Кадастровый справочник: Испания: Как катастрофа отслеживает имущество

20 символов, расшифрованных

Ссылка на городскую недвижимость выглядит так: 9872023VH5797S0001WX. Он разделяется на четыре блока.

Блок	Персонажи	Что он определяет
9872023	7	Участок
VH5797S	7	Картографический лист, на котором лежит посылка
0001	4	Блок внутри здания
WX	2	Управляющие персонажи

Последние два символа – это контрольная сумма, поэтому ошибочно вписанная цифра отклоняется Sede Electrónica del Catastro, вместо того чтобы тихо вернуть неправильную квартиру. Третий блок объясняет, почему каждая квартира из 60 человек содержит одни и те же первые 14 символов. Гаражное помещение и кладовая содержат свои собственные рекомендации и формируют собственные налоговые счета.

Деревенская недвижимость использует иную планировку: провинция, муниципалитет, сектор, полигону, участок, любое здание, стоящее на земле, затем символы управления. Купите участок рядом с Хондон-де-лас-Ньевес или Фуэнте-Аламо – это будет формат документов.

Наварра и три баскские провинции управляют собственными форальными кадастрами. Везде на Коста-Бланке, Коста-Калиде и в регионе Валенсии применяется государственный кадастр.

Где найти через пять минут

Чек IBI указывает это сверху. Большинство жителей провинции Аликанте делегируют сбор IBI в SUMA Gestión Tributaria; В Мурсии и городе Валенсия Ayuntamiento обычно выставляет вам счёт напрямую.

escritura должна это заявить. Статья 38 Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, Real Decreto Legislativo 1/2004, требует, чтобы ссылка была указана в документе, и нотариус предупреждает стороны, если описание в акте не совпадает с описанием, принадлежащим Catastro. Прочитайте это предупреждение, если оно есть. Наше руководство по что делает испанский нотариус и не проверяет объясняет, где заканчивается долг.

Sede Electrónica del Catastro предоставляет ссылку бесплатно. Ищите по адресу, кликайте на карту или вводите частичный код, без NIE, без цифрового сертификата и без аккаунта. Вы получаете ориентир, поверхность строительства, год строительства, использование и масштабную карту участка. Имена владельцев и катастрал Valor остаются скрытыми, если только вы не владеете недвижимостью или не можете доказать законный интерес.

Catastro или Registro: какая запись решает, что

Catastro принадлежит Ministerio de Hacienda и хранит карту: где находится участок, сколько квадратных метров на нём построено, для чего используется здание и сколько оно стоит для налоговых целей.

Registro de la Propiedad находится на стороне правосудия штата и управляется регистраторами, чей национальный орган публикуется по адресу registradores.org. В нём фиксируется, кто чем владеет и какие сборы накладываются на имущество: ипотеки, эмбарго, сервитуты, права прохождения. Зарегистрированное право собственности защищено статьёй 34 Закона Ley Hipotecaria, которая делает ваш титул безопасным.

Что касается права собственности и долга, решает Регистро. Для поверхности, границ и физического описания Catastro имеет больший вес, и с момента Ley 13/2015 обе системы обмениваются геопривязанными графиками. После согласования графика nota simple утверждает, что finca – это coordinada con el Catastro, то есть границы в двух записях совпадают. Наше сравнение escritura и nota simple охватывает, что ещё можно прочитать в этом документе.

Сколько обходится тебе каждый год катастрал доблести?

Catastro рассчитывает valor catassr из муниципального ponencia de valores как стоимость земли плюс стоимость строительства, скорректированную с учётом возраста, состояния и местоположения. По закону он не может превышать рыночную стоимость, а коэффициент рыночного отчёта, применяемый по правилам технической оценки Real Decreto 1020/1993, удерживает его около половины рынка в большинстве муниципалитетов. На побережье квартира стоимостью 250 000 евро часто имеет катастраль valor от 70 000 до 110 000 евро, в зависимости от того, когда город последний раз пересматривал свою поненцию. Торревьеха, Лос Алькасарес и Бенидорм проходят разные циклы пересмотра, поэтому две похожие квартиры в соседних городах дают очень разные счета.

Налог	Основа, которую он использует	Кто устанавливает ставку	Типичная ставка
IBI	Valor catassr	Ayuntamiento	0,4%–1,1% – городские, 0,3%–0,9% – сельская
Plusvalía municipal (IIVTNU)	Valor catassr of the land, или реальная выгода	Ayuntamiento	До 30% от рассчитанной базы
Расчетный доход Modelo 210	1,1% от valor catastral если пересмотрено за последние десять налоговых периодов, иначе 2%	Штат	19% для жителей ЕС/ЕЭЗ, 24% для всех остальных
ITP при перепродаже	Более высокая цена и valor de referencia	Comunidad autónoma	7%–10% на нашем побережье
IVA плюс AJD на новой сборке	Цена уплачена	Государство и автономные муниципалитеты	10% плюс 1,2% до 2%

Возьмём двухкомнатную квартиру в Торревьехе, купленную за 250 000 евро, с катастральным номером Valor 90 000 евро. IBI по муниципальной ставке 0,7% составляет 630 евро в год. Предполагаемый доход для нерезидента составляет 1,1% от 90 000 евро, то есть 990 евро, облагается налогом 19% для голландского или немецкого владельца, что составляет 188 евро, и 24% для британского владельца после Brexit, что составляет 238 евро. Общественные сборы, сбор мусора и страхование находятся на первом месте, и мы выделили это в нашем руководстве по ежегодным налогам на имущество для нерезидентов. Сама декларация описана в нашем руководстве по Modelo 210, и вы можете проверить свои собственные номера в калькуляторе налога на имущество в Испании.

Как исправить кадастровую ошибку шаг за шагом?

Подача заявления в Catastro ничего не стоит. Деньги идут архитектору или геодезисту, чьи документы подтверждают это дело.

1. Получите сертификат катастрального описания и графического сертификата. Бесплатно в Sede Electrónica с Cl@ve или цифровым сертификатом, либо без рецепта в Punto de Información Catassar, который многие аюнтамьенто. Распечатайте и поставьте рядом с nota simple и escritura.
2. Используйте модель 900D. С момента Orden HAC/1293/2018 одна форма декларации заменила старые 901N, 902N, 903N и 904N. 900D охватывает смену владельца или квоту на участие, новое строительство, расширение, реформу, снос, объединение, сегрегацию, разделение и изменение назначения.
3. Собрать файл. Escritura или частный контракт, паспорт и NIE, муниципальная лицензия на работы, архитекторское свидетельство и certificado final de obra на всё построенное, плюс планы и фотографии. Без лицензии декларация о новом строительстве превращается в вопрос планирования, а не в кадастр.
4. Подайте в течение двух месяцев с дня после того, как вы заявляете. Электронно через Sede Electrónica, лично в Gerencia Territorial del Catastro в Аликанте, Мурсии, Валенсии или Альмерии, либо через офис PIC. Жестор или адвокат могут подать доверенность.
5. Подождите. У Catastro есть шесть месяцев, чтобы уладить процедуру объявления. Список IBI закрывается 1 января, поэтому коррекция, принятая в октябре, обычно меняет ваш счет за следующий календарный год.
6. Подайте апелляцию в течение месяца, если присвоенная ими стоимость ошибочна. Выберите либо recurso de reposición в Gerencia, либо reclamación económico-administrativa в Tribunal Económico-Administrativo Regional, никогда не оба одновременно.

Сертификат архитектора для декларации obra nueva antigua стоит примерно от 400 до 900 евро на Коста-Бланке. Если для исправления требуется нотариальный акт для внесения продления в реестр, добавьте нотариальные и регистрационные сборы в диапазоне от 700 до 1300 евро, плюс AJD к заявленной стоимости работ.

Четыре ловушки, которые ловят иностранных покупателей

Valor de referencia – это не valor catassr

Закон о борьбе с мошенничеством (Ley 11/2021), ввёл valor de referencia с 1 января 2022 года. Catastro рассчитывает его на основе цен в нотариально заверенных продажах, применяет миноритарный коэффициент 0,9, установленный ежегодно по приказу министра, и публикует его по отдельной собственности. Сейчас это минимальная налогооблагаемая база для ITP при перепродаже, а также для налога на наследство и дарение. Она не влияет на IBI, не влияет на плюсвалию, и не публикуется для каждого деревенского сюжета.

Купите квартиру в Торревьеха за 155 000 евро, если её эталонная стоимость составляет 172 000 евро, а Comunitat Valenciana взимает ITP на 172 000 евро. При 10% это 17 200 евро вместо 15 500 евро, так что несоответствие стоит 1 700 евро, которые вы не предусмотрели в бюджете. Вы можете оплатить и затем заявить обратно через rectificación de autoliquidación, но бремя доказательства лежит на вас: региональная налоговая служба должна запросить обязательный отчет у Генерального катастро директора, а оценка оценки у оценщика, зарегистрированного в Banco de España, что занимает месяцы, а не недели.

Проверьте эталонное значение на Sede Electrónica перед подписанием contrato de arras, а не после. Это занимает две минуты и относится к тому же разговору, что и ваш полный разбор стоимости.

Регион	ITP при перепродаже, общий тариф	AJD о новой сборке	Примечание
Comunitat Valenciana (Валенсия, провинция Аликанте)	10%	1,5%	Сниженные ставки с 4% для постоянного проживания, больших семей и инвалидности
Регион Мурсии	8%	2%	Сниженные ставки с 3%, включая некоторые покупки для младше 35 лет
Андалусия (провинция Альмерия: Вера, Пульпи)	7%	1,2%	6% на постоянное проживание до 150 000 евро

Ставки и условия меняются с каждым региональным бюджетом. Проверьте текущую сумму с вашим юристом или в Agencia Tributaria перед переводом средств на завершение.

Неоплаченный IBI учитывается за имуществом, а не на продавца

Статья 64 Соглашения о земельных участках (Ley Reguladora de las Haciendas Locales) прикрепляет к самой собственности неоплаченный IBI. Покупайте у владельца, который перестал платить, и аюнтамьенто может оформить текущий год плюс четыре предыдущих года против вашей новой квартиры. Коммунальные сборы работают аналогично в соответствии со статьёй 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal, охватывая текущий год и три предыдущих. Попросите последний чек IBI и свидетельство о том, что продавец в курсе работы с сообществом, и пусть ваш юрист оставит средства у нотариуса, если что-то из них отсутствует.

После завершения работы нотариусы и регистраторы автоматически передают смену владельца Catastro, поэтому отдельная декларация обычно не требуется. Прямой дебет в SUMA или в ayuntamiento – нет, поэтому настройте его в первый месяц: неоплаченный счёт взимает надбавку от 5% до 20%.

Бассейн, который есть на аэрофото, но не в документе

Catastro обновляется по аэрофотосъёмкам. Бассейн, закрытая терраса или касита внизу сада появляются в кадастровой записи в течение нескольких лет после строительства, независимо от того, заявлял ли об этом кто-то. Реестр знает только, что кто-то принес нотариусу.

Для покупателя важны три исхода. Если сборка содержится в обоих документах с лицензией, всё в порядке. Если он находится в Catastro, но не в Реестре, ваш кредитор может отказаться в его оценке, и вам потребуется декларация о регистрации новых объектов, которая требует лицензии на работы или, для старых зданий, свидетельства о возрасте архитектора и доказательства истечения срока нарушения планирования. Если это не отражено ни в одном из записей, рассматривайте это как риск планирования до того момента, пока ayuntamiento не скажет иное, и будьте особенно осторожны на сельских землях, где нарушения на охраняемой почве никогда не предписывают.

Catastro также может оплачивать счёты. Когда процедура регуляризации фиксирует недекларированное строительство, Catastro переоценивает объект, и ayuntamiento может претендовать на IBI за четыре предыдущих года.

Квадратные метры в списке не совпадают с квадратными метрами в Catastro

В испанских записях используются различные поверхностные концепции, и порталы свободно смешивают их. Стандарт Catastro superficie construida для квартиры обычно включает общие зоны, такие как лестницы и площадки. superficie útil, пространство внутри ваших стен, примерно на 10–15% ниже. Эскритура может просто повторять цифру из документа 1980-х годов, которую с тех пор никто не проверял.

Когда эти цифры влияют на ваше решение, и при покупке свыше 300 000 евро они должны это сделать, сравните кадастровый сертификат, nota simple и план этажа, прежде чем делать предложение. В новой сборке размеры разработчика совпадают с Catastro только после регистрации obra nueva, что иногда задерживается с доставкой на несколько месяцев.

Часто задаваемые вопросы

Кадастровая ссылка совпадает с регистрационным номером финки?

Нет. Кадастровая ссылка – 20 буквенно-цифровых символов, выданных Catastro. Finca registral – это номер, выдаваемый местным Registro de la Propiedad, записываемый в виде названия реестра плюс номера, а часто и тома, книги и фолио. Одно свойство имеет обе свойства, и то, что одно из них правильно, не делает другое правильным.

Можно узнать, кто владеет недвижимостью по кадастровой ссылке?

Не через Catastro, где идентификация владельца защищена информацией. Путь – это Registro de la Propiedad: запросить непростую информацию для финки, которая стоит примерно 9 евро онлайн по registradores.org и указывает зарегистрированного владельца вместе с ипотекой или взносом. Этот документ, а не кадастровая запись, доказывает, кто может продать вам недвижимость.

Catastro показывает 96 м2, а моя эскритура – 88 м2. Какая из них правильная?

Обычно и то, и другое, измеряя разные вещи. Кадастровая фигура обычно включает долю общих зон и любую террасу, тогда как акт может иметь более старый или более узкий размер. Если разрыв превышает около 15%, или если разница – целая комната, а не округление, наймите геодезиста и исправьте ошибочную запись – с помощью декларации 900D в Catastro или акта об исправлении в Реестре.

Означает ли катастраль высокой доблести моя собственность дороже?

Нет. Это административная фигура из муниципальной поненсии де валорес, которому может быть 15 лет, и по закону она находится ниже рыночной стоимости. Катастраль с высокой доблестью означает более высокий счет по IBI и более высокую базу предполагаемого дохода для вашего годового налога для нерезидентов. Покупатели оценивают вашу недвижимость по сопоставимым продажам, а не по Catastro.

Нужен ли мне цифровой сертификат для использования Sede Electrónica del Catastro?

Не для базовых вещей. Любой может искать по адресу или карте и читать справочник, поверхность, назначение и год строительства. Cl@ve или цифровой сертификат открывает защищённые данные, официальные сертификаты и возможность подачи деклараций. Жестор или адвокат, обладающий вашей доверенностью, может сделать всё это за вас.

Следующие шаги

Достаньте бесплатный кадастровый сертификат для недвижимости и поставьте его рядом с nota simple. Если вы не согласны, пришлите нам оба документа, и мы скажем, какие исправить. Связь с Весной, или посмотрите скотный скот в Торревьехе.