Доходність орендної плати в Іспанії 2026 року: Мурсія 7,5%, 6 міст перевищили 6,7%

Звіт Idealista за перший квартал 2026 року rentabilidad bruta (валовий дохід = річна орендна плата / запитувана ціна, до будь-яких витрат) показує чіткий спредок з півночі на південь між іспанськими провінційними столицями.

Іспанська столиця	Валовий дохід у першому кварталі 2026 року	Напрямок у порівнянні з 2025 роком
Мурсія	7.5%	Вершина в Іспанії
Сеговія	7.3%	Стабільність
Ллейда	7.3%	Стабільність
Кастельйон-де-ла-Плана	7.2%	Стабільність
Уельва	7.2%	Стабільність
Хаен	7.2%	Стабільність
Національний середній показник (житловий)	6.7%	-0,6 pp YoY
Столиця Валенсії	~5,9%	Трохи вниз
Барселона	5.2%	За Рік
Мадрид	4.7%	За Рік

Три з шести найбільших столиць з валовою прибутковістю розташовані вздовж східного узбережжя, яке охоплює Весна: Мурсія (якір [Коста-Каліди](/catalog?city=cartagena)), Кастельйон (між Валенсією та Таррагоною) та загалом регіон Валенсії. Тенденція стабільна: менші столиці зі стабільним попитом на оренду та нижчими цінами на вхід щокварталу випереджають великі міста, які привертають увагу.

Курортні міста розташовані трохи нижче за столиці за даними, оскільки офіційні дані Idealista охоплюють лише провінційні столиці. Доходність на рівні міст (Торрев'єха, Кальпе, Денія, Бенідорм) виводиться шляхом місцевих агентств, які ділять фактичну оренду за запитуваними цінами в тій же зоні. Розглядайте цифри на рівні міст як «приблизні», а не офіційні дані Idealista.

Чим насправді стає 6,7% брутто

Валовий дохід – це головна ідея. Чистий – це те, що потрапляє на ваш рахунок. Двокімнатна квартира вартістю €240,000 у Лас-Марінас, Денія, орендована за довгостроковим контрактом за €1,000 на місяць, виглядає так:

Лінія	Сума	Примітка
Валова річна орендна плата	€12,000	€1,000 × 12 місяців
Валовий дохід	5.0%	12 000 ÷ 240 000
Менше: IBI (муніципальний податок)	-€650	Денія – 1,05% за кадастрською вартістю
Менше: Комунітад збори	-€1,440	€120/місяць, будівля басейну + підйомника
Менше: Страхування будівлі	-€320	Вимоги для іпотеки
Менше: управління нерухомістю (10%)	-€1,200	Місцева агенція, зміни орендарів + обслуговування
Менше: резерв для обслуговування (5%)	-€600	Котел, кондиціонер, побутові прилади з часом
Менше: місячний резерв вакансії	-€1,000	Між орендарями – типово
Чистий до оподаткування	€6,790	Чиста дохідність ~2,8%
Менше: податок на доходи (нерезиденти, 24%)	-€1,629	Modelo 210, квартально
Чистий рахунок після оподаткування	€5,161	~2,1%

Резиденти ЄС сплачують 19% від орендного доходу замість 24% і можуть відраховувати витрати (режим нерезидентів не може віднімати більшість витрат). Та сама нерухомість, власник податкового резидента ЄС: чистий після податків зростає приблизно до 2,6%.

Два висновки. По-перше: валовий дохід «6%» у брошурі зазвичай становить 2-3% чистого рахунку у вашому банку. По-друге: розрив між податковим режимом ЄС і поза ЄС є значущим. Якщо ви плануєте стати податковим резидентом Іспанії через NLV, DNV або режим Бекхема, прочитайте розрахунки в обидва боки.

Де східне узбережжя поступається кращим за національну лінію

Міста, які стабільно демонструють валову дохідність на рівні міст на рівні міст на рівні Коста-Бланка та Коста-Каліда або вище, мають спільний профіль: нижчі ціни на вхід за квадратний метр, орендарі експатів протягом року та багато квартир, а не переважно вілли.

Дані місцевих агентств (не офіційні для Idealista) відносять найсильніших виконавців у цей діапазон:

• Torrevieja: валова дохідність становить близько 6,0-7,0%, що зумовлені цілорічними пенсіонерами з Північної Європи та щільною кількістю квартир. Середня ціна за м² близько €2,300 утримує знаменник низьким. Перегляньте оголошення Torrevieja.
• Пунта Пріма (зона Торрев'єха, трохи південніше): близько 6,4% валового доходу. Вищий туристичний перехід, трохи вища орендна плата.
• Бенідорм: 6,0-8,0% брутто, найвищий показник на Коста-Бланкі. Цілорічний попит від великої туристичної бази + пенсіонер. Ціна, яку ви платите, – це місто з дуже специфічним характером, що підходить не кожному покупцю.
• Кабо-де-лас-Уертас (околиця міста Аліканте): близько 5,3%. Нижче, ніж у Торрев'єхі через велику кількість вілл і більші квитки.
• Кальпе: діапазон 5.0-7.0% залежно від зони. Набережна має преміум-команди, але дає компресію; внутрішня та друга лінія підтримують 6%+ у грі.
• Картахена та Лос Алькасарес (Коста-Каліда): дані на рівні міста свідчать про близько 6,0-7,0% валового показника. Нижчі ціни на вхід, ніж у Коста-Бланка Північ + стабільний сезонний попит.

Міста, які стабільно НЕ перевершують національну валову лінію 6,7%: Денія, Хавеа та Морайра. Їхні середні ціни за м² вищі (відповідно €3,300, €3,600 та €3,800 відповідно за індексом Idealista за січень 2026 року), що стискає валову дохідність навіть за високих орендних ставок. Ці міста краще працюють для зростання капіталу + способу життя, ніж для готівкової дохідності. Перегляньте оголошення Costa Blanca North.

Де зараз потенціал

Дві тенденції повторюються у даних, які ми бачимо у власному інвентарі Wesna, що базується на MASA.

Модель перша: квартири для малих квитків у прибережних містечках другого ряду. Двокімнатна квартира за 200 м від піску, ціна від €170,000 до €220,000, довгостроковий орендар протягом року – €900-€1,100. Ця математика дає валовий дохід 5,5-6,5%. Чисті витрати після витрат і податок нерезидентів коливаються в діапазоні 2,5-3,5%. Перевага – ліквідність. Нерухомість у цьому діапазоні швидко продається, якщо вам коли-небудь доведеться виїхати.

Модель друга: нерухомість середнього діапазону в столицях провінції. Місто Мурсія, Картахена, Аліканте за межами історичного центру. Вхідні квитки €150,000-€250,000 за двомісне. Вітчизняні іспанські орендарі, довші контракти (3–7 років), менший плинність, менше управлінських проблем. Валовий дохід 6,5-7,5%. Чистий 3,0-4,0%.

Що пропустити, якщо ваша мета – готівковий прибуток: пропозиція з великою кількістю вілл на престижному узбережжі (Les Rotes у Денії, Cabo Roig в Оріуелі, набережна Кальпе), престиж у центрі міста в Мадриді чи Барселоні та розкішні новобудови. Вони іноді зростають, але доходність залишається нижче 4% чисто.

Примітка щодо туристичних ліцензій. Короткострокова оренда на відпустки (менше 31 дня) була легким шляхом до доходності 8%+ до 2024 року. Регіональний мораторій у Валенсії на нові туристичні ліцензії VFT з 2024 року закрив ці двері для більшості нових покупців. Якщо нерухомість вашого продавця вже має чинну ліцензію, ліцензія передається. Якщо ні, розраховуйте на довгострокову ліцензію і відповідно оцінюйте прибуток.

Ризики, на які варто цінувати

• Контроль орендної плати за існуючими контрактами. Підвищення орендної плати за існуючими контрактами обмежене IRAV (Reference Index for Housing Rentals, опублікований INE), який у лютому 2026 року становив +2,16% у річному вимірі. Орендна плата за новими контрактами рухається вільно. Якщо ви купуєте з існуючим орендарем, враховуйте ліміт IRAV у прогнозі.
• Податкове навантаження на резидентство для нерезидентів. 24% фіксована ставка на орендний дохід, без вирахування витрат для більшості категорій. Реальна податкова різниця між статусом резидента ЄС і не-ЄС становить 5-15 відсоткових пунктів від вашої чистої доходності.
• Іпотечна ставка змінюється. Euribor встановився приблизно на 2,2-2,5% до першого кварталу 2026 року, згідно з даними Bank of Spain, що значно нижче піку 3,7-4,0% наприкінці 2023 року. Сьогодні іпотека нерезидентів має приблизно 3,5-4,2% відсотків. Якщо ви використовуєте свою дохідність, спред між валовою доходністю та іпотечною ставкою тепер менше 2 п. Стиснено.
• Напрямок політики туристичних ліцензій. Регіональний уряд Валенсії оголосив про додаткові обмеження на 2026 та 2027 роки. Плануйте довгострокову оренду як стандартний маршрут, а не запасний варіант.
• Ризик концентрації ліквідності. Концентрована експозиція до Торрев'єї або Бенідорма означає концентровану експозицію до одного пулу орендарів. Якщо попит у Великій Британії чи Північній Європі пом'якшується, ці ринки відчувають це першими.

FAQ

Яка реалістична чиста дохідність у 2026 році?

Для нерезидента, який довгостроково здає житло в Коста-Бланку, очікуйте 2,0-3,5% чистого після оподаткування на двокімнатну квартиру за розміром від €170,000 до €260,000. Власники-резиденти ЄС (резиденти NLV, DNV, Beckham) можуть відрахувати більшість витрат і сплатити 19% замість 24%, що чисто піднімається до 2,5-4,0%. Розглядайте будь-яке агентство, що обіцяє 5%+ чисто, як короткострокове ліцензування або як продає вам валову суму.

Чому столиця Мурсії є найприбутковішою іспанською столицею?

Нижчі ціни на вхід (€/м² значно нижчі за національний середній показник) і сильна база внутрішніх орендарів. Попит з боку працівників державного сектору, місцевого університету та стабільного туризму Коста-Каліди підтримує високу заповненість. Розрив між дружніми до доходності внутрішніми столицями та дружніми до стилю життя прибережними містами чітко видно у квартальному звіті Idealista.

Чи все ще можна купити з правом оренди на іспанському узбережжі?

Так, з реалістичними очікуваннями. Діапазон валової дохідності 6-7% на Коста-Бланка Саут (Торрев'єха, Пунта-Пріма) та Коста Каліда (столиця Мурсія, Картахена, Лос-Алькасарес) дає значущий довгостроковий реальний прибуток, якщо враховувати зростання нерухомості. Не очікуйте, що короткостроковий грошовий потік фінансуватиме спосіб життя. Очікуйте збалансованого активу з орендним доходом, який покриває більшість витрат на власність і податки.

У чому різниця між довгостроковою та короткостроковою дохідністю з оренди?

Короткострокові (туристичні) оренди історично приносили 8-10% валового прибутку на Коста-Бланка Північ. Заморожування туристичних ліцензій у Валенсії з 2024 року зробило цей маршрут недоступним для нових покупців без успадкованої ліцензії. Довгострокові оренди обмежують близько 6-7% валового доходу, але супроводжуються відносинами з одним орендарем, меншим управлінням і відсутністю сезонної вакантності. Довгостроковий шлях – це шлях, який більшість нерезидентних покупців мають планувати у 2026 році.

Як Euribor впливає на моє рішення щодо доходу?

Дешевший кредит збільшує суму, яку інвестори можуть платити, що з часом стискає валову дохідність. Сьогоднішній нижчий індекс Euribor знизив іспанські житлові обставини з 7,3% (перший квартал 2025 року) до 6,7% (перший квартал 2026 року) згідно з даними Банку Іспанії та індексом Idealista. Якщо ви сьогодні заблокуєте іпотеку з фіксованою ставкою і ставки ще більше впадуть, ваша дохідність за собівартість залишиться на тому ж рівні, на якому ви її зафіксували. Якщо ви оберете змінну ставку, ви можете побачити покращення маржі, але також піддатися підвищенням ставок.

Переглядайте кандидатів на купівлю з орендою

Шорт-лист готівкової прибутковості у нашому асортименті: апартаменти Torrevieja, зона Punta Prima, апартаменти Los Alcázares, Cartagena та апартаменти Calpe (у районі та друга лінія, не на набережній).

Для ширших покупців, які орієнтуються на стиль життя і порівнюють потенціал зростання капіталу, Denia, Javea та Moraira мають нижчу прибутковість, але вищі за стійкістю та перепродажем.

Якщо вам потрібна допомога з розрахунком чистої прибутковості для конкретного лістингу перед пропозицією, зв'яжіться з нами, і ми розглянемо це з вами за вашим податковим статусом, іпотечними припущеннями та цільовим періодом утримання.

By Олег Фесечко, засновник Wesna Group.