Impuesto sobre las plusvalías en la venta de propiedades en España en 2026

El impuesto sobre plusvalías sobre bienes inmuebles en España en 2026 es el impuesto estatal sobre la ganancia entre el precio de compra y la venta, ajustado por los costes documentados en ambos extremos. Si eres residente fiscal en España, la ganancia se incorpora a tu renta anual IRPF sobre la base de ahorro. Si eres no residente, se liquida bajo IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) a través del Modelo 210. La Agencia Tributaria recoge ambos. Ninguno incluye la plusvalía municipal que el ayuntamiento cobra en la misma transacción.

El estatus de propiedad el día de la escritura decide qué régimen se aplica. Mudarte a España en junio y vender en noviembre, y serás residente durante todo el año natural 2026, presentando la declaración a través del IRPF la primavera siguiente. España no prorrata por medio año.

¿Cómo se calcula la ganancia y cuáles son las tarifas de 2026?

Ganancia igual a valor de transferencia menos valor de adquisición. El trámite detrás de esa fórmula es cuando los vendedores pagan de más.

El valor de transferencia es el precio de la escritura de compraventa, menos los costes de venta que puedes probar: comisión de agente inmobiliario con factura, plusvalía municipal, certificado de energía, certificado de renovación de vivienda si tuviste que comprar uno, y cualquier honorario de abogado vinculado a la venta.

El valor de adquisición es el precio que pagaste, más el impuesto de transferencia en la compra (ITP por reventa, IVA más AJD por construcción nueva), tasas de notario y registro civil, tasas de gestión o abogado, y cualquier mejora de capital documentada por factura con IVA. Repintar una terraza no califica. Una cocina nueva, un sistema aerotérmico, una ampliación o una piscina sí, si conservaste las facturas con tu NIE en ellas.

Para las propiedades adquiridas antes del 31 de diciembre de 1994, los coeficientes de abatimiento aún reducen parte de la ganancia, limitada a un valor de transferencia vitalicio de 400.000 EUR en todos estos activos. El ajuste por inflación (coeficientes de actualización) fue abolido para particulares en 2015 y no ha regresado.

Los bienes heredados o donados toman el valor declarado para el impuesto de herencia o donaciones como valor de adquisición, más el impuesto pagado y los costes notariales de esa transferencia.

Los residentes pagan tasas progresivas sobre la base de ahorro. Los no residentes pagan una tarifa única sobre la ganancia neta y sufren una retención separada del 3% sobre el precio bruto de venta.

Estado del vendedor	Tramo de ganancia	Tipo
Residente (base de ahorro IRPF)	0 a 6.000 EUR	19%
Residente	EUR 6.000 a EUR 50.000	21%
Residente	EUR 50.000 a EUR 200.000	23%
Residente	EUR 200.000 a EUR 300.000	27%
Residente	Por encima de 300.000 EUR	28%
No residentes (IRNR, todos los países)	Ganancia total	19%

La tasa para no residentes se mantiene fija en el 19% para plusvalías en bienes inmuebles españoles desde 2016, independientemente del país de residencia. La tasa general IRNR del 24% se aplica a otros ingresos de origen español, no a ganancias de propiedad.

Además del impuesto estatal, el comprador de una propiedad de un no residente debe retener el 3% del precio de venta y pagarlo a Agencia Tributaria en un plazo de mes utilizando el Modelo 211. Esto no es un impuesto adicional. Es un pago anticipado contra la factura final de CGT del vendedor, y si el impuesto real sobre la ganancia es inferior al 3% retenido, el vendedor recupera la diferencia. Los completos mecánicos están en nuestra nota sobre la retención del 3% para vendedores no residentes.

¿Cómo presento la solicitud, y qué pasa con Plusvalía municipal?

La secuencia en el notario y después sigue así.

1. Firma la escritura de compraventa. El comprador o su abogado prepara los fondos. Si eres no residente, se quedan con el 3% del precio y te entregan un cheque bancario o transferencia por el 97% restante.
2. El comprador presenta el Modelo 211 dentro del mes siguiente a la escritura y paga el 3% a la Agencia Tributaria. Te dan una copia sellada. Quédate con ella. La necesitas para reclamar el crédito del Modelo 210 más adelante.
3. El vendedor no residente presenta el Modelo 210 por la plusvalía dentro de los cuatro meses siguientes a la fecha de escritura (un mes para el comprador más tres para el vendedor). Si el impuesto a pagar supera el 3% retenido, pagas la diferencia. Si el impuesto es menor, solicitas un reembolso en una cuenta bancaria española o SEPA. Detalla en nuestra guía de Modelo 210 para impuesto sobre bienes inmuebles para no residentes.
4. El vendedor residente no hace nada extra en el año de venta más allá de llevar registros. La ganancia se informa la primavera siguiente en Modelo 100 (IRPF) durante la campaña de abril a junio.
5. Archivo plusvalía municipal en el ayuntamiento o a través de su oficina electrónica dentro de los 30 días naturales posteriores a la escritura. Cada ayuntamiento utiliza su propio formulario.
6. Darse de baja para IBI y servicios usando la escritura y la referencia catastal para que la factura IBI del año siguiente pase al nuevo propietario.

Los reembolsos por la retención del 3% suelen llegar en un plazo de seis a doce meses desde la presentación del Modelo 210, a veces más rápido si el expediente está limpio y el IBAN español es válido. La Agencia Tributaria paga intereses a partir del séptimo mes.

¿Qué es plusvalía municipal y en qué se diferencia de la CGT?

Plusvalía municipal, formalmente el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un impuesto separado que cobra el ayuntamiento sobre el aumento del valor catastral entre el año que compras y el año que vendes. No es una parte de tu beneficio. Es una parte de la apreciación asumida del componente del terreno.

Desde la sentencia del Tribunal Constitucional y el Real Decreto-Ley 26/2021, el contribuyente elige entre dos métodos de cálculo y paga el menor:

• Método objetivo: aplicar coeficientes municipales al valor catastal.
• Método real: aplica la tasa impositiva del pueblo a la parte real del valor de la tierra en la ganancia.

Vende con pérdida y demuestra con ambas escrituras, y no debes nada plusvalía. Aún presentas la declaración para reclamar la exención. Las tasas y coeficientes se fijan por cada ayuntamiento dentro de los límites establecidos por la ley estatal, por lo que una venta en Torrevieja y una en Denia producen facturas diferentes para los mismos números. Torrevieja, la ciudad de Alicante, Valencia y Murcia publican sus tablas de coeficientes en su sede electrónica.

¿Qué exenciones se aplican y qué errores cuestan dinero a los vendedores?

En la práctica, cuatro alivios importan, y los cuatro son solo para residentes.

Reinversión en residencia habitual. Vende tu vivienda principal en España y reinvierte todo el beneficio neto en otra vivienda principal en un plazo de dos años (o dos años antes, si ya compraste la sustituta), y la ganancia queda totalmente exenta. La reinversión parcial da una exención parcial. Las segundas viviendas y los alquileres no califican.

Mayor de 65 años vendiendo residencia habitual. Si tienes 65 años o más el día de la venta y la propiedad ha sido tu residencia habitual durante al menos tres años, la ganancia está exenta. No es necesario reinvertir. Los que reducen la vivienda en la última etapa de la vida usan esto con frecuencia.

Mayores de 65 años que invierten ganancias en una renta vitalicia. Cualquier plusvalía (propiedad, acciones, fondos) está exenta hasta 240.000 EUR si se reinvierte en una renta vitalicia calificada en un plazo de seis meses.

Dación en pago de residencia habitual. Devuelve la propiedad al banco para saldar una hipoteca que no puedas pagar y la ganancia esté exenta.

Los no residentes no acceden al alivio para la reinversión de la vivienda principal, incluso si la propiedad española fuera su única vivienda en España. El Tribunal Supremo ha confirmado esta interpretación. Convertirse en residentes fiscales españoles antes de la venta es la única forma de abrir la puerta de la exención, y esa decisión tiene consecuencias en toda tu situación fiscal global.

Una venta anticipada puede seguir siendo una opción racional; los números detrás del quinto año están en venta dentro de cinco años y la pregunta sobre la exención de CGT.

¿Qué errores realmente cuestan dinero a los vendedores?

Suponiendo que el 3% de retención sea el impuesto final. Es un pago anticipado. Si tu ganancia es pequeña o nula, te deben un reembolso; si tu ganancia es grande, debes más. Los no residentes que se marchan pensando que han terminado suelen recibir una carta de cumplimiento doce meses después.

No hay facturas por mejoras. Una reforma de cocina de 30.000 EUR sin una factura válida no es deducible. Los pagos en efectivo a un constructor sin IVA no tienen valor en el cálculo. Guarda cada factura con tu NIE y la dirección de la propiedad durante el periodo completo de propiedad.

Ignorando los costes de adquisición de la compra original. ITP o IVA, los honorarios de notario, registro civil y abogados en la compra aumentan el valor de adquisición y reducen la ganancia. Los vendedores suelen presentar solo el precio de escritura y pagar de más.

Falta la ventana de plusvalía de 30 días. Los intereses y el recargo empiezan en el día 31. Algunos ayuntamientos ofrecen una presentación online simplificada; otros aún requieren papel. Comprobar antes de la fecha notarial.

Presentar el Modelo 210 con el tipo de cambio incorrecto. Para las ganancias en las que la compra o la venta se facturaron en otra moneda, la Agencia Tributaria utiliza los tipos de referencia del BCE en la fecha de la transacción. Equivocarse esto desencadena un paralelo.

Ignorando la reducción de activos antiguos. Una propiedad comprada en 1988 y vendida en 2026 aún puede recortar una parte de la ganancia respecto a los coeficientes anteriores a 1994, hasta el límite de vida de 400.000 euros. Muchos gestores olvidan aplicarlo.

Confundir residencia habitual con residencia ocasional. La exención para mayores de 65 años requiere tres años continuos de residencia habitual y empadronamiento para respaldarla. Un piso de verano usado cuatro meses al año no cuenta.

Los formularios oficiales, las instrucciones descargables y el portal electrónico de presentación del Modelo 210 se encuentran en la web de la Agencia Tributaria en sede.agenciatributaria.gob.es. El BOE publica el texto consolidado subyacente del IRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004) y las tasas anuales del IRPF cada diciembre.

Preguntas frecuentes

¿Pago la CGT española si vendo con pérdida? No hay CGT estatal si la ganancia es negativa, pero aún así presentas la demanda. Los no residentes presentan el Modelo 210 para recuperar el 3% de retención. Los residentes declaran la pérdida en el Modelo 100 y pueden compensarla con otras ganancias base de ahorro durante cuatro años. Plusvalía municipal también es cero si puedes demostrar la pérdida, pero la declaración aún debe llegar al ayuntamiento en un plazo de 30 días.

¿Puedo deducir la comisión del agente inmobiliario? Sí, del valor de transferencia, siempre que tengas una factura adecuada con IVA dirigido a ti como vendedor. Un acuerdo verbal o un recibo sin IVA no califica. La comisión reduce la ganancia directamente.

¿Y si compro en una moneda distinta a los euros? Ambos lados del cálculo deben estar en euros. Utiliza el tipo de referencia del Banco Central Europeo el día de cada escritura. Una ganancia en libras esterlinas puede convertirse en una pérdida en euros o viceversa, dependiendo de cómo haya evolucionado el tipo de cambio. Esto complica a muchos vendedores británicos que compraron antes de 2016.

¿Se grava de forma diferente la propiedad heredada? El valor de adquisición es el valor declarado para el impuesto de sucesiones más esos impuestos y gastos notariales, y la fecha de adquisición es la muerte del anterior propietario. No hay ningún incremento ni reinicio más allá de eso. Vende poco después de heredar a un valor de sucesión bien documentado y la ganancia suele ser pequeña.

¿Necesito visitar España para presentar el Modelo 210 después de venderlo? No. Un gestor o abogado con poder notarial presenta electrónicamente. Necesitas una cuenta bancaria en español o SEPA para cualquier reembolso del 3% de retención. Los titulares de certificados digitales pueden presentarse ellos mismos a través de la sede electrónica.

Próximos pasos

Revisa tus ingresos netos probables por nuestra calculadora de impuestos sobre la propiedad antes de poner en venta y recopila todas las facturas de compra y mejora que puedas encontrar. En ganancias cercanas al umbral de 200.000 euros, una llamada corta con un abogado local se amortiza sola.