Пошаговый чек-лист для нерезидентов, покупающих недвижимость в Испании в 2026 году. NIE, банковский счёт, адвокат, депозит, нотариус, налоги, регистрация. Реалистичные сроки, текущие комиссии за 2026 год, ставки ITP по автономным сообществам и точный порядок документов, который позволяет покупке двигаться без задержки у нотариуса.

Покупатели, не являющиеся резидентами в Испании, следуют тому же пути покупки, что и жители в офисе по документам, но документы до этого дня отличаются. Отсутствие документа у нотариуса означает повторное бронирование, повторную оплату взноса за запись и потерю трёх-шести недель на перенос. Этот чек-лист охватывает 12 этапов в порядке фактической обработки испанских нотариусов в 2026 году.

Два момента, которые нужно знать перед началом. Во-первых: испанский адвокат (abogado) юридически не обязателен, но каждый нотариус настоятельно рекомендует его для нерезидентов, и пропуск этого – самая распространённая причина заблокированных покупок, которые мы видим. Во-вторых: ожидайте, что процесс займёт 8–12 недель от просмотра до ключей при нормальных условиях и до 16 недель, если речь идёт о ипотеке.

В этом руководстве

Шаг 1: Получите свой NIE (Número de Identidad de Extranjero)
Шаг 2: Открыть испанский банковский счет
[Шаг 3: Нанять независимого адвоката (abogado)](#step-3-найм-независимого адвоката-абогадо)
[Шаг 4: Установите общий бюджет](#step-4-установите свой общий бюджет)
[Шаг 5: Просмотр свойств и полная проверка проверки](#step-5-просмотр-свойства и завершение-дью-д-дилиджентность)
[Шаг 6: Подписать договор бронирования (contrato de reserva)](#step-6-подписывать контракт на бронирование-contrato-de-reserva)
[Шаг 7: Подписать депозитный контракт (contrato de arras)](#step-7-подписать депозитный контракт-контрато-де-аррас)
Шаг 8: Получить текущий Nota Simple
Шаг 9: Оформить ипотеку (по желанию)
[Шаг 10: Подписать акт у нотариуса](#step-10-подписывать акт у нотариуса)
[Шаг 11: Оплата ITP и регистрация акта] (#step-11-pay-itp-and-register-the-deed)
[Шаг 12: Настройка после покупки](#step-12-после покупки-настройка)
FAQ
Что дальше

Шаг 1: Получите свой NIE (Número de Identidad de Extranjero)

NIE – это ваш испанский налоговый идентификатор. Вы не можете купить недвижимость, открыть испанский банковский счет или подписать нотариальный акт без этого документа. Два маршрута:

В испанском консульстве за рубежом: от 2 до 8 недель в зависимости от консульства. Бесплатно или до €10 в зависимости от страны.
В Испании на станции Policía Nacional: от 1 до 3 недель, требуется медицинский приём. Налоговая марка €9.84.

В 2026 году форму Modelo EX-15 подаёт ваш адвокат или обладатель доверенности. Большинство покупателей Wesna используют маршрут внутри Испании через своего юриста в рамках экскурсии.

Шаг 2: Открыть испанский банковский счет

Каждая транзакция свыше €100,000 переводится с испанского IBAN в испанский IBAN продавца. Нотариусы проверяют это в день оформления акта. Открытие счета для нерезидента требует:

Паспорт
NIE
Подтверждение адреса в вашей родной стране
Декларация источника средств
Иногда рекомендательные письма от вашего домашнего банка

Банки, наиболее знакомые с нерезидентными покупателями: Sabadell, Santander, BBVA, CaixaBank. Цифровые банки (N26, Wise Business, Revolut) не принимаются для покупки недвижимости в 2026 году; для нотариуса требуется традиционный испанский банк IBAN.

Прочитайте наш Руководство для российских покупателей 2026 для получения информации о источниках финансирования после санкций 2022 года.

Шаг 3: Нанять независимого адвоката (abogado)

Независимый означает: не адвокат продавца, не внутренний юрист агента по недвижимости, не юрист, оплачиваемый застройщиком. Типичные сборы:

Фиксированная плата: от €1,500 до €2,500 за стандартные покупки при перепродаже
Процент: от 1% до 1,5% от стоимости покупки (избегайте, если объект не ниже €150,000)

Что делает юрист: проверяет Nota Simple, проверяет наличие неподоленных платежей (ипотеки, эмбарго, налоговые долги), проверяет, что кадастровая справка совпадает с актом собственности, координирует действия с адвокатом продавца, рассматривает задолженность по общественному сбору, составляет депозитный договор, присутствует на нотариусе.

Шаг 4: Определите свой общий бюджет

Основная цена – это не то, что покидает ваш счёт. Добавить:

Пункт	% или сумма
ITP (перепродажа, Comunidad Valenciana)	10%
ITP (перепродажа, Мурсия)	8%
IVA + AJD (новое здание)	10% + 1,5%
Нотариальные сборы	€600–€1,200
Земельный реестр	€400–€800
Жестор / бумажная работа	€200–€400
Юрист	€1,500–€2,500
NIE + клятвенные переводы + апостиль	€100–€300

Практическое правило для перепродажи на сумму €200,000 в Валенсийском сообществе: бюджет от €225,000 до €228,000 all-in при подписании.

Шаг 5: Просмотр объектов и полная проверка

Для удалённых покупателей, которые не могут прилететь, Wesna проводит видеопрохождения с замерами, связанными с недвижимостью, живыми поездками по району и письменным резюме по должной проверке. Просмотры на месте проводятся в течение недели после контакта.

Просмотрите текущий инвентарь Коста-Бланки или конкретный город: Torrevieja, Orihuela Costa, Denia.

Шаг 6: Подписать договор бронирования (contrato de reserva)

Цель: снять объект с продажи на 15–30 дней, пока не пройдет проверка должной проверки. Залог за бронирование обычно составляет от €3,000 до €6,000, возвращается только в случае отказа продавца или возникновения скрытых юридических проблем (поэтому первые шаги 3 и 4).

Шаг 7: Подписать депозитный договор (contrato de arras)

Цель: обязательный преднотариальный контракт. 10% от стоимости покупки, уплаченной на эскроу-счет адвоката продавца. Если покупатель уходит без причины, продавец оставляет это за собой. Если продавец уходит, он возвращает деньги вдвое. Устанавливает точную дату нотариуса через 30–60 дней вперёд.

Шаг 8: Получите текущую Nota Simple

Заказ из Земельного реестра (Registro de la Propiedad). €9.02. Указывает текущего владельца, любые ипотеки, любые эмбарго, любые сервитуты. Необходимо выдать в течение 15 дней с момента назначения нотариусом. Ваш адвокат этим занимается.

Шаг 9: Оформить ипотеку (по желанию)

Ипотеки для нерезидентов в 2026 году обычно предлагают соотношение кредита от 60% до 70% с фиксированной ставкой от 3,5% до 4,5% или с переменной ставкой Euribor + от 1,5% до 2,0%. Лучшие показатели: Sabadell, BBVA, UCI. Необходимая документация:

Последние 3 налоговые декларации
Банковские выписки за последние 6 месяцев
Трудовые договоры или документы о владении бизнесом
Инвентаризация долгов (ипотека, кредитные карты, личные займы)

Срок: от 4 до 8 недель от подачи заявки до фирменного предложения.

Шаг 10: Подпишите документ у нотариуса

Нотариус зачитывает документ вслух на испанском языке. Покупателям, не говорящим по-испански, может помочь присяжный переводчик (это организует Wesna) или подписать его по доверенности (POA), имеющейся у их адвоката. Банковские чеки (чек банкарио) передаются физически. Теперь имущество юридически принадлежит вам.

Шаг 11: Оплатите ITP и зарегистрируйте акт собственности

Файлы жестора или адвоката:

Форма ITP (Modelo 600): в течение 30 дней с даты нотариуса. Невовремя подача документов приводит к штрафам.
Земельный реестр: нотариально заверенный акт регистрируется в Реестре. Выполнение занимает от 30 до 90 дней.

Тарифы ITP по автономным сообществам для покупок при перепродаже в 2026 году:

Сообщество	Ставка ITP
Comunidad Valenciana	10%
Мурсия	8%
Мадрид	6%
Андалусия	7%
Каталуния	10%
Балеарские острова	от 8% до 11,5% (прогрессивно)
Канарские острова	6,5%

Тарифы обновлены за 2026 год Agencia Tributaria.

Шаг 12: Настройка после покупки

Последняя миля:

Передачи коммунальных услуг (электричество, вода, газ)
Установка прямого дебета IBI с ратушей
Прямой дебет по коммунальному сбору при применении
Зарегистрировать фискального представителя (representante fiscal) для подачи деклараций по Modelo 210, если вы не являетесь резидентом
Страхование жилья
Изменение адреса в реестре недвижимости в Catastro

Общая стоимость владения в первый год (без учёта покупки): от 1,5% до 2,5% от стоимости покупки, с большим весом в отношении IBI, общественных сборов и подачи декларации по Modelo 210 IRNR на сумму от €400 до €700.

FAQ

Нужен ли мне испанский завещание? Не обязательно, но настоятельно рекомендую. Без испанского завещания правила наследственного дела в вашей стране регулируют имущество в соответствии с регламентом ЕС 650/2012. Подача отдельного испанского завещания упрощает наследование и ускоряет передачу. Стоимость: от €150 до €300.

Могу ли я купить без визита в Испанию? Да. Оформите доверенность (poder notarial) вашему испанскому адвокату, нотариально заверенную и апостиллированную в вашей стране. Стоимость доверенности: от €200 до €500. Каждый шаг от NIE до нотариуса можно выполнить удалённо.

Когда нужно уплатить налоги на недвижимость?

ITP: в течение 30 дней с даты нотариуса, до подачи заявления в Земельный кадастр.
Plusvalía: оплачивается продавцом в большинстве контрактов, но подтверждается в договоре. Если он выпадает на покупателя, от 30 до 60 дней от нотариуса.
IBI (ежегодный муниципальный налог): октябрь или ноябрь каждого года через прямой дебет.
Modelo 210 IRNR: ежегодно до 31 декабря за предыдущий календарный год.

Что произойдёт, если назначение нотариуса сорвется? Перезапись у нотариуса занимает от 1 до 4 недель. Самая распространённая причина: отсутствие NIE, испанский банковский счет или пропущенный физический чек. Вот почему шаги 1 и 2 стоят на первом месте в чек-листе.

Платы включены в НДС? Гонорары нотариуса, жестора и адвоката включают 21% IVA (испанский НДС). Земельный реестр этого не делает (они взимают тариф на общественные услуги). ITP – это не НДС; Это трансфертный налог.

Сколько обычно длится весь процесс?

Лучший вариант (наличные, покупатель из ЕС, всё готово): 5–7 недель.
Стандартный (нерезидент, без ипотеки): от 8 до 12 недель.
С ипотекой: от 12 до 16 недель.

Что будет дальше

Если вы хотите протестировать процесс с конкретной недвижимостью, просмотрите текущий инвентарь Коста-Бланки или свяжитесь с Wesna напрямую. Мы занимаемся полным 12-этапным процессом для международных покупателей, включая подачу заявки на NIE, удалённую покупку через доверенность и полную координацию документов с нотариусом. Английский, русский, украинский и испанский.

Связанная литература: Доходность долгосрочной аренды по городу Коста-Бланка, Digital Nomad Visa Spain 2026, Что заменило Золотую визу.

Покупка недвижимости в Испании для нерезидента 2026: 12-шаговый чек-лист