Гонорари іспанського адвоката 2026: скільки коштує адвокат з нерухомості

Іспанська покупка має лише двох юридично обов'язкових учасників: нотаріуса, який затверджує escritura pública, та Registro de la Propiedad, який це фіксує. Жодна з них не підходить вам. Нотаріус є неупередженим за законом і перевіряє особу, дієздатність, формулювання акту та податкові попередження, а не перевіряє, чи має пул ліцензію або ціну має сенс. Наш посібник з того, що робить і не робить іспанський нотаріус встановлює цю межу. Агент з продажу отримує оплату від продавця. Гесторія подає форми і не надає юридичної висновки. Отже, абогадо залишається єдиною людиною в ланцюгу, чия відповідальність лежить на тобі і ні до кого іншого.

Заручини, крок за кроком

Стандартне угода з нерухомості у 2026 році охоплює дванадцять наступних кроків. Якщо в пропозиції відсутні кілька з цих рядків, це недешево, а неповно.

1. Лист про залучення (hoja de encargo). Обсяг, гонорар, що виключено та хто підписує рахунок, погоджуються письмово перед тим, як гроші будуть переміщені. Estatuto General de la Abogacía Española зобов'язує юриста заздалегідь вказати гонорари.
2. Заява на NIE, якщо у вас її немає. Адвокат подає форму EX-15 та квитанцію про оплату до офісу Policia Nacional або іспанського консульства, часто за довіреністю. Дивіться процес NIE 2026 для нерезидентів для документів і часу очікування.
3. Огляд резервації. Контракт на бронювання агентства, зазвичай від 3 000 до 6 000 євро, має залежати від чистої перевірки. Якщо ні, це перший пункт для перегляду.
4. Не просто з Registro de la Propiedad. Зареєстрований власник, зареєстрована площа, іпотеки, ембарго, сервітути та будь-який горизонтальний поділ. Це коштує кілька євро і вирішує більшість суперечок. Різниця між цим документом і актом пояснюється у escritura vs nota simple.
5. Сертифікати боргу та боргу. Непогашений баланс іпотеки та вартість його анулювання, останні чотири квитанції IBI, підтвердження нульового балансу на рахунках води та електроенергії, а також сертифікат від адміністратора фінкасів, що підтверджує сплату громадських зборів. Стаття 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal залишає покупця відповідальним за поточний рік громадських зборів плюс три попередні, тому цей сертифікат не є формальністю.
6. Перевірка ліцензії та планування. Ліцензія на проживання (licencia de primera ocupación, або declaración responsible de segunda ocupación, яку Comunitat Valenciana тепер використовує при перепродажах), енергетичний сертифікат і підтвердження, що кожне розширення, переобладнання гаража та басейн відображаються в акті власності як заявлені роботи. Незареєстровані будівельні роботи стають вашою проблемою планування одразу після підписання.
7. Договір Арраса. Зазвичай це 10% від ціни за статтею 1454 Código Civil, при цьому продавець повертає подвійну суму, якщо звільниться. Прочитайте що насправді зобов'язує контракт Arras перед тим, як перевести депозит.
8. Справа протидії відмиванню грошей. Згідно з Ley 10/2010 фірма повинна задокументувати джерело ваших коштів: платіжні відомості, договори купівлі-продажу, податкові декларації. Заплануйте додатковий тиждень, якщо гроші надходять з-за меж ЄС.
9. Координація нотаріуса. Бронювання дати, перегляд проєкту акту, замовлення свіжої нота простої угоди вранці в день підписання та запит про попереднє повідомлення реєстру, щоб нічого не можна було подати проти майна в прогалині.
10. Підписання. Ваш адвокат супроводжує вас або підписує самостійно за нотаріально завіреною довіреністю.
11. Врегулювання податку на купівлю. Modelo 600 протягом 30 робочих днів з моменту оформлення права власності на ITP при перепродажі. У новій будівлі 10% IVA йде забудовнику разом із ціною, і подається лише AJD. Modelo 211 також, якщо продавець не є резидентом, що розглядається нижче.
12. Реєстрація та перекази. Подача ескритури в Реєстро де ла Проп'єдад, який має 15 робочих днів для її оформлення, потім зміна власника IBI на Catastro та ayuntamiento, а також оформлення комунальних послуг і громадського рахунку на ваше ім'я.

Що звинувачують іспанські юристи у 2026 році?

Офіційного тарифу немає. Законодавство про конкуренцію позбавило адвокатські асоціації повноважень публікувати обов'язкові шкали зборів, а criterios orientativos colegios досі існують для оподаткування витрат у судових процесах, а не для встановлення цін на оформлення конвеєнсу. Конвенція про 1% існує тому, що її легко цитувати, а не тому, що хтось її регулює.

Домінують дві моделі. Відсоткова модель стягує 1% від заявленої ціни плюс 21% IVA, з мінімальним внеском. Модель фіксованої плати пропонує одну цифру для стандартної покупки і швидко поширилася серед компаній, що працюють з іноземними покупцями на Коста-Бланка та Коста-Каліда. Погодинна оплата від 120 до 250 євро за годину існує, але зазвичай зарезервована для спорів, спадкових робіт та проблемних титулів.

Ціна покупки	1% плюс 21% IVA	Типова котирування з фіксованою оплатою (до IVA)	Що зазвичай платять покупці
120 000 євро	1 452 євро	EUR 1,200–EUR 1,600	Підлога – від 1 450 до 1 950 євро з IVA
200 000 євро	EUR 2,420	EUR 1,500–EUR 2,200	Будь-яка модель – від 1 800 до 2 700 євро з IVA
350 000 євро	EUR 4,235	EUR 2,000–EUR 3,000	Фіксована плата – від 2 420 до 3 630 євро з IVA
EUR 475,000	EUR 5,748	EUR 2,500–EUR 3,500	Фіксована плата – від 3 025 до 4 235 євро з IVA
700 000 євро	8 470 євро	EUR 3,000–EUR 4,500	Домовитися про ліміт

Робота не масштабується відповідно до ціни. Перевірка реєстру, громадського боргу та ліцензій на WES-2174, віллі Sierra Cortina площею 143 м2 за EUR 700,000 займає приблизно стільки ж годин, скільки перевірка WG-13, квартири площею 76 м² в Alfaz del Pi за 149,000 євро. Вище приблизно 400 000 євро запитуйте фіксовану котирування або ліміт. Більшість фірм дають вам таку пропозицію до того, як ви їх залучаєте, і майже жодна не перегляне після цього.

Очікуйте провізію фонду 30%–50% наперед, решту після завершення та фактуру з IVA. Відсутність лінії IVA і рахунку – це сигнал зупинитися.

Те, що цитата не охоплює

Ці послуги вказуються зверху, як суплідо або окремі сервіси. Попросіть їх письмово перед тим, як підписувати лист про заручення.

• Державний збір NIE (modelo 790, código 012), приблизно 10 євро на одного заявника, плюс будь-який консульський збір. Робота адвоката над заявою може бути всередині пропозиції; Податок ніколи не змінюється.
• Збори нотаріуса та земельного реєстру, встановлені державою відповідно до Real Decreto 1426/1989 та Real Decreto 1427/1989 і сплачені нотаріусу та реєстратору.
• Gestoría fees, приблизно від 300 до 600 євро, де здійснюється податки та реєстрація. Згідно з Ley 5/2019 кредитор сплачує гесторію, нотаріус, реєстр і AJD безпосередньо за іпотечним актом.
• Присяжні переклади від traductor jurado, призначеного Міністерством зовнішніх справ, приблизно EUR 40–EUR 90 за сторінку, а також переводчиком у нотаріуса, якщо ви не читаєте іспанську, зазвичай EUR 150–EUR 350 за призначення.
• Довіреність, приблизно від 60 до 120 євро у іспанського нотаріуса, ще більше, якщо її видано за кордоном і потребує апостилю та присяжного перекладу.
• Plusvalía municipal, податок продавця, розглянуто нижче.
• Оцінка іпотеки (tasación), від 300 до 600 євро, сплачена позичальником.

Де адвокатський гонорар входить у весь рахунок?

Адвокат – одна з менших ліній. Податок – це найбільший, і він змінюється залежно від регіону, що важливо, бо наш запас охоплює три з них.

Регіон	Міста в нашому районі	ITP про перепродаж	AJD на новій збірці
Комунітат Валенсіана	Торревієха, Гуардамар, Денія, Бенідорм, Кальпе	10%	1,5%
Регіон де Мурсія	Лос Алькасарес, Сан-Педро-дель-Пінатар, Торре-Пачеко, Агілас	8%	1,5%
Андалусія (Альмерія)	Вера, Пульпі, Сан-Хуан-де-лос-Террерос	7%	1,2%

Знижені ставки ITP існують у кожному регіоні для покупців до 35 років, великих сімей та осіб з зареєстрованою інвалідністю, і зазвичай вимагають, щоб нерухомість була вашим звичним місцем проживання, що виключає більшість покупців, які не проживають.

При покупці за 300 000 євро в Comunitat Valenciana весь рахунок поверх ціни виглядає так: адвокат оцінюється за конвенцією 1%.

Лінія вартості	Перепродаж за 300 000 євро	Нове будівництво за 300 000 євро
ITP на рівні 10%	30 000 євро	Не застосовується
IVA на рівні 10%	Не застосовується	30 000 євро
AJD – 1,5%	Не застосовується	EUR 4,500
Нотаріус	EUR 700–EUR 1,000	EUR 800–EUR 1,100
Земельний реєстр	EUR 450–EUR 700	EUR 500–EUR 800
Юрист, 1% плюс 21% IVA	EUR 3,630	EUR 3,630
Гесторія	EUR 300–EUR 500	EUR 300–EUR 500
Загальна сума на додачу ціну	EUR 35 080 до EUR 35 830, або з 11,7% до 11,9%	EUR 39 730 до EUR 40 530, або з 13,2% до 13,5%

У колонці про нове будівництво 300 000 євро розглядається як ціна до IVA, саме так котирують забудовники. Обидві колонки передбачають купівлю за готівку.

Адвокат становить приблизно одну десяту ваших транзакційних витрат і єдина лінія, яка купує захист, а не дотримання вимог. Наш загальна вартість купівлі нерухомості в Іспанії розбиває ці цифри за регіонами, і калькулятор податку на нерухомість пробирає власну ціну через них.

Пастки, що ловлять іноземних покупців

Адвокат, якого представляє агент

Не дайте вказівок адвокату, запропонованому продавцем, агентом чи забудовником, доки цей юрист письмово не підтвердить, що діє від вашого імені і ні для кого іншого. Направлення не є автоматично конфліктом; Багато хороших фірм отримують більшість роботи в агентствах. Відмова полягає в тому, що юрист отримує комісію від агентства або забудовника, бо тоді у вас є радник, який фінансово зацікавлений у закритті угоди.

Задайте два питання перед тим, як звертатися до когось: чи дієте ви лише від мого імені і чи отримуєте ви якусь оплату від агентства, продавця чи забудовника у зв'язку з цією покупкою. Вкажіть обидві відповіді у листі про залучення, поруч із обсягом і гонораром. Запитайте коледж і número de colegiado одночасно і перевірте це перед підписанням. Wesna – це агентство нерухомості, а не юридична фірма, і ми не беремо гонорар від жодного юриста, якого запрошуємо.

3% утримання, якщо продавець не є резидентом

Якщо продавець не є податковим резидентом Іспанії, покупець повинен утримувати 3% від ціни та сплатити їх податковій службі за Modelo 211 протягом одного місяця з моменту укладення акту як аванс до податку на приріст капіталу продавця. Якщо ваш адвокат забуде, відповідальність лягає на нерухомість і на вас, а не на продавця, який уже пішов. Форми та терміни подачі доступні в Електронному офісі Agencia Tributaria.

Plusvalía municipal

IIVTNU за замовчуванням є податком продавця. Якщо продавець не є резидентом, закон про місцеві фінанси робить покупця замінним платником податків, тому айунтамієнто звернеться до вас, якщо він залишиться несплаченим. Виправлення рутинне: залишати приблизну суму з ціни у нотаріуса і сплачувати безпосередньо міській раді. Проблема виникає лише тоді, коли ніхто не піднімає питання до підписання.

Пакет резидентури, якого не існує

Золота віза була скасована у квітні 2025 року, тому жодна покупка 2026 року не має дозволу на проживання. Будь-яка компанія, яка об'єднує його у пропозицію нерухомості, продає те, що було скасовано. Маршрути, які досі працюють – Неприбуткова віза, Цифрова кочова віза та режим Бекхема – не пов'язані з купівлею.

Поширені запитання

Чи зобов'язаний юрист юридично купувати нерухомість в Іспанії?

Ні. Покупка дійсна за наявності нотаріуса та запису в реєстрі, і іспанські покупці часто пропускають юридичне представництво. Ризик полягає не в акті власності, а в усьому, що перед ним: незадекларовані будівельні роботи, несплачений борг громади, сільська ділянка, на якій не можна будувати, ліцензія на проживання, яку так і не видали. Це ті невдачі, які коштують п'ятизначну суму, і жодна з них не з'являється на столі нотаріуса.

Чи можу я скористатися тим самим адвокатом, що й продавець?

Не роби цього. Іспанські професійні правила забороняють діяти на користь обох сторін у разі конфлікту, і він завжди є при покупці. Те саме стосується і корпоративних юристів забудовника при новому будівництві: вони складають договір на користь забудовника і не ведуть переговори за вас.

Як підтвердити, що адвокат зареєстрований?

Запитайте про коледж і número de colegiado, а потім перевірте самі. Реєстрація в colegio de abogados є обов'язковою для практики і передбачає обов'язкове професійне страхування від відшкодування, яке є вашим засобом у разі проблем. Consejo General de la Abogacía Española веде національний перепис практикуючих юристів, і кожен колегіо – ICAV у Валенсії, ICALI в Аліканте, Ilustre Colegio de Abogados de Murcia – затверджує члена телефоном. «Консультант з нерухомості» або «юридичний радник» без номера коледжу не має страхування і дисциплінарного органу.

Чи включає плату податки та нотаріуса?

Ні. Гонорари адвоката охоплюють лише професійну роботу. ITP або IVA, AJD, нотаріус і реєстраційний внесок є окремими і переходять до третіх осіб. Деякі компанії збирають їх на клієнтський рахунок і оплачують від вашого імені, що зручно, але слід деталізувати у фінальному розрахунку.

А якщо я не зможу поїхати до Іспанії на автограф-сесію?

Нотаріально засвідчена довіреність дозволяє вашому адвокату підписати акт власності, отримати ключі та подати податкову декларацію без вас. Звісно, за кордоном потрібен апостиль і присяжний переклад, і це займає два-три тижні. Складіть його вузько, для названої нерухомості та фіксованого періоду.

Наступні кроки

Перед підписанням будь-якого бронювання отримайте письмову пропозицію з фіксованою платою від незалежного abogado та перевірте номер коледжу самостійно. Для двох-трьох імен, з якими ми працюємо і нічого не беремо, звертайтеся до офісу Wesna у Валенсії.