Escritura Pública vs Nota Simple: Який іспанський документ що означає

Особливість	Escritura pública	Не просто
Що це таке	Нотаріально засвідчений акт, що підтверджує передачу власності	Витяг із земельного реєстру, що показує поточний стан нерухомості
Коли видано	У день призначення нотаріуса	За запитом, оновлено протягом кількох хвилин
Що це доводить	Юридична передача між сторонами	Поточний власник + витрати + обтяження
Вартість 2026	€600-€3,000 (масштабовано з ціною)	€9.02
Потрібно для	Кожна купівля/продаж/іпотека нерухомості	Перевірка кожного придбання нерухомості
Видано	Нотаріус (державний службовець)	Land Registry (Registro de la Propiedad)
Утримання	Нотаріальний протокол 25 років, потім архів	Архів реєстру постійний

Що таке escritura pública насправді.

Escritura pública (публічний акт) – це нотаріально засвідчений юридичний документ, який передає право власності. Підписано у нотаріуса в день завершення покупки. Зміст:

• Ідентифікація покупця та продавця (паспорт / NIE)
• Повний опис об'єкта (адреса, кадастровий референс, територія, межі)
• Ціна покупки та спосіб оплати
• Умови угоди (будь-які умови, гарантії, зобов'язання продавця)
• Нотаріальне засвідчення, що підтверджує юридичну дієздатність сторін та законність акту

Після підписання нотаріус надає:

• Копія проста: негайна копія, для реєстрації покупця, без юридичної підписної ваги.
• Copia autorizada: авторизована копія для подання до земельного реєстру, видана протягом 3-5 робочих днів.

Що насправді є простим

Nota simple – це витяг із земельного реєстру, що підтверджує поточний юридичний статус конкретної нерухомості. Включає:

• Поточний відсоток власника та власності (якщо спільне володіння)
• Будь-яке іпотечне обтяження (назва банку, сума непогашеного)
• Будь-яке ембарго (судовий наказ, податкова застава)
• Будь-який сервітут (право проходу, захист огляду, правила спільноти)
• Будь-яке право користування або право користування (наприклад, право користування померлого подружжя)
• Кадастрова довідкова та зареєстрована територія

Nota simple – це НЕ титульний акт. Це звіт про стан у реальному часі. Вона відповідає: «станом на сьогодні, кому це належить і які обтяження існують?»

Коли кожен використовується

Не просто: належна перевірка на етапі бронювання та перед оформлення. Замовлено адвокатом покупця за 15-30 днів до призначення нотаріуса. Перевіряє, що продавець є поточним власником, не існує невідомих іпотек, немає ембарго тощо. Замовив другий прийом за 3-7 днів до нотаріуса, щоб помітити будь-які останні зміни.

Escritura pública: на призначенні нотаріуса. Підписано покупцем, продавцем і нотаріусом. Передає право власності. Після підписання та реєстрації в Земельному реєстрі покупець стає зареєстрованим власником.

Робочий процес

1. Адвокат покупця наказує не просто #1 під час підписання договору бронювання. Перевіряє власність продавця + жодних обтяжень, окрім розкриття.
2. Підписано депозитний договір (arras). Nota simple #1 – один із документів, які розглядаються.
3. Адвокат покупця замовляє непросте #2 за 3-7 днів до призначення нотаріуса. Підтверджується, що нових звинувачень не з'явилося.
4. Призначення нотаріуса: escritura pública підписано всіма сторонами. Негайна копія – це просто для покупця.
5. Copia autorizada видається протягом 3-5 днів.
6. Copia autorizada, подана до Земельного реєстру. Право власності покупця офіційно реєструється протягом 30-90 днів.

А якщо є розбіжність?

Nota simple показує іншу площу, ніж описує escritura. Коригування через субсанаторський акт у нотаріуса або нову кадастрову перевірку (georreferencia). Вирішення коштує від €400 до €900.

Nota просто показує, що власник відрізняється від претензій продавця. Право власності продовжується лише у випадку, якщо розбіжність буде вирішена. Поширена причина: незареєстрована передача спадщини між померлим і спадкоємцем. Потрібне врегулювання спадщини перед тим, як продавець зможе перевести справу.

Nota simple показує іпотеку, яку продавець вважає поверненою. Банк повинен видати сертифікат про анулювання іпотеки (certificado de cancelación) і подати його до Земельного реєстру перед продажем. Термін – 2-8 тижнів залежно від банку.

Nota simple означає ембарго (податковий борг або судовий наказ). Майно не може бути передане до скасування ембарго. Вимагає сплати кредитору + судовий наказ про зняття застави. Часова лінія непередбачувана.

Розподіл вартості

Не так просто: €9.02 за випуск (плата Ley Hipotecaria, не змінилася з 2015 року). Ваш адвокат зазвичай замовляє 2-3 під час покупки: при бронюванні, в Arras і одразу до нотаріуса. Загальна непроста вартість: €18-€28.

Escritura pública: нотаріальний внесок €600-€3,000 залежно від вартості транзакції (див. статтю іспанського нотаріуса 2026 для тарифу). Плюс плата за внесення до Земельного реєстру від €400 до €1,200 залежно від вартості.

Практичні наслідки для покупців

• Ніколи не пропускай nota simple. Це найдешевший і найзахищеніший документ при покупці.
• Наказ другий: у Аррасі та одразу як нотаріус. 7-денний проміжок між другим nota simple і призначенням нотаріуса є стандартною практикою.
• Підтвердити, що ваш адвокат отримав copia autorizada ескритури після призначення нотаріуса. Без нього Земельний реєстр не може зафіксувати ваше право власності.
• Збережи обидва документи. Непростий – це ваш запис про те, які обтяження існували при купівлі; Copia autorizada – це твоя назва.

FAQ

Чи можу я отримати «nota simple» без адвоката? Так. Замовляйте безпосередньо в Colegio de Registradores онлайн. Плата €9.02.

Чи є copia простою юридично обов'язковою? Так, як доказ угоди, але copia autorizada – це версія, подана до Земельного реєстру.

Скільки часу займає внесення запису до Земельного реєстру? 30-90 днів після подання copia autorizada. Складні справи (оскаржені акти, кадастрові розбіжності) можуть займати більше часу.

Чи потрібні мені оригінали, чи цифрові копії підходять? Нотаріуси видають цифрові копії (copia electrónica) з 2021 року. І цифровий, і паперовий – юридично еквівалентні.

У чому різниця між escritura pública та escritura privada? Escritura pública нотаріально засвідчена. Escritura privada – це приватний договір між сторонами без втручання нотаріуса (наприклад, arras contract). Власність передає лише escritura pública.

Наступні кроки

Для координації непростих наказів і призначення нотаріуса при вашій конкретній купівлі нерухомості зв'яжіться з Wesna. Ми працюємо англійською, російською, українською та іспанською мовами.

Пов'язано: іспанський нотаріус 2026, Contrato de arras 2026, 12-кроковий чек-лист покупок для нерезидентів.