Переворот реставрації в Іспанії 2026: справжні цифри Коста-Бланки

Пропозиції на реформу тут оцінюються за квадратний метр площі підлоги, а не за кімнату. Ось скільки коштують чотири поширені телескопи, виходячи з котирувань, які ми бачимо між Торревієхою та Бенідормом.

Обсяг	Типові твори	EUR за м2 (включно з 10% IVA)	Загальна площа площі 85 м² (EUR)	Час об'єкта
Косметичне оновлення	Фарба, підлога поверх існуючого, обладнання, кухонні фасади, крани	180–280	15 300–23 800	3–5 тижнів
Кухня та ванні	Дві вологі кімнати розібрані та відновлені, побутові, місцева заміна труб	260–400	22 100–34 000	6–9 тижнів
Повна реформа внутрішніх районів	Замінити трубу, перепроводити електропроводку, кухню, дві ванні кімнати, підлоги, двері, вікна, розділений кондиціонер	650–950	55 250–80 750	3–5 місяців
Повна реформа плюс зміна планування	Вищезазначені перегородки, конструктивний отвір, повітроводний кондиціонер	900–1 300	76 500–110 500	4–7 місяців

Окрема вілла коштує дорожче за квадратний метр, бо покриття – ваша: гідроізоляція даху, оштукатурка фасаду та аеротермальна система підштовхують віллу площею 150 м² до 1 000–1 600 євро за м2, тобто від 150 000 до 240 000 євро.

Дві речі впливають на ці цифри більше, ніж очікували покупці. Перша – IVA. Знижена ставка 10% застосовується до житла старше двох років, за умови, що підрядник надає матеріали вартістю не більше 40% від бази рахунку. Після цього порогу вся робота оцінюється на рівні 21%, що за реформою з включенням IVA на 64 000 євро додає приблизно 6 400 євро. Попросіть будівельника розділити робочу силу між матеріалами перед підписанням.

Другий – це спред між котируваннями, який на одному й тому ж флеті зазвичай становить 30%–40%. Найдешевший тендер дешевий, бо чогось бракує: ліцензійного збору, оренди або електричного сертифіката, необхідного для повторного підключення живлення.

Фліп-арифметика, біг двічі

Ось форма угоди, яку ми бачимо майже щотижня. Двокімнатна квартира 1980-х років площею 75 м², друга лінія в центрі Торрев'єхи, застаріла, але надійна, з вимогою 105 000 євро. Відремонтовані двомісні будинки на тих самих вулицях коштували від 2 700 до 2 900 євро за м2 у середині 2026 року і досягли від 2 600 до 2 700 євро. Ми використовуємо EUR 2,640, тобто EUR 198,000, протягом десятимісячного циклу.

Колонка перша купує за запитом. Друга колонка купує на 12% нижче за 92 400 євро, що часто забирає втомлена одиниця з понад 200 днями на ринку. Обидва передбачають готівку.

Рядковий пункт	Куплено за запитом (EUR)	Купив 12% під (EUR)
Ціна покупки	105 000	92 400
Витрати на придбання (ITP 10% плюс 2 600 євро нотаріус, реєстр, гесторія, юрист)	13 100	11 840
Повна реконструкція інтер'єру, 75 м² за 850 євро	63 750	63 750
Витрати на утримання, 10 місяців (IBI, громада, комунальні послуги, страхування)	2 300	2 300
Загальний капітал у	184,150	170,290
Досягнута ціна продажу 75 м² за 2 640 євро	198 000	198 000
Агентський внесок 5%, IVA включно	–9 900	–9 900
Plusvalía municipal	–1 300	–1 300
Податок на приріст капіталу для нерезидентів у розмірі 19%	–941	–3 574
Чистий прибуток	1,709	12,936
Повернення капіталу	0,9%	7,6%

Десять місяців управління об'єктом, оформлення ліцензійних документів і зафіксованого капіталу, а перший стовпець – 1709 євро назад. Друга колонка має річну ціну близько 9,1%, і ця маржа існує виключно завдяки початковій ціні.

Витрати на придбання становлять від 11% до 13% у Comunitat Valenciana, де податок на перепродаж будинку становить 10%, а в Región de Murcia – від 9% до 11%, де він становить 8%. При покупці за 100 000 євро це становить 2000 євро чистої різниці між Лос Алькасарес і Торрев'єє. Наш повний розподіл витрат на покупку містить усі рядки.

Витрати на утримання не зменшують ваш податковий рахунок

Податок на приріст капіталу для нерезидентів дозволяє додавати витрати на придбання, продажі та роботи, класифіковані як mejora (покращення) до вашої вартості придбання. Громадські збори, IBI та електроенергія на об'єкті не підлягають вирахуванню з прибутку, а лише з доходу від оренди, якщо ви орендуєте квартиру. Заміна несправного котла, наприклад, для подібного – це технічне обслуговування; Додавання кондиціонера там, де його не було, – це покращення.

Таблиця вище передбачає, що вся сума 63 750 євро приймається як межора, що є оптимістичним показником. Якщо збережуться лише три чверті, податковий рахунок у другому стовпці зросте приблизно до 6 600 євро, а дохідність знизиться з 7,6% до 5,8%. Зберігайте всі документи з вашим NIE і нехай жестор класифікує роботи до продажу, а не після запиту Hacienda.

Ті 3%, які покупець залишає собі

Якщо продавець не є податковим резидентом Іспанії, покупець утримує 3% від ціни продажу за Modelo 211. На 198 000 євро, тобто 5 940 євро під податковий рахунок у 3 574 євро, тож вам винна 2 366 євро. Ви повертаєте його на Modelo 210 протягом чотирьох місяців після продажу, а повернення коштів надходить через шість-вісімнадцять місяців. Бюджет на цю затримку. Ставка прибутку 19% застосовується до кожного продавця, який не проживає в ЄС, незалежно від того, чи він ні. Дивіться наш посібник по Modelo 210 для нерезидентів.

Орендувати замість продажу

Той самий оновлений двомісний будинок довгостроково здає близько 800 євро на місяць, тобто 9 600 євро на рік. Проти загальної вартості другого стовпчика у 170 290 євро, це валова дохідність 5,6%. Відраховувати громадські збори у розмірі 720 євро, IBI 290 євро, страхування 220 євро, управління на рівні 8% (768 євро) та 800 євро на утримання та вакантне приміщення, загалом 2 798 євро, і залишається 6 802 євро: чиста дохідність 4,0% до оподаткування.

Потім Tax розділяє аудиторію. Власники, які є податковими резидентами в ЄС або ЄЕЗ, сплачують 19% від чистої суми, приблизно 1 292 євро, тому післяподаткова дохідність становить 3,2%. Власники, які є податковими резидентами поза межами ЄС та ЄЕЗ, що з 2021 року включає Сполучене Королівство, сплачують 24% від валової орендної плати без відрахувань. Це 2 304 євро, а прибутковість після оподаткування знижується до 2,6%. Шість десятих точки залежать від місця, де власник подає. Наші дані про доходність оренди в Коста-Бланкі показують, як це проявляється у різних містах.

Де справді стоїть втомлений запас?

Торрев'єха – найглибший басейн на цьому узбережжі, і ми тримаємо там 126 оголошень про розпродажі. Кандидатами є квартали 1970–1990-х років у центрі, позаду Плайя-дель-Кура та навколо Асекьйона: 55–80 м2, підйом не гарантований, громади, які збираються раз на рік. Ціни на квадратні метри там найнижчі серед усіх прибережних міст із цілорічним попитом. Перегляньте оголошення про розпродажі в Торрев'єхі.

Benidorm має 45 оголошень у нас і інший профіль. Вежі 1960-х і 1970-х років у Рінкон-де-Лойкс-Альто та вулиці за Леванте мають найдешевші квадратні метри міста та найжорсткішу структурну перевірку. Шістдесятирічні висотки мають латчані дахи і іноді живу дерраму, що сягає тисячі на власника. Попросіть трирічний протокол хунти, а потім відфільтруйте списки Бенідорму за роком будівництва.

Внутрішня частина Вега-Баха – найпростіший ринок реформ і найменш гламурний. Сьюдад-Кесада, Альгорфа, Рохалес, Сан-Мігель-де-Салінас, Лос-Монтесінос і Беніхофар – це бунгало 1990-х і 2000-х років: звучні, застарілі на двадцять п'ять років, без структурних сумнівів, зазвичай немає спільноти, яку можна переконати. Приціл кухні та ванної кімнати часто виконує свою функцію.

Тепер про чесність. Більшість людей, які шукають необхідні будинки, починають з Хавеа, Морайри, Бенісси, Альтеа, Альбіра або Фінестрата, адже саме там старі кам'яні вілли добре виглядають на фото. У Wesna немає оголошень про розпродажі в жодному з цих міст. Якщо північ – це місце, де ви хочете бути, ми володіємо акціями в Денія, Кальпе, Полоп, Ла Нусія та Альфас-дель-Пі. WES-2080, 4-спальний будинок площею 169 м² у Ла Нусія за 465 000 євро ціни становлять близько 2 751 євро за м2, що і є тим, що має перевершити реформована вілла там, і чому північ рідко залишає місце для перепродажу маржі. Наше порівняння цін на квадратні метри у 2026 році з 2024 роками показує, наскільки далеко це пройшло, а щомісячний звіт про ціни Idealista відстежує ту ж серію за муніципалітетом.

Ліцензії, громади та те, що ламає цифри

Яка ліцензія тобі потрібна

Все, що залишає структуру, планування і фасад окремо, – це obra menor, що в більшості Коста-Бланка ayuntamientos тепер проходить через деклараційну відповідальність: ти починаєш роботу з подачі заявки, а не з погодження. Кухні, ванні кімнати, заміна проводки, заміна труб, підлога та внутрішні двері – усе це тут.

Все, що стосується несучої частини, фасаду, об'єму будівництва, призначення або кількості житлових будинків – це obra mayor. Для цього потрібен архітекторський проєкт, затверджений Colegio de Arquitectos, технічний директор на місці, а також ліцензія на два-шість місяців, плюс архітекторські та апарехадорські гонорари приблизно від 6% до 10% від бюджету робіт.

Обидва маршрути передбачають податок на будівництво ICIO – до 4% від заявленого бюджету робіт, плюс ліцензійний збір: за реформою на 64 000 євро до 2 560 євро не передбачено бюджет. Декілька прибережних районів також обмежують шумні роботи у високосезонний період, тому реформа, розпочата у травні, може залишатися без руху протягом липня та серпня, утримуючи витрати. Кожен додатковий місяць – це мертвий капітал і пізніша дата продажу, тож якщо для вашого обсягу потрібен архітекторний проєкт, додайте три місяці і не підписуйте нічого з чіткою датою завершення.

Вам не обов'язково бути в країні для цього. Довіреність, підписана у іспанського нотаріуса або консульства, дозволяє представнику подавати ліцензію, підписувати комунальні контракти та приймати поставки. Призначте когось незалежного від будівельника для інспекції майданчика, бажано апарехадор з фіксованою щомісячною платою.

Що спільнота може накласти вето

Під горизонталом Лей де Проп'єдад звичайні елементи не підлягають вам зміні: фасад, несучі стіни, загальний ґрунтовий скуп, дах, а в більшості громад – віконні рами та будь-який зовнішній кондиціонер. Огородження тераси – це класична точка напруги, висока вартість на невеликій квартирі і зміна, яку найімовірніше відхилить хунта або пізніше позначить як незареєстроване продовження.

Два чеки, перш ніж ти запропонуєш. Витягніть простий текст і прочитайте звинувачення та зареєстровану поверхню на основі того, що вам показано; Наш пояснення на nota simple проти escritura охоплює те, що кожен із них доводить. Потім попросіть громадські протоколи та сертифікат, що продавець актуальний, оскільки несплачений борг слідує за нерухомістю.

Чотири речі, які опитування має виключити

Алюмініоз. Алюмінієвий цемент потрапив у іспанський конструкційний бетон приблизно між 1950 і 1977 роками. Уражені балки втрачають міцність у міру перетворення цементу: звертайте увагу на плями від іржі, тріщини на балках і провисання стелі, вперше помітні в гаражах. Лабораторний аналіз променевого сердечника коштує кілька сотень євро, і позитивний результат охоплює всю будівлю. Відійди.

Оцинкована сантехніка. Блоки до 1980 року були прокладені з оцинкованої сталі, яка всередині кородує і проявляється як коричнева вода та слабкий тиск. Заміна власної гілки трубопроводів коштує приблизно від 3 500 до 6 000 євро у площі 85 м². Підйомник належить громаді, і якщо це ще не зроблено, то ви за крок від небюджетного рахунку.

Азбест. Волокнистий цемент був заборонений в Іспанії з червня 2002 року, тому все, що було побудовано або перепокрите дахом до того часу, може його містити: покрівельні листи, старі водяні баки, димоходи котлів. Демонтаж має здійснюватися компанією з реєстру RERA, за планом, затвердженим трудовою владою, приблизно за вартістю від 40 до 80 євро за м² покриття. Тепер муніципалітети повинні переписувати азбест відповідно до закону про відходи 2022 року.

Без теплової оболонки. Будівлі, що передували будівельному кодексу 2006 року, мають одношкірні цегляні стіни та односкління, а також сертифіковані як E, F або G. Досягнення C потребує термічного скління, внутрішньої ізоляції та аеротермальної гарячої води, приблизно 90–160 євро за м² обробленої оболонки. Премія за перепродаж за C порівняно з F тут становить лише 2%–4%; Нижчі літні рахунки та привабливість орендної плати – сильніші аргументи.

Щодо будівель віком понад п'ятдесят років у Комунітаті Валенсіана, запитайте IEEV. Звіт про оцінку будівлі CV вже готово. Якщо спільнота уникає цього, зазвичай є причина.

Що могло б зламати ці цифри

М'якший вихід. Друга колонка отримує більшу частину маржі при вході, але вихід у розмірі 2 640 євро за м² все ще має втриматися. Якщо продати на 3% нижче, дохідність впадає з 7,6% до приблизно 4,9%. Продайте на 10% нижче, і друга колонка – це невелика втрата. Покупець тут – ще один іноземець, який платить готівкою, і цей пул звужується на курсах обміну та настроях ще до того, як індекс цін зміниться.

Перевищення на 20%. На 63 750 євро робіт це становить 12 750 євро, що збільшує прибуток другого стовпця приблизно до 2 600 євро і доходність до 1,4%. Перевитрати на акції 1970-х походять від того, що ви знаходите за плитками, тож тримайте умовність щонайменше 15% і вважайте це витраченим.

Переосмислення як бізнесу. Зроби один переворот – і ти стаєш індивідуалом із приростом капіталу. Зроби три за два роки – і Hacienda зможе розглядати це як економічну діяльність з іншою податковою базою, іншими зобов'язаннями щодо подання і, можливо, IVA. Поговоріть із гестором перед другою покупкою.

Питання, які покупці ставлять перед тим, як зробити це

Чи можу я отримати іпотеку на нерухомість, яка потребує повної реформи?

Зазвичай не на самому втомленому пристрої. Іспанські оцінювачі знижують ціни на нерухомість без функціональних кухонь чи ванних кімнат, а кредитори відмовляються від будівель із конструктивними нотатками. Поширений шлях – купівля готівкою, а потім звільнення від іпотеки або власного капіталу після завершення та сертифікації нерухомості.

Скільки насправді займає повна реформа квартири?

Три-п'ять місяців часу на об'єкті для квартири площею 85 м2, плюс підготовка: від шести до восьми тижнів між пропозицією та завершенням, два-чотири тижні на пропозиції та подання ліцензії, програму об'єкта, потім місяць на сертифікацію, фотографування та список. Десять місяців від підписання до підписання – це нормальний цикл.

Чи краще купити щось уже відремонтоване?

Часто – так. Якщо ви хочете житло, а не маржу, готова нерухомість усуває ризик отримання ліцензії, ризик перевищення та десять місяців. Реформаторська гра приносить прибуток лише тоді, коли ви купуєте значно нижче готового порівняння, а такі дешеві акції не є на кожній вулиці.

Наступні кроки

Надішліть нам nota simple і десять фотографій будь-якого підрозділу, який ви розглядаєте, і ми витратимо на ремонт до того, як ви запропонуєте. Почніть з нашої послуги ремонту або зателефонуйте за номером +34 744 64 42 28.