Податок на приріст капіталу при продажу нерухомості в Іспанії у 2026 році

Податок на приріст капіталу на іспанську нерухомість у 2026 році – це державний податок на прибуток між ціною купівлі та продажу, скоригований на задокументовані витрати з обох кінців. Якщо ви є податковим резидентом Іспанії, прибуток надходить до вашої річної податкової податкової прибутку на базі заощаджень (base del ahorro). Якщо ви не є резидентом, він враховується за IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) через Modelo 210. Agencia Tributaria збирає обидва ці кошти. Жоден із них не включає plusvalía mucipalía, який міська рада стягує за ту ж угоду.

Статус власника на день ескритури визначає, який режим застосовується. Переїжджайте до Іспанії в червні, продавайте в листопаді, і ви стаєте резидентом на весь календарний рік 2026, подаючи через IRPF наступної весни. Іспанія не пропорційно розподіляється на півроку.

Як розраховується приріст і які тарифи на 2026 рік?

Прибуток дорівнює вартості передачі мінус вартість придбання. Документація за цією формулою – це коли продавці переплачують.

Вартість передачі – це ціна на escritura de compraventa, мінус витрати на продаж, які ви можете довести: комісію агента з нерухомості з Factura, plusvalía municipal, енергетичний сертифікат, сертифікат про продовження житла, якщо вам довелося його купити, а також будь-який адвокатський гонорар, пов'язаний із продажем.

Вартість придбання – це ціна, яку ви сплатили, плюс податок на передачу при купівлі (ITP для перепродажу, ПДВ плюс AJD за нове будівництво), нотаріальні та земельні реєстраційні збори, гонорар гесторії або адвоката, а також будь-які капітальні покращення, задокументовані рахунком-фактурою з ПДВ. Перефарбування тераси не підпадає. Нова кухня, аеротермальна система, прибудова або басейн підпадають, якщо ви зберігали фактури з NIE на них.

Для нерухомості, придбаної до 31 грудня 1994 року, coeficientes de abatimiento все ще зменшує частину прибутку, обмежену довічною вартістю передачі 400 000 євро для всіх таких активів. Інфляційна корекція (coeficientes de actualización) була скасована для фізичних осіб у 2015 році і досі не повернулася.

Спадковане або подароване майно бере вартість, заявлену для податку на спадщину або дарування, як вартість придбання, плюс сплачений податок і нотаріальні витрати на цю передачу.

Мешканці сплачують прогресивні ставки на основі заощаджень. Нерезиденти сплачують одну ставку з чистого прибутку і отримують окремі 3% утримання від валової ціни продажу.

Статус продавця	Транш прибутку	Ставка
Резидент (база заощаджень IRPF)	0 до 6 000 євро	19%
Резидент	EUR 6,000–EUR 50,000	21%
Резидент	EUR 50,000–EUR 200,000	23%
Резидент	EUR 200,000–EUR 300,000	27%
Резидент	Понад 300 000 євро	28%
Нерезидент (IRNR, усі країни)	Повний приріст	19%

Ставка нерезидентів зберігається на рівні 19% на рівні приросту капіталу на іспанській нерухомості з 2016 року, незалежно від країни проживання. Загальна ставка IRNR у 24% застосовується до інших доходів з іспанських джерел, а не до прибутку на нерухомість.

Окрім державного податку, покупець нерухомості у нерезидента повинен утримувати 3% від ціни продажу і сплатити його Agencia Tributaria протягом одного місяця за Modelo 211. Це не додатковий податок. Це передоплата до остаточного рахунку продавця за CGT, і якщо фактичний податок на прибуток менший за 3%, продавець повертає різницю до неї. Повна механіка міститься у нашій нотатці щодо 3% утримання для нерезидентських продавців.

Як подати заяву і як щодо plusvalía municipal?

Послідовність у нотаріуса і після цього відбувається ось так.

1. Підпишіть escritura de compraventa. Покупець або його адвокат готує кошти. Якщо ви не резидент, вони залишають собі 3% від ціни і виручають вам банківський чек або переказ на решту 97%.
2. Покупець подає Modelo 211 протягом місяця після оформлення і сплачує 3% Agencia Tributaria. Вони дають вам примірник із штампуванням. Залиште її. Вона вам потрібна, щоб пізніше отримати кредит на Modelo 210.
3. Нерезидент-продавець подає Modelo 210 для отримання приросту капіталу протягом чотирьох місяців з дати оформлення документа (один місяць для покупця плюс три для продавця). Якщо податок перевищує 3% утриманих, ви сплачуєте різницю. Якщо податок нижчий, ви просите повернення коштів на іспанський або SEPA-банківський рахунок. Детальніше наведено у нашому посібнику щодо Modelo 210 для податку на нерухомість нерезидентів.
4. Постійний продавець нічого додатково не робить у рік продажу, окрім ведення обліку. Зростання повідомляється наступної весни у Modelo 100 (IRPF) під час кампанії з квітня по червень.
5. Подати plusvalía municipal у міській раді або через їхній електронний офіс протягом 30 календарних днів після ескритури. Кожен ayuntamiento використовує власну форму.
6. Відключити реєстрацію для IBI та комунальних послуг за допомогою ескритури та кадастрової довідки, щоб наступний рік IBI перейшов новому власнику.

Повернення за 3% утримання зазвичай надходить протягом шести-дванадцяти місяців після подання Modelo 210, іноді швидше, якщо файл чистий і іспанський IBAN дійсний. Agencia Tributaria сплачує відсотки з сьомого місяця.

Що таке plusvalía municipal і чим вона відрізняється від CGT?

Plusvalía municipal, офіційно Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), є окремим податком, який стягує міська рада з підвищення кадастрової вартості землі між роком купівлі та роком продажу. Це не частка вашого прибутку. Це частка припущеного зростання земельної складови.

Після рішення Конституційного суду та Королівського декрету-закону 26/2021 платник податків обирає між двома методами розрахунку і сплачує нижчий:

• Цільовий метод: застосовувати муніципальні коефіцієнти до кадастрової вартості землі.
• Реальний метод: застосовувати ставку податку міста до фактичної частки прибутку за вартістю землі.

Продайте зі збитком і доведіть це обома ескритурами – і ви не винні жодної plusvalía. Ви все одно подаєте декларацію, щоб отримати звільнення. Тарифи та коефіцієнти встановлюються кожним аюнтамієнто в межах обмежень, встановлених законодавством штату, тому продаж у Торрев'єха та один у Денії дають різні рахунки за однакові номери. Торрев'єха, місто Аліканте, Валенсія та Мурсія публікують свої таблиці коефіцієнтів у своїх sede electrónica.

Які винятки застосовуються, а які помилки коштують продавцям грошей?

На практиці мають значення чотири полегшення, і всі чотири призначені лише для мешканців.

Реінвестування у постійне проживання. Продайте свій основний будинок в Іспанії та реінвестуйте всі чисті кошти в інший основний будинок протягом двох років (або за два роки раніше, якщо ви вже купили заміну), і прибуток повністю звільняється. Часткове реінвестування дає часткове звільнення. Другі будинки та оренда не підпадають під це питання.

Старше 65 років продає звичне житло. Якщо вам 65 років або більше на день продажу, і нерухомість є вашим звичним місцем проживання щонайменше три роки, прибуток звільняється. Реінвестування не потрібне. Ті, хто зменшує житло, часто використовують це.

Інвестиційний приріст віком понад 65 років у довічний ануїтет. Будь-який приріст капіталу (нерухомість, акції, фонди) звільняється до 240 000 євро, якщо його реінвестують у кваліфікований довічний ануїтет протягом шести місяців.

Dación en pago звичайного проживання. Поверніть майно банку для погашення іпотеки, яку ви не можете сплатити, і прибуток звільняється.

Нерезиденти не отримують переваги з реінвестування основного житла, навіть якщо іспанська нерухомість була їхнім єдиним домом в Іспанії. Верховний трибунал підтвердив це читання. Стати податковим резидентом Іспанії до продажу – єдиний спосіб відкрити двері звільнення, і це рішення має наслідки для вашої глобальної податкової позиції.

Достроковий продаж все ще може бути раціональним вибором; цифри за п'ятирічною позначкою наведені у продаж протягом п'яти років та питання про звільнення від CGT.

Які помилки насправді коштують продавцям грошей?

Припускаючи, що 3% утримання є остаточним податком. Це передплата. Якщо ваш прибуток невеликий або нульовий, вам належить повернення коштів; якщо ваш прибуток значний – ви винні більше. Нерезиденти, які йдуть, думаючи, що вже закінчили, часто отримують лист про відповідність через дванадцять місяців.

Немає рахунків за покращення. Ремонт кухні вартістю 30 000 євро без дійсної документури не підлягає франшизі. Готівкові платежі будівельнику без ПДВ не мають значення у розрахунках. Зберігайте всі документи у своєму NIE та адресі нерухомості на весь період власності.

Ігнорування витрат на придбання початкової покупки. ITP або ПДВ, нотаріус, реєстраційні та юридичні гонорари при купівлі збільшують вартість придбання та зменшують прибуток. Продавці часто вказують лише ціну ескритури та переплачують.

Пропускаємо 30-денне додаткове вікно. Відсотки та надбавка починаються з 31-го дня. Деякі міські збори пропонують спрощену онлайн-подачу документів; інші все ще потребують паперу. Перевірте до дати нотаріуса.

Подача Modelo 210 з неправильним курсом обміну. Для прибутків, коли купівля або продаж були виставлені в іншій валюті, Agencia Tributaria використовує еталонні курси ЄЦБ на дату транзакції. Неправильне рішення викликає паралелу.

Ігноруючи зниження старих активів. Нерухомість, куплена у 1988 році та продана у 2026 році, все ще може зменшити частку прибутку через коефіцієнти до 1994 року, аж до ліміту терміну життя 400 000 євро. Багато магазинів забувають його застосувати.

Плутання звичного проживання з випадковим проживанням. Для осіб старше 65 років потрібно три безперервні роки постійного проживання та empadronamiento для підтвердження. Літня квартира, що використовується чотири місяці на рік, не рахується.

Офіційні форми, інструкції для завантаження та електронний портал подачі для Modelo 210 розміщені на сайті Agencia Tributaria за адресою sede.agenciatributaria.gob.es. BOE щороку в грудні публікує консолідований текст IRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004) та щорічні ставки IRPF.

FAQ

Чи варто платити іспанську CGT, якщо продам зі збитком? Немає CGT штату, якщо прибуток від'ємний, але ви все одно подаєте декларацію. Нерезиденти подають Modelo 210, щоб повернути 3% утримання. Мешканці декларують збитки у Modelo 100 і можуть компенсувати його з іншими прибутками на основі заощаджень протягом чотирьох років. Plusvalía municipal також дорівнює нулю, якщо ви можете довести збитки, але декларація все одно має дійти до міської ради протягом 30 днів.

Чи можу я відняти комісію агента з нерухомості? Так, від суми передачі, якщо у вас є належний документ із ПДВ, адресованим вам як продавцю. Усна угода або чек без ПДВ не підпадають під нарахування. Комісія безпосередньо зменшує прибуток.

А що, якби я купив у валюті, відмінній від євро? Обидві сторони розрахунку мають бути в євро. Використовуйте еталонний курс Європейського центрального банку в день кожної ескритури. Зростання фунта стерлінгів може стати збитком у євро або навпаки залежно від того, як змінився валютний курс. Це збиває з пантелику багатьох британських продавців, які купували до 2016 року.

Чи оподатковується спадковане майно інакше? Вартість придбання – це вартість, заявлена для податку на спадщину плюс ці витрати на податок і нотаріальні витрати, а дата придбання – це смерть попереднього власника. Далі немає підвищення чи скидання. Продайте незабаром після спадщини за добре задокументованою спадковою вартістю, і прибуток часто невеликий.

Чи потрібно мені їхати до Іспанії, щоб подати Modelo 210 після продажу? Ні. Жестор або адвокат із довіреною довіреністю подає документи електронно. Для повернення 3% утримання потрібен іспанський або SEPA банківський рахунок. Власники цифрових сертифікатів можуть подавати документи через sede electrónica.

Наступні кроки

Пропустіть свої ймовірні чисті кошти через наш калькулятор податку на нерухомість перед тим, як розмістити інформацію, і зберіть усі можливі рахунки за покупку та покращення. Щодо зростання близько 200 000 євро, короткий дзвінок із місцевим юристом окупає себе.