Гонорари іспанського адвоката 2026: скільки коштує адвокат з нерухомості

Іспанська покупка має лише двох юридично обов'язкових учасників: нотаріуса, який уповноважує escritura pública, та Реєстру пропієдад, який це фіксує. Жоден із них не підходить для вас. Нотаріус є неупередженим за законом і перевіряє особу, дієздатність, формулювання акту та податкові попередження, а не те, чи має пул ліцензію або ціну має сенс. Наш посібник щодо того, що робить іспанський нотаріус, а що ні, встановлює цю межу. Агент з продажу отримує оплату від продавця. Гесторія подає форми і не дає юридичної думки. Отже, абогадо залишається єдиною особою в ланцюжку, чия відповідальність лежить на вас і ні на кого іншого.

Заручини, крок за кроком

Стандартне оформлення конвеєнсінгу у 2026 році охоплює дванадцять кроків нижче. Якщо в пропозиції відсутні кілька з цих рядків, це недешево, а неповно.

1. Лист про заручення (hoja de encargo). Обсяг обсягу, гонорар, що виключається та хто підписує рахунок, погоджуються письмово перед тим, як перевести будь-які кошти. Estatuto General de la Abogacía Española зобов'язує адвоката заздалегідь вказати гонорар.
2. Заява на NIE, якщо у вас її немає. Адвокат подає форму EX-15 та квитанцію про оплату до офісу Національної поліції або іспанського консульства, часто за довіреністю. Дивіться процес NIE 2026 для нерезидентів щодо документів і часу очікування.
3. Огляд резервації. Контракт на бронювання агентства, зазвичай від 3 000 до 6 000 євро, має бути умовним від чистої перевірки. Якщо ні, це перший пункт для перегляду.
4. Nota simple з Registro de la Propiedad. Зареєстрований власник, зареєстрована площа, іпотеки, ембарго, сервітути та будь-який горизонтальний поділ. Це коштує кілька євро і вирішує більшість суперечок. Різниця між цим документом і актом пояснюється в escritura vs nota simple.
5. Сертифікати боргу та стягнення. Непогашений залишок іпотеки та вартість його анулювання, останні чотири квитанції IBI, підтвердження нульового балансу на рахунках води та електроенергії, а також сертифікат адміністратора фінкасів, що підтверджує сплату громадських зборів. Стаття 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal залишає покупця відповідальним за поточний рік коміальних зборів плюс три попередні, тому цей сертифікат не є формальністю.
6. Перевірка ліцензії та планування. Ліцензія на проживання (licencia de primera ocupación, або declaración responsible de segunda ocupación, яку Comunitat Valenciana тепер використовує для перепродажу), енергетичний сертифікат і підтвердження, що кожне прибудовування, переобладнання гаража та басейн відображаються в акті власності як заявлені роботи. Незареєстровані будівельні роботи стають вашою проблемою планування з моменту підписання.
7. Договір Арраса. Зазвичай 10% від ціни за статтею 1454 Código Civil, при цьому продавець повертає подвійну суму, якщо вийде з поля. Ознайомтеся з тим, на що саме зобов'язується контракт arras , перш ніж переказувати депозит.
8. Файл протидії відмиванню грошей. Відповідно до Ley 10/2010 фірма повинна задокументувати джерело ваших коштів: платіжні відомості, договори купівлі-продажу, податкові декларації. Заплануйте додатковий тиждень, якщо гроші надходять з-за меж ЄС.
9. Координація нотаріуса. Бронювання дати, перегляд проєкту акту, замовлення свіжої нота простої угоди вранці в день підписання та запит про попереднє повідомлення реєстру, щоб нічого не можна було подати проти майна в прогалині.
10. Підписання. Ваш адвокат супроводжує вас або підписує самостійно за нотаріально завіреною довіреністю.
11. Врегулювання податку на купівлю. Modelo 600 протягом 30 робочих днів з моменту оформлення акту власності на ITP при перепродажі. У новій будівлі 10% IVA йде забудовнику з ціною, і лише AJD подається. Modelo 211 також, якщо продавець не є резидентом, що описано нижче.
12. Реєстрація та перекази. Подача ескритури в Реєстро де ла Проп'єдад, який має 15 робочих днів для її оформлення, потім зміна власника IBI на Catastro та ayuntamiento, а також оформлення комунальних послуг і громадського рахунку на ваше ім'я.

Що звинувачують іспанські юристи у 2026 році

Офіційного тарифу немає. Закон про конкуренцію позбавив асоціації адвокатів повноважень публікувати обов'язкові шкали зборів, і criterios orientativos colegios досі існують для оподаткування витрат у судових процесах, а не для встановлення цін на переїзд. Конвенція про 1% зберігається, бо її легко цитувати, а не тому, що хтось її регулює.

Домінують дві моделі. Відсоткова модель стягує 1% від заявленої ціни плюс 21% IVA, з мінімальним внеском. Модель з фіксованою платою пропонує одну суму для стандартної покупки і швидко поширилася серед компаній, що працюють з іноземними покупцями на Costa Blanca та Costa Cálida. Погодинна оплата від 120 до 250 євро за годину існує, але зазвичай використовується для спорів, спадкових робіт та проблемних титулів.

Ціна покупки	1% плюс 21% IVA	Типова котирування фіксованої плати (до IVA)	Що зазвичай платять покупці
EUR 120,000	EUR 1,452	EUR 1,200–EUR 1,600	Підлога: EUR 1,450–EUR 1,950 з IVA
EUR 200,000	EUR 2,420	EUR 1,500–EUR 2,200	Будь-яка модель, EUR 1,800–EUR 2,700 з IVA
EUR 350,000	EUR 4,235	EUR 2,000–EUR 3,000	Фіксована комісія від EUR 2,420 до EUR 3,630 з IVA
EUR 475,000	EUR 5,748	EUR 2,500–EUR 3,500	Фіксована комісія від EUR 3,025 до EUR 4,235 з IVA
EUR 700,000	EUR 8,470	EUR 3,000–EUR 4,500	Домовитися про ліміт

Робота не масштабується відповідно до ціни. Перевірка реєстру, боргу громади та ліцензій на трикімнатний будинок WES-1411 у Бенідормі займає приблизно таку ж кількість годин, як і перевірка WG-13, квартири площею 76 м² в Альфас-дель-Пі за 149 000 євро. Якщо вище приблизно 400 000 євро, попросіть фіксовану пропозицію або ліміт. Більшість фірм нададуть вам її до того, як ви їх найдете, і майже жодна не перегляне після цього.

Очікуйте провізіон де фондос у 30%–50% наперед, залишок після завершення та фактура з розбитою IVA. Відсутність лінії IVA і рахунку – це сигнал про зупинку.

Те, що цитата не охоплює

Ці послуги вказуються зверху, як суплідо або окремі послуги. Запитайте їх письмово перед підписанням листа про заручення.

• Державний збір NIE (modelo 790, código 012), приблизно 10 євро на одного заявника, плюс будь-який консульський збір. Робота юриста над заявою може бути всередині пропозиції; податок ніколи не вписується в кошторис;
• Збори нотаріуса та земельного реєстру, встановлені державою відповідно до Real Decreto 1426/1989 та Real Decreto 1427/1989 і сплачені нотаріусу та реєстратору.
• Gestoría стягує, приблизно від 300 до 600 євро при обробці податкових декларацій та реєстрації. За Ley 5/2019 кредитор сплачує гесторію, нотаріус, реєстр і AJD за самим іпотечним актом.
• Присяжні переклади від traductor jurado, призначеного Міністерством зовнішніх справ, приблизно EUR 40–EUR 90 за сторінку, а також переводчиком у нотаріуса, якщо ви не читаєте іспанську, зазвичай EUR 150–EUR 350 за призначення.
• Довіреність, приблизно від 60 до 120 євро у іспанського нотаріуса, ще більше, якщо її видано за кордоном і потребує апостилю та присяжного перекладу.
• Plusvalía municipal, податок продавця, розглянуто нижче.
• Оцінка іпотеки (tasación), від 300 до 600 євро, сплачена позичальником.

Де адвокатський гонорар входить у весь рахунок

Юрист – одна з менших ліній. Податок – це найбільший, і він змінюється залежно від регіону, що важливо, бо наш запас охоплює три з них.

Регіон	Міста в нашому районі	ITP при перепродажі	AJD на новій забудові
Комунітат Валенсіяна	Торрев'єха, Гуардамар, Денія, Бенідорм, Кальпе	10%	1,5%
Округ Мурсія	Лос Алькасарес, Сан-Педро-дель-Пінатар, Торре-Пачеко, Агілас	8%	1,5%
Андалусія (Альмерія)	Вера, Пульпі, Сан-Хуан-де-лос-Террерос	7%	1,2%

Знижені ставки ITP існують у кожному регіоні для покупців до 35 років, великих сімей та осіб з зареєстрованою інвалідністю, і зазвичай вимагають, щоб нерухомість була вашим звичним місцем проживання, що виключає більшість покупців, які не проживають.

При покупці за 300 000 євро в Comunitat Valenciana весь рахунок поверх ціни виглядає так: адвокат оцінюється за конвенцією 1%.

Вартість витрат	Перепродаж за 300 000 євро	Нове будівництво за 300 000 євро
ITP під 10%	EUR 30,000	не застосовується
IVA під 10%	не застосовується	EUR 30,000
AJD під 1,5%	не застосовується	EUR 4,500
Нотаріус	EUR 700–EUR 1,000	EUR 800–EUR 1,100
Земельний реєстр	EUR 450–EUR 700	EUR 500–EUR 800
Юрист, 1% плюс 21% IVA	EUR 3,630	EUR 3,630
Гесторія	EUR 300–EUR 500	EUR 300–EUR 500
Загальна сума зверху ціни	EUR 35 080 до EUR 35 830, або з 11,7% до 11,9%	EUR 39 730 до EUR 40 530, або з 13,2% до 13,5%

Колонка про нове будівництво розглядає 300 000 євро як ціну до IVA, саме так забудовники оцінюють ціну. Обидва стовпці передбачають готівкову покупку.

Адвокат становить приблизно одну десяту ваших транзакційних витрат і єдиний рядок, який купує захист, а не дотримання вимог. Наша загальна вартість купівлі нерухомості в Іспанії розбиває ці цифри за регіонами, а калькулятор податку на нерухомість пробирає вашу власну ціну через них.

Пастки, що ловлять іноземних покупців

Адвокат, якого представляє агент

Не давай вказівок юристу, запропонованому продавцем, агентом чи забудовником, доки цей юрист не підтвердить письмово, що діє від імені тебе, а не від інших. Рекомендація не є автоматичним конфліктом; багато хороших фірм отримують більшість своєї роботи від агентств. Умова відмови – це коли юрист отримує комісію від агентства або забудовника, бо тоді у вас є радник, який фінансово зацікавлений у укладенні угоди.

Задайте два питання перед тим, як звертатися до когось: чи дієте ви лише від мого імені і чи отримуєте ви якусь оплату від агентства, продавця чи забудовника у зв'язку з цією покупкою. Вкажіть обидві відповіді у листі про залучення поруч із обсягом і гонораром. Запитайте коледж і número de colegiado одночасно і перевірте їх перед підписанням. Wesna – це агентство нерухомості, а не юридична фірма, і ми не беремо гонорар від будь-якого юриста, якого запрошуємо.

3% утримання, якщо продавець не є резидентом

Якщо продавець не є податковим резидентом Іспанії, покупець повинен утримувати 3% від ціни і сплатити їх податковій службі за допомогою Modelo 211 протягом одного місяця з моменту оформлення акту власності як аванс до податку на приріст капіталу продавця. Якщо ваш адвокат забуде, відповідальність лягає на нерухомість і на вас, а не на продавця, який уже поїхав. Форми та терміни розміщені в електронному офісі Agencia Tributaria.

Plusvalía municipal

IIVTNU – це податок продавця за замовчуванням. Якщо продавець не є резидентом, закон про місцеві фінанси робить покупця замінним платником податків, тому айунтамієнто прийде до вас, якщо він не буде сплачений. Виправлення є рутинним: зберігати приблизну суму з ціни у нотаріуса і сплачувати безпосередньо міській раді. Проблема виникає лише тоді, коли ніхто не підвищує суму до підписання.

Пакет резидентури, якого не існує

Золота віза була скасована у квітні 2025 року, тож жодна покупка 2026 року не має дозволу на проживання. Будь-яка компанія, яка включає її у пропозицію на конвеєнсінг, продає те, що було скасовано. Маршрути, які досі працюють – Неприбуткова віза, Цифрова кочова віза та режим Бекхема – не пов'язані з купівлею.

Поширені запитання

Чи зобов'язаний юрист юридично купувати нерухомість в Іспанії?

Ні. Покупка дійсна за наявності нотаріуса та запису в реєстрі, і іспанські покупці часто пропускають юридичне представництво. Ризик полягає не в акті власності, а в усьому, що перед ним: незадекларовані будівельні роботи, неоплачений борг громади, сільська ділянка, на якій не можна будувати, ліцензія на проживання, яку так і не видали. Це ті провали, які коштують п'ятизначну суму, і жодна з них не з'являється на столі нотаріуса.

Чи можу я скористатися тим самим адвокатом, що й продавець?

Не робіть цього. Іспанські професійні правила забороняють діяти на користь обох сторін у разі конфлікту, і він завжди є під час покупки. Те саме стосується і внутрішніх юристів забудовника при новому будівництві: вони складають договір на користь забудовника і не ведуть переговори за вас.

Як підтвердити, що адвокат зареєстрований?

Запитайте про коледж і número de colegiado, а потім перевірте це самостійно. Реєстрація в colegio de abogados є обов'язковою для практики і передбачає обов'язкове професійне страхування від відшкодування, яке є вашим засобом захисту у разі проблем. Consejo General de la Abogacía Española веде національний перепис практикуючих юристів, і кожен колегіо – ICAV у Валенсії, ICALI в Аліканте, Ilustre Colegio de Abogados de Murcia – підтверджує члена телефоном. «Консультант з нерухомості» або «юридичний радник» без номера коледжу не має страхування і дисциплінарного органу.

Чи включає плату податки та нотаріуса?

Ні. Гонорари адвоката охоплюють лише професійну роботу. ITP або IVA, AJD, нотаріус і реєстраційний внесок є окремими і переходять до третіх осіб. Деякі фірми збирають їх на рахунок клієнта і сплачують від вашого імені, що зручно, але слід зафіксувати у остаточному розрахунку.

А якщо я не зможу поїхати до Іспанії на автограф-сесію?

Нотаріально засвідчена довіреність дозволяє вашому адвокату підписати акт, отримати ключі та подати податкову декларацію без вас. За кордоном потрібен апостиль і присяжний переклад, і це займає два-три тижні. Складіть його вузько: для вказаної нерухомості з фіксованим періодом.

Наступні кроки

Перед підписанням будь-якого бронювання отримайте письмову пропозицію з фіксованою платою від незалежного abogado та перевірте номер коледжу самостійно. Для двох-трьох імен, з якими ми працюємо і з якими ми нічого не беремо, звертайтеся до офісу Wesna у Валенсії.