Modelo 210 2026: 19% ЕС против 24% испанского налога вне ЕС

Modelo 210 (форма) охватывает два совершенно разных источника дохода под одним листом бумаги. Прочитайте правую колонку.

Твоя ситуация	Что облагается налогом	Окно подачи документов
Вы владеете недвижимостью и НЕ сдаете её в аренду (и не арендуете на некоторый год)	Вчисленный доход (предполагаемый доход от аренды по кадастровой стоимости)	Годовой: с 1 января по 31 декабря ГОДА после налогового года
Вы арендуете его надолго (contrato de arrendamiento de vivienda)	Фактическая арендная плата	Квартально: первый квартал к 20 апреля, второй квартал к 20 июля, третий квартал к 20 октября, четвертый квартал к 20 января
Вы арендуете её на короткий срок (VUT для отпуска)	Фактическая арендная плата, полученная с каждого бронирования	Квартально, те же даты, что и долгосрочная аренда
Ты его продал	Прирост капитала (отдельная декларация по Modelo 210)	В течение 3 месяцев с даты продажи

Владение + отсутствие аренды всё равно создаёт налоговую ответственность. Hacienda предполагает, что вы получили арендную стоимость от дома и облагает это презумпцией.

Ставка, которая относится к тебе

Две фиксированные ставки, определяемые страной вашего налогового проживания (а не гражданством):

• 19%, если вы являетесь налоговым резидентом в странах ЕС или ЕЭЗ (Испания, Германия, Франция, Нидерланды, Ирландия, Италия, Швеция, Бельгия, Австрия и остальные страны ЕС, плюс Норвегия, Исландия, Лихтенштейн).
• 24%, если вы являетесь налоговым резидентом в другом месте. После Brexit жители Великобритании платят 24%, а не 19%, что заставляет многих британских покупателей запутаться. Та же ставка действует для жителей США, регионов Ближнего Востока, Азии и Латинской Америки.

Ставка достигает налогооблагаемой базы, которая зависит от источника дохода (см. следующие разделы). Для ирландского владельца Algorfa apartment, берущего аренду €750 в месяц, годовая математика составляет валовой доход €9,000 × 19% = €1,710 IRNR. С учётом вычетов (см. ниже) IRNR падает примерно до €400–€600.

Вписанный доход: ловушка пустой квартиры

Если у вас есть испанская недвижимость и вы не получаете с неё доход от аренды (или арендуете её только часть года), Hacienda всё равно взимает налог с предполагаемой арендной стоимости. Это черта, которую пропускает каждый нерезидент в свой первый год владения.

Математика:

1. Определите кадастровую стоимость (valor catassral) вашего имущества. Он пишется на каждом чеке IBI. Типичная кадастровая стоимость составляет 40-65% от рыночной цены.
2. Применить 1,1%, если кадастровая стоимость была пересмотрена после 1994 года (большинство объектов в Коста-Бланке и Коста-Калиде подходят). Если нет – подавайте 2,0%.
3. Результатом становится ваш годовой зачисленный доход. Налог по ставке 19% / 24%.
4. Пропорциональная ставка за любой месяц, когда вы не владели домом, и пропорциональная скидка за каждый месяц, когда вы его арендовали (эти месяцы облагаются налогом по потоку аренды).

Конкретный пример. Вы купили [квартиру в Сан-Мигель-де-Салинас за €190,000] (/property/wes-2402k) в 2024 году. Кадастровая стоимость €82 000 (пересмотрена после 1994 года). Годовой зачисленный доход = €82,000 × 1,1% = €902. Если вы являетесь налоговым резидентом Великобритании, IRNR = €902 × 24% = €216,48. Срок подачи до 31 декабря 2026 года за налоговый год 2025.

Два предупреждения:

• Отпускные аренды не стирают зачисленный доход. Месяцы, когда вы позволили недвижимости на краткосрочное время облагаться налогом по арендному потоку. Оставшиеся месяцы всё равно получают зачисленный доход по кадастровой ставке. Большинство бухгалтеров правильно делят год; Некоторые запутанные налоговые программные настройки применяются на весь год. Проверьте свои документы.
• Предполагаемый доход не применяется к вашему единственному основному месту жительства. Налоговое законодательство Испании признаёт один дом на семью как «обычное место жительства». Если Испания не является вашим основным домом (для нерезидентов это почти никогда не бывает), каждая недвижимость получает зачисленный доход.

Доход от аренды: что имеет значение, а что вычитается

С первого квартала 2026 года поток аренды на уровне дохода прост: каждый евро аренды, полученный от арендатора, переходит на Modelo 210. Технически всё становится на стороне вычета, а правила вычета зависят от того, находитесь ли вы из ЕС или ЕЭЗ.

Жители ЕС/ЕЭЗ могут вычитать расходы. Жители, не входящие в ЕС, не могут.

Это самая большая разница в налогах между владельцем из Ирландии или Германии и владельцем из Великобритании/США. Ирландский владелец с претензиями на валовую аренду €9,000:

• Проценты по ипотеке, выплаченные за год (только проценты, не основной сумма)
• IBI на период аренды недвижимости
• Коммунальные сборы за тот же период
• Страхование зданий
• Комиссии за управление недвижимостью (испанский или иностранный менеджер)
• Ремонт и техническое обслуживание (не улучшение)
• Комиссионный агент по аренде
• Местные налоги и сбор мусора
• Пропорциональная доля амортизации (3% от стоимости строительства в год)

Чистая облагаемая налогом может снизиться с €9,000 до €3,000–€4,000. На уровне 19% IRNR стоит от €570 до €760.

Владелец из Великобритании с такой же суммой €9,000 не может вычесть ни одной из этих суммы. Владелец в Великобритании платит 24% × €9,000 = €2,160. Утроить ответственность ирландцев за ту же недвижимость.

Хотите узнать, можно ли перейти на налоговое резидентство в ЕС/ЕЭЗ? WhatsApp ваш налоговый статус и мы обсудим, сократят ли изменения правил проживания ваш счет по Modelo 210 вдвое.

Окна для оформления документов и что будет, если пропустишь одно

Квартальные окна для арендного дохода (долгосрочного и краткосрочного):

• Q1 (доходы за январь-март): подача к 20 апреля
• Q2 (апрель-июнь): подача к 20 июля
• Q3 (июль-сентябрь): подача к 20 октября
• Q4 (октябрь-декабрь): подача к 20 января следующего года

Если вы пропустили окно, а Hacienda ещё не отправила уведомление, подайте заявление добровольно с опозданием (extemporánea). Базовый налог всё ещё должен быть уплачен плюс небольшая надбавка: 1% за месячную задержку в первые 12 месяцев, затем 15% постоянной. Без наказания.

Если Hacienda уже отправила уведомление, надбавка заменяется штрафом в размере 50-150% от налога плюс проценты. Всегда подавай документы до того, как Хасиенда попросит.

Для ежегодной подачи по учёту предполагаемого дохода окно длится весь год с 1 января по 31 декабря ПОСЛЕ налогового года. Таким образом, налоговые документы 2025 были внесены в период с 1 января 2026 по 31 декабря 2026 года.

Четыре расхода, которые в сумме платит нерезидент

Для контекста Modelo 210 годовой счет за нерезидента за типичную квартиру стоимостью €240,000 выглядит примерно так:

Линия	Владелец ЕС/ЕЭЗ	Владелец вне ЕС (Великобритания/США/Азия)
IBI (муниципальный налог, уплачиваемый ежегодно)	€650 - €1,100	€650 - €1,100
Басура (сбор отходов, часто включается в IBI)	€90 - €170	€90 - €170
Modelo 210 (с учётом валовой аренды €9,000)	€570 - €760 (после вычетов)	€2,160 (без вычетов)
Comunidad (12 × в месяц)	€720 - €2,640	€720 - €2,640
Испанский налоговый представитель + сборы за подачу документов	€350 - €550 в год	€350 - €550 в год

Линия «Испанский налоговый представитель + сборы за регистрацию» – это та, которую мы бронируем через наших [партнёрских абогадо](/контакты). Годовая фиксированная плата составляет от €350 до €450 для ежегодной подачи с учётом предполагаемого дохода, или от €120 до €180 в квартал для подачи на аренду.

Как мы помогаем

Три конкретных сервиса, которые закрывают петлю Modelo 210 для наших покупателей:

1. Налоговый брифинг перед покупкой. Перед тем как сделать предложение, мы проверяем вашу страну налогового резидента и целенаправленную недвижимость через одностраничную записку, показывающую, как будут выглядеть ваши годовые обязательства IRNR как в условиях только владения, так и аренды. Мы работаем бесплатно для покупателей.
2. Вступление юриста + налогового представителя при закрытии сделки. Наши партнерские abogados в Торревьехе и Мурсии занимаются послепокупочными отчетами, обновлениями NIE и ежеквартальными подачами Modelo 210 на €120-180/квартал (аренда) или €350-450/год (только с учёбой). Передача происходит в день нотариуса, поэтому вам не нужно искать налогового представителя из вашей страны.
3. Ежегодное напоминание + мониторинг налогового окна. Мы отмечаем окна подачи документов на первый год недвижимости, чтобы вы не пропустили срок апреля первого квартала.

Чтобы быстро ознакомиться с вашим конкретным налоговым статусом перед покупкой, пришлите нам свою страну проживания и целевую цену покупки, и мы вернём годовой счет ЕС и не из ЕС в течение 4 часов.

Три места для начала поиска, если Modelo 210 станет решающим фактором

Для покупателя из Великобритании или США, который платит 24% без вычета с арендного дохода, валовая доходность важнее, чем покупатели из ЕС/ЕЭЗ. В 2026 году работают две стратегии:

• Высокий валовой доход компенсирует удар без вычетов. Inland Murcia её выполняет. WES-2429 €78k однокомнатная квартира Avileses по долгосрочной аренде приносит ~7,2% валового отбора до любого налогообложения, ~5,5% чисто после Modelo 210 на уровне 24%. Меньшая абсолютная цена снижает и все вторые годовые линии затрат.
• Владение только с низкой арендной платой. Если вы вообще не хотите сдавать дом в аренду и планируете сдавать дом для семейного пользования 3-4 месяца в году, стратегия пустой квартиры оставляет единственную строку Modelo 210 в качестве ежегодной декларации с учётом предполагаемого дохода. В квартире Торревьеха стоимостью WG-14 €155k k годовой IRNR с предполагаемым доходом составляет около €350-€450 даже при ставке 24% вне ЕС.

Читать дальше

• Инвестиции в прибрежную недвижимость Испании 2026: рабочий путеводитель для иностранных покупателей. Макрокартина 2026 года, четыре линии затрат и три профиля покупателей.
• [Испанские ипотеки для нерезидентов 2026] (/blog/spanish-mortgage-non-redents). Четыре банка-кредитора, диапазоны ставок и рычаги переговоров.
• Где доходность аренды на испанском побережье в 2026 году превзошла 6%. Распределение доходности по городам.
• Калькулятор налога на имущество Испании. Введите свою конкретную цену для полного разбора стоимости сделки.

Нужно сегодня представить налогового представителя? Забронируйте бесплатный 15-минутный звонок, и мы свяжем вас с нашими партнерскими абогадо в Торревьехе или Мурсии для послепродажной настройки. Одинаковая структура оплаты, независимо от того, находится ли ваша недвижимость в Algorfa, San Miguel de Salinas или Pilar de la Horadada.

By Олег Фесечко, основатель Wesna Group.