Переворот реставрации в Испании 2026: реальные цифры Коста-Бланки

Предложения по ремонту здесь рассчитаны на квадратный метр площади, а не за комнату. Вот сколько стоят четыре распространённых телескопа, исходя из предложений, которые мы видим между Торревьехой и Бенидормом.

Область	Типичные работы	EUR за м2 (включая 10% IVA)	Общее количество на 85 м² плоском участке (EUR)	Время посещения сайта
Косметическое обновление	Покраска, пол поверх существующего, фурнитура, кухонные фасады, краны	180–280	15 300–23 800	3–5 недель
Кухня и ванные	Две мокрые комнаты очищены и восстановлены, бытовая техника, местная замена труб	260–400	22 100–34 000	6–9 недель
Полная внутренняя реформа	Замена труб, перепроводка, кухня, две ванные комнаты, полы, двери, окна, разделённый кондиционер	650–950	55 250–80 750	3–5 месяцев
Полная реформа плюс изменение планировки	Вышеупомянутые перегородки, конструктивное отверстие, кондиционер с воздуховодом	900–1 300	76 500–110 500	4–7 месяцев

Отдельно стоящая вилла стоит дороже за квадратный метр, потому что оболочка зависит от вас: гидроизоляция крыши, оштукатуренный фасад и аэротермальная система поднимают 150 м² по цене от 1 000 до 1 600 евро за м2, то есть от 150 000 до 240 000 евро.

Две вещи меняют эти цифры больше, чем ожидают покупатели. Первый – IVA. Сниженная ставка в 10% применяется к жилью старше двух лет, при условии, что подрядчик предоставляет материалы стоимостью не более 40% от стоимости счетов. После этого порога вся работа оценивается в 21%, что при реформе с IVA в 64 000 евро добавляет примерно 6 400 евро. Попросите строителя разделить труд между материалами до подписания.

Второй – это спред между котировками, который на одном и том же флете обычно составляет от 30% до 40%. Самый дешёвый тендер стоит дешево, потому что чего-то не хватает: лицензионного сбора, аренды без оплаты или электрического сертификата, необходимого для повторного подключения источника питания.

Флип-арифметика, беги дважды

Вот форма сделки, которую мы видим почти каждую неделю. Двухкомнатная квартира 1980-х годов площадью 75 м², вторая линия в центре Торревьехи, устаревшая, но надёжная, с требованием 105 000 евро. Отремонтированные двухкомнатные квартиры на тех же улицах в середине 2026 года затребовали от 2 700 до 2 900 евро за м2 и достигли от 2 600 до 2 700 евро. Мы используем 2 640 евро, то есть 198 000 евро, за десятимесячный цикл.

Первая колонка покупает по запросу. Вторая колонка покупает на 12% ниже стоимости 92 400 евро – именно так часто забирает уставшая единица с более чем 200 днями на рынке. Оба предполагают наличные.

Строка	Куплен по запросу (EUR)	Куплен на 12% ниже (EUR)
Цена покупки	105 000	92 400
Затраты на приобретение (ITP 10% плюс 2 600 евро нотариус, реестр, гестория, юрист)	13 100	11 840
Полная реконструкция интерьера, 75 м² по цене 850 евро	63 750	63 750
Расходы на содержание, 10 месяцев (IBI, сообщество, коммунальные услуги, страхование)	2 300	2 300
Общий капитал в	184,150	170,290
Достигнутая цена продажи 75 м² при 2 640 евро	198 000	198 000
Плата за агентство – 5%, включая IVA	–9 900	–9 900
Plusvalía municipal	–1 300	–1 300
Налог на прирост капитала для нерезидентов в размере 19%	–941	–3 574
Чистая прибыль	1 709	12,936
Возврат капитала	0,9%	7,6%

Десять месяцев управления объектом, оформление лицензий и зафиксированный капитал, и первая колонка возвращает 1 709 евро. Второй столбец ежегодно оценивается примерно на 9,1%, и эта маржа существует исключительно благодаря цене входа.

Стоимость приобретения составляет от 11% до 13% в Comunitat Valenciana, где налог на перепродажу жилья составляет 10%, и от 9% до 11% в районе Мурсия, где он составляет 8%. При покупке за 100 000 евро это чистая разница между Лос Алькасарес и Торревьехой составляет 2 000 евро. Наш полный разбор стоимости покупки содержит все строки.

Расходы на удержание не уменьшают ваш налоговый счет

Налог на прирост капитала для нерезидентов позволяет добавить расходы на приобретение, продажу и работы, классифицированные как mejora (улучшение), к вашей стоимости приобретения. Коммунальные взносы, IBI и электроэнергия на площадке не вычитаются с прибыли, а только с дохода от аренды, если вы арендуете квартиру. Замена сломанного котла, например, для подобного – это обслуживание; Добавление кондиционирования там, где его не было – это улучшение.

Таблица выше предполагает, что вся сумма 63 750 евро принимается как межора, что является оптимистичным показателем. Если сохранится только три четверти, налоговый законопроект второго столба вырастет примерно до 6600 евро, а доходность упадёт с 7,6% до 5,8%. Держите все документы с вашим NIE и пусть гестер классифицирует работы до продажи, а не после того, как Hacienda попросит.

Те 3%, которые покупатель оставляет

Если продавец не является налоговым резидентом Испании, покупатель удерживает 3% от цены продажи по Modelo 211. На 198 000 евро – это 5 940 евро против налогового счёта в 3 574 евро, то есть вам причитается 2 366 евро. Вы забираете её на Modelo 210 в течение четырёх месяцев после продажи, а возврат приходит через шесть-восемнадцать месяцев. Бюджет на эту задержку. Ставка прибыли 19% распространяется на каждого продавца, не проживающего в ЕС, независимо от того, кто в ЕС или нет. Смотрите наше руководство по Modelo 210 для нерезидентов.

Аренда вместо продажи

Та же обновлённая двухкомнатная квартира сдаёт долгосрочную аренду примерно по 800 евро в месяц, то есть 9 600 евро в год. По сравнению с общей стоимостью второго столбца в 170 290 евро, это валовая доходность 5,6%. Вычитать коммунальные сборы в размере 720 евро, IBI 290 евро, страхование 220 евро, управление в размере 8% (768 евро) и 800 евро на содержание и вакантность, всего 2 798 евро, и остаётся 6 802 евро: чистая доходность 4,0% до налогообложения.

Затем Такс разделяет аудиторию. Владельцы, являющиеся налоговыми резидентами в ЕС или ЕЭЗ, платят 19% от чистой суммы, примерно 1 292 евро, поэтому доходность после уплаты налогов составляет 3,2%. Владельцы, являющиеся налоговыми резидентами за пределами ЕС и ЕЭЗ, которые с 2021 года включают Великобританию, платят 24% от валовой арендной платы без вычетов. Это 2 304 евро, а доходность после уплаты налогов снизится до 2,6%. Шесть десятых точки поворачиваются от места, где владелец подаёт документы. Наши данные по доходности аренды в Коста-Бланке/blog/long-term-rental-yields-costa-blanca-2026 показывают, как это проявляется в разных городах.

Там, где действительно лежит уставший запас

Торревьеха – самый глубокий бассейн на этом побережье, и у нас там 126 объявлений о продажах. Кандидаты – это кварталы 1970–1990-х годов в центре, за Плайя-дель-Кура и вокруг Асекиона: площадь от 55 м2 до 80 м², подъём не гарантирован, сообщества, собирающиеся раз в год. Цены на квадратные метры там самые низкие среди всех прибрежных городов с круглогодичным спросом. Просматривайте объявления о распродажах в Торревьехе.

Benidorm содержит 45 объявлений у нас и другой профиль. Башни 1960-х и 1970-х годов в Ринкон-де-Лоикс-Альто и улицы за Леванте занимают самые дешёвые квадратные метры города и его самый строгий строительный ремонт. Шестидесятилетние высотки оснащены залатанными крышами и иногда живой деррамой, насчитывающей тысячи на одного владельца. Попросите три года протоколов хунты, затем отфильтруйте списки Бенидорма по году строительства.

Внутренний Вега Баха – самый простой рынок реформ и наименее гламурный. Сьюдад-Кесада, Альгорфа, Рохалес, Сан-Мигель-де-Салинас, Лос-Монтесинос и Бенихофар полны бунгало 1990-х и 2000-х годов: звучные, устарелие на двадцать пять лет, без структурных сомнений, обычно без сообщества, которое можно было бы убедить. Прицел «кухня плюс ванная» часто справляется с этой задачей.

Теперь честность. Большинство людей, ищущих «ремонтные планы», начинают с Хавеа, Морайры, Бениссы, Альтеа, Альбира или Финестрата, потому что именно там старые каменные виллы хорошо смотрятся. В Wesna нет объявлений о распродажах ни в одном из этих городов. Если вы хотите быть на севере, мы держим акции в Дении, Кальпе, Полопе, Ла Нусиа и Альфас-дель-Пи. WES-2080, четырёхкомнатный дом площадью 169 м2 в Ла Нусиа по цене 465 000 евро цены составляют около 2 751 евро за м2, что и есть то, что должна превзойти обновлённая вилла там, и почему север редко оставляет место для перепродажи. Наше сравнение цен на квадратные метри в 2026 году с 2024 годом показывает, насколько далеко он прошёл, а ежемесячный ценовой отчёт Idealista отслеживает одну и ту же серию по муниципалитетам.

Лицензии, сообщества и то, что бьёт по цифрам

Какая лицензия тебе нужна

Всё, что оставляет только структуру, планировку и фасад, – это obra menor, что в большинстве жителей Коста-Бланки сейчас проходит через declaración responsible receón: вы начинаете работу с подчинения, а не с одобрения. Здесь расположены кухни, ванные комнаты, замена электропроводки, замена трубопроводов, напольное покрытие и внутренние двери.

Всё, что касается несущих элементов, фасада, объёма строительства, назначения или количества жилищ – это obra mayor. Для этого нужен архитекторский проект, утверждённый Colegio de Arquitectos, технический директор на месте и лицензия, которая занимает от двух до шести месяцев, плюс сборы архитектора и апарехадора примерно от 6% до 10% от бюджета работ.

Оба маршрута взимают строительный налог ICIO – до 4% от заявленного бюджета работ, плюс лицензионный сбор: при реформе в 64 000 евро до 2 560 евро не предусмотрено в бюджете. Несколько прибрежных районов также ограничивают шумные работы в разгар сезона, поэтому реформа, начавшаяся в мае, может оставаться бездействующей в июле и августе, пока расходы не работают. Каждый дополнительный месяц – это мёртвый капитал и более поздняя дата выставления на продажу, так что если для вашего проекта нужен архитектор, добавьте три месяца и не подписывайте ничего с точной датой завершения.

Для этого вам не обязательно быть в стране. Доверенность, подписанная у испанского нотариуса или консульства, позволяет представителю оформить лицензию, подписать договоры на коммунальные услуги и принимать поставки. Назначьте кого-то, независимо от застройщика, для инспекции участка, желательно апарехадора с фиксированной ежемесячной оплатой.

То, что сообщество может наложить вето

Под горизонталом Лей де Пропиедад общие элементы не подлежат изменению: фасад, несущие стены, общий грунтовый стек, крышу, а в большинстве сообществ – оконные рамы и любые внешние кондиционеры. Ограждание террасы – классическая точка напряжённости: высокая стоимость на небольшой квартире и сдача, скорее всего, будет отклонена хунтой или позже отмечена как незарегистрированное расширение.

Два чека перед предложением. Достаньте NOTA простой и прочитайте обвинения и зарегистрированные поверхности по сравнению с тем, что вам показано; Наше объяснение на nota simple vs escritura охватывает то, что каждый из них доказывает. Затем попросите предоставить протоколы сообщества и справку о том, что продавец актуален, потому что за недвижимостью следуют непогашенные долги.

Четыре вещи, которые опрос должен исключить

Алюминоз. Алюминиозный цемент использовался в испанском конструктивном бетоне примерно в период с 1950 по 1977 год. Поражённые балки теряют прочность по мере преобразования цемента: обратите внимание на ржавые пятна, трещины на балочных софитах и провисающие потолки, впервые заметные в гаражах. Лабораторный анализ балкового сердечника стоит в несколько сотен евро, и положительный результат охватывает всё здание. Уходи.

Оцинкованная сантехника. Блоки до 1980 года были оцинкованы из оцинкованной стали, которая внутренне корродирует и выглядит как коричневая вода и слабое давление. Замена собственной ветки обходится примерно от 3 500 до 6 000 евро в квартире площадью 85 м2. Подъёмник принадлежит сообществу, и если он ещё не сделан, вам остаётся всего один деррама от незапланированного счёта.

Асбест. Фиброцемент был запрещён в Испании с июня 2002 года, поэтому всё, построенное или перекрытое до этого времени, может его содержать: кровельные листы, старые водяные баки, котловые дымоходы. Удаление должно осуществляться компанией, включённой в реестр RERA, по плану, утверждённому трудовым органом, примерно по цене от 40 до 80 евро за м² листа. Муниципалитеты теперь должны проводить перепись асбеста в соответствии с законом о отходах 2022 года.

Нет тепловой оболочения. Здания, построенные до строительного кодекса 2006 года, имеют однослойные кирпичные стены и одинарные стеклопакеты, и сертифицируются по уровням E, F или G. Для достижения C требуется термическое остекление, внутренняя изоляция и аэротермальная горячая вода – примерно 90–160 евро за м² обработанной оболочки. Премия за перепродажу оценки C по сравнению с F здесь составляет всего 2%–4%; Более сильные аргументы – более низкие летние счета и апелляция на аренду.

Для зданий старше пятидесяти лет в Comunitat Valenciana спросите, есть ли IEEV. Отчёт по оценке CV был подготовлен. Если сообщество избегало этого, обычно есть причина.

Что могло бы сломать эти цифры

Более мягкий выход. Второй столбец получает большую часть маржи при входе, но выход в 2 640 евро за м2 всё ещё должен удержаться. Если продать на 3% ниже, доходность снизится с 7,6% до примерно 4,9%. Продайте на 10% ниже, и второй столбец – небольшой убыток. Покупатель здесь – ещё один иностранец, который платит наличными, и этот пул уменьшается на курсах и настроениях до того, как индекс цен изменится.

Перерасход на 20%. По 63 750 евро работ это составляет 12 750 евро, что увеличивает прибыль второго столба примерно до 2 600 евро и доходность до 1,4%. Перерасходы акций 1970-х годов приходят на то, что вы находите за плитками, поэтому держите условный вариант не менее 15% и считайте их потраченными.

Переосмысление как бизнес. Сделав один фальто – и вы станете физическим лицом с приростом капитала. Сделайте три за два года – и Hacienda сможет рассматривать это как экономическую деятельность с другой налоговой базой, другими обязательствами по подаче деклараций и, возможно, IVA. Поговорите с жестором перед второй покупкой.

Вопросы, которые покупатели задают перед тем, как принять решение

Могу ли я получить ипотеку на недвижимость, требующую полной реформы?

Обычно не на самом уставшем устройстве. Испанские оценщики снижают цены на недвижимость без работающих кухонь или ванных комнат, а кредиторы отказываются от зданий с конструктивными примечаниями. Распространённый путь – покупка наличными, затем ипотека или освобождение от капитала после завершения и сертификации недвижимости.

Сколько времени на самом деле занимает полная реформа квартиры?

Три-пять месяцев работы на площадке для квартиры площадью 85 м², плюс подготовка: шесть-восемь недель между предложением и завершением, от двух-четырёх недель для получения смет и подачи лицензий, программа участка, затем месяц на сертификацию, фотографирование и размещение. Десять месяцев от подписания до подписания – это нормальный цикл.

Может, лучше купить что-то уже отремонтированное?

Часто – да. Если вы хотите дом, а не маржу, готовая недвижимость устраняет риск получения лицензии, риска перерасхода и десяти месяцев. Реформаторская игра окупается только тогда, когда вы покупаете значительно ниже готового аналога, а такие дешёвые акции есть не на каждой улице.

Следующие шаги

Пришлите нам Nota Simple и десять фотографий любого объекта, который вы рассматриваете, и мы оплатим ремонт до того, как вы предложите. Начните с нашей услугой ремонта или позвоните по телефону +34 744 64 42 28.