Податок на нерухомість Іспанії для нерезидентів 2026: IBI €650+, IRNR 24%
Wesna GroupПодаток на громадськість у Великій Британії на тримісць: £1,500-£3,500/рік. Іспанський IBI на типовій квартирі вартістю €250k: €650-€1,400/рік. Плюс IRNR (Modelo 210) – 19% з ЄС / 24% поза ЄС. Плюс басура €90-€170. Повна таблиця з 4 річних податків, які нерезидент винен, навіть за порожню квартиру.
Те, що ви фактично винні щороку як нерезидент власник
Після того, як ви підписуєте контракт у нотаріуса і станете власником іспанської нерухомості, на вас чекає чотири регулярні щорічні платежі, плюс один ситуаційний. Пропустіть будь-яку з них, і Hacienda зрештою виставить вам рахунок з відсотками та надбавками.
Швидка карта того, що міститься в цій статті:
- IBI (муніципальний податок на майно)
- Басура (податок на сміття)
- Comunidad (створення зборів за громаду, технічно не податок)
- IRPF Renta de no Residentes (податок на доходи нерезидентів – про який ніхто не попереджає)
- Patrimonio (податок на багатство, якщо ваші активи великі)
- Plusvalía / Renta при продажу (не щорічно, але варто знати)
Ми наведемо один приклад: типову двокімнатну квартиру у Валенсії вартістю 250 000 €, що належить нерезиденту.
1. IBI - Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Іспанський еквівалент муніципального податку. Стягується муніципалітетом, де розташована власність. Щорічна, сплачується раз на рік (Валенсія зазвичай серпень-листопад).
Як це розраховується: фіксований відсоток (0,4 % до 1,1 %, встановлений кожним містом), застосовується до valor catastral (кадастрової вартості) майна. Вартість кадастра зазвичай становить 30-60 % від ринкової ціни.
За нашу квартиру у Валенсії вартістю 250 000 €:
- Кадастрова вартість: близько 80 000-100 000 €
- Рівень IBI у центрі міста Валенсія: 0,703 %
- Річний IBI: 560-700 €
Прибережні міста та багатші райони можуть мати трохи вищі показники. Менші села можуть бути нижчими (близько 0,4 %). Перший рахунок IBI про право власності надходить наступного року після покупки (цикл починається 1 січня, ви сплачуєте за повний рік, коли володієте квартирою).
2. Basura – податок на сміття
Окремо від IBI, сплачується до тієї ж муніципалітету. Покриває збір відходів. У місті Валенсія вартість житла зазвичай становить 50-150 €/рік за квартиру. Деякі муніципалітети включають його до IBI; Більшість виставляють окремий рахунок двічі на рік.
3. Gastos de comunidad - збори за будівництво спільноти
Технічно це не податок, а регулярна щомісячна виплата до комунідад де пропітаріос будівлі на спільні витрати: прибирання сходової клітки, обслуговування ліфтів, охорона, спільне опалення, гонорари юристів, іноді басейн, іноді консьєрж.
Типові місячні норми для квартири з 2-3 спальнями у Валенсії:
| Тип будівлі | Щомісячна плата |
|---|---|
| Старий блок без підйомника / басейну | 25-60 € |
| Стандартний новіший блок з підйомною силою | 60-120 € |
| Будівля з басейном, спортзалом, консьєржем | 150-300 € |
| Розкішна / брендована резиденція | 300-600 € |
Ви сплачуєте це незалежно від того, чи живете ви в квартирі. Коміотаж проходить через ваш іспанський банк через прямий дебет.
4. IRPF Renta de no Residentes – несподіваний податок
Це той, про який ніхто не згадує і який зачіпає кожного іноземного власника.
Правило: будь-який нерезидент, який володіє іспанською нерухомістю, повинен подати щорічну податкову декларацію за формою Modelo 210, навіть якщо квартира вільна.
Логіка іспанського податкового права: порожня власність «виробляє» імпланований дохід для свого власника, розрахований як 1,1 % від кадастрової вартості (або 2 % для кадастрових значень, не оновлених за останні 10 років). Цей вигаданий дохід потім оподатковується за ставкою податку на доходи нерезидентів у розмірі 19 % (резиденти ЄС/ЄЭЗ) або 24 % (усі інші).
За нашу квартиру у Валенсії вартістю 250 000 € з кадастровою вартістю 90 000 €:
| Пункт | Обчислення | Кількість |
|---|---|---|
| Враховуваний річний дохід | 1,1 % × 90 000 € | 990 € |
| Ставка IRNR (не резиденти ЄС) | 24 % × 990 € | 238 €/рік |
| Ставка IRNR (резиденти ЄС) | 19 % × 990 € | 188 €/рік |
Якщо ви здаєте квартиру (довгострокову чи короткострокову), правило змінюється: ви сплачуєте 24 % (або 19 % для ЄС) з фактичного чистого доходу від оренди (оренда мінус франшиза, такі як ремонт, громадські збори, амортизація, агентський внесок). Резиденти ЄС можуть відраховувати витрати; У більшості випадків нерезиденти ЄС цього не можуть, що робить ефективний податок на орендний дохід, скажімо, для орендодавця у Великій Британії болісним: 24 % від валового доходу.
Крайній термін подачі: 31 грудня року, що слідує за доходним роком. Отже, дохід за 2025 рік декларується до 31 грудня 2026 року.
Щороку ми подаємо Modelo 210 для наших клієнтів через партнера gestoría приблизно за 60-90 € за квартиру. Уникнення цього призводить до складних штрафів.
5. Patrimonio – податок на багатство (тільки якщо ви багаті)
В Іспанії існує щорічний податок на багатство. Для нерезидентів це стосується лише ваших іспанських активів. Перші 700 000 € багатства, розташованого в Іспанії, звільняються (на особу, а не на нерухомість). Вище – прогресивні ставки від 0,2 % до 3,5 %.
За квартиру вартістю 250 000 €, що належить одній особі: 0 € податок на багатство. За віллу вартістю 1 200 000 €, що належить одній особі: податок накладається на 500 000 € понад пільгу, ~1 000 € на рік.
Якщо двоє подружжя спільно володіють віллою на суму 1 500 000 €: по 750 000 € кожен, обидва під звільненням у 700 000 €, 0 € податку на багатство.
6. Коли ви продаєте – не на рік, але варто знати
Два податки, які враховуються під час продажу:
- Plusvalía municipal (~1-3 % прибутку): виплачується муніципалітету, розраховано на зростанні кадастрової вартості під час володіння
- Приріст капіталу в IRNR: 19 % для продавців з ЄС, 24 % для неєвропейських країн. Про різницю між ціною продажу та початковою ціною покупки плюс задокументовані покращення.
Якщо ви реінвестуєте виручені кошти в основне місце проживання протягом 2 років І ви є податковим резидентом Іспанії, ви можете відкласти приріст капіталу. Як нерезидент, я не відтерміную – оплата при продажу.
Повний річний рахунок – наш приклад у 250 000 €
| Пункт | Вартість / рік |
|---|---|
| IBI | 600 € |
| Basura | 100 € |
| Громадські внески (сучасна будівля, 90 €/місяць) | 1 080 € |
| Страхування житла | 280 € |
| IRNR Modelo 210 (збір за подачу + податок для власника поза межами ЄС) | 90 + 238 = 328 € |
| Patrimonio | 0 € |
| Total | 2 388 € |
Для типової квартири середнього класу у Валенсії, бюджет близько 2 500 €/рік на фіксовані експлуатаційні витрати, якщо ви не здаєте її в оренду. Додайте комунальні послуги (вода 150 €, електроенергія 600 €, інтернет 350 € у режимі очікування) – і ви отримаєте близько 3 500 € фіксованої вартості на рік.
Питання податкової угоди
Іспанія має угоди про подвійне оподаткування з більшістю країн. Практичні наслідки для типових клієнтів Wesna:
- резиденти ЄС (Німеччина, Франція, Нідерландія, Чехія тощо): оподатковуються у 19% IRNR, можуть відраховувати орендні витрати. Податок, сплачений в Іспанії, компенсує податок на батьківщині.
- Резиденти Великої Британії (після Brexit, третя країна): 24 % IRNR на валову оренду, без відрахувань. Договір між Великою Британією та Іспанією уникає подвійного податку, але ви все одно маєте борг за вищою з двох ставок.
- Резиденти США: 24 % IRNR плюс звітність FATCA. IRS дозволяє вам зарахувати іспанський податок проти заборгованості податків США.
- Канадські резиденти: 24 % IRNR, подібне кредитне обслуговування з CRA.
Чого ти НЕ повинен робити
- Пропустити Modelo 210, бо квартира порожня. Гасьєнда дізнається з кадастра. Штрафи накопичуються протягом 4 років.
- Недодекларуйте доходи від оренди. Банки діляться даними про оренду з Hacienda. Airbnb теж ділиться.
- Спробуйте відняти орендні витрати, якщо ви не є резидентом ЄС. Іспанське законодавство не дозволяє це для цієї групи.
- Забудь про басуру. Дрібні податки, але несплачені рахунки накопичуються до чотиризначних боргів.
Що ми робимо
Ми налаштовуємо автоматичні прямі дебети для IBI, basura та комісії спільноти у вашому іспанському банку в день підписання. Ми з'єднуємо вас із нашим партнером gestoría, який подає Modelo 210 за 60-90 €/річ. Для власників оренди ми організовуємо щомісячне ведення бухгалтерії на суму ~30 €/місяць.
Надішліть електронного листа info@wesnagroup.com квартирі, яку ви розглядаєте, і ми надішлемо вам персоналізований річний звіт витрат.
Пов'язано:
Отримуйте наші гайди по Валенсії
Одне коротке листування на місяць: нові гайди по районах, нотатки по ринку та зміни правил. Без спаму, відписка в один клік.
Email використовується лише для розсилки. Детальніше у політиці конфіденційності.
