Іпотека в Іспанії для нерезидентів: які банки, ставки та що від вас реально хочуть

Коротка відповідь

Так, іноземці без іспанського ВНЖ щоденно отримують іспанську іпотеку. В іспанських банків є відпрацьовані програми для нерезидентів. Стандарт: 60-70 % від вартості нерухомості, фіксована ставка близько 3,5-4,5 % у 2026, термін до 30 років (іноді 25). Процес займає 3-6 тижнів від першого дзвінка до підписання.

Розгорнута відповідь нижче: які банки, що вони хочуть і як підвищити шанси.

Резидент vs нерезидент: ключова різниця

Банки розділяють позичальників на два кошики:

• Резидент: живе в Іспанії, має податкове резидентство, подає IRPF тут. Отримує до 80 % LTV і найкращі ставки.
• Нерезидент: живе за кордоном, інколи приїздить. Отримує 60-70 % LTV і трохи вищу ставку (~0,3-0,5 %).

Якщо ви це читаєте, ви, ймовірно, нерезидент. 30-40 % перший внесок - це вхідний квиток. Обійти не вийде - 80 % дадуть лише коли станете іспанським податковим резидентом.

Які іспанські банки кредитують нерезидентів

Практично всі, але з дуже різним рівнем привітності та англомовного сервісу. Топ для іноземців у 2026:

Банк	Плюси	Мінуси
BBVA	Англомовний сервіс, швидкий pre-approval, нормальні ставки	Жорстко зі скорингом ФОП
Santander	Найбільша програма для нерезидентів	Якість відділень різна
CaixaBank	Найкращий для резидентів ЄС	Менш гнучкий для не-ЄС
Sabadell	Договірні ставки, добрий для премі́ум	Повільний без контакту
ING España	Повністю онлайн	Стеля LTV 60 % для нерезидентів
Bankinter	Часто найкращі фікси	Прискіпливо обирає

Ми працюємо з усіма і знаємо хто зараз гнучкіший з яким профілем.

Реальні ставки і умови у 2026

Продукт	Типова ставка (нерезидент)
Фіксована, 25 років	3,6 - 4,4 %
Фіксована, 30 років	3,8 - 4,7 %
Mixed (5 років фікс, потім Euribor + спред)	3,4 - 4,0 % перші 5 років
Плаваюча (Euribor + 0,9-1,4 %)	Зараз близько 3,5-4 %

Більшість нерезидентів беруть фіксовану. Не хочеться одночасно ризикувати курсом і ставкою.

Що банк хоче від вас

Платіж за іпотекою + інші борги не повинні перевищувати 30-35 % від чистого місячного доходу.

Для платежу 1 200 €/міс потрібен чистий дохід 3 500-4 000 €/міс.

Документи

1. Копія паспорта (всі використані сторінки)
2. NIE (допомагаємо отримати - див. наш гайд)
3. Податкова декларація за 2 роки з вашої країни (присяжний переклад)
4. Трудовий контракт або реєстрація ФОП (переклад)
5. Зарплатні відомості за 6 місяців
6. Банківські виписки за 6 місяців
7. Кредитний звіт з вашої країни
8. Резервація квартири або nota simple
9. Оцінка квартири (~350 €)

Для ФОП: виписка з реєстру, податкова звітність компанії за 2 роки.

Для українців: завдяки тимчасовому захисту ЄС менше тертя, але документація походження коштів обов'язкова.

Процес і строки

Тиждень	Що відбувається
1	Дзвінок-знайомство, оцінка профілю, надсилання у 2-3 банки
2-3	Умовні офери. Обираєте кращий
4	Банк замовляє оцінку (~350 €)
5	Фінальний оффер (FEIN документ)
6	Обов'язкова 10-денна пауза
7	Підписання у нотаріуса

Від «беру» до підпису зазвичай 6-7 тижнів.

Реальний приклад

Українець-IT-фахівець 35 років з тимчасовим захистом у Польщі, ремоут-працівник в німецькій компанії. Хоче квартиру за 280 000 € у El Carmen.

Деталь	Значення
Ціна	280 000 €
LTV	65 %
Сума кредиту	182 000 €
Свої кошти	98 000 € + ~32 000 € зборів = 130 000 €
Ставка (фікс 25)	4,1 %
Платіж	975 €
Потрібен дохід	2 900 €/міс

Pre-approval від CaixaBank за тиждень, підпис на тижні 7.

Часті причини відмови

Причина	Рішення
Дохід у нестабільній валюті	Показати 2 роки стабільної конвертації
ФОП менше 2 років	Дочекатися 2 років або співпозичальник
Уже є іпотека вдома	Показати загальне навантаження <35 %
Незрозуміле походження коштів	Нотаріальний лист бухгалтера/банку
Надто дешева квартира (<80 000 €)	Мінімальний кредит банку 50 000 €

Банк чи брокер

Брокер подає в 5-10 банків паралельно, договорює умови, бере 1-2 % з кредиту лише після угоди. Зазвичай окуповує себе.

FAQ

Чи можна зафіксувати ставку до вибору квартири? Так, «pre-aprobación» діє 3 місяці.

Чи нав'язує банк додаткові продукти? Так, страхування життя і житла - стандарт.

Чи можна достроково погасити? До 25 % на рік без штрафу.

Чи дозволить банк здавати? Довгострокова оренда - так, без дозволу. Airbnb - потрібна муніципальна ліцензія.

«Євро-іпотека» якщо заробляю в іншій валюті? Берете на себе валютний ризик.

Що робимо ми

Закрили 100+ іпотек для нерезидентів. При співпраці:

1. За 15 хвилин на дзвінку робимо предкваліфікацію
2. Надсилаємо вашу справу в 2-3 банки
3. Перекладаємо документи (присяжні перекладачі)
4. Супроводжуємо на зустріч у банк і нотаріуса

Напишіть info@wesnagroup.com або оберіть квартиру з каталогу.