Donde la rentabilidad de los alquileres superará el 6 % en la costa española en 2026

La rentabilidad bruta de los alquileres residenciales en España cerró el primer trimestre de 2026 en un 6,7 %, según el informe trimestral de Idealista, seis décimas por debajo de donde se situaba un año antes. La costa este sigue superando esa cifra en varias localidades. La capital de Murcia lidera las 50 capitales de provincia españolas con un 7,5 %. Castellón se sitúa en el 7,2 %. Madrid, por el contrario, se sitúa en el 4,7 %. Las localidades en las que aún se mantiene por encima del 6 % no son aleatorias. Comparten un perfil que conviene conocer antes de comprar.

El mapa de rentabilidad de 2026 de un vistazo

El informe de rentabilidad bruta del primer trimestre de 2026 de Idealista (la rentabilidad bruta = alquiler anual / precio de venta, antes de cualquier gasto) muestra una clara diferencia entre el norte y el sur en las capitales de provincia españolas.

Capital española	Rentabilidad bruta 1.º trimestre de 2026	Evolución respecto a 2025
Murcia	7,5 %	Líder en España
Segovia	7,3 %	Estable
Lleida	7,3 %	Estable
Castellón de la Plana	7,2 %	Estable
Huelva	7,2 %	Estable
Jaén	7,2 %	Estable
Media nacional (residencial)	6,7 %	-0,6 p.p. interanual
Valencia capital	~5,9 %	Ligeramente a la baja
Barcelona	5,2 %	Baja interanual
Madrid	4,7 %	Baja respecto al año anterior

Tres de las seis capitales con mayor rentabilidad bruta se encuentran en la costa este que cubre Wesna: Murcia (punto de referencia de la [Costa Cálida](/catalog?city=cartagena)), Castellón (entre Valencia y Tarragona) y la Comunidad Valenciana en general. El patrón es constante: las capitales más pequeñas, con una demanda de alquiler estable y precios de entrada más bajos, superan cada trimestre a las grandes ciudades que acaparan los titulares.

Las localidades turísticas se sitúan ligeramente por debajo de las capitales en los datos, ya que las cifras oficiales de rentabilidad de Idealista solo abarcan las capitales de provincia. Los rendimientos a nivel de localidad (Torrevieja, Calpe, Denia, Benidorm) son calculados por las agencias locales dividiendo los alquileres reales por los precios de venta en la misma zona. Considera las cifras a nivel de localidad como «aproximadas» en lugar de cifras oficiales de Idealista.

En qué se traduce realmente un 6,7 % bruto

La rentabilidad bruta es la cifra principal. La neta es la que llega a tu cuenta. Un apartamento de dos dormitorios de 240 000 € en Las Marinas, Denia, alquilado con un contrato a largo plazo a 1000 € al mes, queda así:

Línea	Importe	Nota
Alquiler bruto anual	12 000 €	1.000 € × 12 meses
Rendimiento bruto	5,0 %	12 000 ÷ 240 000
Menos: IBI (impuesto municipal)	-650	Denia 1,05 % sobre el valor catastral
Menos: Cuotas de la Comunidad	-1.440 €	120 €/mes, piscina + ascensor del edificio
Menos: Seguro del edificio	-320	Requerido para la hipoteca
Menos: Gestión inmobiliaria (10 %)	-1.200 €	Agencia local, cambios de inquilinos + mantenimiento
Menos: Reserva para mantenimiento (5 %)	-600	Caldera, aire acondicionado, electrodomésticos a lo largo del tiempo
Menos: Reserva por un mes de desocupación	-1.000 €	Entre inquilinos, habitual
Neto antes de impuestos	6.790 €	Rendimiento neto ~2,8 %
Menos: Impuesto sobre la renta (no residente, 24 %)	-1.629	Modelo 210, trimestral
Neto después de impuestos	5.161	~2,1 %

Los residentes en la UE pagan un 19 % sobre los ingresos por alquiler en lugar del 24 % y pueden deducir gastos (el régimen de no residentes no permite deducir la mayoría de los costes). La misma propiedad, propietario residente fiscal en la UE: el beneficio neto después de impuestos asciende a aproximadamente el 2,6 %.

Dos conclusiones. Primero: una rentabilidad bruta del «6 %» que aparece en un folleto suele traducirse en un 2-3 % neto en tu cuenta bancaria. Segundo: la diferencia entre el tratamiento fiscal de la UE y el de fuera de la UE es significativa. Si tienes pensado convertirte en residente fiscal en España a través del régimen NLV, DNV o Beckham, haz los cálculos en ambos casos.

Dónde los rendimientos de la costa este superan la media nacional

Las localidades que muestran de forma constante rendimientos brutos a nivel municipal iguales o superiores al 6 % en la Costa Blanca y la Costa Cálida comparten un perfil: precios de entrada por metro cuadrado más bajos, inquilinos expatriados durante todo el año y una oferta con predominio de apartamentos en lugar de villas.

Los datos de agencias locales (no oficiales de Idealista) sitúan a los mejores en este rango:

• Torrevieja: rentabilidades brutas en torno al 6,0-7,0 %, impulsadas por jubilados del norte de Europa que residen allí todo el año y una oferta con gran prevalencia de apartamentos. El precio medio por m² de unos 2.300 € mantiene el denominador bajo. Ver anuncios en Torrevieja.
• Punta Prima (zona de Torrevieja, justo al sur): alrededor del 6,4 % bruto. Mayor afluencia turística, alquileres ligeramente más altos.
• Benidorm: 6,0-8,0 % bruto, el más alto de la Costa Blanca. Demanda durante todo el año gracias a una gran base turística y a la población jubilada. El precio que se paga es una ciudad con un carácter muy específico que no es para todos los compradores.
• Cabo de las Huertas (afueras de la ciudad de Alicante): alrededor del 5,3 %. Inferior a Torrevieja debido a una oferta con gran presencia de villas y precios más elevados.
• Calpe: rango del 5,0-7,0 % dependiendo de la zona. La primera línea de costa tiene un precio más elevado, pero los rendimientos son más bajos; las zonas del interior y de segunda línea mantienen un rendimiento superior al 6 %.
• Cartagena y Los Alcázares (Costa Cálida): los datos a nivel de ciudad sugieren un rendimiento bruto de entre el 6,0 % y el 7,0 %. Precios de entrada más bajos que en la Costa Blanca Norte + demanda estacional constante.

Las localidades que NO superan de forma sistemática la media nacional del 6,7 % bruto son: Denia, Jávea y Moraira. Sus precios medios por m² son más elevados (3.300 €, 3.600 € y 3.800 € respectivamente, según el índice de Idealista de enero de 2026), lo que reduce la rentabilidad bruta incluso cuando los alquileres son elevados. Estas localidades son más adecuadas para la revalorización del capital y el estilo de vida que para la rentabilidad en efectivo. Explora los anuncios de la Costa Blanca Norte.

Dónde está el potencial de revalorización en este momento

Se observan dos patrones recurrentes en los datos de nuestro propio inventario de Wesna, alimentado por MASA.

Patrón uno: apartamentos de bajo coste en localidades costeras de segunda línea. Un apartamento de 2 dormitorios a 200 m de la arena, con un precio de venta de entre 170 000 y 220 000 €, y un inquilino a largo plazo durante todo el año que paga entre 900 y 1100 €. Esas cuentas dan un rendimiento bruto del 5,5-6,5 %. El rendimiento neto, tras deducir los gastos y el impuesto de no residentes, se sitúa entre el 2,5 % y el 3,5 %. La ventaja es la liquidez. Las propiedades de este segmento se venden rápido si alguna vez necesitas vender.

Modelo dos: propiedades de gama media en capitales de provincia. Murcia, Cartagena, Alicante fuera del centro histórico. Precio de entrada de 150 000 a 250 000 € por un piso de 2 dormitorios. Inquilinos españoles, contratos más largos (de 3 a 7 años), menos rotación, menos quebraderos de cabeza en la gestión. Rentabilidad bruta del 6,5-7,5 %. Rendimiento neto del 3,0-4,0 %.

Qué descartar si su objetivo es el rendimiento en efectivo: la oferta de villas en la costa de primera línea (Les Rotes en Denia, Cabo Roig en Orihuela, primera línea de mar en Calpe), el prestigio del centro de Madrid o Barcelona, y las nuevas construcciones de lujo. Se revalorizan (a veces), pero los rendimientos se mantienen por debajo del 4 % neto.

Una nota sobre las licencias turísticas. El alquiler vacacional a corto plazo (menos de 31 días) era la vía fácil para obtener rendimientos superiores al 8 % antes de 2024. La moratoria regional de Valencia sobre las nuevas licencias turísticas VFT desde 2024 cerró esa puerta a la mayoría de los nuevos compradores. Si la propiedad de su vendedor ya cuenta con una licencia válida, esta se transfiere. Si no es así, cuente solo con alquileres a largo plazo y fije el precio de su rentabilidad en consecuencia.

Riesgos que conviene tener en cuenta

• Control de alquileres en contratos existentes. Los aumentos de alquiler en los contratos existentes tienen un límite máximo del IRAV (Índice de Referencia de Alquileres de Viviendas, publicado por el INE), que se situó en un +2,16 % interanual en febrero de 2026. Los alquileres de los nuevos contratos varían libremente. Si compra con un inquilino ya existente, tenga en cuenta el límite del IRAV en su proyección.
• Desventaja fiscal por residencia para los no residentes. Tipo fijo del 24 % sobre los ingresos por alquiler, sin deducción de gastos para la mayoría de las categorías. La diferencia fiscal real entre la condición de residente en la UE y la de no residente supone entre 5 y 15 puntos porcentuales menos en su rendimiento neto.
• Evolución de los tipos hipotecarios. El Euribor se situó en torno al 2,2-2,5 % durante el primer trimestre de 2026 según datos del Banco de España, muy por debajo del máximo del 3,7-4,0 % de finales de 2023. Una hipoteca para no residentes tiene hoy en día un interés de entre el 3,5 % y el 4,2 %. Si se aprovecha el rendimiento, el diferencial entre el rendimiento bruto y el tipo hipotecario es ahora inferior a 2 puntos porcentuales. Se ha reducido.
• Orientación de la política de licencias turísticas. La Generalitat Valenciana ha señalado nuevas restricciones para 2026 y 2027. Planifica los alquileres a largo plazo como la vía principal, no como un plan de contingencia.
• Riesgo de concentración de liquidez. Una exposición concentrada en Torrevieja o Benidorm supone una exposición concentrada a un único grupo de inquilinos. Si la demanda británica o del norte de Europa se debilita, esos mercados serán los primeros en notarlo.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es una rentabilidad neta realista en 2026?

Para un propietario no residente que alquile a largo plazo en la Costa Blanca, se puede esperar una rentabilidad neta después de impuestos del 2,0-3,5 % en un apartamento de 2 dormitorios comprado entre 170 000 € y 260 000 €. Los propietarios residentes en la UE (residentes NLV, DNV y Beckham) pueden deducir la mayoría de los gastos y pagar un 19 % en lugar de un 24 %, lo que eleva el rendimiento neto al 2,5-4,0 %. Considere que cualquier agencia que prometa un rendimiento neto superior al 5 % o bien tiene una licencia de corta duración o bien le está vendiendo la cifra bruta.

¿Por qué Murcia es la capital española con mayor rentabilidad?

Precios de entrada más bajos (€/m² muy por debajo de la media nacional) y una sólida base de inquilinos nacionales. La demanda de los trabajadores del sector público, la universidad local y el turismo constante de la Costa Cálida mantienen una alta ocupación. La diferencia entre las capitales del interior, que ofrecen una buena rentabilidad, y las localidades costeras, que ofrecen un mejor estilo de vida, se refleja claramente en el informe trimestral de Idealista.

¿Sigue siendo viable la inversión inmobiliaria en la costa española?

Sí, con expectativas realistas. El rango de rentabilidad bruta del 6-7 % en la Costa Blanca Sur (Torrevieja, Punta Prima) y la Costa Cálida (Murcia capital, Cartagena, Los Alcázares) ofrece una rentabilidad real significativa a largo plazo una vez que se tiene en cuenta la revalorización de la propiedad. No espere que el flujo de caja a corto plazo financie un estilo de vida. Espere sí un activo equilibrado en el que los ingresos por alquiler cubran la mayor parte de los gastos de propiedad y los impuestos.

¿Cuál es la diferencia entre las rentabilidades de los alquileres a largo y a corto plazo?

Los alquileres a corto plazo (turísticos) han generado históricamente un 8-10 % bruto en la Costa Blanca Norte. La congelación de las licencias turísticas en Valencia desde 2024 ha hecho que esa vía sea inaccesible para los nuevos compradores que no cuenten con una licencia heredada. Los alquileres a largo plazo alcanzan un máximo de alrededor del 6-7 % bruto, pero conllevan relaciones con un único inquilino, menos gestión y ninguna exposición a la desocupación estacional. El alquiler a largo plazo es la vía que la mayoría de los compradores no residentes deberían planificar para 2026.

¿Cómo afecta el Euribor a mi decisión sobre la rentabilidad?

Un crédito más barato aumenta lo que los inversores pueden pagar, lo que reduce las rentabilidades brutas con el tiempo. El Euribor más bajo de hoy ha hecho bajar los rendimientos residenciales españoles del 7,3 % (1.º trimestre de 2025) al 6,7 % (1.º trimestre de 2026) según datos del Banco de España y el índice de Idealista. Si fijas hoy una hipoteca a tipo fijo y los tipos bajan aún más, tu rendimiento sobre el coste se mantiene en el nivel que fijaste. Si optas por una hipoteca variable, es posible que veas mejorar el margen, pero también estarás expuesto a subidas de los tipos.

Explora propiedades para alquiler

La selección de propiedades de nuestro catálogo con mayor rentabilidad: apartamentos en Torrevieja, zona de Punta Prima, apartamentos en Los Alcázares, Cartagena y apartamentos en Calpe (en el interior y en segunda línea, no frente al mar).

Para los compradores que dan prioridad al estilo de vida y comparan el potencial de revalorización, Denia, Jávea y Moraira ofrecen una rentabilidad menor, pero mayor resistencia y valor de reventa.

Si necesitas ayuda para calcular el rendimiento neto de una propiedad concreta antes de hacer una oferta, ponte en contacto con nosotros y lo analizaremos contigo teniendo en cuenta tu situación fiscal, las condiciones hipotecarias y el periodo de tenencia previsto.

Por Oleg Fesechko, fundador de Wesna Group.