Ежегодные налоги на недвижимость в Испании для нерезидентов (2026): IBI, IRPF, basura

Как только вы становитесь владельцем квартиры в Испании, ежегодно платите 3-4 налога, даже если не сдаёте. Реальные цифры для квартиры за 250 000 € в Валенсии в собственности у нерезидента.

Что реально платите каждый год как нерезидент-владелец

Как только подписали у нотариуса и стали владельцем испанской квартиры, вас ждут 4 ежегодных платежа плюс один ситуативный. Пропустите хоть один - Hacienda в итоге доначислит с процентами и штрафами.

Карта того что разберём:

IBI (муниципальный налог на недвижимость)
Basura (налог на мусор)
Comunidad (квартплата дому, не налог технически)
IRPF Renta de no Residentes (налог нерезидента на доход - тот о котором никто не предупреждает)
Patrimonio (налог на богатство, если активы крупные)
Plusvalía / Renta при продаже (не ежегодный, но знать надо)

Сквозной пример: квартира 250 000 € в Валенсии, 2 спальни, у нерезидента.

1. IBI - Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Испанский аналог муниципального налога на жильё. Платится муниципалитету по месту нахождения квартиры. Раз в год (в Валенсии обычно август-ноябрь).

Расчёт: фиксированный процент (0.4 % до 1.1 %, у каждого города свой) от valor catastral (кадастровой стоимости). Кадастровая обычно 30-60 % от рыночной.

Для нашей квартиры за 250 000 € в Валенсии:

Кадастровая стоимость: примерно 80 000-100 000 €
Ставка IBI в центре Валенсии: 0.703 %
IBI в год: 560-700 €

В прибрежных городах и более дорогих районах ставка выше. В маленьких деревнях ниже (около 0.4 %). Первый IBI приходит на следующий год после покупки (расчётный год начинается 1 января, платите за каждый полный год владения).

2. Basura - налог на мусор

Отдельно от IBI, тому же муниципалитету. За вывоз мусора. В Валенсии для жилой квартиры обычно 50-150 €/год. Часть муниципалитетов включает в IBI; большинство выставляет отдельно дважды в год.

3. Gastos de comunidad - квартплата дому

Технически не налог, а ежемесячный платёж в comunidad de propietarios за общие расходы: уборка подъезда, лифт, охрана, общее отопление, юрист, иногда бассейн, иногда консьерж.

Типовые диапазоны для 2-3-комнатной квартиры в Валенсии:

Тип дома	В месяц
Старый дом без лифта/бассейна	25-60 €
Стандартный новый с лифтом	60-120 €
Дом с бассейном, спортзалом, консьержем	150-300 €
Luxury / brand-резиденция	300-600 €

Платится независимо от того, живёте вы в квартире или нет. Списывается с испанского счёта по direct debit.

4. IRPF Renta de no Residentes - сюрприз-налог

Тот самый, о котором никто не говорит и который ловит каждого иностранного владельца.

Правило: любой нерезидент-владелец испанской недвижимости обязан ежегодно подавать декларацию по форме Modelo 210, даже если квартира пустует.

Логика испанского налогового права: пустая квартира «производит» вменённый доход для владельца, считающийся как 1.1 % от кадастровой стоимости (или 2 % если кадастр не обновлялся 10 лет). Этот фиктивный доход облагается ставкой нерезидента: 19 % (для резидентов ЕС/EEA) или 24 % (для всех остальных).

Для нашей квартиры 250 000 € с кадастром 90 000 €:

Что	Расчёт	Сумма
Вменённый годовой доход	1.1 % × 90 000 €	990 €
Ставка IRNR (резиденты вне ЕС)	24 % × 990 €	238 €/год
Ставка IRNR (резиденты ЕС)	19 % × 990 €	188 €/год

Если сдаёте квартиру (долгосрочно или краткосрочно), правило меняется: платите 24 % (или 19 % для ЕС) с реального чистого дохода с аренды (арендная плата минус вычитаемые расходы: ремонт, квартплата, амортизация, агент). Резиденты ЕС могут вычитать расходы; нерезиденты не-ЕС в большинстве случаев нет, что делает фактический налог на сдачу болезненным: 24 % от валового.

Срок подачи: 31 декабря года, следующего за отчётным. То есть доход 2025 декларируется до 31 декабря 2026.

Мы подаём Modelo 210 для наших клиентов раз в год через партнёрскую gestoría за 60-90 € за квартиру. Без неё штрафы накапливаются по сложному проценту.

5. Patrimonio - налог на богатство (только если вы богаты)

В Испании есть ежегодный налог на богатство. Для нерезидентов считается только испанское имущество. Первые 700 000 € испанского имущества освобождены (на человека, не на объект). Свыше - прогрессивная ставка 0.2 % до 3.5 %.

Для квартиры 250 000 € на одного человека: 0 € налога на богатство. Для виллы 1 200 000 € на одного: налог стартует с 500 000 € сверх льготы, ~1 000 €/год.

Если два супруга владеют виллой 1 500 000 € пополам: каждому 750 000 €, оба под порогом 700 000 €, 0 € налога на богатство.

6. При продаже

Два налога при продаже:

Plusvalía municipal (~1-3 % от прироста): муниципалитету, считается на увеличение кадастровой стоимости за время владения
Налог на прирост капитала в IRNR: 19 % для продавцов из ЕС, 24 % для не-ЕС. На разницу между ценой продажи и ценой покупки + документированные улучшения

Если реинвестируете средства в основное жильё в течение 2 лет И вы испанский налоговый резидент, можно отсрочить налог на прирост. Нерезиденту - сразу.

Полный годовой счёт - наш пример на 250 000 €

Что	В год
IBI	600 €
Basura	100 €
Квартплата (современный дом, 90 €/мес)	1 080 €
Страховка	280 €
IRNR Modelo 210 (подача + налог нерезидента не-ЕС)	90 + 238 = 328 €
Patrimonio	0 €
Итого	2 388 €

Для типовой квартиры среднего сегмента в Валенсии закладывайте около 2 500 €/год фиксированных расходов если не сдаёте. Добавьте коммуналку (вода 150 €, электричество 600 €, интернет 350 € в standby) - и получаете около 3 500 € фиксированных в год.

Налоговые соглашения

У Испании двусторонние соглашения с большинством стран. На практике для типовых клиентов Wesna:

Резиденты ЕС (Германия, Франция, NL, Чехия и др): ставка 19 % IRNR, можно вычитать расходы с аренды. Налог в Испании засчитывается дома.
Резиденты Великобритании (после Brexit, третья страна): 24 % IRNR на валовую аренду, без вычетов. Соглашение UK-Spain предотвращает двойной налог, но платите по более высокой ставке из двух.
Резиденты США: 24 % IRNR плюс FATCA reporting. IRS позволяет зачесть испанский налог против американского.
Резиденты Канады: 24 % IRNR, аналогичный зачёт с CRA.

Чего НЕЛЬЗЯ делать

Не подавать Modelo 210 потому что квартира пустая. Hacienda узнает из кадастра. Штрафы накапливаются по 4 года.
Занижать доход с аренды. Банки делятся данными по аренде с Hacienda. Airbnb тоже.
Пытаться вычесть расходы аренды если вы нерезидент не-ЕС. Испанский закон не разрешает.
Забыть про basura. Маленький налог, но неуплаченные счета вырастают до четырёхзначных долгов.

Чем поможем мы

Настраиваем автодебет для IBI, basura и квартплаты с вашего испанского счёта в день сделки. Сводим с партнёрской gestoría которая подаёт Modelo 210 за 60-90 € за квартиру в год. Для арендодателей организуем ежемесячный учёт за ~30 €/месяц.

Напишите info@wesnagroup.com с интересующей квартирой - пришлём персональный расчёт годовых затрат.

Связанные статьи: