Продажа испанской недвижимости как нерезидента в 2026 году: объяснение удержания в 3%

Это не налог. Это выплата по налогу, который вы должны с прибыли, который держит государство, потому что вы живёте за границей и вас сложнее выгнать.

Обязательство лежит на покупателе, а не на вас, и оно распространяется независимо от того, является ли покупатель испанцем или иностранцем. Они удерживают 3% от согласованной суммы, подают Modelo 211 и выплачивают в течение месяца с даты оформления документа. Вы получаете печатную копию. Оставьте её, потому что это тот чек, который вам понадобится.

Процент зависит от цены, а не от прибыли. Вот эта деталь удивляет людей. Недвижимость, купленная за 320 000 евро и проданная за 300 000 евро, считается убыточным, и покупатель всё равно удерживает 9 000 евро, потому что никто из нотариуса не может проверить вашу прибыль.

Ставка прироста – 19% для всех

Вот где большинство советов в интернете оказываются ошибочными, поэтому стоит быть точным.

Прирост капитала с испанской недвижимости, проданной нерезидентом, облагается налогом в размере 19%, и эта ставка не меняется в зависимости от вашей гражданности или страны проживания. Британцы, американцы, украинцы, русские, норвежцы, голландцы: все 19%.

Разделение в 19 и 24 процента, о котором вы прочитаете, реально, но оно относится к доходу от аренды и к зачисленному доходу от пустой недвижимости, а не к прибыли от продажи. Наше объяснение на Modelo 210 охватывает эту сторону. Путаница между ними то, как продавец из-за пределов ЕС убеждает себя ожидать счёта на четверть больше, чем придёт.

	Кто платит	Форма	Ставка	Крайний срок
Удержание по цене	Покупатель	Modelo 211	3% от цены продажи	Один месяц с момента оформления права собственности
Налог на прибыль	Продавец	Modelo 210, раздел H	19% от прибыли	Три месяца после месяца покупателя
Плюсвалия муниципал	Продавец	Форма ратуши	Установлена муниципалитетом	Тридцать дней, в большинстве городов

Вычисление прибыли и затрат, которые её уменьшают

Прибыль – это цена продажи минус стоимость приобретения, а стоимость приобретения выше, чем вы заплатили.

К цене покупки вы добавляете налог на передачу или НДС, уплаченный по пути, сборы нотариуса и земельного реестра, а также гонорар адвоката. Вы также можете добавить стоимость улучшений, что означает строительные работы и расширения, а не перекраску и не новый диван. Сохраняйте документы: счет с вашим именем, вашим NIE и налоговым номером подрядчика считается, а банковский перевод сам по себе не засчитывается.

Из цены продажи вы вычитаете комиссию агентства недвижимости и муниципальную полис Plusvalia, если вы её оплатили, вместе с юридическими расходами на выходе.

Арифметика важнее, чем кажется. На объекте, купленном за 250 000 евро и проданном за 300 000 евро, сырая прибыль составляет 50 000 евро, а налог – 9 500 евро, которая оказывается рядом с местом удержания. Добавьте 25 000 евро стоимости покупки и улучшений и вычтите 9 000 евро стоимости продажи, и реальная прибыль составит 16 000 евро, а налог – 3 040 евро. Это возврат в размере 5 960 евро, который вы получаете только если подаёте заявление на него.

Цифры на пути – те же, что приведены в нашем разборе общей стоимости покупки недвижимости в Испании, который нужно найти перед началом работы.

Вернуть деньги

Возврат не происходит автоматически. Никто в налоговой службе не рассчитывает вашу прибыль и не отправляет чек.

Вы подаёте Modelo 210 по разделу H, в течение трёх месяцев после окончания месячного окна покупателя, то есть через четыре месяца с момента продажи. Вы прикрепляете штампированный Modelo 211 и документы, подтверждающие обе стороны расчёта. Если налог на реальную прибыль меньше удержанных 3%, вы заявляете разницу.

Возвраты оплачиваются банковским переводом, а реквизиты счёта помещаются в форму. Держать испанский счет открытым до поступления денег – самый простой способ избежать задержки файла с вопросом отправки, поэтому не закрывайте его на неделе, когда продаёте.

У налоговой службы есть шесть месяцев на оплату, прежде чем начнётся начисление процентов. На практике график измеряется месяцами, а не неделями, и он смещается, если в деле что-то отсутствует.

Если бы вы продали с убытком

Вы всё равно подаёте заявление и заявляете все 9 000 евро обратно. Убыток не освобождает вас от декларации; именно декларация превращает удержание из расходов в депозит.

Если вы являетесь резидентом ЕС или ЕЭЗ

Есть один дополнительный путь. Нерезидент ЕС, Исландии или Норвегии, который продаёт свой основной дом в Испании и реинвестирует вырученные средства в другой основной дом, может быть освобождён от прибыли. Удержание всё равно оформляется у нотариуса, и вам всё равно нужно подать заявление для возврата.

Когда продажи идут не так

Четыре неудачи объясняют большую часть проблем, и ни одна из них не связана с самим налогом.

Покупатель не подаёт заявление

Обязательство лежит на них, но недвижимость остаётся залогом. Если покупатель удерживает ваши 3% и никогда не возвращает их, налоговая служба начинает заниматься недвижимостью, и именно вы сталкиваетесь с проблемами для разборки. Попросите штампированный Modelo 211 и не рассматривайте продажу как завершенную, пока не увидите её. Конвейансер обрабатывает это как обычно, и это одна из причин иметь его; наша заметка по испанским адвокатским гонорарам охватывает стоимость.

Никто не сохранил счета

Двадцать лет улучшений без фактур – это двадцать лет вычетов, которые вы не можете претендовать на это. Если вы планируете продать в ближайшие несколько лет, забирайте их сейчас, пока строитель ещё работает на работе.

Проходят четыре месяца

Если пропустить окно, вы окажетесь с надбавками и процентами, и возврат становится сложнее, а не невозможным. Запишите дату в календарь у нотариуса, а не после.

Продажа из-за границы без доверенности

Если вы не будете в Испании в тот день, вам нужно иметь доверенность задолго до завершения, и это занимает больше времени, чем ожидают, когда её нужно заверить нотариально и апостиллировать за рубежом. Наше руководство по удалённой покупке-продаже подробно описывает порядок.

FAQ

Можно ли вернуть 3% удержания?

Да, полностью или частично, но только если вы подаёте Modelo 210 раздел H и заявите его. Это выплата за счет 19% причитающегося с вашей прибыли. Если реальный налог ниже, разница возвращается; если вы продали с убытком – всё это происходит.

Платят ли продавцы, не входящие в ЕС, 24% вместо 19%?

Нет. Прибыль от продажи недвижимости облагается налогом в размере 19% для каждого нерезидента, независимо от страны. Цифра 24% относится к арендному и зачисленному доходу, а не к продаже, и смешивание этих двух вариантов – самая распространённая ошибка в советах на английском языке по этому вопросу.

Сколько времени занимает возврат?

У налоговой службы есть шесть месяцев с момента подачи декларации, прежде чем они должны вам проценты. Ожидайте месяцев, а не недель, и ожидайте, что это займёт больше времени, если в деле нет счета или данные счёта неверны.

Кто платит муниципальную дополнительную плату?

Продавец по умолчанию – это отдельный налог от 19% с прибыли. Он устанавливается муниципалитетом при увеличении стоимости земли, и с реформы 2021 года можно выбрать метод расчёта, который даст более низкую сумму. Если земля не приобрела стоимость, она не причитается.

Могу ли я избежать удержания, продав его испанскому покупателю?

Нет. Обязательство зависит от места жительства продавца, а не от покупателя. Любой покупатель, испанец или иностранец, покупающий у нерезидента, должен удержать 3%.

А если я продаю одну из двух объектов?

Удержание применяется к каждой сделке с цены проданной недвижимости. Освобождение от реинвестирования, если оно вообще применяется, касается только основного дома, поэтому продажа второго объекта – это простой расчет прибыли.

Следующие шаги

Отправьте нам акт покупки и год покупки, и мы определим, как выглядит прибыль на сегодняшнем рынке и что заставит вас ждать удержание. Начните с контакты. Или посмотрите, что сопоставимые объекты спрашивают в полном каталоге.