Іспанський нотаріус 2026: Що вони роблять і чого не роблять

Іспанський нотаріус – це державний посадовець, призначений Міністерством юстиції, а не приватний юрист. Нотаріуси виконують три перекриваючі функції:

1. Свідок і запис. Кожен акт (escritura pública), підписаний у нотаріуса, стає офіційно засвідченим публічним документом, який зберігається в протоколі нотаріуса протягом 25 років, а потім постійно передається до окружного архіву. Копії (копії), видані сторонам, вважаються юридичним доказом угоди.
2. Перевірка законності. Нотаріус перевіряє, чи відповідає акт іспанському законодавству перед підписанням: сторони мають законну дієздатність, акт відповідає основним фактам, жодних незаконних умов немає. Якщо акт порушує закон, нотаріус відмовляється його підписувати.
3. Подача до реєстру податків. Нотаріус передає підписаний акт електронно до AEAT (податкової служби) та Земельного реєстру в межах встановлених законом термінів.

Чого нотаріус НЕ робить:

• Представляти свої інтереси. Нотаріус нейтральний. Вони не ведуть переговори за вас, не переглядають угоду всупереч вашим інтересам і не помічають, коли ви переплачуєте.
• Перевірити право власності поза Nota Simple. Нотаріус читає Земельний реєстр Nota Simple і підтверджує, що продавець є законним власником. Вони не перевіряють наявність заборгованості по громадській платі, ризику суперечок або прихованих обтяжень поза Земельним реєстром.
• Складіть договір на свою користь. Шаблон акту нейтральний. Ваш адвокат веде переговори щодо основного договору купівлі-продажу до оформлення акту; нотаріус записує.
• Шукайте податкові повернення або вирішуйте спори після продажу. Після оформлення права власності все залежить від вас, вашого жестора та AEAT.

Коли тобі потрібен нотаріус

Кожен акт передачі майна вимагає нотаріуса. Також:

• Купівля-продаж нерухомості (обов'язково)
• Іпотечне надання та анулювання (обов'язкове)
• Заповіти (іспанський заповіт, testamento)
• Довіреність (poder notarial) для віддалених операцій
• Створення компанії та передача акцій
• Розлучення з поділом майна
• Шлюбні договори

Нотаріальні збори у 2026 році

Нотаріальні збори регулюються тарифним графіком Real Decreto 1426/1989, який коригується щорічно. Комісія масштабується відповідно до вартості транзакції:

Вартість транзакції	Нотаріальна плата (приблизна)
Менше €200,000	€600-€850
€200,000-€500,000	€850-€1,200
€500,000-€1,000,000	€1,200-€1,800
€1,000,000-€2,000,000	€1,800-€3,000
Понад €2,000,000	Обговорюється

Комісії зазвичай включають IVA у розмірі 21%. Існують невеликі відмінності між нотаріальними офісами, але вони обмежені регульованим тарифом.

Що відбувається у день прийому нотаріуса

До призначення на прийом. Ваш адвокат і адвокат продавця обмінялися проєктом акту власності. Нотаріус ознайомився з проєктом, Nota Simple, підтвердженням оплати ITP (якщо це застосовно) та будь-якими документами по іпотеці. Банківські чеки (чек банкаріо або трансферні квитанції) були підготовлені.

На зустрічі. Нотаріус читає акт уголос іспанською. Покупець, продавець і будь-який перекладач присутні особисто. Банківські чеки або квитанції про перекази передаються фізично. Обидві сторони підписують кожну сторінку. Нотаріус і всі свідки підписують договір. Покупець негайно отримує просту копію (просту копію); copia autorizada (авторизована копія для подання до земельного реєстру) видається протягом 3-5 робочих днів.

Після призначення. Нотаріус електронно подає акт власності до AEAT та Земельного реєстру. Реєстрація в земельному реєстрі завершується протягом 30-90 днів.

Коли іспанська воля має значення

Іспанське законодавство дозволяє громадянам, що не є членами ЄС, обирати, щоб їхнє національне право спадкування застосовувалося до іспанського майна, але лише за умови, що це чітко зазначено в іспанському заповіті. Без явного вибору Регламент ЄС 650/2012 застосовує правила звичайного проживання (за замовчуванням), що може призвести до непередбачуваних наслідків для транскордонних сімей.

Іспанський заповіт (testamento) складається і підписується у іспанського нотаріуса. Вартість 2026: €150-€300. Зареєстрований у Registro de Ultimas Voluntades у Мадриді, може бути отриманий спадкоємцями після смерті. Кожен власник нерухомості, який не проживає, повинен подати таку заяву.

Коли довіреність має значення

Якщо ви не можете поїхати до Іспанії для призначення нотаріуса, ви надаєте довіреність (poder notarial) своєму іспанському адвокату. Довіреність підписується в іспанському консульстві за кордоном або у нотаріуса у вашій країні з апостилем та засвідченим іспанським перекладом.

Вартість 2026: €200-€500 залежно від країни походження та складності перекладу. Термін: 2-4 тижні від підписання нотаріалом до отримання у Іспанії. Довіреність надає вашому адвокату право підписати договір купівлі від вашого імені; вам ніколи не потрібно бути фізично в Іспанії.

Прочитайте наш 12-кроковий чек-лист покупок для нерезидентів для робочого процесу POA.

Де тобі все ще потрібен власний адвокат

Нотаріус не є заміною незалежного юриста. Ваш адвокат:

• Оглядає Nota Simple на предмет обтяжень, що виходять за межі простого володіння.
• Перевіряє заборгованість за внесками спільноти у адміністратора спільноти (не на Nota Simple).
• Перевіряє історію платежів IBI (не на Nota Simple).
• Підтверджує, що кадастровий рекомендація продавця відповідає опису акту власності.
• Веде переговори щодо депозитного договору (arras) та переглядає односторонні пункти.
• Координує переклад і тлумачення при призначенні нотаріуса.
• Подає ITP (Modelo 600) та координує подання до Земельного реєстру після нотаріуса.
• Забезпечує постійне податкове представництво (Modelo 210) для нерезидента IRNR.

Адвокатський гонорар за повну покупку у 2026 році: €1,500-€2,500 фіксовано, або 1-1,5% від ціни купівлі для більших угод.

FAQ

Чи можу я обрати власного нотаріуса? Так. В Іспанії покупець зазвичай обирає нотаріуса, оскільки покупець сплачує плату. Попросіть свого адвоката дати рекомендацію; більшість покупців у Wesna користуються одним із 4-5 нотаріусів в Аліканте, Торрев'єхі, Денії або Валенсії залежно від розташування нерухомості.

Чи потрібно мені особисто звертатися до нотаріуса? Ні, якщо ви надали дійсну іспанську довіреність своєму адвокату. Більшість покупців, які не проживають у Весні, закривають угоди дистанційно через довіреність.

Якою мовою оформлений акт? Іспанською. Якщо покупець не говорить іспанською, потрібен присяжний перекладач. Весна організовує перекладача як частину координації покупки.

Коли я сплачую нотаріальний збір? У день прийому, одразу після підписання. Банківський чек або квитанція про переказ на рахунок нотаріуса.

Чи може нотаріус допомогти мені домовитися про нижчу ціну? Ні. Нотаріус – це нейтральний державний посадовець, а не ваш представник. Переговори щодо ціни відбуваються між покупцем, продавцем і їхніми юристами до призначення нотаріуса.

Чи відповідає нотаріус, якщо на майні є прихована іпотека або застава? Нотаріус відповідає за читання поточного Nota Simple і підтвердження того, що там сказано. Якщо іпотека була зареєстрована в Земельному реєстрі на момент оформлення акту, нотаріус її фіксує. Якщо застава не внесена до Земельного реєстру (рідкісне), нотаріус не несе відповідальності.

Наступні кроки

Для робочого процесу координації нотаріуса та юриста, пов'язаного з конкретною нерухомістю, зв'яжіться з Wesna. Ми працюємо англійською, російською, українською та іспанською мовами, організовуємо перекладачів і здійснюємо дистанційну покупку за довіреністю.

Пов'язано: Escritura pública vs nota simple, Contrato de arras 2026, 12-кроковий чек-лист покупок для нерезидентів.