Escritura Pública vs Nota Simple: Какой испанский документ что значит

Функция	Escritura pública	Не просто
Что это такое	Нотариально заверенный акт, подтверждающий передачу права собственности	Выписка из земельного реестра, показывающая текущее состояние недвижимости
Когда они были выданы	В день назначения нотариуса	По запросу, обновление в течение нескольких минут
Что это доказывает	Юридическая передача между сторонами	Текущий владелец + сборы + обременения
Стоимость 2026	€600-€3,000 (в зависимости от цены)	€9.02
Требуется для	Каждая покупка/продажа/ипотека недвижимости	Проверка всех процессов покупки недвижимости
Выпущено	Нотариус (государственный служащий)	Land Registry (Registro de la Propiedad)
Удержание	Протокол нотариуса 25 лет, затем архив	Архив реестра постоянный

Что такое escritura pública на самом деле

Escritura pública (публичный акт) – это нотариально заверенный юридический документ, передающий право собственности. Подписано у нотариуса в день завершения покупки. Содержание:

• Идентификация покупателя и продавца (паспорт / NIE)
• Полное описание объекта (адрес, кадастровая справка, территория, границы)
• Цена покупки и способ оплаты
• Условия сделки (любые условия, гарантии, обязательства продавца)
• Нотариальное заверение, подтверждающее юридическую дееспособность сторон и законность акта

После подписания нотариус предоставляет:

• Копия проста: немедленная копия, для записей покупателя, без легального подписного веса.
• Copia autorizada: авторизованная копия для подачи в земельный реестр, выдаётся в течение 3-5 рабочих дней.

Что такое nota simple на самом деле

Nota simple – это выписка из земельного реестра, подтверждающая текущий юридический статус конкретной недвижимости. Включает:

• Текущий процент владельца и владения (если совместное владение)
• Любое ипотечное бремя (название банка, сумма непогашенности)
• Любое эмбарго (судебное постановление, налоговое залог)
• Любой сервитут (право прохода, защита видов, правила сообщества)
• Любое право на использование (например, право использования умершим супругом)
• Кадастровая и зарегистрированная территория

Nota simple – это НЕ титульный акт. Это отчёт о статусе в реальном времени. Он отвечает: «на сегодняшний день, кому это принадлежит и какие ограничения существуют?»

Когда каждый из них используется

Не просто: проверка на этапе бронирования и предварительного оформления. Заказ адвоката покупателя за 15-30 дней до назначения нотариуса. Проверяет, что продавец является текущим владельцем, не существует нераскрытых ипотек, нет эмбарго и так далее. Заказал второй раз за 3-7 дней до нотариуса, чтобы заметить любые изменения в последний момент.

Escritura pública: при назначении нотариуса. Подписано покупателем, продавцом и нотариусом. Передаёт право собственности. После подписания и регистрации в Земельном реестре покупатель становится зарегистрированным владельцем.

Рабочий процесс

1. Адвокат покупателя заказывает не просто #1 при подписании договора бронирования. Проверяет право собственности продавца + никаких препятствий, кроме раскрытия.
2. Подписан депозитный контракт (arras). Nota simple #1 – один из рассмотренных документов.
3. Адвокат покупателя заказывает непростой #2 за 3-7 дней до назначения нотариуса. Подтверждается, что новых обвинений не появилось.
4. Назначение нотариуса: escritura pública подписано всеми сторонами. Мгновенная копия просто для покупателя.
5. Copia autorizada выдается в течение 3-5 дней.
6. Copia autorizada, зарегистрированная в Земельном реестре. Право собственности покупателя официально регистрируется в течение 30-90 дней.

А что если есть расхождение?

Nota simple показывает другую область, не описанную в escritura. Корректировка через субсанационный акт у нотариуса или новую кадастровую проверку (georreferencia). Разрешение стоит от €400 до €900.

Nota просто показывает другого владельца, чем претензии продавца. Право собственности продолжается только в случае устранения несоответствия. Распространённая причина: незарегистрированная передача наследства между умершим и наследником. Требуется урегулирование наследства, прежде чем продавец сможет передать имущество.

Nota simple показывает ипотеку, которая, по словам продавца, была выплачена. Банк должен выдать сертификат об аннулировании ипотеки (certificado de cancelación) и подать в Земельный реестр до продажи. Сроки – 2-8 недель, в зависимости от банка.

Nota simple означает эмбарго (налоговый долг или судебное решение). Имущество не может быть передадено до снятия эмбарго. Требуется оплата кредитору + судебное решение об снятии залога. Временная линия непредсказуема.

Разбивка стоимости

Не просто: €9.02 за выпуск (плата Ley Hipotecaria, не изменилась с 2015 года). Ваш адвокат обычно заказывает 2-3 во время покупки: при бронировании, в Arras и сразу после предварительного нотариуса. Общая стоимость: €18–€28.

Escritura pública: нотариальный сбор €600-€3,000 в зависимости от стоимости сделки (см. статью испанского нотариуса 2026 года для тарифа). Плюс сбор за регистрацию в земельном реестре от €400 до €1,200 в зависимости от стоимости.

Практические последствия для покупателей

• Никогда не пропускай нота простой. Это самый дешёвый и защищённый документ при покупке.
• Приказ второй: в Аррасе и сразу нотариус. 7-дневное окно между вторым nota simple и назначением нотариуса – стандартная практика.
• Убедитесь, что ваш адвокат получил копию авторизады эскритуры после назначения нотариуса. Без неё Земельный реестр не может зафиксировать ваше право собственности.
• Оставьте оба документа. Nota simple – это ваша запись о том, какие обременения существовали при покупке; Copia autorizada – это ваш титул.

FAQ

Могу ли я получить непростое без адвоката? Да. Заказывайте напрямую в Colegio de Registradores онлайн. Плата €9.02.

Является ли copia просто юридически обязательным? Да, как доказательство сделки, но copia autorizada – это версия, поданная в Земельном реестре.

Сколько времени занимает внесение в реестр земель? 30-90 дней после подачи копии авторизады. Сложные дела (оспариваемые акты, кадастровые расхождения) могут занимать больше времени.

Нужны ли мне оригиналы или цифровые копии подойдуть? Нотариусы выпускают цифровые копии (copia electrónica) с 2021 года. И цифровая, и бумажная – юридически эквивалентны.

В чём разница между escritura pública и escritura privada? Escritura pública нотариально заверена. Escritura privada – это частный договор между сторонами без участия нотариуса (например, arras contract). Только escritura pública передаёт право собственности.

Следующие шаги

Для координации заказов nota simple и назначения нотариуса при покупке вашей недвижимости свяжитесь с Wesna. Мы работаем на английском, русском, украинском и испанском языках.

Связанные материалы: испанский нотариус 2026, Contrato de arras 2026, 12-шаговый чек-лист покупок для нерезидентов.