Renovación de España 2026: los números reales de Costa Blanca

Los presupuestos de reforma aquí se valoran por metro cuadrado de superficie, no por habitación. Esto es lo que cuestan los cuatro telescopios comunes, según los presupuestos que vemos entre Torrevieja y Benidorm.

Alcance	Obras típicas	EUR por m2 (incluyendo 10% de IVA)	Total en una superficie plana de 85 m2 (EUR)	Hora de la obra
Refresco cosmético	Pintura, suelos sobre los existentes, mobles, fachadas de cocina, grifos	180–280	15.300–23.800	3–5 semanas
Cocina y baños	Dos cuartos húmedos desmontados y reconstruidos, electrodomésticos, reinstalación local de tuberías	260–400	22.100–34.000	6–9 semanas
Reforma interior completa	Re-tubear, recableado, cocina, dos baños, suelos, puertas, ventanas, aire acondicionado dividido	650–950	55.250–80.750	3–5 meses
Reforma completa más cambio de diseño	Lo anterior, tabiques movidos, una abertura estructural, aire acondicionado por conductos	900–1.300	76.500–110.500	4–7 meses

Una villa independiente cuesta más por metro cuadrado porque el envolvente es tuyo: impermeabilización del tejado, una fachada enlucida y aerotermia hacen que una villa interior de 150 m2 cueste entre 1.000 y 1.600 euros por m2, es decir, entre 150.000 y 240.000 euros.

Dos cosas mueven estas cifras más de lo que los compradores esperan. La primera es el IVA. La tarifa reducida del 10% se aplica a viviendas de más de dos años, siempre que el contratista suministre materiales que no superen el 40% de la factura base. Más allá de ese umbral, todo el puesto se calcula en un 21%, lo que, en una reforma de 64.000 euros con IVA inclusiva, añade aproximadamente 6.400 euros. Pide al constructor que separe la mano de obra de los materiales antes de firmar.

La segunda es el diferencial entre presupuestos, que en el mismo plano rutinariamente oscila entre el 30% y el 40%. La licitación más barata es barata porque falta algo: la tasa de licencia, el alquiler de contenedor o el certificado eléctrico que necesitas para volver a conectar la fuente.

La aritmética de volteo, corre dos veces

Aquí tienes un acuerdo que vemos la mayoría de las semanas. Un apartamento de dos habitaciones de los años 80 de 75 m2, segunda línea en el centro de Torrevieja, anticuado pero sólido, por 105.000 euros. Los edificios de dos habitaciones renovados en las mismas calles costaron entre 2.700 y 2.900 euros por m2 a mediados de 2026 y alcanzaron entre 2.600 y 2.700 euros. Usamos 2.640 EUR, así que 198.000 EUR, en un ciclo de diez meses.

La primera columna compra preguntando. La segunda columna compra un 12% menos, a 92.400 euros, que es lo que suele tomar una unidad cansada con más de 200 días en el mercado. Ambos asumen efectivo.

Partida	Comprado a precio de venta (EUR)	Compré un 12% por debajo de (EUR)
Precio de compra	105.000	92.400
Costes de adquisición (ITP 10% más EUR 2.600 notario, registro, gestoría, abogado)	13.100	11.840
Reforma interior completa, 75 m2 a 850 EUR	63.750	63.750
Costes de mantenimiento, 10 meses (IBI, comunidad, servicios, seguros)	2.300	2.300
Capital total en	184.150	170.290
Precio de venta alcanzado, 75 m2 a EUR 2.640	198.000	198.000
Cuota de agencia al 5%, IVA incluido	–9.900	–9.900
Plusvalía municipal	–1.300	–1.300
Impuesto sobre plusvalías para no residentes al 19%	–941	–3.574
Beneficio neto	1.709	12.936
Retorno del capital	0,9%	7,6%

Diez meses de gestión de obra, papeleo de licencia y capital bloqueado, y la columna uno devuelve 1.709 euros. La segunda columna anualiza alrededor del 9,1%, y ese margen existe únicamente por el precio de entrada.

Los costes de adquisición oscilan entre el 11% y el 13% en la Comunidad Valenciana, donde el impuesto de transferencia sobre una vivienda de reventa es del 10%, y del 9% al 11% en la Región de Murcia, donde es del 8%. En una compra de 100.000 euros, eso supone una diferencia pura de 2.000 EUR entre Los Alcázares y Torrevieja. Nuestro desglose completo de los costes de compra incluye todas las líneas.

Los costes de mantenimiento no reducen tu factura fiscal

El impuesto sobre ganancias de capital para no residentes te permite añadir gastos de adquisición, gastos de venta y obras clasificadas como mejora (mejora) a tu valor de adquisición. Las tasas comunitarias, el IBI y la electricidad del lugar no se deducen de la ganancia, solo de los ingresos por alquiler si alquilas el piso. Reemplazar una caldera averiada como tal es mantenimiento; Añadir aire acondicionado donde no lo había es una mejora.

La tabla anterior asume que el total de 63.750 EUR se acepta como mejora, que es la lectura optimista. Si solo sobreviven tres cuartas partes, la factura fiscal de la segunda columna sube a unos 6.600 euros y la rentabilidad cae del 7,6% al 5,8%. Guarda cada factura con tu NIE y haz que un gestor clasifique las obras antes de la venta, no después de que Hacienda lo pida.

El 3% que el comprador se queda

Cuando el vendedor no reside en España, el comprador retiene el 3% del precio de venta del Modelo 211. Sobre 198.000 EUR, eso son 5.940 EUR retenidos frente a una factura fiscal de 3.574 EUR, por lo que se te debe 2.366 EUR. Lo recuperas en el Modelo 210 en los cuatro meses siguientes a la venta, y los reembolsos han ido llegando seis a dieciocho meses después. Presupuesta ese retraso. La tasa de ganancia del 19% se aplica a todos los vendedores no residentes, de la UE o no. Consulta nuestra guía de Modelo 210 para propietarios no residentes.

Alquilándolo en vez de venderlo

Los mismos alquileres de dos habitaciones renovados a largo plazo son alrededor de 800 EUR al mes, así que 9.600 EUR al año. Frente al coste total de 170.290 EUR de la segunda columna, eso supone un rendimiento bruto del 5,6%. Se deducen tasas comunitarias de 720 EUR, IBI de 290 EUR, seguro de 220 EUR, gestión del 8% (768 EUR) y 800 EUR para mantenimiento y vacancia, 2.798 EUR en total, y quedan 6.802 EUR: un rendimiento neto del 4,0% antes de impuestos.

Luego el impuesto divide la audiencia. Los propietarios residentes fiscales en la UE o en el EEE pagan un 19% sobre la cifra neta, aproximadamente 1.292 EUR, por lo que la rentabilidad después de impuestos es del 3,2%. Los propietarios residentes fiscales fuera de la UE y el EEE, que desde 2021 incluye el Reino Unido, pagan el 24% del alquiler bruto sin deducciones. Eso supone 2.304 euros, y la rentabilidad después de impuestos cae al 2,6%. Seis décimas de punto dependen de donde el propietario registra. Nuestros datos de rentabilidad de alquiler en Costa Blanca muestran cómo se desarrolla eso en diferentes localidades.

Donde realmente está la acción cansada

Torrevieja es la piscina más profunda de esta costa, y tenemos 126 ofertas allí. Los candidatos son manzanas de los años 70 a 90 en el centro, detrás de Playa del Cura y alrededor de Acequión: 55 m2 a 80 m2, sin garantía de ascensor, comunidades que se reúnen una vez al año. Los precios en metros cuadrados allí son los más bajos de cualquier ciudad costera con demanda durante todo el año. Consulta los anuncios de ofertas de Torrevieja.

Benidorm tiene 45 anuncios con nosotros y un perfil diferente. Las torres de los años 60 y 70 en el Rincón de Loix Alto y las calles detrás de Levante albergan los metros cuadrados más baratos de la ciudad y su mayor diligencia estructural. Los rascacielos de sesenta años vienen con tejados remendados y, a veces, una derrama viva que llega a miles por propietario. Pide tres años de actas de junta y luego filtra los listados de Benidorm por año de construcción.

La Vega Baja del interior es el mercado de reforma más fácil y el menos glamuroso. Ciudad Quesada, Algorfa, Rojales, San Miguel de Salinas, Los Montecinos y Benijófar están llenos de bungalows de los años 90 y 2000: sólidos, veinticinco años anticuados, sin duda estructural, normalmente sin comunidad a la que persuadir. Un telescopio de cocina y baños suele ser suficiente.

Ahora viene la parte honesta. La mayoría de las personas que buscan casas para reformar comienzan con Jávea, Moraira, Benissa, Altea, Albir o Finestrat, porque es donde las antiguas villas de piedra se hacen muy bien en fotografía. Wesna no tiene anuncios de ofertas en ninguno de esos pueblos. Si el norte es donde quieres estar, tenemos acciones en Denia, Calpe, Polop, La Nucia y Alfaz del Pi. WES-2080, una casa de 4 habitaciones y 169 m2 en La Nucia por EUR 465.000 cuesta unos 2.751 euros por m2, que es lo que una villa reformada allí tiene que superar, y por eso el norte rara vez deja margen para un margen de flip. Nuestra comparación de precios en metros cuadrados en 2026 frente a 2024 muestra hasta dónde ha llegado, y el informe mensual de precios de Idealista sigue la misma serie municipio por municipio.

Licencias, comunidades y lo que rompe los números

¿Qué licencia necesitas

Cualquier cosa que salga solo de la estructura, la disposición y la fachada es obra menor, que en la mayoría de los ayuntamientos de Costa Blanca ahora se extiende por una declaración responsable: se empieza a trabajar por presentación en lugar de aprobación. Aquí están las cocinas, baños, reinstalación de cableado, re-tuberías, suelos y puertas interiores.

Cualquier cosa que toque un elemento portante, la fachada, el volumen construido, el uso o el número de viviendas es obra mayor. Eso requiere un proyecto de arquitecto sellado por el Colegio de Arquitectos, un director técnico en el lugar y una licencia que dura entre dos y seis meses, además de honorarios de arquitecto y aparejador de aproximadamente un 6% a 10% del presupuesto de obras.

Ambas rutas llevan el impuesto de construcción de ICIO, hasta el 4% del presupuesto declarado de obras, más una tasa de licencia: en una reforma de 64.000 euros, hasta 2.560 euros no presupuestadas. Varios ayuntamientos costeros también restringen las obras ruidosas en temporada alta, por lo que una reforma iniciada en mayo puede quedar inactiva durante julio y agosto mientras se mantienen los costes de retención. Cada mes extra es capital muerto y una fecha de entrada más tardía, así que si tu ámbito necesita un proyecto de arquitecto, añade tres meses y no firma nada con fecha de finalización estricta.

No tienes que estar en el país para nada de eso. Un poder notarial firmado en un notario o consulado español permite a un representante presentar la licencia, firmar los contratos de servicios y recibir entregas. Pon a alguien independiente del constructor en las inspecciones del terreno, idealmente un aparejador con una cuota mensual fija.

Lo que la comunidad puede vetar

Bajo la Ley de Propiedad Horizontal, los elementos comunes no son tuyos para modificar: la fachada, los muros portantes, la pila general de tierra, el tejado y, en la mayoría de las comunidades, los marcos de las ventanas y cualquier unidad de aire acondicionado exterior. Cerrar una terraza es el clásico punto conflictivo, de alto valor en un piso pequeño y el cambio más probable que la junta rechace o que más tarde se señale como una extensión no registrada.

Dos cheques antes de ofrecer. Saca la nota simple y lee los cargos y la superficie registrada contra lo que se te muestra; Nuestro informe explicativo sobre nota simple frente a escritura explica lo que cada uno demuestra. Luego pide las actas de la comunidad y el certificado de que el vendedor está al día, porque la deuda impagada sigue a la propiedad.

Las cuatro cosas que una encuesta debe descartar

Aluminosis. El cemento aluminoso se incorporó al hormigón estructural español aproximadamente entre 1950 y 1977. Las vigas afectadas pierden resistencia a medida que el cemento se transforma: busca manchas de óxido, grietas en los sofitos de las vigas y techos hundidos, visibles primero en los garajes. El análisis de laboratorio de un núcleo de viga cuesta unos cientos de euros, y un resultado positivo es en todo el edificio. Aléjate.

Fontanería galvanizada. Los bloques anteriores a 1980 estaban revestidos de acero galvanizado, que se corroe internamente y se manifesta como agua marrón y presión débil. Sustituir tu propia tubería de ramificación cuesta aproximadamente entre 3.500 y 6.000 EUR en un piso de 85 m2. El riser pertenece a la comunidad, y si no se ha hecho, estás a un derrama de una factura sin presupuestar.

Amianto. El fibrocemento fue prohibido en España desde junio de 2002, por lo que cualquier cosa construida o recubierta antes de eso puede contenerlo: chapas de tejado, depósitos de agua antiguos, conductos de caldera. La retirada debe realizarse por una empresa inscrita en el registro RERA, según un plan aprobado por la autoridad laboral, con un coste aproximado de 40 a 80 EUR por m2 de chapa. Los municipios deben ahora censar el amianto según la ley de residuos de 2022.

Sin envolvente térmica. Los edificios anteriores al código de edificación de 2006 tienen muros de ladrillo de una sola capa y acristalamiento único, y certifican en E, F o G. Para alcanzar un C se necesita acristalamiento de corte térmico, aislamiento interior y agua caliente aerotérmica, aproximadamente entre 90 y 160 EUR por m2 de envolvente tratada. La prima de reventa de un C sobre un F aquí es solo del 2% al 4%; Las facturas de verano más bajas y el atractivo del alquiler son los argumentos más sólidos.

Para edificios de más de cincuenta años en la Comunitat Valenciana, pregunte si el IEEV. Se ha hecho el informe de evaluación del edificio del currículum. Si la comunidad lo ha estado evitando, normalmente hay una razón.

¿Qué rompería estos números?

Una salida más suave. La segunda columna obtiene la mayor parte de su margen al entrar, pero la salida de 2.640 EUR por m2 aún tiene que mantenerse. Si vendes un 3% por debajo de esa oferta, el rendimiento baja del 7,6% a aproximadamente el 4,9%. Si vendes un 10% por debajo y la columna dos es una pequeña pérdida. El comprador aquí es otro extranjero que paga en efectivo, y ese fondo se reduce en cuanto a tipos de cambio y sentimiento antes de que se mova cualquier índice de precios.

Un sobresalto del 20%. Sobre 63.750 EUR de obras, eso equivale a 12.750 EUR, lo que eleva el beneficio de la segunda columna a unos 2.600 EUR y el retorno al 1,4%. Los sobrecostos en el stock de los años 70 provienen de lo que encuentras detrás de las fichas, así que hay una contingencia de al menos un 15% y trátalo como gastado.

Recaracterización como negocio. Haz un solo flip y eres un individuo con una plusvalía. Si haces tres en dos años, Hacienda puede tratarlo como una actividad económica, con una base impositiva diferente, diferentes obligaciones de declaración y posiblemente IVA. Habla con un gestor antes de la segunda compra.

Preguntas que los compradores hacen antes de comprometerse

¿Puedo conseguir una hipoteca en una propiedad que necesita una reforma completa?

Normalmente no en la unidad cansada en sí. Los tasadores españoles relajan propiedades sin cocinas o baños en funcionamiento, y los prestamistas rechazan edificios con notas estructurales. La vía habitual es una compra en efectivo y luego una liberación de la hipoteca o del capital una vez que la propiedad está terminada y certificada.

¿Cuánto tarda realmente una reforma completa de apartamentos?

De tres a cinco meses de tiempo en el solar para un piso de 85 m2, más el periodo de preparación: seis a ocho semanas entre la oferta y la finalización, dos a cuatro semanas para presupuestos y presentación de licencias, el programa del solar, y luego un mes para certificar, fotografiar y listar. Diez meses desde que firmamos hasta firmar es el ciclo normal.

¿Sería mejor comprar algo ya renovado?

A menudo, sí. Si quieres una vivienda en lugar de un margen, una propiedad terminada elimina el riesgo de licencia, el riesgo de sobrecarga y los diez meses. La estrategia de reforma solo paga cuando compras significativamente por debajo del equivalente final, y el stock tan barato no está en todas las calles.

Próximos pasos

Envíanos la nota sencilla y diez fotos de cualquier unidad que estés considerando y pagaremos la reforma antes de que ofrezcas. Empieza con nuestro servicio de reformas, o llama al +34 744 64 42 28.