Де прибутковість від оренди на іспанському узбережжі у 2026 році перевищить 6%

За даними квартального звіту Idealista, що на шість десятих відсотка нижче, ніж рік тому. Східне узбережжя все ще випереджає цей показник у кількох містах. Столиця Мурсії лідирує серед усіх 50 столиць провінцій Іспанії з показником 7,5%. Кастельйон має показник 7,2%. Натомість у Мадриді цей показник становить 4,7%. Міста, де рівень прибутковості все ще перевищує 6%, обрані не випадково. Їх об’єднують певні характеристики, які варто зрозуміти перед тим, як купувати нерухомість.

Карта прибутковості на 2026 рік

Звіт Idealista про валову прибутковість за 1 квартал 2026 року (валовий дохід = річна орендна плата / ціна пропозиції, без урахування будь-яких витрат) показує чіткий розрив між північчю та півднем серед столиць провінцій Іспанії.

Столиця Іспанії	Валова прибутковість у 1 кварталі 2026 року	Динаміка порівняно з 2025 роком
Мурсія	7,5	Лідер в Іспанії
Сеговія	7,3	Стабільний
Льєйда	7,3%	Стабільний
Кастельйон-де-ла-Плана	7,2%	Стабільний
Уельва	7,2	Стабільний
Хаен	7,2%	Стабільний
Середній показник по країні (житловий сектор)	6,7	-0,6 п.п. у порівнянні з минулим роком
Столиця Валенсії	~5,9%	Незначне зниження
Барселона	5,2%	Зниження у порівнянні з минулим роком
Мадрид	4,7%	Зниження у порівнянні з минулим роком

Три з шести столиць з найвищою валовою прибутковістю розташовані вздовж східного узбережжя, яке охоплює Wesna: Мурсія (опорний пункт [Коста-Кальіда](/catalog?city=cartagena)), Кастельйон (між Валенсією та Таррагоною) та регіон Валенсії загалом. Закономірність є незмінною: менші столиці з постійним попитом на оренду та нижчими цінами входу щокварталу випереджають великі міста, які привертають увагу ЗМІ.

Курортні міста в даних розташовані трохи нижче столиць, оскільки офіційні показники прибутковості Idealista охоплюють лише столиці провінцій. Прибутковість на рівні міст (Торрев'єха, Кальпе, Денія, Бенідорм) розраховується місцевими агентствами шляхом ділення фактичної вартості оренди на ціну, що запитується в тій самій зоні. Вважайте цифри на рівні міст «приблизними», а не офіційними даними Idealista.

Що насправді означає 6,7% валової прибутковості

Валова прибутковість — це загальна цифра. Чиста прибутковість — це те, що надходить на ваш рахунок. Двокімнатна квартира вартістю 240 000 євро в Лас-Марінас, Денія, здана в довгострокову оренду за 1 000 євро на місяць, виглядає так:

Рядок	Сума	Примітка
Брутто річна орендна плата	12 000	1 000 євро × 12 місяців
Валова дохідність	5,0%	12 000 ÷ 240 000
Мінус: IBI (муніципальний податок)	-650	Денія 1,05% від кадастрової вартості
Мінус: внески до автономної спільноти	-1 440	120 євро/місяць, басейн + ліфт
Мінус: Страхування будівлі	-320	Необхідно для іпотеки
Мінус: Управління нерухомістю (10%)	-1 200	Місцеве агентство, зміна орендарів + технічне обслуговування
Мінус: Резерв на технічне обслуговування (5%)	-600	Котел, кондиціонер, побутова техніка з часом
Мінус: Резерв на випадок вакантності на один місяць	-1 000	Між орендарями, типовий
Чистий дохід до оподаткування	6 790	Чиста прибутковість ~2,8%
Мінус: Податок на прибуток (нерезидент, 24%)	-1 629	Модель 210, щоквартально
Чистий дохід після оподаткування	5 161	~2,1%

Резиденти ЄС сплачують 19% від доходу від оренди замість 24% і можуть віднімати витрати (режим нерезидентів не дозволяє віднімати більшість витрат). Та сама нерухомість, власник-резидент ЄС: чистий дохід після оподаткування зростає приблизно до 2,6%.

Два висновки. По-перше: «6%» валової прибутковості в брошурі зазвичай перетворюються на 2-3% чистого прибутку на вашому банківському рахунку. По-друге: різниця між податковим режимом ЄС та режимом для нерезидентів є суттєвою. Якщо ви плануєте стати податковим резидентом Іспанії за допомогою режиму NLV, DNV або Бекхема, прорахуйте обидва варіанти.

Де прибутковість на східному узбережжі перевищує середній показник по країні

Міста, які стабільно демонструють валову прибутковість на рівні 6% або вище на Коста-Бланці та Коста-Каліді, мають спільні риси: нижчі стартові ціни за квадратний метр, орендарі-експати, які проживають там цілий рік, та переважна пропозиція квартир, а не вілл.

За даними місцевих агентств (не офіційними даними Idealista), найкращі показники у цьому діапазоні демонструють:

• Торрев'єха: валова прибутковість близько 6,0–7,0%, що зумовлено цілорічною присутністю пенсіонерів з Північної Європи та великою кількістю квартир на ринку. Середня ціна за м² близько 2 300 євро утримує низький знаменник. Переглянути об'єкти в Торрев'єсі.
• Пунта-Прима (район Торрев'єси, трохи південніше): близько 6,4% валової прибутковості. Більший туристичний потік, трохи вищі орендні ставки.
• Бенідорм: 6,0–8,0% валової прибутковості, найвища на Коста-Бланці. Цілорічний попит від великої туристичної бази + пенсіонерів. Ціна, яку ви платите, — це місто з дуже специфічним характером, яке підходить не кожному покупцеві.
• Кабо-де-лас-Уертас (околиці міста Аліканте): близько 5,3%. Нижче, ніж у Торрев'єсі, через велику кількість вілл з високою вартістю.
• Кальпе: діапазон 5,0–7,0% залежно від району. Набережна має вищу вартість, але прибутковість нижча; внутрішні райони та райони другої лінії зберігають прибутковість на рівні 6%+.
• Картахена та Лос-Алькасарес (Коста-Кальіда): дані на рівні міст вказують на близько 6,0–7,0% валової прибутковості. Ціни нижчі, ніж на півночі Коста-Бланки, + стабільний сезонний попит.

Міста, які постійно НЕ перевищують національний показник валової прибутковості 6,7%: Денія, Хавеа та Морайра. Їхні середні ціни за м² є вищими (відповідно 3 300, 3 600 та 3 800 євро за індексом Idealista за січень 2026 року), що знижує валову прибутковість навіть за умови високих орендних ставок. Ці міста краще підходять для зростання капіталу та способу життя, ніж для отримання грошової прибутковості. Переглянути об’єкти на Північній Коста-Бланці.

Де зараз є потенціал зростання

У даних, які ми бачимо у власному реєстрі Wesna, що базується на MASA, повторюються дві тенденції.

Тенденція перша: недорогі квартири у приморських містечках другого ряду. Двокімнатна квартира за 200 м від пляжу, ціна пропозиції 170 000–220 000 євро, цілорічний довгостроковий орендар за 900–1 100 євро. За цими розрахунками валова прибутковість становить 5,5–6,5%. Чистий прибуток після вирахування витрат та податку для нерезидентів становить 2,5–3,5%. Перевага — ліквідність. Нерухомість у цьому ціновому діапазоні швидко продається, якщо вам коли-небудь знадобиться її продати.

Модель друга: нерухомість середнього цінового діапазону в містах, що є столицями провінцій. Місто Мурсія, Картахена, Аліканте за межами історичного центру. Початкова ціна 150 000–250 000 євро за 2-кімнатну квартиру. Іспанські орендарі, довший термін договорів (від 3 до 7 років), менша плинність, менше клопоту з управлінням. Валова прибутковість 6,5–7,5%. Чиста — 3,0–4,0%.

Чого слід уникати, якщо ваша мета — грошова прибутковість: велика кількість вілл на престижному узбережжі (Лес-Ротес у Денії, Кабо-Роїг в Оріуелі, набережна Кальпе), престижна нерухомість у центрі Мадрида чи Барселони та розкішні новобудови. Вони (іноді) зростають у ціні, але чиста прибутковість залишається нижче 4%.

Примітка щодо туристичних ліцензій. Короткострокова оренда для відпочинку (до 31 дня) була простим шляхом до прибутковості 8%+ до 2024 року. Регіональний мораторій Валенсії на нові туристичні ліцензії VFT з 2024 року закрив цю можливість для більшості нових покупців. Якщо нерухомість вашого продавця вже має дійсну ліцензію, вона передається. Якщо ні, розраховуйте лише на довгострокову оренду та відповідно оцінюйте свою прибутковість.

Ризики, які варто врахувати при ціноутворенні

• Регулювання орендної плати за існуючими договорами. Зростання орендної плати за існуючими договорами обмежується IRAV (Референтний індекс орендної плати за житло, що публікується INE), який у лютому 2026 року становив +2,16% у річному вимірі. Орендна плата за новими договорами змінюється вільно. Якщо ви купуєте нерухомість з існуючим орендарем, врахуйте обмеження IRAV у своїх прогнозах.
• Негативний вплив податкового резидентства для нерезидентів. Фіксована ставка 24% на дохід від оренди, відсутність відрахувань витрат для більшості категорій. Реальна різниця в оподаткуванні між статусом резидента ЄС та нерезидента становить 5–15 процентних пунктів від вашої чистої прибутковості.
• Зміни іпотечної ставки. Згідно з даними Банку Іспанії (https://www.bde.es), протягом першого кварталу 2026 року ставка Euribor стабілізувалася на рівні 2,2–2,5%, що значно нижче пікового значення 3,7–4,0% наприкінці 2023 року. Сьогодні іпотека для нерезидентів має приблизно 3,5–4,2% відсотків. Якщо ви використовуєте левередж для своєї прибутковості, різниця між валовою прибутковістю та іпотечною ставкою зараз становить менше 2 процентних пунктів.
• Напрямки політики щодо туристичних ліцензій. Уряд регіону Валенсія натякнув на подальші обмеження протягом 2026 та 2027 років. Плануйте довгострокову оренду як основний варіант, а не як запасний.
• Ризик концентрації ліквідності. Концентрована експозиція в Торрев'єсі або Бенідормі означає концентрацію ризику на одній групі орендарів. Якщо попит з боку Великобританії або Північної Європи ослабне, ці ринки відчують це першими.

Поширені запитання

Яка реалістична чиста прибутковість у 2026 році?

Для власника-нерезидента, який здає в довгострокову оренду на Коста-Бланці, очікуйте 2,0–3,5% чистого прибутку після оподаткування на двокімнатну квартиру, куплену за ціною від 170 000 до 260 000 євро. Власники-резиденти ЄС (NLV, DNV, резиденти Бекхема) можуть відрахувати більшість витрат і платити 19% замість 24%, що підвищує чисту прибутковість до 2,5–4,0%. До будь-якого агентства, яке обіцяє чисту прибутковість 5%+, ставтеся як до агентства з короткостроковою ліцензією або такого, що продає вам валові цифри.

Чому столиця Мурсії є найприбутковішою столицею Іспанії?

Нижчі ціни на вхід (€/м² значно нижче середнього по країні) та міцна база внутрішніх орендарів. Попит з боку працівників державного сектору, місцевого університету та стабільний туризм на Коста-Кальіда забезпечують високий рівень заповнюваності. Розрив між прибутковими столицями вглибині країни та привабливими для життя прибережними містами чітко простежується у квартальному звіті Idealista.

Чи досі вигідна купівля нерухомості для здачі в оренду на іспанському узбережжі?

Так, за умови реалістичних очікувань. Діапазон валової прибутковості у 6–7% на півдні Коста-Бланки (Торрев'єха, Пунта-Прима) та Коста-Кальіда (столиця Мурсії, Картахена, Лос-Алькасарес) забезпечує значну довгострокову реальну прибутковість, якщо врахувати зростання вартості нерухомості. Не варто розраховувати на те, що короткостроковий грошовий потік покриє витрати на утримання способу життя. Варто розраховувати на збалансований актив, де дохід від оренди покриває більшу частину витрат на утримання та податків.

У чому різниця між прибутковістю довгострокової та короткострокової оренди?

Короткострокова (туристична) оренда історично приносила 8-10% валового доходу на Північній Коста-Бланці. Замороження видачі туристичних ліцензій у Валенсії з 2024 року зробило цей шлях недоступним для нових покупців, які не мають успадкованої ліцензії. Дохід від довгострокової оренди становить близько 6–7% брутто, але передбачає відносини з одним орендарем, менше управлінських витрат і відсутність ризику сезонної вакантності. Довгострокова оренда — це шлях, який більшість нерезидентів-покупців повинні планувати у 2026 році.

Як Euribor впливає на моє рішення щодо прибутковості?

Дешевший кредит збільшує суму, яку інвестори можуть заплатити, що з часом знижує валову прибутковість. Сьогоднішнє зниження Euribor призвело до падіння прибутковості іспанської житлової нерухомості з 7,3% (1 квартал 2025 року) до 6,7% (1 квартал 2026 року) згідно з даними Банку Іспанії (https://www.bde.es) та індексом Idealista. Якщо ви сьогодні зафіксуєте іпотеку з фіксованою ставкою, а ставки продовжать падати, ваша прибутковість за витратами залишиться на тому рівні, на якому ви її зафіксували. Якщо ви оберете змінну ставку, ви можете побачити поліпшення маржі, але також будете піддані ризику зростання ставок.

Перегляньте об'єкти для купівлі з метою оренди

Список об'єктів з найвищою грошовою прибутковістю в нашому каталозі: квартири в Торрев'єсі, район Пунта-Прима, квартири в Лос-Алькасарес, Картахена та квартири в Кальпе (вглиб суші та на другій лінії, не на березі моря).

Для більш широкого кола покупців, які ставлять на перше місце спосіб життя та порівнюють потенціал зростання капіталу, Денія, Хавеа та Морайра мають нижчу прибутковість, але вищу стійкість та кращі перспективи перепродажу.

Якщо вам потрібна допомога в розрахунку чистої прибутковості конкретного об'єкта перед тим, як зробити пропозицію, зв'яжіться з нами, і ми проаналізуємо її разом з вами, враховуючи ваш податковий статус, умови іпотеки та бажаний термін утримання об'єкта.

Автор: Олег Фесечко, засновник Wesna Group.