Испанский нотариус 2026: что они делают и чем не занимаются

Испанский нотариус – это государственный служащий, назначаемый Министерством юстиции, а не частный юрист. Нотариусы выполняют три пересекающиеся функции:

1. Свидетельство и запись. Каждый акт (escritura pública), подписанный нотариусом, становится официально заверённым публичным документом, который хранится в протоколе нотариуса в течение 25 лет, а затем постоянно передаётся в окружной архив. Копии (копии), выданные сторонам, считаются юридическим доказательством сделки.
2. Проверка законности. Нотариус проверяет, что акт соответствует испанскому законодательству перед подписанием: стороны имеют юридическую дееспособность, акт соответствует фактам, запрещенные условия не содержатся. Если акт нарушает закон, нотариус отказывается его подписывать.
3. Подача налоговой и регистровой декларации. Нотариус передаёт подписанный акт в электронном виде в AEAT (налоговое ведомство) и Земельный реестр в установленные законом сроки.

Чего нотариус НЕ делает:

• Представляйте свои интересы. Нотариус – нейтральный. Они не ведут переговоры за вас, не рассматривают сделку вопреки вашим интересам и не отмечают, когда вы переплачиваете.
• Проверьте право собственности за пределами Nota Simple. Нотариус читает Земельный реестр Nota Simple и подтверждает, что продавец является законным владельцем. Они не проверяют наличие задолженности по общественным сборам, риска споров или скрытых обременений вне Земельного реестра.
• Составьте договор в свою пользу. Шаблон акта нейтрален. Ваш адвокат ведёт переговоры по основному договору купли-продажи до оформления акта; Нотариус записывает записи.
• Добивайтесь налоговых возвратов или решайте споры после продажи. После оформления права собственности всё остаётся между вами, вашим жестором и AEAT.

Когда тебе нужен нотариус

Каждый акт передачи собственности требует нотариуса. Также:

• Покупка и продажа недвижимости (обязательно)
• Предоставление и аннулирование ипотеки (обязательно)
• Завещания (испанское завещание, testamento)
• Доверенность (poder notarial) для удалённых сделок
• Создание компании и передача акций
• Развод с разделом имущества
• Брачные договоры

Нотариальные сборы в 2026 году

Нотариальные сборы регулируются тарифным расписанием Real Decreto 1426/1989 с ежегодной корректировкой. Комиссии масштабируются в зависимости от стоимости сделки:

Стоимость транзакции	Нотариальный сбор (примерно)
Менее €200,000	€600-€850
€200,000-€500,000	€850-€1,200
€500,000-€1,000,000	€1,200-€1,800
€1,000,000-€2,000,000	€1,800-€3,000
Выше €2,000,000	Обсуждается

Комиссии обычно включают IVA в размере 21%. Существуют небольшие вариации между нотариусами, но они ограничены регулируемым тарифом.

Что происходит в день приёма у нотариуса

До назначения на встречу. Ваш адвокат и адвокат продавца обменялись проектом акта. Нотариус изучил черновик, Nota Simple, подтверждение оплаты ITP (если применимо) и любые ипотечные документы. Были подготовлены банковские чеки (чек банкарио или трансфертные квитанции).

На встрече. Нотариус зачитывает документ вслух на испанском. Покупатель, продавец и любой переводчик присутствуют лично. Банковские чеки или квитанции о переводе передаются физически. Обе стороны подписывают каждую страницу. Нотариус и все свидетели подписывают акт. Покупатель немедленно получает копию простую копию (простую копию); copia autorizada (авторизованная копия для подачи в земельный реестр) выдаётся в течение 3-5 рабочих дней.

После назначения. Нотариус электронно подаёт акт в AEAT и Земельный реестр. Регистрация в земельном реестре завершается в течение 30-90 дней.

Когда испанская воля важна

Испанское законодательство позволяет гражданам, не входящим в ЕС, выбирать, чтобы их национальное право о наследовании применялось к испанской собственности, но только если эта опция явно указана в испанском завещании. Без явного выбора Регламент ЕС 650/2012 применяет правила по умолчанию (правила обычного проживания), что может привести к непредсказуемым последствиям для семей, пересекающих границу.

Испанское завещание (testamento) составляется и подписывается у испанского нотариуса. Стоимость 2026: €150-€300. Зарегистрирован в Registro de Ultimas Voluntades в Мадриде, может быть получен наследниками после смерти. Каждый владелец недвижимости, не проживающий в городе, должен подать такую заявку.

Когда важна доверенность

Если вы не можете поехать в Испанию для назначения нотариуса, вы выдаёте доверенность (poder notarial) вашему испанскому адвокату. Доверенность подписывается в испанском консульстве за рубежом или у нотариуса в вашей стране с апостилем и заверенным переводом на испанский.

Стоимость 2026 года: €200–€500 в зависимости от страны происхождения и сложности перевода. Срок: 2-4 недели от подписания нотариуса до получения в Испании. Доверенность уполномочивает вашего адвоката подписать акт покупки от вашего имени; вам никогда не нужно физически находиться в Испании.

Ознакомьтесь с нашим 12-шаговым чек-листом покупки для нерезидентов для рабочего процесса POA.

Где тебе всё ещё нужен свой адвокат

Нотариус не заменяет независимого юриста. Ваш адвокат:

• Рассматривает Nota Simple на предмет обременений, выходящих за рамки простого владения.
• Проверяет задолженности по коммунальным сборам у администратора сообщества (не на Nota Simple).
• Проверка истории платежей IBI (отсутствует на Nota Simple).
• Подтверждает, что кадастровая ссылка продавца соответствует описанию акта.
• Ведёт переговоры по депозитному контракту (arras) и проверяет на предмет односторонних оговорок.
• Координирует перевод и перевод при назначении нотариуса.
• Подает ITP (Modelo 600) и координирует подачу в Земельный реестр после нотариуса.
• Обеспечивает постоянное налоговое представительство (Modelo 210) для нерезидента IRNR.

Юридический гонорар при полной покупке в 2026 году: фиксированный €1,500–€2,500, или 1-1,5% от цены покупки для крупных сделок.

FAQ

Могу ли я выбрать себе нотариуса? Да. В Испании покупатель обычно выбирает нотариуса, потому что покупатель платит гонорар. Попросите вашего адвоката дать рекомендацию; большинство покупателей Wesna обращаются к одному из 4-5 нотариусов в Аликанте, Торревьехе, Дении или Валенсии в зависимости от местоположения недвижимости.

Обязательно ли мне лично обращаться к нотариусу? Нет, если вы оформили действительную испанскую доверенность своему адвокату. Большинство покупателей, не проживающих в Весне, закрывают сделки удалённо через доверенность.

На каком языке оформлен акт? Испанский. Если покупатель не говорит по-испански, требуется присяжный переводчик. Весна организует переводчика в рамках координации покупки.

Когда я должен оплачивать нотариальный сбор? В день приёма, сразу после подписания. Банковский чек или квитанцию о переводе на счёт нотариуса.

Может ли нотариус помочь мне договориться о снижении цены? Нет. Нотариус – нейтральный государственный служащий, а не ваш представитель. Переговоры о цене проводятся между покупателем, продавцом и их юристами до назначения нотариуса.

Является ли нотариус ответственным, если на объекте есть скрытая ипотека или залог? Нотариус отвечает за чтение текущей Nota Simple и подтверждение того, что в ней сказано. Если ипотека была зарегистрирована в Земельном реестре на момент оформления акта, нотариус её фиксирует. Если залог не зарегистрирован в Земельном реестре (редко), нотариус не несёт ответственности.

Следующие шаги

Для координации работы нотариуса и юриста по конкретной недвижимости свяжитесь с Wesna. Мы работаем на английском, русском, украинском и испанском языках, организуем переводчиков и осуществляем удаленную покупку по доверенности.

Связано: Escritura pública vs nota simple, Contrato de arras 2026, 12-шаговый чек-лист покупок для нерезидентов.