Plusvalia Spain 2026: хто платить після рішення Верховного суду

Plusvalia municipal – це місцевий податок на підвищення вартості міської землі між датою її придбання та датою передачі. Офіційна назва – Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), регулюється статтями 104–110 Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), консолідованого закону про місцеве фінансування, опублікованого в BOE.

Продавець подає і сплачує в аюнтамієнто міста, де розташована нерухомість, а не в Agencia Tributaria. Податок застосовується лише до міської землі (suelo urbano), а не на сільську землю (suelo rustico), і він покладається на земельну частину кадастрової вартості, а не на будівлю. Сільська фінка, продана разом із фермерським будинком, сплачує національний податок на приріст капіталу, але не plusvalia municipal.

Конституційний суд визнав стару об'єктивну формулу неконституційною у рішенні 182/2021 від 26 жовтня 2021 року, оскільки вона оподатковувала фантомні прибутки на плоскому ринку. Королівський декрет-закон 26/2021 від 8 листопада 2021 року переписав статтю 107 TRLRHL і дав платнику податків вибір між двома методами. Верховний суд згодом підтвердив у кількох рішеннях у 2023 та 2024 роках, що перекази зі збитком взагалі не приносять податку, а повернення за період до листопада 2021 року доступне лише платникам податків, які вже подали офіційний оскарження до рішення Конституційного суду.

Хто платить плюсвалію після продажу, спадщини чи пожертви?

Особа, відповідальна, залежить від типу передачі. Стаття 106 TRLRHL встановлює правило, і реформа 2021 року його не змінила.

• Продаж (compraventa): сплачує продавець. Будь-який пункт у приватному договорі, що переносить податок на покупця, зобов'язує обидві сторони, але не зобов'язує аюнтамієнто.
• Пожертва (donacion): сплачує отримувач подарунка. Особа, яка отримує подарунок, сплачує податок.
• Спадщина (herencia): сплачує спадкоємець разом із національним податком на спадщину.
• Нерезидент продавець: продавець залишається платником податків, але покупець несе субсидіарну відповідальність відповідно до статті 106.2 TRLRHL. Якщо продавець залишає Іспанію без сплати, ayuntamiento може звернутися до нового власника.

Іноземні покупці не помічають останнього моменту. Британський або норвезький покупець, який купує у нерезидента, повинен у нотаріуса перевірити, чи plusvalia була сплачена або, що частіше, утримана з ціни продажу і внесена до ayuntamiento. Наш посібник щодо 3% утримання при продажі нерезидентом охоплює паралельний національний механізм. Plusvalia – це ризик, еквівалентний муніципалітету, і нотаріус не блокуватиме його автоматично.

Як розраховується плюсвалія за реформою 2021 року?

З листопада 2021 року платник податків обирає найнижчий із двох методів. Ayuntamiento повинен пропонувати обидва.

Метод 1: цільовий коефіцієнт

Візьміть кадастрову вартість землі (valor catastral del suelo, видно на квитанції IBI або на порталі Catastro), помножте на коефіцієнт, що відповідає рокам володіння, а потім застосовуйте ставку муніципального податку. Коефіцієнти встановлені у статті 107.4 TRLRHL і можуть оновлюватися щороку законом про державний бюджет. Максимальні значення, що діють на 2026 рік, такі:

Роки володіння	Максимальний коефіцієнт
Менше 1 року	0.14
1 рік	0,13
2 роки	0,15
3 роки	0,16
4 роки	0,17
5 років	0,17
10 років	0,08
15 років	0,12
20 років або більше	0,45

Аюнтамієнтос може встановлювати нижчі коефіцієнти, але не вищі. Багато міст Коста-Бланки застосовують максимум. Крива відлякує короткі утримання і ловить дуже довгі участі там, де зростання накопиченої вартості землі є значним.

Метод 2: справжній виграш

Візьмемо різницю між ціною продажу в ескритурі та ціною купівлі в попередній ескритури. Помножте цю різницю на співвідношення вартості кадастрової землі до загальної кадастрової вартості. Результатом є оподатковувана база. Якщо коефіцієнт становить 40%, то лише 40% приросту капіталу оподатковується плюсвалією; будівельний компонент виключається.

Муніципальна ставка застосовується до тієї бази, що нижча. Максимальна ставка становить 30% згідно зі статтею 108 TRLRHL. Більшість міст Коста-Бланки та Коста-Каліда мають або близько 30%, включаючи Торрев'єху, Аліканте, Бенідорм і столицю Валенсію.

Відпрацьований приклад

Голландська пара купила двокімнатну квартиру в Торрев'єї за 180 000 євро у 2016 році і продала її у 2026 році за 240 000 євро. Вартість кадастрової землі на дату продажу становить 32 000 євро. Загальна кадастрова вартість становить 80 000 євро, тобто частка землі становить 40%.

• Метод 1: EUR 32,000 x 0.08 (10 років) = EUR 2,560 оподатковувана база. При 30% = EUR 768.
• Метод 2: EUR 60,000 прибуток x 40% частки землі = EUR 24,000 оподатковувана база. При 30% = EUR 7,200.

Пара обирає Метод 1 і сплачує 768 євро аюнтамієнто Торрев'єха. Метод 2 тут суворий, бо частка землі відносно велика; у туристичній квартирі з невеликою частиною землі результат часто змінюється в інший бік. Важливо перевірити обидва розрахунки перед підписанням.

Які тарифи та дедлайни застосовуються, і де ви подаєте?

Більшість муніципалітетів Коста-Бланки вимагають самооцінки. Продавець або його представник подає муніципальну форму, сплачує і зберігає квитанцію. Декілька менших айюнтамієнто все ще видають ліквідацію поштою; у таких випадках платник податків чекає на рахунок.

Тип передачі	Крайній термін подання	Хто подає документи
Продаж (обтяжливий)	30 робочих днів від ескритури	Продавець
Спадщина	6 місяців з дати смерті, з можливістю продовження до 1 року за запитом	Спадкоємець
Пожертва	30 робочих днів від ескритури	Пожертва

За пізню подачу стягується надбавка у розмірі 5%, 10%, 15% або 20% залежно від затримки, згідно зі статтею 27 Ley General Tributaria, плюс відсотки. Якщо ayuntamiento першим розпочне інспекцію, штрафи можуть сягати від 50% до 150%.

Нотаріус автоматично надсилає копію ескритури до аюнтамієнто за системою одновікної. Місто вже знає про передачу, і мовчання не змусить подання зникнути.

Які пастки насправді ловлять покупців і продавців у 2026 році?

П'ять повторюваних проблем пояснюють більшість суперечок на Коста-Бланка та Коста-Каліда.

Пастка продавця-нерезидента. Покупець купує у продавця, який летить додому наступного дня після підписання. Продавець так і не подає plusvalia. Через вісімнадцять місяців ayuntamiento надсилає вимогу зареєстрованому власнику, який тепер є покупцем. Якщо оскаржитися з юридичних підстав, ви, ймовірно, виграєте основну відповідальність, але витратите час і витрати на адвоката по дорозі. Наполягайте на збереженні у нотаріуса.

Немає прибутку, все одно подано. Навіть коли продаж йде зі збитком, продавець повинен подати декларацію, що підтверджує втрату. Податок дорівнює нулю, але документи не є необов'язковими. Декілька аюнтамієнт наклали штрафи за неподання нульових декларацій.

Плутання plusvalia з національним капітальним приростом. Це два окремі податки, які сплачуються двом окремим адміністраціям. Plusvalia йде до ayuntamiento, капітальний приріст – до Agencia Tributaria через Modelo 210 для нерезидентів або податкова декларація IRPF для резидентів. Наш посібник з податку на приріст капіталу 2026 охоплює національну частину.

Неправильна кадастрова вартість землі. Сума в квитанції IBI може бути застарілою після муніципальної ревізії (ponencia de valores). Портал Catastro показує поточну суму, яку ви повинні використовувати. Застарілий вищий показник означає, що ви переплатили; застарілий нижчий – означає надбавку пізніше.

Успадкована власність із довгим ланцюгом. Коли один із батьків помирає, а спадкоємці затримують процес розгляду, шестимісячний плюсвалія все одно діє. Сім'ї регулярно сплачують національний податок на спадщину вчасно, але пропускають муніципальний дедлайн, бо вважають, що це одна й та сама декларація. Це не так.

Чи можете ви все ще вимагати повернення коштів до листопада 2021 року?

У майже всіх випадках – ні. Конституційний суд обмежив ретроактивну дію рішення 182/2021 лише тими, хто вже подав апеляцію на виправлення або адміністративну апеляцію до 26 жовтня 2021 року. Верховний суд підтвердив це обмеження у низці рішень у 2023 та 2024 роках. Якщо ви сплатили plusvalia при передачі до цієї дати і нічого не зробили тоді, це вікно закрите.

Вузьким винятком є випадок, коли початкова самооцінка все ще знаходиться в межах чотирирічного строку давності, а передача була задокументовано збитковою. Спеціалізовані податкові юристи продовжують вести ці справи, але рівень успішності знизився з наближенням терміну.

FAQ

Чи застосовується plusvalia, якщо я продам зі збитком? Ні. Після рішення Конституційного суду 59/2017, підтвердженого реформою 2021 року, податок не сплачується, якщо ціна продажу в ескритурі нижча за ціну придбання. Продавець все одно має подати декларацію, що підтверджує збитки, з обома ескритурами як доказом.

Хто платить plusvalia за спадкову власність на Коста-Бланкі? Спадкоємець сплачує протягом шести місяців з дати смерті, що може бути продовжено до дванадцяти місяців, якщо пропозицію буде протягнуто протягом перших п'яти місяців. Податок сплачується до аюнтамієнто, де розташоване майно, паралельно з національним податком на спадщину, який регулюється регіональним урядом. Дивіться наш регіональний посібник з податку на спадщину.

Чи може покупець погодитися сплатити плюсвалію продавця? Так, письмово, і багато приватних контрактів передають це покупцю під час позапланованих продажів від забудовників. Ayuntamiento все одно юридично спочатку звертається до продавця, а покупець – лише допоміжно, якщо продавець не є резидентом. Приватний пакт не скасовує TRLRHL.

Чи є плюсвалія такою ж, як і 3% утримання? Ні. Ці 3% – це утримання з ціни продажу, зробленої покупцем і сплаченої Agencia Tributaria за рахунок національного податку на приріст капіталу нерезидента. Plusvalia – це окремий муніципальний податок на підвищення вартості землі. Обидва можуть застосовуватися до одного й того ж продажу.

Як дізнатися, який метод розрахунку дешевший? Попросіть Ayuntamiento або вашу Gestoria провести обидва варіанти. У типовій квартирі Costa Blanca з середнього рівня кадастрової частки Метод 1 зазвичай виграє на довгих холдах, а Метод 2 – на коротких холдів із невеликим прибутком. Обробка чисел займає годину і часто економить чотиризначні суми.

Наступні кроки

Перед підписанням договору купівлі-продажу попросіть письмово надати обидва розрахунки plusvalia та підтвердити, хто що подає. Якщо ви купуєте у нерезидента, наполягайте на збереженні у нотаріуса. Для повної вартості покупки дивіться наш гід з загальної вартості купівлі нерухомості в Іспанії або перегляньте актуальні оголошення в Торрев'єхі.