Plusvalia Spain 2026: кто платит после решения Верховного суда

Plusvalia municipal – это локальный налог на рост стоимости городской земли с даты её приобретения и даты передачи. Официальное название – Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), регулируемое статьями 104–110 Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), консолидированного закона о местных финансах, опубликованного в BOE.

Продавец подаёт и оплачивает в районе города, где находится недвижимость, а не в Agencia Tributaria. Налог применяется только к городской земле (suelo urbano), а не на сельскую землю (suelo rustico), и он лежит на земельной части кадастровой стоимости, а не на здание. Сельская финка, проданная вместе с фермерским домом, платит национальный налог на прирост капитала, но не plusvalia municipal.

Конституционный суд признал старую объективную формулу неконституционной в решении 182/2021 от 26 октября 2021 года, поскольку она облагала налогом фантомные прибыли на плоском рынке. Королевский указ-закон 26/2021 от 8 ноября 2021 года переписал статью 107 TRLRHL и предоставил налогоплательщику выбор между двумя методами. Верховный суд с тех пор подтвердил в нескольких решениях в 2023 и 2024 годах, что переводы с убытком не приносят налога вообще, и что возвраты за период до ноября 2021 года доступны только для налогоплательщиков, которые уже подали официальный иск до решения Конституционного суда.

Кто платит плюсвалию после продажи, наследства или пожертвования?

Лицо, несущее ответственность, зависит от типа перевода. Статья 106 TRLRHL устанавливает правило, и реформа 2021 года его не изменила.

• *Продажа (compraventa): оплачивает продавец. Любая статья частного договора, передающая налог покупателю, связывает обе стороны, но не обязывает аюнтамьенто.
• Пожертвование (пожертвование): оплачивает получатель. Лицо, получившее дар, уплачивает налог.
• *Наследство (herencia): наследник платит вместе с национальным налогом на наследство.
• Нерезидент-продавец: продавец остаётся налогоплательщиком, но покупатель несёт субсидиарную ответственность в соответствии со статьёй 106.2 TRLRHL. Если продавец покидает Испанию без оплаты, ayuntamiento может претензировать на нового владельца.

Иностранные покупатели упускают этот последний момент. Британский или норвежский покупатель, покупающий у нерезидента, должен проверить у нотариуса, была ли plusvalia либо оплачена, либо, чаще всего, удержана из цены продажи и зарегистрирована в ayuntamiento. Наш гайд по удержанию 3% при продаже нерезидентом охватывает параллельный национальный механизм. Plusvalia – это муниципальный эквивалентный риск, и нотариус не будет автоматически блокировать его.

Как рассчитывается плюсвалия в рамках реформы 2021 года?

С ноября 2021 года налогоплательщик выбирает более низший из двух способов. Ayuntamiento должен предлагать оба варианта.

Метод 1: объективный коэффициент

Возьмите кадастровую стоимость земли (valor catastral del suelo, видно на квитанции IBI или на портале Catastro), умножьте на коэффициент, соответствующий годам владения, затем примените ставку муниципального налога. Коэффициенты установлены в статье 107.4 TRLRHL и могут обновляться ежегодно законом о государственном бюджете. Максимальные значения, действующие на 2026 год:

Годы владения	Максимальный коэффициент
Меньше 1 года	0,14
1 год	0,13
2 года	0,15
3 года	0,16
4 года	0,17
5 лет	0,17
10 лет	0,08
15 лет	0,12
20 лет и более	0,45

Аюнтамьентос может устанавливать более низкие коэффициенты, но не выше. Многие города Коста-Бланки применяют максимальный коэффициент. Кривая препятствует коротким задержкам и захватывает очень длинные участки там, где рост накопленной стоимости земли значительный.

Метод 2: реальная выгода

Возьмём разницу между ценой продажи в эскритуре и ценой покупки в предыдущей эскритуре. Умножьте эту разницу на отношение стоимости кадастровой земли к общей кадастровой стоимости. В результате получается налогооблагаемая база. Если коэффициент составляет 40%, то только 40% прироста капитала облагается налогом плюсвалиями; компонент здания исключается.

Муниципальная ставка затем применяется к той базе, которая ниже. Потолок ставок составляет 30% согласно статье 108 TRLRHL. Большинство городов Коста-Бланка и Коста-Калида находятся на уровне или около 30%, включая Торревьеху, Аликанте, Бенидорм и столицу Валенсию.

Отработанный пример

Голландская пара купила двухкомнатную квартиру в Торревьее за 180 000 евро в 2016 году и продала её в 2026 году за 240 000 евро. Стоимость кадастровой земли на дату продажи составляет 32 000 евро. Общая кадастровая стоимость составляет 80 000 евро, поэтому доля земли составляет 40%.

• Метод 1: EUR 32 000 x 0,08 (10 лет) = EUR 2 560 налогооблагаемая база. При 30% = EUR 768.
• Метод 2: EUR 60,000 прибыли x 40% доли земли = EUR 24,000 облагаемой налогом. При 30% = EUR 7,200.

Пара выбирает Метод 1 и платит 768 евро жителю Торревьехи. Второй метод здесь суров, потому что доля земли относительно высока; в туристической квартире с небольшой земельной частью результат часто меняется в другую сторону. Главное – проверить оба расчёта перед подписанием.

Какие ставки и сроки действуют, и где вы подаёте документы?

Большинство муниципалитетов Коста-Бланки требуют самооценки. Продавец или его представитель подают муниципальную форму, оплачивают и сохраняют квитанцию. Некоторые небольшие айунтамьенто всё ещё выдают ликвидацию по почте; в таких случаях налогоплательщик ждёт счета.

Тип передачи	Крайний срок подачи документов	Кто подаёт документы
Распродажа (обременительная)	30 рабочих дней с Escritura	Продавец
Наследство	6 месяцев с даты смерти, с возможностью продления до 1 года по запросу	Наследник
Пожертвование	30 рабочих дней от эскритуры	Пожертвование

За просрочку подачи накладывается надбавка в размере 5%, 10%, 15% или 20% в зависимости от задержки, согласно статье 27 Главного трибутария Лей Генерала, плюс проценты. Если аюнтамьенто первым проведёт инспекцию, штрафы могут составлять от 50% до 150%.

Нотариус автоматически отправляет копию эскритуры в айунтамьенто по системе с одним окном. Город уже знает, что перевод произошёл, и молчание не избавит от подачи документов.

Какие ловушки на самом деле ловят покупателей и продавцов в 2026 году?

Пять повторяющихся проблем объясняют большинство споров, которые мы видим на Коста-Бланке и Коста-Калиде.

Ловушка продавца-нерезидента. Покупатель покупает у продавца, который улетает домой на следующий день после подписания. Продавец так и не подает плюсвалию. Через восемнадцать месяцев аюнтамиенто отправляет требование зарегистрированному владельцу, который теперь является покупателем. Если оспорить это на юридических основаниях, вы, скорее всего, выиграете по основной ответственности, но по пути потратите время и расходы на адвоката. Настаивайте на удержании у нотариуса.

Нет прибыли, всё равно подаётся в продажу. Даже если продажа с убытком, продавец обязан подать декларацию, подтверждающую убытки. Налог равен нулю, но оформление документов не является обязательным. Несколько компаний выписали штрафы за неподачу нулевой декларации.

Путание плюсвалии с национальным приростом капитала. Это два отдельных налога, уплачиваемых двум разным администрациям. Plusvalia идёт в ayuntamiento, прирост капитала – в Agencia Tributaria через Modelo 210 для нерезидентов или в налоговую декларацию IRPF для резидентов. Наш гид по налогу на прирост капитала 2026 охватывает национальную сторону.

Неправильная кадастровая стоимость земли. Сумма в квитанции IBI может быть устаревшей после муниципального пересмотра (ponencia de valores). Портал Catastro показывает текущую сумму, которую вы должны использовать. Устаревшая более высокая сумма означает, что вы переплатили деньги; устаревшая меньшая – это потом надбавка.

Унаследованное имущество с длинной цепочкой. Когда родитель умирает, а наследники откладывают рассмотрение рассмотрения решений, шестимесячный плюсвалия всё равно идёт. Семьи регулярно своевременно уплачивают национальный налог на наследство, но пропускают муниципальный срок, потому что считают, что это та же подача декларации. Это не так.

Можете ли вы всё ещё потребовать возврат средств до ноября 2021 года?

Почти во всех случаях – нет. Конституционный суд ограничил ретроактивное действие решения 182/2021 теми, кто уже подал апелляцию на исправление или административную апелляцию до 26 октября 2021 года. Верховный суд подтвердил это ограничение в серии решений в 2023 и 2024 годах. Если вы оплатили плюсвалию при переводе до этой даты и ничего не предприняли, окно закрыто.

Узкое исключение – если первоначальная самооценка всё ещё находится в пределах четырёхлетнего срока исковой давности, и перевод был задокументирован с убытком. Специализированные налоговые юристы продолжают вести эти дела, но процент успеха снизился по мере истечения срока.

FAQ

Применяется ли плюсвалия, если я продаю с убытком? Нет. С момента решения Конституционного суда 59/2017, подтверждённого реформой 2021 года, налог не взимается, если цена продажи в эскритуре ниже цены приобретения. Продавец всё равно должен подать декларацию, подтверждающую убытки, с прикреплением обоих эскритур в качестве доказательств.

Кто платит плюсвалию за унаследованное имущество на Коста-Бланке? Наследник выплачивает в течение шести месяцев с даты смерти, что может быть продлено до двенадцати месяцев, если продление будет запрошено в первые пять месяцев. Налог уплачивается в район, где расположено имущество, параллельно с национальным налогом на наследство, регулируемым региональным правительством. Смотрите наше региональное руководство по налогу на наследство.

Может ли покупатель согласиться оплатить плюсвалию продавца? Да, письменно, и многие частные контракты передают его покупателю при внеплановых продажах от застройщиков. Ayuntamiento всё равно юридически сначала обращается к продавцу, а покупатель – только дочерним образом, если продавец не является резидентом. Частный пакт не отменяет TRLRHL.

Плюсвалия – это то же самое, что 3% удержания? Нет. Эти 3% – это удержание по цене продажи, сделанное покупателем и выплачиваемое Agencia Tributaria за счет национального налога на прирост капитала нерезидента. Plusvalia – это отдельный муниципальный налог на повышение стоимости земли. Оба могут применяться к одной и той же продаже.

Как узнать, какой метод расчёта дешевле? Попросите айунтамьенто или вашу гесторию провести обе опции. В типичной квартире в Коста-Бланке с долей среднего кадастра, Метод 1 обычно выигрывает на длинных удержаниях, а Метод 2 – на коротких с умеренным приростом. Подсчёт чисел занимает час и часто экономит четыре цифры.

Следующие шаги

Перед подписанием эскритуры продажи запросите оба расчета Plusvalia письменно и подтвердите, кто что подаёт. Если вы покупаете у нерезидента, настаивайте на сохранении у нотариуса. Для полной стоимости покупки смотрите наш справочник по общей стоимости покупки недвижимости в Испании или просмотрите актуальные объявления в Торревьехе.