Продаж протягом 5 років в Іспанії: коли фактично застосовується виняток CGT
Wesna GroupВ Іспанії немає загального п'ятирічного звільнення від прибутку капіталу. Резиденти сплачують від 19% до 28% від прибутку, нерезиденти – фіксовані 19%, а єдиним реальним виходом є правило реінвестування основного резидента, яке вимагає трьох років постійного проживання.
В Іспанії немає загального п'ятирічного звільнення від приросту капіталу. Резиденти сплачують від 19% до 28% від прибутку, нерезиденти – фіксовану 19%, а покупець утримує 3% від ціни продажу в день підписання, якщо продавець є нерезидентом. Єдиним справжнім полегшенням від продажу протягом п'яти років є звільнення від реінвестування основного місця проживання, яке вимагає трьох років звичайного проживання та повного реінвестування протягом двох років.
Цей розрив між тим, що припускають продавці, і тим, що насправді надає Agencia Tributaria, і є звідси найбільшого уникнених податкових рахунків. Правила нижче охоплюють 2026 рік, з цифрами на кожному рівні бюджету та ситуаціями, які тихо дискваліфікують продавців, які думали, що їх застраховають.
Чи існує в Іспанії п'ятирічне звільнення від приросту капіталу?
Ні. Плутанина зазвичай виникає через 10-річний Spekulationsfrist у Німеччині або британську пільгу щодо приватного проживання, жоден з яких не має іспанського еквівалента. В Іспанії тривалість володіння не звільняє від прибутку. Нерухомість, продана після 20 років, оподатковується так само, як і продана через 20 місяців: прибуток, розрахований як ціна продажу мінус задокументована вартість придбання мінус кваліфікуючі витрати, потрапляє до бази заощаджень і оподатковується за шкалою нижче.
Те, що існує, і те, що люди іноді пам'ятають як правило п'ятирічного періоду, – це exención por reinversión en vivienda habitual. Він має поріг заселення три роки, а не п'ять, і застосовується лише до заміни основного житла на інше основне житло. Все інше – другі будинки, оренда, позаплановані перепродажі, спадкована нерухомість, що швидко продається – повністю оподатковується.
Який фактичний податок на приріст капіталу в Іспанії на майно у 2026 році?
Для податкових резидентів прибуток знаходиться всередині бази заощаджень і доходу (base del ahorro) і сплачує такі ставки:
| Гейн-брекет (EUR) | Ставка 2026 |
|---|---|
| 0 до 6 000 | 19% |
| 6 000–50 000 | 21% |
| 50 000–200 000 | 23% |
| 200 000–300 000 | 27% |
| Понад 300 000 | 28% |
Нерезиденти сплачують фіксовані 19% від прибутку незалежно від розміру, і покупець юридично зобов'язаний утримувати 3% від вартості покупки та сплатити її Hacienda через Modelo 211. Продавець потім подає Modelo 210 протягом чотирьох місяців після підписання. Якщо утримання у 3% перевищує податки, надлишок повертається, зазвичай через шість-дванадцять місяців. Наш огляд подачі тут: Modelo 210 для нерезидентів.
Муніципальний рівень розташований зверху. Plusvalía муніципальний оподатковує зростання вартості кадастрової землі між купівлею та продажем, розраховане ayuntamiento. Це окремо від національного CGT, не може бути уникнуте реінвестуванням і є однією з причин, чому швидкий перехід рідко буває таким чистим, як це свідчить про загальну прибуток.
Коли застосовується виняток для основного місця проживання?
Потрібно виконати три умови. Відсутність однієї перетворює продаж на повністю оподатковувану подію.
Звичайне проживання щонайменше три роки. Нерухомість мала бути постійною житлою для продавця протягом 36 місяців до продажу, або, якщо продавець мусив переїхати раніше з причин, які визнає податкова служба (переведення роботи, шлюб, медичні дії), з моменту початку зайнятості. Реєстрація NIE сама по собі не підтверджує постійне проживання; padrón, споживання комунальних послуг і відповідні податкові декларації підтверджують.
Реінвестування протягом двох років. Повна чиста ціна продажу після врегулювання непогашеної іпотеки за старий будинок має бути реінвестована в інше основне житло. Дворічне вікно триває від дати продажу в обох напрямках, тому будинок, придбаний до 24 місяців до продажу старого, також підпадає під це питання. Часткове реінвестування дає часткове звільнення в тій же пропорції.
Новий будинок стає звичним місцем проживання. Заселення має розпочатися протягом 12 місяців після купівлі або завершення і тривати щонайменше три роки. Купівля інвестиційної квартири та названня її житлом не проходить інспекцію.
Нерезиденти ЄС і ЄЕЗ мають право користуватися цим виключенням з 2015 року, за умови, що замінний будинок знаходиться в державі ЄС або ЄЕЗ і дотримуються однакових правил окупації та реінвестування. Продавці поза ЄС, включаючи резидентів Великої Британії з моменту Brexit, не можуть користуватися ним і повністю сплачувати 19%. Наслідки Brexit для власності загалом охоплені правилом 90/180 для британських власників.
Окреме звільнення діє для продавців віком 65 років і старше: повне полегшення CGT при продажу звичного житла, реінвестування не потрібне. Це одна з причин, чому планування спадщини в іспанії часто відкладається.
Як насправді виглядає податковий рахунок на кожному рівні бюджету?
Таблиця нижче порівнює продавця-резидента та продавця-нерезидента на одному й тому ж прибутку, ігноруючи муніципальні та нотаріальні витрати. Прибутки розраховуються після додавання задокументованих витрат на купівлю (ITP або ПДВ, нотаріус, реєстр, юридичні витрати) та відповідних покращень до бази витрат.
| Чистий приріст | Резидентний CGT | Нерезидентний CGT (19%) |
|---|---|---|
| EUR 20,000 | EUR 4,080 | EUR 3,800 |
| 50 000 ЄВРО | 10 380 ЄВРО | 9 500 ЄВРО |
| 100 000 ЄВРО | 21 880 ЄВРО | 19 000 ЄВРО |
| EUR 200,000 | EUR 44,880 | EUR 38,000 |
| EUR 350,000 | EUR 85,880 | EUR 66,500 |
Найсильніше на вершині є шкала резидента: приріст у 350 000 євро коштує резиденту приблизно на 19 000 євро більше за національним CGT, ніж нерезиденту з тим самим прибутком. При невеликих прибутках різниця незначна, і резиденти повністю зберігають звільнення від реінвестування, чого не мають нерезиденти. Для більшості людей, які продають свій єдиний іспанський будинок і залишаються в Іспанії, статус резидента плюс звільнення є дешевшим шляхом.
Проти цього слід утримувати рух цін на прибережному ринку. INE провінційний індекс цін на житло показує, що Аліканте та Мурсія демонструють двозначні річні прирости у 2024 та 2025 роках, що й змушує продавців з короткими позиціями оподатковуватися. Наші власні дані наведені у Costa Blanca square-metre prices 2026 vs 2024.
Де знаходиться можливість, якщо хочеш продати за п'ять років?
Три сценарії працюють чітко з цифрами, а один, про який говорять – ні.
Справжнє оновлення для переїзду. Квартира в Торрев'єхі жила понад три роки, продана для купівлі будинку за 40 хвилин вглиб країни протягом 24 місяців. Повне звільнення від прибутку, і нова нерухомість залишається постійним місцем проживання. Це класичне застосування цього правила, і це поширене серед мешканців, які приїхали за Неприбутковою візою або Цифровою кочівницькою візою і переросли свій перший вибір.
Позапланований перепродаж до завершення. Деякі покупці передають договір до оформлення ескритури. Прибуток все ще оподатковується, але база витрат включає депозит і будь-які поетапні платежі, які вже були зроблені, і додаткова плата не застосовується, оскільки кадастровий трансфер не відбувався. Економіка цього маршруту викладена у п'ятирічних поверненнях поза плануванням проти перепродажу.
Ремонт розгортається протягом 18–30 місяців. Задокументовані покращення (конструктивні роботи, ліцензовані оновлення енергоефективності, дозволені розширення) підвищують витрати. Косметичні роботи та незадокументовані грошові платежі – ні. Реалістичні розрахунки, включаючи CGT у кінці, наведені у Іспанські реновації 2026 Коста-Бланка.
Що не працює – це припущення, що короткострокова оренда на кілька років, а потім продаж якимось чином приховує прибуток. Після того, як нерухомість оголошена такою, що приносить орендний дохід, або сусіди можуть вказати на змінний склад гостей, звична претензія на vivienda руйнується при огляді.
Які ризики порушують тезу про звільнення?
Звільнення залежить від доказів, які продавець може не зберігати, а також від дворічного терміну без дискреційного продовження. П'ять речей, що порушують його частіше, ніж будь-які інші.
Постійне місце проживання доведено, а не деклароване. Hacienda перевіряє реєстрацію падронів, квитанції IBI, споживання води та електроенергії, реєстрацію до медичних послуг, реєстрацію дітей у школі та адресу у податкових деклараціях фізичних осіб. Нерухомість, яка використовувала 200 кВт·год на місяць і була заявлена як постійна протягом трьох років, не проходить перевірку.
Часткове реінвестування дає лише часткове полегшення. Продайте за 400 000 євро чисто і реінвестуйте 300 000 євро, і лише 75% прибутку звільняється. Багато продавців недооцінюють витрати на придбання нового будинку (приблизно 10%–13% від ціни) і в результаті залишаються в недооціненому становищі. Повний розподіл вартості наведено у загальній вартості купівлі нерухомості в Іспанії.
Дворічний термін суворий. Затримки з завершенням нового будівництва, відмова у виплаті іпотеки на новий будинок або повільне оформлення спадкової процедури старого можуть перевищити реінвестицію понад 24 місяці. Hacienda не подовжує цей термін.
Статус поза ЄС після Brexit. Продавці, які проживають у Великій Британії, взагалі не можуть скористатися звільненням від реінвестування. Британський власник, який повертається до Великої Британії, здає іспанцю житло на два роки, а потім продає, платить 19% від усього прибутку плюс плюсвалію, без компенсації для купівлі в інших країнах ЄС.
Валютний ризик при репатріації. Приріст у 100 000 євро виглядає по-різному в фунтах стерлінгів або норвезьких крон залежно від дня. Це окремо від податків, але захоплювало продавців, які добре розрахували ринок у євро та погано в фунтах стерлінгів. Практичний маршрутизація покривається у переказ грошей до Іспанії з Великої Британії.
Поширені запитання
Чи варто платити CGT, якщо я успадковую нерухомість і продам її протягом року? Так. База витрат – це вартість податку на спадщину, тому якщо майно швидко продається за цією вартістю, прибуток часто близький до нуля. Якщо ринок піднявся, різниця оподатковується за шкалою вище. Звільнення від звичайного проживання не передається разом із спадщиною.
Чи можу я компенсувати збитки на одній іспанській власності проти прибутку від іншої? Резиденти можуть компенсувати прибутки та збитки від капітальних активів у тому ж податковому році та переносити невикористані збитки на чотири роки. Нерезиденти не можуть; кожна подача Modelo 210 є окремою.
Чи впливає іпотека на нерухомість на розрахунок CGT? Ні. CGT розраховується на основі різниці цін, а не за грошовим потоком. Непогашена іпотека повертається при підписанні і зменшує суму грошей, яку ви отримуєте, але не зменшує оподатковуваний прибуток.
Що вважається кваліфікуючим покращенням, яке підвищує мою базу витрат? Конструктивні розширення, ліцензовані реформи з сертифікатом архітектора, підвищення енергоефективності з відповідними рахунками, а також будь-які роботи, що вимагали ліцензії на будівництво. Перефарбування, заміна побутової техніки та загальне обслуговування не підлягають вимогам. Зберігайте документи.
Наступні кроки
Прорахуйте цифри за власним прибутком, перш ніж виставляти оголошення. Наш калькулятор податку на нерухомість у Іспанії охоплює шкалу CGT, 3% утримання та типовий діапазон plusvalía, тому ви бачите чистий прибуток до того, як оцінка агента формує очікування. Для другого читання щодо конкретного продажу офіс у Міслаті відповідає за номером +34 744 64 42 28.
Отримуйте наші гіди по Коста-Бланці
Одне коротке листування на місяць: нові гайди по районах, нотатки по ринку та зміни правил. Без спаму, відписка в один клік.
Email використовується лише для розсилки. Детальніше у політиці конфіденційності.
