси перевіряють це у день оформлення акту. Відкриття рахунку нерезидента вимагає:

Паспорт
NIE
Підтвердження адреси у вашій країні
Декларація джерела коштів
Іноді рекомендаційний лист від вашого домашнього банку

Банки, які найкраще знайомі з нерезидентними покупцями: Sabadell, Santander, BBVA, CaixaBank. Цифрові банки (N26, Wise Business, Revolut) не приймаються для купівлі нерухомості у 2026 році; нотаріус вимагає традиційного іспанського банку IBAN.

Прочитайте наш посібник для російських покупців 2026 для деталей джерел фінансування після санкцій 2022 року.

Крок 3: Найміть незалежного адвоката (abogado)

Незалежний означає: не адвокат продавця, не штатний юрист агента з нерухомості, не юрист, якого оплачує забудовник. Типові збори:

Фіксована плата: від €1,500 до €2,500 за стандартні покупки при перепродажі
Відсоток: від 1% до 1,5% від вартості покупки (уникати, якщо нерухомість не нижча €150,000)

Що робить юрист: перевіряє Nota Simple, перевіряє наявність непогашених боргів (іпотеки, ембарго, податкові борги), перевіряє, що кадастрове довідання відповідає акту власності, координується з адвокатом продавця, перевіряє будь-які заборгованості за громадським внеском, складає депозитний договір, присутній на нотаріусі.

Крок 4: Встановіть свій загальний бюджет

Загальна ціна – це не те, що залишає ваш рахунок. Додати:

Пункт	% або кількість
ITP (перепродаж, Comunidad Valenciana)	10%
ITP (перепродаж, Мурсія)	8%
IVA + AJD (нова будівля)	10% + 1,5%
Нотаріальні збори	€600–€1,200
Земельний реєстр	€400–€800
Жестор / документи	€200–€400
Юрист	€1,500–€2,500
NIE + присяжні переклади + апостиль	€100–€300

Практичне правило перепродажу на суму €200,000 у Валенсійській спільноті: бюджет від €225,000 до €228,000 all-in на момент підписання.

Крок 5: Перегляд об'єктів і повна перевірка

Для віддалених покупців, які не можуть прилетіти, Wesna проводить відеоогляди з вимірюваннями, пов'язаними з нерухомістю, живими поїздками по району та письмовим підсумком перевірки. Перегляди на місці бронюються протягом тижня після контакту.

Перегляньте поточний інвентар Коста-Бланки або конкретне місто: Torrevieja, Orihuela Costa, Denia.

Крок 6: Підписайте контракт на бронювання (contrato de reserva)

Мета: зняти нерухомість з ринку на 15–30 днів, поки не пройде належна перевірка. Депозит за бронювання зазвичай становить від €3,000 до €6,000, повертається лише у разі відмови продавця або виникнення прихованих юридичних проблем (тому кроки 3 і 4 йдуть першими).

Крок 7: Підписати депозитний договір (contrato de arras)

Мета: обов'язковий контракт до нотаріуса. 10% від вартості покупки, сплачено на ескроу-рахунок адвоката продавця. Якщо покупець відмовляється без причини, продавець залишає це собі. Якщо продавець відмовляється, він повертає суму вдвічі більше. Встановлює дату офіційного нотаріуса за 30–60 днів до упередження.

Крок 8: Придбайте актуальний Nota Simple

Замовлено з Земельного реєстру (Registro de la Propiedad). €9.02. Вказує поточного власника, будь-яку іпотеку, будь-яке ембарго, будь-який сервітут. Повинен бути виданий протягом 15 днів з моменту призначення нотаріуса. Ваш адвокат займається цим.

Крок 9: Оформити іпотеку (за бажанням)

Іпотеки для нерезидентів у 2026 році зазвичай пропонують співвідношення кредиту до вартості від 60% до 70% за фіксованою ставкою від 3,5% до 4,5%, або за Euribor + 1,5%–2,0% змінною. Найкращі показники: Sabadell, BBVA, UCI. Потрібна документація:

Останні 3 податкові декларації
Останні 6 місяців банківських виписок
Трудовий договір або документи про право власності на бізнес
Інвентар боргів (іпотека, кредитні картки, особисті кредити)

Термін: від 4 до 8 тижнів від подачі заявки до фірмової пропозиції.

Крок 10: Підпишіть акт у нотаріуса

Нотаріус читає акт вголос іспанською. Покупцям, які не володіють іспанською мовою, може допомогти присяжний перекладач (це організовує Весна) або підписати довіреність (POA), яку має їхній адвокат. Банківські чеки (чек банкаріо) передаються фізично. Нерухомість тепер юридично ваша.

Крок 11: Сплатіть ITP і зареєструйте акт власності

Файли жестора або адвоката:

Форма ITP (Modelo 600): протягом 30 днів з дати нотаріуса. Несвоєчасне подання може призвести до штрафів.
Земельний реєстр: нотаріально засвідчений акт реєструється в Реєстрі. Виконання займає від 30 до 90 днів.

Тарифи ITP за автономними спільнотами для перепродажу у 2026 році:

Спільнота	Ставка ITP
Комунідад Валенсіана	10%
Мурсія	8%
Мадрид	6%
Андалусія	7%
Каталонія	10%
Балеарес	8% до 11,5% (прогресивно)
Канарії	6,5%

Тарифи оновлені за 2026 рік Agencia Tributaria.

Крок 12: Налаштування після покупки

Остання миля:

Передачі комунальних послуг (електроенергія, вода, газ)
Налаштування прямого дебету IBI з міською радою
Прямий дебет за громадською платою, якщо це застосовно
Зареєструвати фіскального представника (representante fiscal) для подань Modelo 210 з імплементованим доходом, якщо ви не є резидентом
Страхування житла
Зміна адреси в реєстрах нерухомості в Catastro

Загальна вартість власності у перший рік (без урахування покупки): від 1,5% до 2,5% від ціни покупки, значною мірою врахована на IBI, коміальні збори та подання заявки Modelo 210 IRNR на суму від €400 до €700.

FAQ

Чи потрібен мені іспанський заповіт? Не обов'язково, але настійно рекомендую. Без іспанського заповіту правила спадкування у вашій країні походження регулюють майно відповідно до регламенту ЄС 650/2012. Подання окремого іспанського заповіту спрощує спадщину та прискорює передачу. Вартість: від €150 до €300.

Чи можу я купити, не відвідавши Іспанію? Так. Надайте довіреність (poder notarial) вашому іспанському адвокату, нотаріально засвідчену та апостильовану у вашій країні. Вартість довіреності: від €200 до €500. Кожен крок від NIE до нотаріуса можна виконати дистанційно.

Коли потрібно сплатити податки на нерухомість?

ITP: протягом 30 днів з дати нотаріуса, до подання в Земельний кадастр.
Plusvalía: оплачується продавцем у більшості контрактів, але підтверджується в акті. Якщо це залежить від покупця, від нотаріуса до 30–60 днів.
IBI (щорічний муніципальний податок): жовтень або листопад кожного року через прямий дебет.
Modelo 210 IRNR: щорічно до 31 грудня за попередній календарний рік.

Що станеться, якщо призначення нотаріуса зірветься? Перебронювання нотаріуса займає від 1 до 4 тижнів. Найпоширеніша причина: відсутність NIE, іспанський банківський рахунок або пропущений фізичний чек. Ось чому кроки 1 і 2 стоять на першому місці у чек-листі.

Чи враховують ці збори з урахуванням ПДВ? Гонорари нотаріуса, жестора та адвоката включають 21% IVA (іспанський ПДВ). Земельний реєстр не стягує (вони стягують тариф за суспільні послуги). ITP – це не ПДВ; Це податок на трансферт.

Яка тривалість зазвичай триває весь процес?

Найкращий варіант (готівка, покупець з ЄС, все готово): 5–7 тижнів.
Стандартний (нерезидент, без іпотеки): від 8 до 12 тижнів.
З іпотекою: від 12 до 16 тижнів.

Що буде далі

Якщо хочете протестувати процес із конкретною нерухомістю, перегляньте поточний інвентар Коста-Бланки або зв'яжіться з Wesna безпосередньо. Ми виконуємо повний 12-етапний процес для міжнародних покупців, включно з подачею заявки на NIE, дистанційною покупкою через довіреність та повною координацією документів з нотаріусом. англійською, російською, українською та іспанською.

Пов'язана література: Довгострокова орендна плата за містом Коста-Бланка, Digital Nomad Visa Spain 2026, Що замінило Золоту візу.

Купівля нерухомості в Іспанії як нерезидент 2026: 12-кроковий чек-лист