Кадастровий референс Іспанія: Як катастро відстежує власність

20 символів, розшифрованих

Посилання на міську нерухомість виглядає так: 9872023VH5797S0001WX. Вона розділяється на чотири блоки.

Блок	Персонажі	Що він ідентифікує
9872023	7	Ділянка
VH5797S	7	Картографічний аркуш, на якому лежить посилка
0001	4	Блок всередині будівлі
WX	2	Керуючі персонажі

Останні два символи – це контрольна сума, тому неправильно вписану цифру відхиляють Sede Electrónica del Catastro, замість того щоб тихо повернути неправильну квартиру. Третій блок пояснює, чому кожна квартира в блоці з 60 має однакові перші 14 символів. Гараж і комора мають власні рекомендації та формують власні податкові рахунки.

Сільська власність має інше планування: провінція, муніципалітет, сектор, полігона, ділянка, будь-яка будівля, що стоїть на землі, а потім контрольні символи. Купіть ділянку поблизу Хондон-де-лас-Ньєвес або Фуенте-Аламо – і це буде формат у ваших документах.

Наварра та три баскські провінції мають власні форальні кадастри. Всюди на Коста-Бланкі, Коста-Каліді та регіоні Валенсії діє державний кадастр.

Де знайти це через п'ять хвилин

Чек IBI містить його зверху. Більшість жителів провінції Аліканте делегують збір IBI до SUMA Gestión Tributaria; у Мурсії та місті Валенсія зазвичай виставляє вам рахунок напряму.

escritura має це стверджувати. Стаття 38 Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, Real Decreto Legislativo 1/2004, вимагає, щоб посилання було зазначене в акті, і нотаріус попереджає сторони, якщо опис у акті не збігається з описом Catastro. Прочитайте це попередження, якщо воно є. Наш посібник з того, що що робить і не перевіряє іспанський нотаріус пояснює, де закінчується цей обов'язок.

Sede Electrónica del Catastro надає це посилання безкоштовно. Шукайте за адресою, натисніть на карту або введіть частковий код – без NIE, цифрового сертифіката та облікового запису. Ви отримуєте орієнтир, поверхню будівництва, рік будівництва, використання та масштабну карту ділянки. Імена власників і катастраль Valor залишаються прихованими, якщо ви не володієте нерухомістю або не можете довести законний інтерес.

Catastro чи Registro: який запис визначає, що

Catastro належить Ministerio de Hacienda і зберігає карту: де знаходиться ділянка, скільки квадратних метрів на ній забудовано, для чого використовується будівля і скільки вона коштує для податкових цілей.

Registro de la Propiedad знаходиться на боці правосуддя в державі, керується реєстраторами, національний орган яких публікується за адресою registradores.org. Вона фіксує, хто чим володіє і які збори належать на майні: іпотеки, ембарго, сервітути, права проходу. Зареєстроване право власності має захист статті 34 Ley Hipotecaria, що робить ваш титул безпечним.

Щодо володіння та боргів вирішує Реєстр. Для поверхні, меж і фізичного опису Catastro має більшу вагу, і з Ley 13/2015 ці дві системи обмінюються геоприв'язаними графіками. Після узгодження графіка nota simple стверджує, що finca є coordinada con el Catastro, тобто межі двох записів співпадають. Наше порівняння escritura та nota simple охоплює, що ще можна прочитати в цьому документі.

Скільки коштує тобі катастраль відваги щороку?

Catastro розраховує valor catassr з муніципальної ponencia de valores як вартість землі плюс вартість будівництва, з урахуванням віку, стану та розташування. За законом він не може перевищувати ринкову вартість, а ринковий еталонний коефіцієнт, застосовуваний за правилами технічної оцінки Real Decreto 1020/1993, утримує його близько половини ринку в більшості муніципалітетів. На узбережжі квартира вартістю 250 000 євро часто має катастраль Valor від 70 000 до 110 000 євро, залежно від того, коли місто востаннє переглядало свою поненсію. Торрев'єха, Лос Алькасарес і Бенідорм мають різні цикли ревізії, тому дві подібні квартири в сусідніх містах дають дуже різні рахунки.

Податки	Основу, яку він використовує	Хто встановлює ставку	Типова ставка
IBI	Valor catastral	Ayuntamiento	0,4%–1,1% міський, 0,3%–0,9% сільський
Plusvalía municipal (IIVTNU)	Відвага на землі, або справжній здобуток	Ayuntamiento	До 30% від розрахункової бази
Враховуваний дохід Modelo 210	1,1% від катастральної доблесть, якщо було переглянуто за останні десять податкових періодів, інакше 2%	Штат	19% для резидентів ЄС/ЄЕЗ, 24% для всіх інших
ITP про перепродаж	Вища плата і доблесть de referencia	Comunidad autónoma	7%–10% на нашому узбережжі
IVA плюс AJD на новій збірці	Ціна сплачена	Держава та автономні комітети	10% плюс 1,2% до 2%

Візьмемо двокімнатну квартиру в Торрев'єхі, куплену за 250 000 євро з катастральним катастром Valor 90 000 євро. IBI за муніципальною ставкою 0,7% становить 630 євро на рік. Імплементований дохід для власника-нерезидента становить 1,1% від 90 000 євро, тобто 990 євро, оподатковується 19% для голландського або німецького власника, що становить 188 євро, і 24% для британського власника після Brexit, що становить 238 євро. Громадські збори, збір сміття та страхування – це на першому місці, і ми виклали це у нашому посібнику з щорічних податків на нерухомість для нерезидентів. Сама декларація описана в нашому посібнику по Modelo 210, і ви можете самостійно перевірити свої цифри у калькуляторі податку на нерухомість Іспанії.

Як виправити кадастрову помилку крок за кроком?

Подання документа до Catastro нічого не коштує. Гроші йдуть архітектору або землеміру, чиї документи підтверджують справу.

1. Отримайте сертифікат катастрального опису і графіко. Безкоштовно з Sede Electrónica з Cl@ve або цифровим сертифікатом, або без рецепта в Punto de Información Catastral, який багато айунтамієнтос підтримують. Роздрукуйте його і поставте поруч із nota simple та escritura.
2. Використовуйте модель 900D. З часу Orden HAC/1293/2018 єдина форма декларації замінила старі 901N, 902N, 903N і 904N. 900D охоплює зміну власника або квоту участі, нове будівництво, розширення, реформу, знесення, групування, сегрегацію, поділ і зміну призначення.
3. Зберіть файл. Escritura або приватний договір, паспорт і NIE, ліцензія на муніципальні роботи, сертифікат архітектора та certificado final de obra для будь-яких побудованих робіт, а також плани та фотографії. Без ліцензії декларація про нове будівництво перетворюється на питання планування, а не на кадастрове.
4. Подайте заяву протягом двох місяців з дня після того, як ви декларуєте. Електронно через Sede Electrónica, особисто в Gerencia Territorial del Catastro в Аліканте, Мурсія, Валенсія або Альмерія, або через офіс PIC. Жестор або адвокат можуть подати довіреність.
5. Зачекайте. У Catastro є шість місяців, щоб вирішити процедуру оголошення. Реєстрація IBI закривається 1 січня, тому корекція, прийнята в жовтні, зазвичай змінює ваш рахунок з наступного календарного року.
6. Оскаржуйте протягом одного місяця, якщо присвоєна їм вартість неправильна. Обирайте або recurso de reposición до Gerencia, або reclamación económico-administrativa до Tribunal Económico-Adadministrativo Regional, ніколи обидва одночасно.

Архітекторський сертифікат для декларації obra nueva antigua становить приблизно від 400 до 900 євро на Коста-Бланкі. Якщо для внесення продовження до Реєстру також потрібен нотаріальний акт, додайте нотаріальні та реєстраційні збори в діапазоні від 700 до 1300 євро, плюс AJD до декларованої вартості робіт.

Чотири пастки, що ловлять іноземних покупців

Valor de referencia – це не valor catassr

Закон про боротьбу з шахрайством у справі Ley 11/2021, запровадив valor de referencia з 1 січня 2022 року. Catastro розраховує його на основі цін у нотаріально засвідчених продажах, застосовує мінорний коефіцієнт 0,9, встановлений щорічно наказом міністера, і публікує його за власністю за власністю. Зараз це мінімальна оподатковувана база для ITP при перепродажі, а також для податку на спадщину і дарування. Вона не впливає на IBI, не впливає на plusvalía, і не публікується для кожної сільської сюжетної лінії.

Купіть квартиру в Торрев'єха за 155 000 євро, якщо її орієнтована вартість становить 172 000 євро, а Comunitat Valenciana бере ITP на 172 000 євро. При 10% це 17 200 євро замість 15 500 євро, тож невідповідність коштує 1700 євро, які ви не планували в бюджеті. Ви можете сплатити, а потім отримати його назад через rectificación de autoliquidación, але тягар доказу лежить на вас, регіональна податкова служба має звернутися до Генерального директора катастрофи за обов'язковим звітом, і вам знадобиться оцінка оцінювача, зареєстрованого в Banco de España, що займає місяці, а не тижні.

Перевіряйте значення на Sede Electrónica перед підписуванням contrato de arras, а не після. Це займає дві хвилини і має бути в тій же розмові, що й ваш повний розподіл вартості.

Регіон	ITP при перепродажі, загальна ставка	AJD на новій збірці	Примітка
Comunitat Valenciana (Валенсія, провінція Аліканте)	10%	1,5%	Знижені ставки з 4% для звичайного проживання, великих сімей та інвалідності
Регіон де Мурсія	8%	2%	Знижені тарифи з 3%, включаючи деякі покупки для дітей до 35 років
Андалусія (провінція Альмерія: Vera, Pulpí)	7%	1,2%	6% на регулярне проживання до 150 000 євро

Тарифи та умови змінюються з кожним регіональним бюджетом. Підтвердіть поточну суму у свого адвоката або в Agencia Tributaria перед тим, як переказувати кошти на завершення.

Несплачений IBI слідує за нерухомістю, а не за продавцем

Стаття 64 Ley Reguladora de las Haciendas Locales прикріплює неоплачений IBI до самого майна. Купуйте у власника, який перестав платити, і ayuntamiento може застосувати поточний рік плюс чотири попередні роки проти вашої нової квартири. Громадські збори працюють аналогічно згідно зі статтею 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal, охоплюючи поточний рік і три попередні. Попросіть останню квитанцію IBI та сертифікат про те, що продавець актуальний у справах спільноти, і попросіть вашого юриста залишити кошти у нотаріуса, якщо щось із них відсутнє.

Після завершення нотаріуси та реєстратори автоматично передають зміну власника Catastro, тому окрема декларація зазвичай не потрібна. Прямий дебет у SUMA або в ayuntamiento – ні, тому налаштуйте це в перший місяць: несплачений рахунок стягує надбавку від 5% до 20%.

Басейн, який існує на аерофото, але не в документі

Катастро оновлюється з аерофотознімків. Басейн, закрита тераса або касіта внизу саду з'являються в кадастровому записі протягом кількох років після будівництва, незалежно від того, чи хтось це заявляв. Реєстратор знає лише, що хтось звернувся до нотаріуса.

Для покупця важливо три результати. Якщо збірка вказана в обох записах з ліцензією, все гаразд. Якщо він знаходиться в Catastro, але не в Реєстрі, ваш кредитор може відмовитися оцінювати її, і вам знадобиться декларація de obra nueva для легалізації, яка вимагає ліцензії на роботи або, для старіших будівель, сертифіката про вік архітектора та підтвердження того, що період порушення планування минув. Якщо це не з'являється в жодному з записів, розглядайте це як ризик планування, доки ayuntamiento не скаже інше, і приділяйте особливу увагу сільській землі, де порушення захищених земель ніколи не передбачають.

Catastro також може оплачувати гроші. Коли процедура регуляризації виявляє недекларовану будівлю, Catastro переоцінює об'єкт, і ayuntamiento може претендувати на IBI за чотири попередні роки.

Квадратні метри в оголошенні – це не квадратні метри в Catastro

Іспанські записи використовують кілька поверхневих концепцій, і портали вільно їх змішують. superficie construida Catastro для квартири зазвичай включає спільні зони, такі як сходи та майданчики. superficie útil, простір всередині ваших стін, зменшується приблизно на 10%–15%. Ескритура може просто повторювати цифру з документу 1980-х років, яку ніхто не перевіряв з того часу.

Коли ці цифри впливають на ваше рішення, і при покупці понад 300 000 євро вони повинні це робити, порівняйте кадастровий сертифікат, nota simple і план поверху перед тим, як робити пропозицію. У новій збірці вимірювання розробника збігаються з Catastro лише після реєстрації obra nueva, що іноді затримує доставку на кілька місяців.

Поширені запитання

Чи кадастровий номер збігається з реєстраційним номером Finca?

Ні. Кадастровий референс – це 20 алфавітно-цифрових символів, виданих Catastro. Finca registral – це номер, який видається місцевим Registro de la Propiedad, записаний як назва реєстру плюс номер, а часто як том, книга та фоліант. Одна властивість має обидва, і те, що одна правильна, не робить іншу правильною.

Чи можу я дізнатися, хто володіє нерухомістю за її кадастровим референсом?

Не через Catastro, де ідентифікація власника – це захищені дані. Маршрут – це Registro de la Propiedad: запросити непросту інформацію для фінки, яка коштує приблизно 9 євро онлайн за registradores.org і вказує зареєстрованого власника разом із іпотекою чи платежем. Цей документ, а не кадастровий запис, доводить, хто може продати вам нерухомість.

Catastro каже 96 м2, а моя ескрітура – 88 м2. Яка з них правильна?

Зазвичай і те, і інше, вимірюючи різні речі. Кадастрова фігура зазвичай включає частку спільних зон і будь-яку терасу, тоді як акт може містити старіший або вужчий розмір. Якщо прогалина перевищує близько 15%, або якщо різниця – це ціла кімната, а не округлення, найміть землеміра і виправте неправильний запис – через декларацію 900D у Catastro або акт виправлення в Реєстрі.

Чи означає катастраль з високою доблесті, що моя власність коштує дорожче?

Ні. Це адміністративна особа з муніципальної поненції де валорес, якій може бути 15 років, і за законом вона знаходиться нижче ринкової вартості. Катастраль з високою доблестю означає вищий рахунок IBI та вищу базу за імплементований дохід для вашого річного податку нерезидента. Покупці оцінюють вашу нерухомість за порівнянними продажами, а не з Catastro.

Чи потрібен мені цифровий сертифікат для використання Sede Electrónica del Catastro?

Не для основ. Будь-хто може шукати за адресою або картою та прочитати джерело, поверхню, призначення та рік будівництва. Cl@ve або цифровий сертифікат відкриває захищені дані, офіційні сертифікати та подання декларацій. Жестор або адвокат, який тримає вашу довіреність, може зробити все це за вас.

Наступні кроки

Витягніть безкоштовний кадастровий сертифікат для нерухомості, а потім поставте його поруч із nota simple. Якщо вони не погоджуються, надішліть нам обидва документи, і ми скажемо, які з них виправити. Зв'язатися з Весною, або переглядати худобу в Торрев'єха.