Modelo 210 2026: 19% ЄС проти 24% не-ЄС іспанського податку

Modelo 210 (форма) охоплює два абсолютно різні джерела доходу в одному аркуші. Читайте праву колонку.

Твоя ситуація	Що оподатковується	Вікно для подачі документів
Ви володієте нерухомістю і НЕ здаєте її в оренду (і не орендуєте частково на рік)	Враховуваний дохід (припущений орендний дохід за кадастровою вартістю)	Щорічно: з 1 січня по 31 грудня РОКУ ПІСЛЯ податкового року
Ви орендуєте його довгостроково (contrato de arrendamiento de vivienda)	Фактична орендна плата	Квартально: Q1 до 20 квітня, Q2 до 20 липня, Q3 до 20 жовтня, Q4 до 20 січня
Ви орендуєте її короткостроково (VUT vacation в оренду)	Фактична орендна плата з кожного бронювання	Квартально, ті ж дати, що й довгострокова оренда
Ти його продав	Приріст капіталу (також окрема декларація за Modelo 210)	Протягом 3 місяців з дати продажу

Володіння + відсутність оренди все одно створює податкове зобов'язання. Hacienda припускає, що ви отримали орендну вартість житла і обкладає це припущення.

Ставка, що стосується тебе

Дві фіксовані ставки, визначені країною оподаткування (не національністю):

• 19%, якщо ви є податковим резидентом країни ЄС або ЄЕЗ (Іспанія, Німеччина, Франція, Нідерланди, Ірландія, Італія, Швеція, Бельгія, Австрія та решта ЄС, плюс Норвегія, Ісландія, Ліхтенштейн).
• 24%, якщо ви є податковим резидентом у будь-якому іншому місці. Після Brexit жителі Великої Британії платять 24%, а не 19%, що здивує багатьох британських покупців. Такий самий показник стосується жителів США, регіонів Ближньої Африки, Азії та Латинської Америки.

Ставка досягає оподатковуваної бази, яка залежить від доходного потоку (див. наступні розділи). Для ірландського власника Algorfa apartment, який бере орендну плату €750 на місяць, річна математика становить валовий дохід €9,000 × 19% = €1,710 IRNR. З урахуванням відрахувань (див. нижче) IRNR знижується приблизно до €400-€600.

Імпланований дохід: пастка «порожня квартира»

Якщо ви володієте іспанською нерухомістю і не отримуєте з неї орендний дохід (або здаєте її в оренду лише частину року), Hacienda все одно стягує податок з припущеної орендної вартості. Це межа, яку пропускає кожен нерезидент у свій перший рік власності.

Математика:

1. Візьміть кадастрову вартість (valor catassaral) вашого майна. Він зафіксований у кожному квитанції IBI. Типова кадастрова вартість становить 40-65% ринкової ціни.
2. Застосувати 1,1%, якщо кадастрову вартість було переглянуто після 1994 року (більшість об'єктів у Коста-Бланкі та Коста-Каліді відповідають вимогам). Якщо ні, подавай 2,0%.
3. Результатом є ваш річний зарахований дохід. Оподатковуйте за ставкою 19% / 24%.
4. Пропорційна ставка для будь-якого місяця, коли ви не володіли будинком, і пропорційна знижка за будь-який місяць, коли його орендували (ці місяці оподатковуються за орендним потоком).

Конкретний приклад. Ви купили [квартиру в Сан-Мігель-де-Салінас за €190,000] (/property/wes-2402k) у 2024 році. Кадастрова вартість 82 000 євро (переглянуто після 1994 року). Річний враховуваний дохід = €82,000 × 1,1% = €902. Якщо ви є податковим резидентом Великої Британії, IRNR = €902 × 24% = €216,48. Термін до 31 грудня 2026 року за податковий рік 2025.

Два попередження:

• Відпусткові оренди не стирають зарахований дохід. Місяці, коли нерухомість короткостроково оподатковується за орендним потоком. Решта місяців все одно отримують обчислюваний дохід за кадастровою ставкою. Більшість бухгалтерів правильно розподіляють рік; Деякі заплутані системи податкового програмного забезпечення застосовуються протягом усього року. Перевірте свої документи.
• Імплементований дохід не застосовується до вашого єдиного основного місця проживання. Іспанське податкове законодавство визнає один будинок на одну сім'ю як «звичайне місце проживання». Якщо Іспанія не є вашим основним домом (для нерезидента це майже ніколи не буває), кожна нерухомість отримує зарахований дохід.

Дохід від оренди: що має значення, а що відраховується

З першого кварталу 2026 року орендний потік простий на рівні доходу: кожен євро орендної плати, отриманий від орендаря, потрапляє на Modelo 210. Технічно це стосується вирахування, а правила відрахування залежать від того, чи ви належите до ЄС/ЄЭЗ.

Резиденти ЄС/ЄЕЗ можуть відраховувати витрати. Резиденти, які не є членами ЄС, не можуть.

Це найбільша різниця в податках між ірландським/німецьким власником і власником у Великій Британії/США. Ірландський власник на валовому орендному претензіоні на €9,000:

• Відсотки за іпотекою, сплачені за рік (лише відсотки, не основна сума)
• IBI за період оренди нерухомості
• Комунітадські збори за той самий період
• Страхування будівель
• Плата за управління нерухомістю (іспанський або іноземний менеджер)
• Ремонт і технічне обслуговування (не покращення)
• Комісія агента з оренди
• Місцеві податки та збір сміття
• Пропорційна частка амортизації (3% від вартості будівництва на рік)

Чистий оподатковуваний розмір може знизитися з €9,000 брутто до €3,000–€4,000. При 19% IRNR коштує від €570 до €760.

Власник у Великій Британії на ті ж €9,000 не може вирахувати жодної з цих сум. Власник у Великій Британії сплачує 24% × €9,000 = €2,160. Потроїть ірландську відповідальність за ту ж нерухомість.

Хочете дізнатися, чи можете ви перейти на податкове резидентство ЄС/ЄЕЗ? Надішліть нам ваш податковий статус у WhatsApp і ми розбираємо, чи зменшать зміни правил проживання ваш рахунок Modelo 210 удвічі.

Вікна для зберігання файлів і що станеться, якщо пропустити одне

Квартальні вікна для орендного доходу (довгостроковий і короткостроковий):

• Q1 (дохід січень-березень): подати до 20 квітня
• Q2 (квітень-червень): подати до 20 липня
• Q3 (липень-вересень): подати до 20 жовтня
• Q4 (жовтень-грудень): подано до 20 січня наступного року

Якщо ви пропустили вікно і Hacienda ще не надіслала повідомлення, подайте добровільно із запізненням (extemporánea). Базовий податок все ще сплачується плюс невелика надбавка: 1% за місячну затримку протягом перших 12 місяців, потім 15% фіксовано. Жодних справжніх покарань.

Якщо Hacienda вже надіслала повідомлення, надбавка замінюється штрафом у розмірі 50-150% податку плюс відсотки. Завжди подавайте документи до того, як Hacienda просить.

Для щорічної декларації про імплементований дохід вікно триває весь рік з 1 січня по 31 грудня ПІСЛЯ податкового року. Отже, податковий рік 2025 зафіксовано звіти про доходи між 1 січня 2026 року та 31 грудня 2026 року.

Чотири витрати, які сплачує нерезидент загалом

Щоб порівняти з Modelo 210, щорічний рахунок за нерезидента за типову квартиру вартістю €240,000 виглядає приблизно так:

Лінія	Власник ЄС/ЄЕЗ	Власник поза ЄС (Великобританія/США/Азія)
IBI (муніципальний податок, сплачується щорічно)	€650 - €1,100	€650 - €1,100
Basura (збір відходів, часто включений до IBI)	€90 - €170	€90 - €170
Modelo 210 (з урахуванням брутової орендної плати €9,000)	€570 - €760 (після відрахувань)	€2,160 (без відрахувань)
Комунідад (12 × місяць)	€720 - €2,640	€720 - €2,640
Іспанський податковий представник + збори за подання	€350 - €550 на рік	€350 - €550 на рік

Лінія «іспанський податковий представник + збори за подання» – це та, яку ми бронюємо через наших [партнерських абогадо](/контакти). Річна фіксована плата становить від €350 до €450 для щорічної подання з урахуванням доходу, або €120-€180 на квартал для орендних заявок.

Як ми допомагаємо

Три конкретні послуги, які закривають петлю Modelo 210 для наших покупців:

1. Передкупівельний податковий брифінг. Перед тим, як зробити пропозицію, ми перевіряємо вашу країну податкового резидентства та цільову нерухомість через односторінкову записку, яка показує, як виглядатиме ваша річна зобов'язання IRNR як у випадку власності, так і оренди. Безкоштовно для покупців, з якими ми співпрацюємо.
2. Вступ юриста + податкового представника на момент закриття. Наші партнерські абогадо в Торрев'єї та Мурсії займаються поданнями після покупки, оновленнями NIE та щоквартальними поданнями Modelo 210 на €120-180/квартал (оренда) або €350-450/рік (лише за імпровізацією). Передача відбувається у день нотаріуса, тож вам не потрібно шукати податкового представника з вашої країни.
3. Щорічне нагадування + моніторинг податкового вікна. Ми позначаємо вікна подачі заявок на перший рік існування нерухомості, щоб ви не пропустили крайній термін квітня першого кварталу.

Щоб швидко ознайомитися з вашим конкретним податковим статусом перед покупкою, надішліть нам вашу країну проживання та цільову ціну покупки, і ми повернемо річний рахунок ЄС проти не-ЄС протягом 4 годин.

Три місця для початку пошуку, якщо Modelo 210 є вирішальним фактором

Для покупця у Великій Британії чи США, який сплачує 24% без відрахування з орендного доходу, валовий дохід має більший вплив, ніж покупці з ЄС/ЄЕЗ. У 2026 році працюють дві стратегії:

• Висока валова дохідність для компенсації втрати без відрахування. Inland Murcia забезпечує її. WES-2429 €78k однокімнатна квартира Avileses за довгостроковою орендою дає дохідність ~7,2% брутто до будь-якого податку, ~5,5% чисто після Modelo 210 на 24%. Менша абсолютна ціна також знижує всі інші річні витрати.
• Низька орендна плата, лише імплементація. Якщо ви взагалі не хочете здавати житло і плануєте житло для сімейного користування 3-4 місяці на рік, стратегія «порожня квартира» зберігає єдину лінію Modelo 210 як щорічну декларацію з об'єктом доходу. У квартирі Torrevieja вартістю WG-14 €155k річний IRNR з імплантованим доходом становить близько €350-€450 навіть за ставкою 24% поза ЄС.

Читати далі

• Інвестування в іспанську прибережну нерухомість 2026: робочий путівник для іноземних покупців. Макрокартина 2026 року, чотири витратні лінії та три профілі покупців.
• Іспанські іпотеки для нерезидентів 2026. Чотири банки-кредитори, діапазони ставок і важелі переговорів.
• Де дохідність орендної плати перевищила 6% на іспанському узбережжі у 2026 році. Розподіл доходності по містах.
• Калькулятор податку на нерухомість Іспанії. Вкажіть свою конкретну ціну для повного розподілу вартості закриття.

Потрібне знайомство з податковим представником сьогодні? Забронюйте безкоштовний 15-хвилинний дзвінок, і ми з'єднаємо вас із нашими партнерами abogados у Торрев'єха або Мурсії для налаштування після покупки. Однакова структура оплати, незалежно від того, чи знаходиться ваша нерухомість у Algorfa, San Miguel de Salinas або Pilar de la Horadada.

By Олег Фесечко, засновник Wesna Group.