Impuesto de Sucesiones sobre Bienes Inmuebles en España 2026: La Región Decide

ISD es un impuesto nacional creado por la Ley 29/1987 y desarrollado por el Real Decreto 1629/1991, pero su recaudación y la mayoría de sus normas han sido cedidas a las diecisiete comunidades autónomas. El heredero paga, no el patrimonio. Cada beneficiario presenta una declaración separada por la parte recibida, en Modelo 650.

El impuesto llega a cualquier persona que herede un bien español, independientemente de dónde viva el heredero o del pasaporte que posea. Un hijo británico que vive en Manchester y hereda el piso de su padre en Torrevieja es responsable en España aunque su padre también fuera no residente. Lo que cambió tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en el caso C-127/12 (2014), y tras la Ley 26/2014 y posteriores decisiones del Tribunal Supremo, es que los no residentes de cualquier país, de la UE o no, pueden aplicar las normas de la comunidad autónoma española donde se encuentra la propiedad. Ese punto único vale miles de euros en las regiones que cubre Wesna.

La clase heredera importa. La ley española divide a los beneficiarios en cuatro grupos:

• Grupo I: descendientes e hijos adoptados menores de 21 años.
• Grupo II: descendientes de 21 años o más, cónyuges, ascendentes.
• Grupo III: hermanos, sobrinos, sobrinas, cuñados políticos, tías y tíos.
• Grupo IV: primos, herederos no emparentados, parejas no casadas no registradas como pareja de hecho.

La mayoría de los bonos autónomos se aplican solo a los Grupos I y II. Un primo o pareja soltera que herede una villa en Costa Blanca paga casi a escala estatal, sea cual sea la región.

¿Cómo funciona el proceso de herencia paso a paso?

El proceso es administrativo y notarial. No existe un tribunal de sucesiones a menos que alguien impugne el testamento. En resumen:

1. Obtener el certificado de defunción y legalizarlo. Un certificado extranjero necesita la Apostilla de La Haya y una traducción jurada al español.
2. Solicitar el Certificado de Últimas Voluntades y el Certificado de Contratos de Seguros al Ministerio de Justicia, quince días laborables después del fallecimiento. Estos confirman si el fallecido dejó testamento en España y si algún seguro de vida nombra beneficiarios.
3. Obtener el testamento español, o, si no existe, abrir un testamento extranjero y que sea reconocido, o presentar una declaración de herederos ab intestato, ante un notario español.
4. Consigue números NIE para cada heredero. Sin NIE, sin declaración de impuestos, sin registro. Consulta la guía NIE para extranjeros.
5. Compilar el inventario. Para cada propiedad española el notario necesita la escritura, la nota simple del Registro de la Propiedad, la referencia catastral y el último recibo del IBI. Nuestro nota simple explicativo recoge lo que aparece en ese documento.
6. Firmar la Escritura de Aceptación y Adjudicación de Herencia ante un notario español. Si los herederos no pueden viajar, un poder notarial acreditado y apostilado permite que un abogado firme en su nombre.
7. Presentar el Modelo 650 y pagar ISD en un plazo de seis meses desde la fecha de fallecimiento. Se puede solicitar una prórroga puntual de seis meses dentro de los primeros cinco meses.
8. Pagar plusvalía municipal en el ayuntamiento en el mismo plazo de seis meses. Este es un impuesto municipal separado sobre el aumento del valor catastal.
9. Registrar la herencia en el Registro de la Propiedad. Los nuevos propietarios aparecen en una nota simple fresca en pocas semanas.
10. Actualizar el Catastro y el padrón IBI para que los futuros billetes se emitan a nombre de los nuevos propietarios.

El lugar donde se presenta el ISD depende de la residencia. Si el fallecido era residente español, la devolución se traslada a la comunidad autónoma donde tenía su residencia habitual, aplicando las normas de dicha comunidad. Si el fallecido era no residente, la devolución se traslada a la Oficina Nacional de Gestión Tributaria en Madrid, pero los herederos pueden elegir las normas de la comunidad autónoma donde se asienta el bien español más valioso. Para una familia cuyo único bien español es un piso en Torrevieja, eso significa que se aplican las normas de la Comunidad Valenciana.

La guía oficial y la versión actual del Modelo 650 se publican en el sitio de la Agencia Tributaria.

¿Cuáles son las tarifas y asignaciones regionales en 2026?

La escala estatal va desde el 7,65% sobre los primeros 7.993 EUR de la base imponible hasta un 34% por encima de aproximadamente 800.000 EUR, con un multiplicador de 1 a 2,4 dependiendo del grupo y de la riqueza preexistente del heredero. La cantidad que realmente recibe es mucho menor una vez que se aplica el bonus autónomo. La siguiente tabla muestra a qué se enfrenta un heredero del Grupo I o II (cónyuge, hijo, progenitor) en 2026 en las regiones donde Wesna vende, además de un par de comparadores.

Región	Bonificación de los grupos I y II	ISD efectivo sobre una propiedad de 300.000 EUR heredada por un cónyuge	Notas
Comunidad Valenciana	Bonificación del 99%	alrededor de 500 a 700 EUR	Aplica desde mayo de 2023, confirmado para 2026
Región de Murcia	deducción del 99%	alrededor de 500 a 700 EUR	Aplica a los Grupos I y II
Comunidad de Madrid	99% de bonificación	alrededor de 500 a 700 EUR	De larga trayectoria, extendida a algunos Grupo III
Andalucía	Bonificación del 99% más 1.000.000 de euros de deducción	normalmente 0 euros	Muy favorable al heredero
Islas Baleares	hasta el 100% para el Grupo I, 50% y más para el Grupo II	a menudo de 0 a unos pocos miles de euros	Reformados 2023
Cataluña	99% para el Grupo I, descendiendo un 60% hasta 0% para el Grupo II	a menudo cinco cifras	Reformado en 2023, menos generoso que Valencia
Asturias	sin bonificación general	decenas de miles	escala estatal en gran parte intacta
Castilla y León	Permiso limitado	cinco cifras	Escala estatal en gran parte intacta

Los herederos de los Grupos III y IV reciben poco alivio en ningún sitio. Una sobrina que herede el mismo piso de 300.000 EUR en Torrevieja puede enfrentarse a una factura de 40.000 a 60.000 EUR tras aplicar el multiplicador de 1,5882 o 2 a la escala estatal. Esa es la razón más importante para redactar un testamento español que nombre a cónyuge e hijos en lugar de sobrinos o ahijados.

La base imponible es el valor de referencia publicado por el Catastro cuando existe, o el valor de mercado si no existe. Desde 2022, el valor de referencia del Catastro ha sido el mínimo legal tanto para el impuesto de transferencia de compras como para el impuesto de sucesiones. Declarar menos que ese valor desencadena una revisión de valoración. Si el valor de referencia parece inflado en comparación con el mercado real, existe una vía formal de impugnación, pero debe presentarse dentro del plazo estándar de prescripción de cuatro años.

¿Qué trampas atrapan a herederos extranjeros con más frecuencia?

Perder el plazo de seis meses. Se recargoan automáticamente intereses y un recargo del 5% al 20%. Si la oficina de Hacienda descubre el retraso en lugar de corregirlo voluntariamente, la sanción es mayor. Solicita la prórroga de seis meses dentro de los primeros cinco meses; se concede casi automáticamente y compra tiempo real para traducir documentos.

Suponiendo que la región no importe. Los herederos a veces presentan en la oficina nacional bajo las normas estatales porque un abogado de su país de origen se lo indica. Esto puede multiplicar la factura por cincuenta o cien. Los no residentes tienen derecho a aplicar las normas de la comunidad donde se encuentra la propiedad; ese derecho merece la pena usarlo.

Olvidando la plusvalía municipal. Es un impuesto municipal, no parte del ISD, y tiene su propio reloj de seis meses. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021 y las nuevas normas de cálculo en el Real Decreto-ley 26/2021, los herederos pueden elegir entre el método objetivo y el método de ganancia real, lo que genere una factura menor. Pide ambos cálculos.

Ignorando la cuestión del testamento español. Un propietario que muere solo con un testamento extranjero obliga a los herederos a que ese testamento sea reconocido, traducido, apostilado e interpretado. En la práctica, esto añade de tres a seis meses y honorarios legales de varios miles de euros. Un testamento español de dos páginas firmado a cualquier notario español cuesta entre 60 y 90 euros y elimina el problema. Según el Reglamento de la UE 650/2012, un testador puede elegir la ley de su nacionalidad para regular la sucesión; esa elección pertenece al propio testamento.

Cuentas bancarias sin declarar y seguros de vida. ISD se aplica a los bienes españoles del fallecido en su conjunto, no solo a la propiedad. Una cuenta inactiva con 8.000 EUR o una póliza de seguro de vida hipotecaria que liquide el préstamo del piso, ambos deben estar en la declaración. El Certificado de Contratos de Seguros detecta el segundo caso cada vez.

Venta antes de registrarse. Los nuevos propietarios no pueden vender, hipotecar ni renovar seriamente hasta que se firme la Escritura de Aceptación, se pague el ISD y se actualice el Registro. Que los compradores se retiren por herencia no registrada es un expediente común en cualquier notario de Costa Blanca.

Confundiendo ISD con el impuesto anual de no residentes. ISD es un evento puntual en la herencia. El impuesto anual sobre la renta de no residentes en bienes españoles mediante Modelo 210 continúa a nombre de los herederos desde el día después de su fallecimiento, y IBI corresponde al municipio como de costumbre.

Subestimando el coste legal. Presupuesta entre 2.000 y 5.000 euros en honorarios de abogados y notarios para una herencia sencilla de una propiedad y dos herederos, más si no hay testamento español o si los herederos viven en el extranjero. Nuestra guía de honorarios de abogado cubre los rangos. Un notario cobra por tarifa el valor de escritura, no por hora.

Preguntas frecuentes

¿Los herederos no comunitarios pagan más que los herederos de la UE sobre la herencia española?

No, no desde 2018. El Tribunal Supremo español amplió la sentencia del TJUE de 2014 a residentes de terceros países, y la Agencia Tributaria ha aceptado esto en resoluciones sucesivas. Un heredero noruego, británico o holandés que herede una propiedad en Torrevieja puede aplicar las normas de la Comunidad Valenciana en igualdad de condiciones que un residente español. El mismo trato igualitario se aplica a los herederos ucranianos. Los herederos rusos tienen derecho al mismo tratamiento fiscal, aunque el control de sanciones en la fase bancaria puede ralentizar el pago efectivo del ISD.

¿Existe un crédito fiscal extranjero si también pago el impuesto de sucesiones en mi país de origen?

España concede un crédito unilateral en virtud del artículo 23 de la Ley 29/1987 para el impuesto sobre sucesiones en el extranjero pagado sobre los mismos bienes, hasta el impuesto español sobre dichos bienes. España tiene pocos tratados bilaterales de impuesto de sucesiones (con Francia, Suecia y Grecia). Los herederos del Reino Unido, Alemania, Holanda y Nórdica suelen depender del crédito nacional en su propio país para evitar la doble imposición. Consulta asesoramiento especializado en el país de residencia.

¿Qué pasa si simplemente no presento la demanda?

La oficina de impuestos puede reevaluar durante cuatro años más el periodo de presentación de seis meses. Como la propiedad no puede registrarse a nombre de los herederos sin prueba de pago del ISD, el problema surge en el momento en que alguien intenta vender, hipotecar o refinanciar. Las presentaciones tardías tras cuatro años y un día quedan fuera del plazo de prescripción, pero la propiedad permanece legalmente congelada a nombre del fallecido hasta que se firma la escritura de aceptación y se liquida el ISD, por pequeña que sea la factura.

¿Pueden los herederos vender la propiedad para pagar el impuesto?

No antes de firmar la escritura de aceptación de herencia. Algunos notarios aceptan una aceptación y venta simultáneas el mismo día, pagando el ISD con los ingresos de la venta a través del notario. Esto requiere coordinación entre abogados y obras solo cuando el impuesto es pequeño respecto al precio, que es exactamente el caso en Valencia, Murcia, Madrid y Andalucía.

¿Una hipoteca sobre la propiedad reduce la base impositiva de sucesiones?

Sí. El saldo pendiente de la hipoteca en la fecha de fallecimiento se deduce del valor de la propiedad en la base impositiva. También se deduce cualquier IBI pendiente, tasa comunitaria o deuda de servicios públicos vinculada a la propiedad. El seguro de vida que amortiza la hipoteca se añade como una cantidad gravable separada para el beneficiario.

Próximos pasos

Si posees o esperas heredar una propiedad en la Costa Blanca o Costa Cálida, deja un testamento español y los NIE de herederos ahora, no después de un duelo. Para ver el stock actual en la región con las normas más favorables para los herederos, consulta listados de Torrevieja o contacta con Wesna.