Comprar una propiedad en España como no residente 2026: Lista de verificación de 12 pasos

• [Paso 1: Consigue tu NIE (Número de Identidad de Extranjero)](#step-1-consigue tu-nie-numero-de-identidad-de-extranjero)
• [Paso 2: Abrir una cuenta bancaria española](#step-2-abrir-una-cuenta-bancaria española)
• Paso 3: Contratar a un abogado independiente (abogado)
• [Paso 4: Establece tu presupuesto total] (#step-4-fija-tu-presupuesto total)
• Paso 5: Ver propiedades y realizar la debida diligencia completa
• Paso 6: Firmar el contrato de reserva (contrato de reserva)
• Paso 7: Firma el contrato de depósito (contrato de arras)
• [Paso 8: Consigue la nota simple actual](#step-8-consigue la corriente-nota-simple)
• Paso 9: Organizar una hipoteca (opcional)
• [Paso 10: Firmar la escritura en notarial] (#step-10-firmar-la-escritura en notaría)
• [Paso 11: Pagar el ITP y registrar la escritura] (#step-11-pagar-itp-y-registrar-la-escritura)
• Paso 12: Configuración postcompra
• Preguntas frecuentes
• Qué viene después

Paso 1: Obtén tu NIE (Número de Identidad de Extranjero)

El NIE es tu identificación fiscal española. No puedes comprar una propiedad, abrir una cuenta bancaria en España ni firmar una escritura notarial sin una. Dos rutas:

• En un consulado español en el extranjero: de 2 a 8 semanas dependiendo del consulado. Gratis o hasta 10 € dependiendo del país.
• En España, en una estación de la Policía Nacional: de 1 a 3 semanas, requiere cita médica. 9,84 € de sello fiscal.

Para 2026, el formulario Modelo EX-15 es lo que presenta tu abogado o titular del poder notarial. La mayoría de los compradores de Wesna utilizan la ruta de España a través de su abogado como parte de un viaje de observación.

Paso 2: Abrir una cuenta bancaria en España

Cada transacción superior a 100.000 € se transfiere desde un IBAN español al IBAN español del vendedor. Los notarios lo verifican el día de la escritura. Abrir una cuenta de no residente requiere:

• Pasaporte
• NIE
• Comprobante de domicilio en tu país de origen
• Declaración de la fuente de fondos
• A veces una carta de referencia de tu banco de origen

Bancos más familiarizados con compradores no residentes: Sabadell, Santander, BBVA, CaixaBank. Los bancos exclusivamente digitales (N26, Wise Business, Revolut) no son aceptados para la compra de propiedades en 2026; el notario requiere un banco tradicional español IBAN.

Lee nuestra guía de compradores rusos 2026 para conocer los detalles sobre la fuente de fondos tras las sanciones de 2022.

Paso 3: Contrata a un abogado independiente (abogado)

Independiente significa: no el abogado del vendedor, ni el abogado interno del agente inmobiliario, ni un abogado pagado por el promotor. Tarifas habituales:

• Tarifa fija: de 1.500 a 2.500 € para compras estándar de reventa
• Porcentaje: 1% a 1,5% del precio de compra (evitarlo salvo que la propiedad sea inferior a 150.000 €)

Lo que hace el abogado: revisa la Nota Simple, revisa los cargos pendientes (hipotecas, embargos, deudas fiscales), verifica que la referencia catastral coincida con la escritura, coordina con el abogado del vendedor, revisa cualquier atraso de tasas comunitarias, redacta el contrato de depósito, asiste a la cita notarial.

Paso 4: Establece tu presupuesto total

El precio principal no es lo que sale de tu cuenta. Añadir:

Ítem	% o cantidad
ITP (reventa, Comunidad Valenciana)	10%
ITP (reventa, Murcia)	8%
IVA + AJD (nueva construcción)	10% + 1,5%
Tasas notariales	600 € a 1.200 €
Registro de la Propiedad	400 a 800 €
Gestor / papeleo	200 a 400 €
Abogado	De 1.500 € a 2.500 €
NIE + traducciones juradas + apostilla	100 a 300 €

Regla práctica para una reventa de 200.000 € en la Comunidad Valenciana: presupuesto de 225.000 a 228.000 € todo comprometido en la firma.

Paso 5: Ver propiedades y realizar la debida diligencia

Para los compradores remotos que no pueden volar, Wesna realiza recorridos en vídeo con mediciones referenciadas a la propiedad, recorridos en directo por la zona y un resumen escrito de debida diligencia. Las visitas in situ se reservan en un plazo de una semana tras el contacto.

Explora inventario actual de Costa Blanca o un pueblo específico: Torrevieja, Orihuela Costa, Denia.

Paso 6: Firmar el contrato de reserva (contrato de reserva)

Propósito: retirar la propiedad del mercado durante 15 a 30 días mientras se completa la debida diligencia. El depósito de reserva suele ser de 3.000 a 6.000 €, reembolsable solo si el vendedor se retira o si surgen problemas legales ocultos (por eso los pasos 3 y 4 van primero).

Paso 7: Firma el contrato de depósito (contrato de arras)

Propósito: el contrato prenotario vinculante. El 10% del precio de compra pagado a la cuenta de depósito en garantía del abogado del vendedor. Si el comprador se marcha sin motivo, el vendedor se queda con esto. Si el vendedor se retira, lo devuelve el doble. Fija una fecha firme para un notario entre 30 y 60 días antes.

Paso 8: Consigue la Nota Simple actual

Pedido al Registro de la Propiedad. 9,02 €. Incluye al propietario actual, cualquier hipoteca, cualquier embargo, cualquier servidumbre. Debe emitirse en un plazo de 15 días desde el nombramiento del notario. Tu abogado se encarga de esto.

Paso 9: Organizar una hipoteca (opcional)

Las hipotecas para no residentes en 2026 suelen ofrecer un relación préstamo-valor del 60% al 70% con un valor fijo del 3,5% al 4,5%, o un Euribor + variables del 1,5% al 2,0%. Mejores tarifas: Sabadell, BBVA, UCI. Se requiere documentación:

• Últimas 3 declaraciones de la renta
• Últimos 6 meses de extractos bancarios
• Contratos de trabajo o documentos de propiedad empresarial
• Inventario de deudas (hipotecas, tarjetas de crédito, préstamos personales)

Calendario: 4 a 8 semanas desde la solicitud hasta la oferta firme.

Paso 10: Firmar la escritura en la notaría

El notario lee la escritura en voz alta en español. Los compradores que no hablan español pueden ser asistidos por un intérprete jurado (Wesna se encarga de esto) o firmar mediante un poder notarial (POA) que posee su abogado. Los cheques bancarios (cheque bancario) se entregan físicamente. La propiedad ahora es legalmente tuya.

Paso 11: Pagar ITP y registrar la escritura

El gestor o el abogado presenta:

• Formulario ITP (Modelo 600): dentro de los 30 días siguientes a la fecha notarial. No presentarla a tiempo provoca sanciones.
• Registro de la Propiedad: la escritura notarializada está registrada en el Registro. Tarda entre 30 y 90 días en completarse.

Las tarifas del ITP por comunidad autónoma para las compras de reventa en 2026:

Comunidad	Tasa ITP
Comunidad Valenciana	10%
Murcia	8%
Madrid	6%
Andalucía	7%
Cataluña	10%
Baleares	8% frente a 11,5% (progresivo)
Canarias	6,5%

Tarifas actualizadas para 2026 por la Agencia Tributaria.

Paso 12: Configuración tras la compra

La última milla:

• Transferencias de servicios públicos (electricidad, agua, gas)
• Establecimiento de domiciliación bancaria IBI con el ayuntamiento
• Domiciliación bancaria con tasa comunitaria si procede
• Registrar un representante fiscal (representante fiscal) para las declaraciones de ingresos imputados Modelo 210 si no es residente
• Seguro de hogar
• Cambio de dirección en los registros de propiedades en Catastro

Coste total de propiedad en el primer año (excluyendo la compra): del 1,5% al 2,5% del precio de compra, con un fuerte peso hacia el IBI, las tasas comunitarias y la presentación del IRNR del Modelo 210 de entre 400 y 700 €.

Preguntas frecuentes

¿Necesito un testamento en español? No es obligatorio, pero sí muy recomendable. Sin un testamento español, las normas de sucesiones de tu país de origen rigen la propiedad bajo la regulación de la UE 650/2012. Presentar un testamento español separado simplifica la herencia y agiliza la transferencia. Coste: entre 150 y 300 €.

¿Puedo comprar sin visitar España? Sí. Concede un poder notarial, que esté notariado y apostilado en tu país de origen. Coste del poder notarial: entre 200 y 500 €. Cada paso desde el NIE hasta el notario puede hacerse de forma remota.

¿Cuándo se deben pagar los impuestos sobre la propiedad?

• ITP: dentro de los 30 días siguientes a la fecha del notario, antes de la presentación en el Registro de la Propiedad.
• Plusvalía: pagado por el vendedor en la mayoría de los contratos, pero confirmado en la escritura. Si recae en el comprador, entre 30 y 60 días desde el notario.
• IBI (impuesto anual de ayuntamiento): octubre o noviembre de cada año mediante domiciliación bancaria.
• Modelo 210 IRNR: anualmente antes del 31 de diciembre del año natural anterior.

¿Qué pasa si el nombramiento del notario no se cancela? Reprogramar a un notario tarda entre 1 y 4 semanas. La causa más común: NIE, cuenta bancaria española perdida o el cheque físico perdido. Por eso los pasos 1 y 2 son los primeros en la lista de comprobación.

¿Las tasas son IVA incluido? Los honorarios de notario, gestor y abogado incluyen un 21% de IVA (IVA español). El Registro de la Propiedad no lo hace (cobran una tarifa de servicio público). ITP no es IVA; Es un impuesto de transferencia.

¿Cuánto suele durar todo el proceso?

• Mejor escenario (efectivo, comprador de la UE, todo listo): 5 a 7 semanas.
• Estándar (no residente, sin hipoteca): 8 a 12 semanas.
• Con hipoteca: de 12 a 16 semanas.

Lo que viene después

Si quieres probar el proceso con una propiedad concreta, consulta inventario actual de Costa Blanca o contacta directamente con Wesna. Gestionamos todo el proceso de 12 pasos para compradores internacionales, incluyendo la solicitud del NIE, la compra remota mediante poder notarial y la coordinación completa de la documentación con el notario. inglés, ruso, ucraniano y español.

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