Где доходность от аренды на испанском побережье в 2026 году превысит 6%

Согласно квартальному отчету Idealista, что на шесть десятых процентного пункта ниже показателя годом ранее. На восточном побережье в нескольких городах этот показатель по-прежнему превышает указанный уровень. Столица Мурсии лидирует среди всех 50 провинциальных столиц Испании с показателем 7,5%. Кастельон находится на уровне 7,2%. Мадрид, напротив, демонстрирует показатель 4,7%. Города, в которых доходность по-прежнему составляет более 6%, выбраны не случайно. Им присущ общий профиль, который стоит изучить перед покупкой.

Карта доходности на 2026 год с первого взгляда

Отчет Idealista «Q1 2026 rentabilidad bruta» (валовая доходность = годовая арендная плата / запрашиваемая цена, до вычета каких-либо расходов) показывает четкий разрыв между севером и югом среди провинциальных столиц Испании.

Столица Испании	Валовая доходность в 1-м квартале 2026 года	Динамика по сравнению с 2025 годом
Мурсия	7,5	Лидер в Испании
Сеговия	7,3	Стабильно
Льейда	7,3%	Стабильный
Кастельон-де-ла-Плана	7,2%	Стабильный
Уэльва	7,2%	Стабильный
Хаэн	7,2%	Стабильный
Средний показатель по стране (жилой сектор)	6,7%	-0,6 п.п. в годовом исчислении
Столица Валенсии	~5,9%	Незначительное снижение
Барселона	5,2%	Снижение по сравнению с предыдущим годом
Мадрид	4,7%	Снижение по сравнению с предыдущим годом

Три из шести столиц с самой высокой валовой доходностью расположены на восточном побережье, которое охватывает Wesna: Мурсия (ядро [Коста-Калида](/catalog?city=cartagena)), Кастельон (между Валенсией и Таррагоной) и Валенсийский регион в целом. Закономерность очевидна: небольшие столицы с устойчивым спросом на аренду и более низкими стартовыми ценами каждый квартал опережают крупные города, которые часто попадают в заголовки новостей.

Курортные города в данных занимают позиции чуть ниже столиц, поскольку официальные данные Idealista по доходности охватывают только столицы провинций. Доходность на уровне городов (Торревьеха, Кальпе, Дения, Бенидорм) рассчитывается местными агентствами путем деления фактической арендной платы на запрашиваемые цены в той же зоне. Рассматривайте цифры на уровне городов как «приблизительные», а не как официальные данные Idealista.

Что на самом деле означает 6,7% валовой доходности

Валовая доходность — это то, что указывается в заголовке. Чистая доходность — это то, что поступает на ваш счет. Двухкомнатная квартира стоимостью 240 000 евро в Лас-Маринас, Дения, сданная по долгосрочному договору за 1000 евро в месяц, выглядит следующим образом:

Строка	Сумма	Примечание
Годовая валовая арендная плата	12 000	1 000 евро × 12 месяцев
Валовая доходность	5,0	12 000 ÷ 240 000
Минус: IBI (муниципальный налог)	-650	Дения 1,05% от кадастровой стоимости
Минус: взносы в общину	-1 440	120 евро/месяц, бассейн + лифт
Минус: Страхование здания	-320	Требуется для ипотеки
Минус: Управление недвижимостью (10%)	-1 200	Местное агентство, смена арендаторов + техническое обслуживание
Минус: резерв на техническое обслуживание (5%)	-600	Котел, кондиционер, бытовая техника со временем
Минус: резерв на случай простоя в размере одной месячной арендной платы	-1 000	Между арендаторами, типично
Чистая сумма до уплаты налогов	6 790	Чистая доходность ~2,8%
Минус: налог на прибыль (нерезидент, 24%)	-1 629	Форма 210, ежеквартально
Чистая сумма после уплаты налогов	5 161	~2,1%

Резиденты ЕС платят 19% с дохода от аренды вместо 24% и могут вычитать расходы (режим для нерезидентов не позволяет вычитать большинство расходов). Та же недвижимость, владелец — налоговый резидент ЕС: чистая прибыль после уплаты налогов возрастает примерно до 2,6%.

Два вывода. Во-первых: «6%» валовой доходности в брошюре обычно превращаются в 2–3% чистой прибыли на вашем банковском счете. Во-вторых: разница между налоговым режимом для резидентов ЕС и нерезидентов значительна. Если вы планируете стать налоговым резидентом Испании по режимам NLV, DNV или Бекхэма, просчитайте цифры для обоих вариантов.

Где доходность на восточном побережье превосходит средненациональный уровень

Города, которые стабильно демонстрируют валовую доходность на уровне 6% или выше на побережьях Коста-Бланка и Коста-Калида, имеют общие черты: более низкие стартовые цены за квадратный метр, круглогодичные арендаторы-экспаты и преобладание квартир в предложении, а не вилл.

Данные местных агентств (не официальные данные Idealista) указывают на лидеров в этом диапазоне:

• Торревьеха: валовая доходность около 6,0–7,0%, обусловленная круглогодичным присутствием пенсионеров из Северной Европы и преобладанием квартир в предложении. Средняя цена за м² около 2 300 евро позволяет удержать низкий знаменатель. Просмотреть объявления в Торревьехе.
• Пунта Прима (район Торревьехи, чуть южнее): около 6,4% валовой доходности. Более высокий туристический поток, немного более высокая арендная плата.
• Бенидорм: 6,0–8,0% валовой доходности, самый высокий показатель на Коста-Бланке. Круглогодичный спрос со стороны многочисленных туристов + пенсионеров. Цена, которую вы платите, — это город с очень специфическим характером, который подходит не каждому покупателю.
• Кабо-де-лас-Уэртас (окраина города Аликанте): около 5,3%. Ниже, чем в Торревьехе, из-за большого предложения вилл с более высокой стоимостью.
• Кальпе: диапазон 5,0–7,0% в зависимости от зоны. Набережная имеет более высокую стоимость, но доходность снижается; внутренние районы и районы второй линии сохраняют доходность на уровне 6%+.
• Картахена и Лос-Алькасарес (Коста-Калида): данные по городам показывают около 6,0–7,0% брутто. Более низкие стартовые цены, чем на северном побережье Коста-Бланка, + стабильный сезонный спрос.

Города, которые стабильно НЕ превышают национальный показатель валовой доходности в 6,7%: Дения, Хавеа и Морайра. Их средние цены за м² выше (3 300, 3 600 и 3 800 евро соответственно по индексу Idealista за январь 2026 года), что снижает валовую доходность даже при высоких арендных ставках. Эти города лучше подходят для роста капитала и образа жизни, чем для получения денежной доходности. Просмотреть объявления на Северном побережье Коста-Бланка.

Где сейчас есть потенциал роста

В данных, которые мы видим в собственном каталоге Wesna, построенном на основе MASA, повторяются две тенденции.

Тенденция первая: недорогие квартиры в прибрежных городах второго ряда. Двухкомнатная квартира в 200 м от пляжа, запрашиваемая цена 170 000–220 000 евро, круглогодичный долгосрочный арендатор за 900–1100 евро. Эти цифры дают валовую доходность 5,5–6,5%. Чистая доходность после вычета расходов и налога для нерезидентов составляет 2,5–3,5%. Преимуществом является ликвидность. Недвижимость в этом ценовом диапазоне быстро продается, если вам когда-нибудь понадобится выйти из инвестиции.

Модель вторая: объекты среднего ценового диапазона в столицах провинций. Город Мурсия, Картахена, Аликанте за пределами исторического центра. Стартовая цена 150 000–250 000 евро за квартиру с 2 спальнями. Испанские арендаторы, более длительные контракты (от 3 до 7 лет), меньшая текучесть, меньше хлопот с управлением. Валовая доходность 6,5–7,5%. Чистая доходность 3,0–4,0%.

Что стоит пропустить, если ваша цель — денежная доходность: предложение с преобладанием вилл на престижном побережье (Лес-Ротес в Дении, Кабо-Роиг в Ориуэле, набережная Кальпе), престижные объекты в центре Мадрида или Барселоны, а также роскошные новостройки. Они (иногда) растут в цене, но чистая доходность остается ниже 4%.

Заметка о туристических лицензиях. Краткосрочная аренда на время отпуска (менее 31 дня) была простым способом получить доходность 8% и выше до 2024 года. Региональный мораторий Валенсии на выдачу новых туристических лицензий VFT с 2024 года закрыл эту возможность для большинства новых покупателей. Если недвижимость вашего продавца уже имеет действующую лицензию, она переходит к вам. Если нет, рассчитывайте только на долгосрочную аренду и соответствующим образом оценивайте доходность.

Риски, которые стоит учитывать при ценообразовании

• Регулирование арендной платы по действующим договорам. Повышение арендной платы по действующим договорам ограничено IRAV (Референтный индекс арендной платы за жилье, публикуемый INE), который в феврале 2026 года составил +2,16% в годовом исчислении. Арендная плата по новым договорам варьируется свободно. Если вы покупаете с существующим арендатором, учитывайте ограничение IRAV в своих прогнозах.
• Налоговые издержки для нерезидентов. Фиксированная ставка 24% на доход от аренды, отсутствие вычета расходов по большинству категорий. Реальная разница в налогообложении между статусом резидента ЕС и нерезидента составляет 5–15 процентных пунктов от вашей чистой доходности.
• Изменения ставок по ипотечным кредитам. Согласно данным Банка Испании, Euribor в первом квартале 2026 года установился на уровне 2,2–2,5%, что значительно ниже пиковых значений 3,7–4,0% конца 2023 года. Сегодня ипотека для нерезидентов имеет процентную ставку примерно 3,5–4,2%. Если вы используете кредитное плечо для увеличения доходности, разница между валовой доходностью и ипотечной ставкой сейчас составляет менее 2 процентных пунктов.
• Направление политики в отношении туристических лицензий. Правительство региона Валенсия дало понять, что в 2026 и 2027 годах будут введены дополнительные ограничения. Планируйте долгосрочную аренду как основной вариант, а не как запасной.
• Риск концентрации ликвидности. Концентрация активов в Торревьехе или Бенидорме означает концентрацию рисков в отношении одного пула арендаторов. Если спрос со стороны Великобритании или Северной Европы ослабнет, эти рынки почувствуют это первыми.

Часто задаваемые вопросы

Какова реалистичная чистая доходность в 2026 году?

Для нерезидента, сдающего в долгосрочную аренду на Коста-Бланке, ожидайте 2,0–3,5% чистой доходности после уплаты налогов на двухкомнатную квартиру, купленную по цене от 170 000 до 260 000 евро. Владельцы-резиденты ЕС (NLV, DNV, резиденты по программе Бекхэма) могут вычесть большинство расходов и платить 19% вместо 24%, что повышает чистую доходность до 2,5–4,0%. Относитесь к любому агентству, обещающему чистую доходность 5%+, как к агентству с краткосрочной лицензией или как к тому, которое продает вам валовую цифру.

Почему столица Мурсии является самым доходным городом Испании?

Более низкие стартовые цены (€/м² значительно ниже среднего по стране) и сильная база местных арендаторов. Спрос со стороны работников государственного сектора, местного университета и стабильного туризма на побережье Коста-Калида поддерживает высокий уровень заполняемости. Разрыв между внутренними столицами с высокой доходностью и прибрежными городами с комфортным образом жизни ясно прослеживается в ежеквартальном отчете Idealista.

Все еще ли выгодно покупать недвижимость на испанском побережье с целью сдачи в аренду?

Да, при реалистичных ожиданиях. Диапазон валовой доходности в 6–7% на юге Коста-Бланки (Торревьеха, Пунта-Прима) и Коста-Калида (столица Мурсии, Картахена, Лос-Алькасарес) обеспечивает значительную долгосрочную реальную доходность с учетом роста стоимости недвижимости. Не стоит рассчитывать на то, что краткосрочный денежный поток позволит финансировать ваш образ жизни. Рассчитывайте на сбалансированный актив, доход от аренды которого покрывает большую часть затрат на владение и налогов.

В чем разница между доходностью долгосрочной и краткосрочной аренды?

Исторически краткосрочная (туристическая) аренда на Северном побережье Коста-Бланка приносила 8–10% валовой доходности. Замораживание выдачи туристических лицензий в Валенсии с 2024 года сделало этот путь недоступным для новых покупателей, не имеющих унаследованной лицензии. Доходность долгосрочной аренды ограничивается примерно 6–7% брутто, но она предполагает отношения с одним арендатором, меньший объем управления и отсутствие риска сезонной вакантности. Долгосрочная аренда — это тот путь, который большинство нерезидентов-покупателей должны планировать в 2026 году.

Как Euribor влияет на мое решение о доходности?

Более дешевый кредит увеличивает сумму, которую инвесторы могут заплатить, что со временем снижает валовую доходность. Сегодняшнее снижение Euribor привело к падению доходности испанской жилой недвижимости с 7,3% (1-й квартал 2025 г.) до 6,7% (1-й квартал 2026 г.) согласно данным Банка Испании и индексу Idealista. Если вы сегодня зафиксируете ипотеку с фиксированной ставкой, а ставки упадут еще ниже, ваша доходность по затратам останется на том уровне, на котором вы ее зафиксировали. Если вы выберете переменную ставку, вы, возможно, увидите улучшение маржи, но также подвергнетесь риску роста ставок.

Просмотрите варианты для покупки с целью сдачи в аренду

Список объектов из нашего каталога с высокой доходностью: квартиры в Торревьехе, район Пунта-Прима, квартиры в Лос-Алькасарес, Картахена и квартиры в Кальпе (в глубине суши и на второй линии, не на берегу).

Для более широкого круга покупателей, для которых на первом месте стоит образ жизни и которые сравнивают потенциал роста капитала, Дения, Хавеа и Морайра имеют более низкую доходность, но более высокую устойчивость и потенциал перепродажи.

Если вам нужна помощь в расчете чистой доходности по конкретному объекту перед тем, как сделать предложение, свяжитесь с нами, и мы пройдемся по всем деталям вместе с вами, учитывая ваш налоговый статус, условия ипотеки и предполагаемый срок владения.

Автор: Олег Фесечко, основатель Wesna Group.