Plusvalia España 2026: quién paga tras la sentencia del Tribunal Supremo

Plusvalia municipal es el impuesto local sobre el aumento del valor del suelo urbano entre la fecha en que fue adquirido y la fecha en que se transfere. Su nombre formal es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), regulado por los artículos 104 a 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), la ley consolidada de finanzas locales publicada en el BOE.

El vendedor presenta y paga en el ayuntamiento del pueblo donde se encuentra la propiedad, no en la Agencia Tributaria. El impuesto solo se aplica a terrenos urbanos (suelo urbano), no a terrenos rurales (suelo rustico), y recae sobre el componente del terreno del valor catastal, no sobre el edificio. Una finca rural vendida con una casa paga el impuesto nacional sobre plusvalías pero no la plusvalia municipal.

El Tribunal Constitucional declaró inconstitucional la antigua fórmula objetiva en la sentencia 182/2021 del 26 de octubre de 2021 porque gravaba las ganancias fantasma en un mercado plano. El Real Decreto-Ley 26/2021 de 8 de noviembre de 2021 reescribió el artículo 107 TRLRHL y dio al contribuyente la opción entre dos métodos. El Tribunal Supremo ha confirmado desde entonces, en varias sentencias durante 2023 y 2024, que las transferencias con pérdidas no generan ningún impuesto, y que las devoluciones del periodo anterior a noviembre de 2021 solo están disponibles para los contribuyentes que ya hayan presentado un recurso formal antes de la decisión del Tribunal Constitucional.

¿Quién paga plusvalia tras una venta, herencia o donación?

La persona responsable depende del tipo de transferencia. El artículo 106 TRLRHL establece la norma y la reforma de 2021 no la cambió.

• Venta (compraventa): paga el vendedor. Cualquier cláusula en un contrato privado que traslade el impuesto al comprador vincula a ambas partes pero no obliga al ayuntamiento.
• Donación (donación): el donatario paga. La persona que recibe el regalo paga el impuesto.
• Herencia (herencia): paga el heredero, junto con el impuesto nacional de sucesiones.
• Vendedor no residente: el vendedor sigue siendo el contribuyente, pero el comprador es responsable subsidiario según el artículo 106.2 TRLRHL. Si el vendedor abandona España sin pagar, el ayuntamiento puede ir contra el nuevo propietario.

Los compradores extranjeros pasan por alto ese último punto. Un comprador británico o noruego que compre a un propietario no residente debería comprobar en el notario que la plusvalia ha sido pagada o, más comúnmente, retenida del precio de venta y registrada en el ayuntamiento. Nuestra guía sobre la retención del 3% cuando un no residente vende cubre el mecanismo nacional paralelo. La plusvalia es el riesgo equivalente municipal, y el notario no lo bloqueará automáticamente.

¿Cómo se calcula plusvalia bajo la reforma de 2021?

Desde noviembre de 2021, el contribuyente elige el método más bajo de dos. El ayuntamiento debe ofrecer ambos.

Método 1: el coeficiente objetivo

Tomemos el valor catastral del suelo (valor catastral del suelo, visible en el recibo del IBI o en el portal del Catastro), multiplicamos por el coeficiente correspondiente a los años de propiedad y luego aplicamos el tipo del impuesto municipal. Los coeficientes se establecen en el artículo 107.4 TRLRHL y pueden actualizarse cada año mediante la ley presupuestaria estatal. Los valores máximos vigentes para 2026 son:

Años de propiedad	Coeficiente máximo
Menos de 1 año	0,14
1 año	0,13
2 años	0,15
3 años	0,16
4 años	0,17
5 años	0,17
10 años	0,08
15 años	0,12
20 años o más	0,45

Los ayuntamientos pueden establecer coeficientes más bajos, pero no más altos. Muchos pueblos de Costa Blanca aplican el máximo. La curva desincentiva las tenencias cortas y captura tierras muy largas donde el crecimiento acumulado del valor del suelo es significativo.

Método 2: la verdadera ganancia

Tomemos la diferencia entre el precio de venta en la escritura y el precio de compra en la escritura anterior. Multiplicemos esa diferencia por la proporción entre el valor catastral del terreno y el valor catastral total. El resultado es la base imponible. Si la proporción es del 40%, solo el 40% de la plusvalía se grava sobre la plusvalia; se excluye el componente de construcción.

La tasa municipal se aplica entonces a la base más baja. El techo de tasas es del 30% según el artículo 108 TRLRHL. La mayoría de las localidades de Costa Blanca y Costa Calida se sitúan en o cerca del 30%, incluyendo Torrevieja, Alicante, Benidorm y la capital de Valencia.

Un ejemplo funcionado

Una pareja holandesa compró un apartamento de dos habitaciones en Torrevieja por 180.000 EUR en 2016 y lo vendió en 2026 por 240.000 EUR. El valor catastral del terreno en la fecha de la venta es de 32.000 EUR. El valor catastral total es de 80.000 EUR, por lo que la participación del terreno es del 40%.

• Método 1: EUR 32.000 x 0,08 (10 años) = EUR 2.560 base imponible. Al 30% = EUR 768.
• Método 2: Ganancia de 60.000 EUR x 40% de participación de suelo = 24.000 EUR de base imponible. Al 30% = EUR 7.200.

La pareja elige el Método 1 y paga 768 EUR al ayuntamiento de Torrevieja. El Método 2 es castigador aquí porque la participación de tierra es relativamente alta; en un apartamento turístico con un componente de terreno diminuto, el resultado a menudo cambia al revés. Comprobar ambos cálculos antes de firmar es el objetivo.

¿Qué tarifas y plazos se aplican y dónde presentáis la solicitud?

La mayoría de los municipios de Costa Blanca requieren autoevaluación. El vendedor o su representante presenta el formulario municipal, paga y conserva el recibo. Algunos ayuntamientos más pequeños aún emiten liquidaciones por correo; en esos casos el contribuyente espera la factura.

Tipo de transferencia	Fecha límite de presentación	Quién presenta la solicitud
Venta (onerosa)	30 días laborables desde la escritura	Vendedor
Herencia	6 meses desde la fecha de fallecimiento, prorrogable hasta 1 año a petición	Heredero
Donación	30 días laborables desde la escritura	Donataria

La presentación tardía conlleva un recargo del 5%, 10%, 15% o 20% según el retraso, según el artículo 27 de la Ley General Tributaria, más intereses. Si el ayuntamiento abre primero una inspección, las sanciones pueden oscilar entre el 50% y el 150%.

El notario envía automáticamente una copia de la escritura al ayuntamiento bajo el sistema de ventanilla única. El pueblo ya sabe que la transferencia se ha realizado, y el silencio no hará que la presentación desaparezca.

¿Qué trampas atrapan realmente a compradores y vendedores en 2026?

Cinco problemas recurrentes explican la mayoría de las disputas que vemos en la Costa Blanca y la Costa Calida.

La trampa del vendedor no residente. Un comprador compra a un vendedor que vuela a casa al día siguiente de firmar. El vendedor nunca presenta la plusvalia. Dieciocho meses después, el ayuntamiento envía la demanda al propietario registrado, que ahora es el comprador. Si lo defiendes legalmente, probablemente ganarás la responsabilidad principal, pero gastarás tiempo y honorarios de abogados en el proceso. Insiste en la retención ante el notario.

Sin ganancia, aún presentada. Incluso cuando la venta es con pérdida, el vendedor debe presentar una declaración confirmando la pérdida. El impuesto es cero, pero la documentación no es opcional. Varios ayuntamientos han impuesto multas por no presentar declaraciones nulas.

Confundiendo plusvalia con plusvalia nacional. Estos son dos impuestos separados pagados a dos administraciones distintas. Plusvalia pasa al ayuntamiento, plusvalia a la Agencia Tributaria a través del Modelo 210 para no residentes o la declaración IRPF para residentes. Nuestra guía sobre el impuesto sobre plusvalías 2026 cubre el ámbito nacional.

Valor catastral incorrecto del terreno. La cantidad en el recibo del IBI puede estar desactualizada tras una revisión municipal (ponencia de valores). El portal Catastro muestra la cifra actual, que es la que debes usar. Una cifra más alta desactualizada significa que pagas de más; una cifra baja desactualizada implica un recargo posterior.

Propiedades heredadas con una cadena larga. Cuando un padre fallece y los herederos retrasan la escritura de adjudicación, el reloj de la plusvalia de seis meses sigue vigente. Las familias suelen liquidar el impuesto nacional de sucesiones a tiempo, pero se perden el plazo municipal porque asumen que es la misma presentación. No lo es.

¿Se puede seguir reclamando un reembolso de antes de noviembre de 2021?

En casi todos los casos, no. El Tribunal Constitucional limitó el efecto retroactivo de la sentencia 182/2021 a quienes ya habían presentado una rectificación o recurso administrativo antes del 26 de octubre de 2021. El Tribunal Supremo ha confirmado esta limitación en una serie de resoluciones durante 2023 y 2024. Si pagaste plusvalia en una transferencia antes de esa fecha y no hiciste nada en ese momento, la ventana se cierra.

La excepción estrecha es cuando la autoevaluación original sigue dentro del plazo de prescripción de cuatro años y la transferencia fue con pérdida documentada. Abogados fiscalistas especializados continúan gestionando estos casos, pero las tasas de éxito han disminuido a medida que avanza el plazo.

Preguntas frecuentes

¿Se aplica la plusvalia si vendo con pérdida? No. Desde la sentencia 59/2017 del Tribunal Constitucional, confirmada por la reforma de 2021, no se debe pagar impuesto cuando el precio de venta en la escritura es inferior al precio de adquisición. El vendedor aún debe presentar una declaración que muestre la pérdida, con ambas escrituras adjuntas como prueba.

¿Quién paga plusvalia por una propiedad heredada en la Costa Blanca? El heredero paga, en un plazo de seis meses desde la fecha de fallecimiento, extensión a doce meses si se solicita la prórroga en los primeros cinco meses. El impuesto se paga al ayuntamiento donde se encuentra la propiedad, en paralelo con el impuesto nacional de sucesiones regulado por el gobierno regional. Consulte nuestra guía regional de impuestos de sucesiones.

¿Puede el comprador aceptar pagar la plusvalia del vendedor? Sí, por escrito, y muchos contratos privados lo transfieren al comprador en ventas en plano de promotores. El ayuntamiento seguirá persiguiendo legalmente primero al vendedor, y al comprador solo de forma subsidiaria cuando el vendedor no resida. Un pacto privado no prevalece sobre la TRLRHL.

¿Es Plusvalia lo mismo que la retención del 3%? No. El 3% es una retención sobre el precio de venta realizada por el comprador y pagada a la Agencia Tributaria en relación con el impuesto nacional sobre plusvalías del vendedor no residente. Plusvalia es un impuesto municipal separado sobre el aumento del valor del terreno. Ambos pueden aplicarse a la misma venta.

¿Cómo sé cuál método de cálculo es más barato? Pide al ayuntamiento o a tu gestoria que gestionen ambos. En el típico apartamento de Costa Blanca con un departamento cadastral de rango medio, el Método 1 suele ganar en las aparcadas largas y el Método 2 gana en aparcamientos cortos con ganancias modestas. Hacer los cálculos lleva una hora y a menudo ahorra cuatro cifras.

Próximos pasos

Antes de firmar una escritura de venta, solicita por escrito los cálculos de ambos plusvalia y confirma quién presenta qué. Si compras a un no residente, insiste en la retención ante el notario. Para ver la imagen completa del coste de una compra, consulta nuestra guía del coste total de compra de una propiedad en España o consulta los anuncios actuales en Torrevieja.