Vender una propiedad española como no residente en 2026: explicación de la retención del 3%

No es un impuesto. Es un pago por el impuesto que debes sobre la ganancia, que retiene el Estado porque vives en el extranjero y es más difícil de conseguir.

La obligación recae sobre el comprador, no sobre ti, y se aplica tanto si el comprador es español como extranjero. Retienen el 3% de la contraprestación acordada, presentan el Modelo 211 y lo pagan en un plazo de un mes desde la fecha de la escritura. Recibes una copia sellada. Quédatela, porque es el recibo que necesitarás.

El porcentaje está sobre el precio, no sobre el beneficio. Ese es el detalle que sorprende a la gente. Una propiedad comprada por 320.000 EUR y vendida por 300.000 EUR es una pérdida, y el comprador sigue reteniendo 9.000 EUR, porque nadie en el notario está en posición de verificar tu ganancia.

La tasa sobre la ganancia es del 19%, para todos

Aquí es donde la mayoría de los consejos en internet son erróneos, así que merece la pena ser precisos.

La plusvalía de una propiedad española vendida por un no residente se grava al 19%, y ese tipo no cambia según tu nacionalidad ni tu país de residencia. Británicos, estadounidenses, ucranianos, rusos, noruegos, holandeses: todos un 19%.

La división entre 19 y 24 por ciento que leerás es real, pero se aplica a los ingresos por alquiler y a los ingresos imputados de una propiedad que dejas vacía, no al beneficio de una venta. Nuestro explicador en Modelo 210 cubre ese aspecto. Confundiendo ambos es cómo un vendedor de fuera de la UE se convence a sí mismo para esperar una factura un cuarto más alta que la que llega.

	¿Quién paga?	Formulario	Tarifa	Fecha límite
Retención del precio	Comprador	Modelo 211	3% del precio de venta	Un mes desde la escritura
Impuesto sobre la ganancia	Vendedor	Modelo 210, sección H	19% de la ganancia	Tres meses después del mes del comprador
Plusvalia municipal	Vendedor	Formulario del ayuntamiento	Establecido por el ayuntamiento	Treinta días, en la mayoría de las localidades

Calculando la ganancia y los costes que la reducen

La ganancia es el precio de venta menos el coste de adquisición, y el coste de adquisición es mayor que lo que pagaste.

Al precio de compra se suman el impuesto de transferencia o el IVA que pagaste al llegar, las tasas del notario y del registro inmobiliario, y los honorarios del abogado. También puedes añadir el coste de las mejoras, lo que significa trabajos estructurales y ampliaciones, no repintar y no un sofá nuevo. Guarda las facturas: una factura a tu nombre, tu NIE y el número de impuesto del contratista cuentan, una transferencia bancaria por sí sola no cuenta.

Del precio de venta deduces la comisión de la agencia inmobiliaria y la plusvalia municipal si la pagaste, junto con tus costes legales al salir.

La aritmética importa más de lo que parece. En una propiedad comprada a 250.000 EUR y vendida a 300.000 EUR, la ganancia bruta es de 50.000 EUR y el impuesto de 9.500 EUR, que coincide con la zona cerca de la retención. Si añades 25.000 EUR en costes de compra y mejoras, se deducen 9.000 EUR de costes de venta, la ganancia real es de 16.000 EUR y el impuesto de 3.040 EUR. Eso es un reembolso de 5.960 EUR que solo recibes si lo solicitas.

Las cifras de la entrada son las mismas que se muestran en nuestro desglose del coste total de compra de una propiedad en España, que es el documento que debes buscar antes de empezar.

Recuperando el dinero

El reembolso no es automático. Nadie en la oficina de impuestos calcula tu ganancia ni envía un cheque.

Presentas el Modelo 210 bajo la sección H, dentro de los tres meses siguientes al final del plazo de un mes del comprador, es decir, cuatro meses desde la venta. Adjuntas el Modelo 211 sellado y la documentación que demuestra ambos extremos del cálculo. Si el impuesto sobre la ganancia real es inferior al 3% retenido, reclamas la diferencia.

Los reembolsos se pagan por transferencia bancaria y los datos de la cuenta aparecen en el formulario. Mantener tu cuenta española abierta hasta que llegue el dinero es la forma más sencilla de evitar que el expediente se estanque sobre dónde enviarlo, así que no lo cierres la semana que vendas.

La oficina de impuestos tiene seis meses para pagar antes de que empiecen a contar los intereses. En la práctica, el calendario se mide en meses en lugar de semanas, y se desactiva si falta algo en el expediente.

Si vendías con pérdidas

Sigues presentando y reclamas los 9.000 EUR completos. Una pérdida no te exime de la declaración; es la declaración la que convierte la retención de coste en un depósito.

Si eres residente de la UE o del EEE

Hay una vía adicional. Un no residente de la UE, Islandia o Noruega que venda lo que fue su residencia principal en España y reinvierta los ingresos en otra vivienda principal puede estar exento de la ganancia. La retención sigue tomándose en el notario y aún tienes que presentar la solicitud para recuperarla.

Donde las ventas fallan

Cuatro fracasos representan la mayor parte del problema, y ninguno de ellos tiene que ver con el impuesto en sí.

El comprador no presenta la demanda

La obligación es suya, pero la propiedad es la garantía. Si el comprador retiene tu 3% y nunca lo paga, la oficina de impuestos persigue la propiedad y tú eres quien tiene un problema que deshacer. Pide el Modelo 211 estampado y no consideres la venta como finalizada hasta que la hayas visto. Un gestor de transmisiones lo gestiona como estándar, que es una de las razones para tener uno; nuestra nota sobre honorarios de abogados españoles cubre el coste de eso.

Nadie guardó las facturas

Veinte años de mejoras sin facturas son veinte años de deducciones que no puedes reclamar. Si piensas vender en los próximos años, recóllalos ahora, mientras el constructor sigue operando.

Pasan los cuatro meses

Si pierdes la ventana, entras en recargos e intereses, y el reembolso se vuelve más difícil en lugar de imposible. Pon la fecha en un calendario en el notario, no después.

Venta desde el extranjero sin poder notarial

Si no vas a estar en España ese día, necesitas un poder notarial mucho antes de la finalización, y tarda más de lo que la gente espera cuando tiene que ser notariado y apostilado en el extranjero. Nuestra guía para compra y venta remota establece la secuencia.

Preguntas frecuentes

¿Es reembolsable el 3% de retención?

Sí, total o parcialmente, pero solo si presentas el Modelo 210 sección H y lo reclamas. Es un pago a cuenta del 19% que debes sobre tu ganancia. Si el impuesto real es menor, la diferencia se recupera; si vendiste con pérdida, todo lo hace.

¿Los vendedores fuera de la UE pagan un 24% en lugar del 19%?

No. La ganancia por la venta de una propiedad se grava al 19% por cada no residente, independientemente del país. La cifra del 24% se aplica al alquiler y a los ingresos imputados, no a una venta, y mezclar ambos es el error más común en los consejos en inglés sobre esto.

¿Cuánto tarda el reembolso?

La oficina de impuestos tiene seis meses desde la fecha límite de presentación antes de que te deba intereses. Espera meses en lugar de semanas, y espera que tarde más si la presentación no tiene factura o los detalles de la cuenta son incorrectos.

¿Quién paga la plusvalia municipal?

El vendedor, por defecto, es un impuesto separado del 19% sobre la ganancia. El ayuntamiento lo establece el aumento del valor del terreno, y desde la reforma de 2021 puedes elegir el método de cálculo que produzca la cifra más baja. Si el terreno no ha ganado valor, no es debido.

¿Puedo evitar la retención vendiéndola a un comprador español?

No. La obligación sigue la residencia del vendedor, no la del comprador. Cualquier comprador, español o extranjero, que compre a un no residente debe retener el 3%.

¿Y si vendo una de dos propiedades?

La retención se aplica por transacción, sobre el precio de la propiedad que se venda. La exención de reinversión, cuando se aplica, es solo para una vivienda principal, por lo que una segunda propiedad que se vende es un cálculo sencillo de ganancia.

Próximos pasos

Envíanos la escritura de compra y el año en que compraste, y veremos cómo se ve la ganancia en el mercado actual y qué te dejaría esperando la retención. Empieza en contactos. O mira qué piden propiedades comparables en el catálogo completo.