Продаж іспанської нерухомості як нерезидента у 2026 році: пояснення 3% утримання

Це не податок. Це платіж за рахунок податку, який ви винні з прибутку, який утримає держава, бо ви живете за кордоном і вас важче переслідувати.

Зобов'язання лежить на покупці, а не на вас, і воно застосовується незалежно від того, чи є покупець іспанцем, чи іноземцем. Вони утримують 3% від узгодженої компенсації, подають Modelo 211 і виплачують рахунок протягом місяця з дати оформлення акту. Ви отримуєте штамповану копію. Зберігайте її, бо це квитанція, яка вам знадобиться.

Відсоток залежить від ціни, а не від прибутку. Ось ця деталь дивує людей. Нерухомість, куплена за 320 000 євро і продана за 300 000 євро, є збитком, і покупець все одно утримує 9 000 євро, бо жоден нотаріус не може підтвердити ваш прибуток.

Коефіцієнт приросту – 19% для всіх

Ось тут більшість порад в інтернеті виявляються неправильними, тому варто бути точним.

Приріст капіталу на іспанську нерухомість, продану нерезидентом, оподатковується у розмірі 19%, і ця ставка не змінюється залежно від вашої національності чи країни проживання. Британці, американці, українські, росіяни, норвезьці, нідерландці: всі 19%.

Розподіл у 19 і 24 відсотки, про який ви читаєте, реальний, але він стосується доходу від оренди та зарахованого доходу від нерухомості, яку ви залишаєте порожнім, а не прибутку від продажу. Наш пояснювальник на Modelo 210 охоплює цю сторону. Плутає це те, як продавець з-за меж ЄС переконує себе очікувати рахунок на чверть більший за той, що надійшов.

	Хто платить	Форма	Ставка	Крайній термін
Утримання ціни	Покупець	Modelo 211	3% від ціни продажу	Один місяць від моменту оформлення акту власності
Податок на прибуток	Продавець	Modelo 210, розділ H	19% прибутку	Три місяці після місяця покупця
Plusvalia municipal	Продавець	Форма ратуші	Встановлена ayuntamiento	Тридцять днів, у більшості міст

Розраховуючи вигоду і витрати, які його зменшують

Прибуток – це ціна продажу мінус вартість придбання, а вартість придбання більша за те, що ви заплатили.

До ціни покупки ви додаєте податок на передачу або ПДВ, які сплатили під час входу, плату нотаріуса та земельного реєстру, а також гонорар адвоката. Ви також можете додати вартість покращень, що означає конструктивні роботи та розширення, а не перефарбування і не новий диван. Зберігайте документи: рахунок із вашим ім'ям, вашим NIE та податковим номером підрядника враховується, а банківський переказ сам по собі – ні.

З ціни продажу ви віднімаєте комісію агентства нерухомості та муніципальну компенсацію, якщо ви її сплатили, разом із юридичними витратами на виході.

Арифметика важливіша за те, що здається. На нерухомості, купленій за 250 000 євро і проданою за 300 000 євро, сирий прибуток становить 50 000 євро, а податок – 9 500 євро, який припадає поблизу місця утримання. Додайте 25 000 євро витрат на купівлю та покращення і відніміть 9 000 євро витрат продажу, і реальний прибуток становить 16 000 євро, а податок – 3 040 євро. Це повернення у розмірі 5 960 євро, яке ви отримуєте лише якщо подаєте заяву.

Цифри на шляху – ті самі, що наведені у нашому розборі загальної вартості купівлі нерухомості в Іспанії, що є документом, який потрібно знайти перед початком.

Повернення грошей

Повернення не відбувається автоматично. Ніхто в податковій службі не розраховує ваш прибуток і не надсилає чек.

Ви подаєте Modelo 210 за розділом H, протягом трьох місяців після закінчення місячного вікна покупця, тобто через чотири місяці після продажу. Ви додаєте штампований Modelo 211 і документи, що підтверджують обидва кінці розрахунку. Якщо податок на реальний прибуток менший за 3%, ви заявляєте різницю.

Повернення коштів здійснюється банківським переказом, а реквізити рахунку зберігаються у формі. Тримати іспанський рахунок відкритим, поки гроші не надійдуть, – це найпростіший спосіб уникнути затримки файлу з питанням, куди їх відправити, тому не закривайте його в тиждень, коли продаєте.

Податкова служба має шість місяців на оплату, перш ніж почнуть нараховувати відсотки. На практиці графік вимірюється місяцями, а не тижнями, і якщо щось у справі відсутнє, він зсувається.

Якщо ти продав зі збитком

Ви все одно подаєте заяву і заявляєте всі 9 000 євро назад. Втрата не звільняє вас від декларації; саме декларація перетворює утримання з витрат на депозит.

Якщо ви є резидентом ЄС або ЄЕЗ

Є один додатковий шлях. Нерезидент ЄС, Ісландії чи Норвегії, який продає свою основну житлову ділянку в Іспанії та реінвестує виручені кошти в інший основний будинок, може бути звільнений від прибутку. Утримання все одно здійснюється у нотаріуса, і вам все одно потрібно подати заяву для його повернення.

Де продажі йдуть не так

Чотири невдачі становлять більшість проблем, і жодна з них не стосується самого податку.

Покупець не подає заявку

Обов'язок належить їм, але нерухомість – це забезпечення. Якщо покупець утримує ваші 3% і ніколи не повертає їх, податкова інспекція починає розбирати нерухомість, і саме вам доведеться розбирати. Попросіть штампований Modelo 211 і не сприймайте продаж як завершений, поки не побачите її. Конвеєнсер займається цим як стандарт, і це одна з причин мати таку форму; наша нотатка щодо іспанських адвокатських гонорарів покриває вартість цієї суми.

Ніхто не зберігав рахунки

Двадцять років покращень без фактур – це двадцять років відрахувань, які ви не можете вимагати. Якщо ви плануєте продати їх у найближчі кілька років, зберіть їх зараз, поки будівельник ще працює.

Минають чотири місяці

Якщо пропустити це вікно – отримаєте надбавки та відсотки, і повернення стає складнішим, а не неможливим. Внесіть дату в календар у нотаріуса, а не після.

Продаж з-за кордону без довіреності

Якщо ви не будете в Іспанії в день перебування, вам потрібна довіреність задовго до завершення, і це займає більше часу, ніж очікують, коли її потрібно нотаріально засвідчити та апостилювати за кордоном. Наш посібник з дистанційного купівлі-продажу окреслює послідовність.

FAQ

Чи можна повертати 3% утримання?

Так, повністю або частково, але лише якщо ви подаєте Modelo 210 розділ H і заявите його. Це платіж за рахунок 19% з вашого прибутку. Якщо реальний податок нижчий, різниця повертається; якщо ви продали зі збитком – усе повертається.

Чи платять продавці поза ЄС 24% замість 19%?

Ні. Прибуток від продажу нерухомості оподатковується у розмірі 19% для кожного нерезидента незалежно від країни. Цифра 24% стосується оренди та зарахованого доходу, а не продажу, і поєднання цих двох варіантів – найпоширеніша помилка в англомовних порадах з цього приводу.

Скільки часу займає повернення коштів?

Податкова служба має шість місяців від дедлайну подання, перш ніж вона буде заборгована вам відсотками. Очікуйте місяці, а не тижні, і це займе більше часу, якщо у справі не вистачає рахунку або дані рахунку неправильні.

Хто платить за муніципальну додаткову плату?

Продавець, за замовчуванням, і це окремий податок від 19% на прибуток. Він встановлюється міською радою на основі зростання вартості землі, і з реформою 2021 року можна обрати метод розрахунку, який дає нижчу суму. Якщо земля не набула вартості, вона не підлягає сплати.

Чи можу я уникнути утримання, продавши іспанському покупцю?

Ні. Зобов'язання відповідає місцем проживання продавця, а не покупця. Будь-який покупець, іспанець чи іноземець, який купує у нерезидента, повинен утримувати 3%.

А якщо я продаю одну з двох нерухомостей?

Утримання поширюється на кожну угоду, залежно від ціни нерухомості, що продається. Виняток від реінвестування, якщо він взагалі застосовується, стосується лише основного будинку, тому друга нерухомість, що продається, є простим розрахунком прибутку.

Наступні кроки

Надішліть нам договір купівлі та рік покупки, і ми розберемося, як виглядає прибуток на сьогоднішньому ринку і що залишить вас чекати на утримання. Почніть з контакти. Або подивіться, що запитують подібні об'єкти у повному каталозі.