Переворот реставрации в Испании 2026: реальные цифры Коста-Бланки

Предложения по реформе здесь рассчитаны на квадратный метр площади пола, а не за комнату. Вот сколько стоят четыре распространённых телескопа, исходя из предложений, которые мы видим между Торревьеха и Бенидормом.

Объём	Типичные работы	EUR за м2 (включая 10% IVA)	Общее количество на 85 м² плоскости (EUR)	Время работы на площадке
Косметическое обновление	Покраска, напольное покрытие поверх существующих, фурнитура, кухонные фасады, краны	180–280	15 300–23 800	3–5 недель
Кухня и ванные	Две влажные комнаты очищены и восстановлены, бытовая техника, местная замена труб	260–400	22 100–34 000	6–9 недель
Полная внутренняя реконструкция	Замена трубопроводов, переоборудование, кухня, две ванные комнаты, полы, двери, окна, разделённый кондиционер	650–950	55 250–80 750	3–5 месяцев
Полная реконструкция плюс изменение планировки	Вышеупомянутые перегородки, конструктивное отверстие, кондиционер с воздуховодами	900–1 300	76 500–110 500	4–7 месяцев

Отдельно стоящая вилла стоит дороже за квадратный метр, потому что оболочка зависит от вас: гидроизоляция крыши, оштукатуренный фасад и аэротермальная система поднимают 150 м² по цене от 1 000 до 1 600 евро за м2, то есть от 150 000 до 240 000 евро.

Два фактора меняют эти цифры больше, чем ожидают покупатели. Первая – IVA. Сниженная ставка в 10% распространяется на жилье старше двух лет, при условии, что подрядчик поставляет материалы стоимостью не более 40% от базы счетов. После этого порога вся работа оценивается в 21%, что при реформе IVA на 64 000 евро добавляет примерно 6 400 евро. Попросите строителя разделить труд между материалами до подписания.

Вторая – это разница между предложениями, которая на одной квартире обычно составляет от 30% до 40%. Самый дешёвый тендер дешев, потому что чего-то не хватает: лицензионного сбора, пропущенной аренды или электрического сертификата, необходимого для повторного подключения питания.

Флип-арифметика, беги дважды

Вот форма сделки, которую мы видим почти каждую неделю. Двухкомнатная квартира 1980-х площадью 75 м², вторая линия в центре Торревьехи, устаревшая, но надёжная, с требованием 105 000 евро. Отремонтированные двухкомнатные квартиры на тех же улицах в середине 2026 года предлагали от 2 700 до 2 900 евро за м2 и достигли 2 600–2 700 евро. Мы используем 2 640 евро, то есть 198 000 евро, в течение десяти месяцев.

Первый столбец покупает по запросу. Второй столбец покупает на 12% ниже, по цене 92 400 евро, что часто требует уставшая единица с более чем 200 днями на рынке. Оба варианта предполагают наличные.

Строка	Куплен по запросу (EUR)	Куплен на 12% ниже (EUR)
Цена покупки	105 000	92 400
Затраты на приобретение (ITP 10% плюс 2 600 евро нотариус, реестр, гестория, юрист)	13 100	11 840
Полная внутренняя реконструкция, 75 м² по цене 850 евро	63 750	63 750
Расходы на хранение, 10 месяцев (IBI, коммунальные услуги, страхование)	2 300	2 300
Общий капитал в	184 150	170 290
Достигнутая цена продажи – 75 м² – 2 640 евро	198 000	198 000
Агентский гонорар – 5%, включая IVA	–9 900	–9 900
Plusvalía municipal	–1 300	–1 300
Налог на прирост капитала для нерезидентов составляет 19%	–941	–3 574
Чистая прибыль	1 709	12 936
Доходность капитала	0,9%	7,6%

Десять месяцев управления объектом, оформления документов на лицензию и зафиксированного капитала, и первая колонка возвращает 1 709 евро. Вторая колонка ежегодно составляет около 9,1%, и эта маржа существует исключительно благодаря цене входа.

Стоимость приобретения составляет от 11% до 13% в Comunitat Valenciana, где налог на перепродажу дома составляет 10%, а в Región de Murcia – от 9% до 11%, где он составляет 8%. При покупке на сумму 100 000 евро это чистая разница в размере 2 000 евро между Лос-Алькасарес и Торревьехой. Наш полный разбор стоимости покупки включает все строки.

Расходы на удержание не уменьшают ваш налоговый счет

Налог на прирост капитала для нерезидентов позволяет добавить расходы на приобретение, продажу и работы, классифицированные как mejora (улучшение), к стоимости приобретения. Коммунальные сборы, IBI и электроэнергия на площадке не вычитаются с прибыли, а только с дохода от аренды, если вы арендуете квартиру. Замена неисправного котла, например, для подобного – это обслуживание; добавление кондиционирования воздуха там, где его не было – это улучшение.

Таблица выше предполагает, что вся сумма 63 750 евро принимается как межора, что является оптимистичным показателем. Если сохранится только три четверти, налоговый счет во втором столбце поднимется примерно до 6 600 евро, а доходность упадёт с 7,6% до 5,8%. Держите все документы с вашим NIE и пусть гестер классифицирует работы до продажи, а не после запроса Hacienda.

Те 3%, которые покупатель оставляет

Если продавец не является налоговым резидентом Испании, покупатель удерживает 3% от цены продажи по Modelo 211. На сумму 198 000 евро – это 5 940 евро, удерживаемых под налоговый счет в 3 574 евро, то есть вам причитается 2 366 евро. Вы оформляете его на Modelo 210 в течение четырёх месяцев после продажи, а возвраты поступают от шести до восемнадцати месяцев спустя. Предусмотрейте бюджет на эту задержку. Ставка прироста в 19% распространяется на каждого нерезидента-продавца, независимо от того, кто находится в ЕС или нет. Смотрите наше руководство по Modelo 210 для нерезидентов.

Аренда вместо продажи

Та же обновлённая двухкомнатная аренда в долгосрочной перспективе составляет около 800 евро в месяц, то есть 9 600 евро в год. Против общей стоимости второго столба в 170 290 евро, это валовая доходность 5,6%. Вычитаем коммунальные сборы в размере 720 евро, IBI 290 евро, страхование 220 евро, управление 8% (768 евро) и 800 евро на содержание и вакантность, всего 2 798 евро, и остаётся 6 802 евро: чистая доходность 4,0% до налогообложения.

Налог затем разделяет аудиторию. Владельцы, резиденты налогов в ЕС или ЕЭЗ, платят 19% от чистой суммы, примерно 1 292 евро, то есть доходность после уплаты налогов составляет 3,2%. Владельцы, являющиеся налоговыми резидентами за пределами ЕС и ЕЭЗ, которые с 2021 года включают Великобританию, платят 24% валовой арендной платы без вычетов. Это составляет 2 304 евро, а доходность после уплаты налогов падает до 2,6%. Шесть десятых точки зависят от места подачи заявки владельца. Наши данные по доходности аренды в Коста-Бланке показывают, как это проявляется в разных городах.

Там, где действительно лежит уставший запас

Торревьеха – самый глубокий бассейн на этом побережье, и у нас там размещено 126 объявлений о продажах. Кандидаты – это кварталы 1970–1990-х годов в центре, за Плайя-дель-Кура и вокруг Асекьона: площадь от 55 м² до 80 м², подъёмник не гарантирован, сообщества, которые собираются раз в год. Цены на квадратные метры там самые низкие среди всех прибрежных городов с круглогодичным спросом. Просмотрите объявления о распродажах в Торревьехе.

Бенидорм имеет 45 объектов с нами и другой профиль. Башни 1960-х и 1970-х годов в Ринкон-де-Лоикс-Альто и улицы за Леванте занимают самые дешёвые квадратные метры города и его самую строгую структурную проверку. Шестидесятилетние высотки оснащены латчаными крышами и иногда живой деррамой, достигающей тысячи на владельца. Попросите три года протоколов хунты, затем отфильтруйте списки Бенидорма по годам строительства.

Внутренний Вега-Баха – самый простой рынок реформ и наименее гламурный. Сьюдад-Кесада, Альгорфа, Рохалес, Сан-Мигель-де-Салинас, Лос-Монтесинос и Бенихофар полны бунгало 1990-х и 2000-х годов: звучные, устарелие на двадцать пять лет, без структурных сомнений, обычно нет сообщества, которое можно убедить. Кухня плюс ванные комнаты часто справляются с задачей.

Теперь к честности. Большинство людей, ищущих дома по ремонту, начинают с Хавеа, Морайры, Бениссы, Альтеа, Альбира или Финестрата, потому что там старые каменные виллы хорошо смотрятся. У Wesna нет объявлений о продажах ни в одном из этих городов. Если вы хотите быть на севере, у нас есть акции в Дении, Кальпе, Полопе, Ла Нусиа и Альфас-дель-Пи. WES-2080, четырёхкомнатный дом площадью 169 м2 в Ла Нусиа по цене EUR 465,000 примерно по цене 2,751 евро за м² – это то, что должна превзойти обновлённая вилла, и поэтому север редко оставляет место для перепродажи. Наше сравнение цен на квадратные метри в 2026 году и 2024 года показывает, насколько далеко они прошли, а ежемесячный отчёт Idealista отслеживает одну и ту же серию по муниципалитетам.

Лицензии, сообщества и то, что бьёт по цифрам

Какая лицензия тебе нужна

Всё, что оставляет только структуру, планировку и фасад, – это obra menor, который в большинстве районов Коста-Бланки теперь проходит через declaración ответственный: вы начинаете работу с подачи заявки, а не с одобрения. Кухни, ванные комнаты, замена электропроводки, замена трубопроводов, напольное покрытие и внутренние двери – всё это здесь.

Всё, что касается несущих элементов, фасада, объёма строительства, назначения или количества жилых домов – это obra mayor. Для этого нужен архитекторский проект, утверждённый Colegio de Arquitectos, технический директор на месте и лицензия, которая занимает от двух до шести месяцев, плюс гонорары архитектора и апарехадора примерно в размере 6–10% от бюджета работ.

Оба маршрута взимают строительный налог ICIO – до 4% от заявленного бюджета работ, плюс лицензионный сбор: при реформе на 64 000 евро до 2 560 евро не предусмотрено в бюджете. Несколько прибрежных районов также ограничивают шумные работы в разгар сезона, поэтому реформа, начавшаяся в мае, может оставаться без движения в июле и августе, пока расходы идут. Каждый дополнительный месяц – это мёртвый капитал и более поздняя дата выставления на продажу, так что если ваш проект требует архитектора, добавьте три месяца и не подписывайте ничего с точной датой завершения.

Для этого вам не обязательно находиться в стране. Доверенность, подписанная у испанского нотариуса или консульства, позволяет представителю оформить лицензию, подписать договоры на коммунальные услуги и принимать поставки. Назначьте кого-то, независимого от застройщика, для инспекции участка, желательно апарехадора с фиксированной ежемесячной платой.

То, что сообщество может наложить вето

Под горизонталом Лей-де-Пропьедад общие элементы не подлежат изменению: фасад, несущие стены, общий грунтовый стек, крыша, а в большинстве населённых пунктов – оконные рамы и любые внешние кондиционеры. Ограждание террасы – классическая точка напряжения, ценность на небольшой квартире и то, что, скорее всего, будет отклонено хунтой или позже отмечено как незарегистрированное расширение.

Два чека перед тем, как сделать предложение. Достаньте NOTA simple и прочитайте обвинения и зарегистрированную поверхность по сравнению с тем, что вам показано; наш объяснение по Nota Simple против Escritura охватывает то, что каждый из них доказывает. Затем попросите протоколы сообщества и сертификат о том, что продавец актуален, так как непогашенный долг следит за объектом.

Четыре вещи, которые опрос должен исключить

Алюминоз. Алюминиозный цемент использовался в испанском конструктивном бетоне примерно в период с 1950 по 1977 год. Поражённые балки теряют прочность по мере преобразования цемента: ищите на наличие пятен от ржавчины, трещины на балочных софитах и провисшие потолки, впервые заметные в гаражах. Лабораторный анализ балочного сердечника стоит несколько сотен евро, и положительный результат – по всему зданию. Отойдите.

Оцинкованная сантехника. До 1980 года блоки были оцинкованными трубами, которые корродируют изнутри и видны как коричневая вода и слабое давление. Замена собственных ветвевых трубопроводов стоит примерно от 3 500 до 6 000 евро в квартире площадью 85 м². Подъёмник принадлежит сообществу, и если он ещё не сделан, вам остаётся всего один деррама от незапланированного счёта.

Асбест. Волокнистый цемент был запрещён в Испании с июня 2002 года, поэтому всё, построенное или перекрытое до этого времени, может его содержать: кровельные листы, старые водяные баки, дымоходы котлов. Удаление должно выполняться компанией, входящей в реестр RERA, по плану, одобренному трудовым органом, примерно по цене от 40 до 80 евро за м² листа. Теперь муниципалитеты обязаны переписывать асбест в соответствии с законом об отходах 2022 года.

Нет термической оболочки. Здания, построенные до строительного кодекса 2006 года, имеют однослойные кирпичные стены и одинарное остекление, и сертифицируются по E, F или G. Для достижения C требуется терморазрывное остекление, внутренняя изоляция и аэротермальная горячая вода – примерно 90–160 евро за м² обработанной оболочки. Премия за перепродажу за C вместо F здесь составляет всего 2–4%; более сильные аргументы – более низкие летние счета и привлекательность аренды.

Для зданий старше пятидесяти лет в Comunitat Valenciana спросите, был ли подготовлен отчёт по оценке зданий IEEV. CV. Если сообщество избегало его, обычно есть причина.

Что могло бы сломать эти цифры

Более мягкий выход. Второй столбец зарабатывает большую часть маржи при входе, но выход на 2 640 евро за м2 всё равно должен удерживаться на рынке. Если продать на 3% ниже него, доходность упадёт с 7,6% до примерно 4,9%. Если продать 10% ниже – второй столбец – небольшой убыток. Покупатель здесь – ещё один иностранец, который платит наличными, и этот пул сокращается из-за обменных курсов и настроений до того, как индекс цен изменится.

Перерасход на 20%. Для 63 750 евро работ это составляет 12 750 евро, что увеличивает прибыль второго столба примерно до 2 600 евро и доходность до 1,4%. Перерасходы акций 1970-х годов приходят на то, что вы находите за плитками, поэтому держите условный процент не менее 15% и считайте их потраченными.

Переосмысление как бизнес. Сделав один флип, вы станете физическим лицом с приростом капитала. Три раза за два года – и Hacienda сможет рассматривать это как экономическую деятельность с другой налоговой базой, другими обязательствами по подаче деклараций и, возможно, IVA. Поговорите с жестором перед второй покупкой.

Вопросы, которые покупатели задают перед тем, как принять решение

Могу ли я получить ипотеку на недвижимость, требующую полной реформы?

Обычно не на самой усталой квартире. Испанские оценщики снижают цены на недвижимость без работающих кухонь или ванных, а кредиторы отказываются от зданий с помощью конструктивных примечаний. Распространённый способ – покупка наличными, затем ипотека или освобождение от капитала после завершения и сертификации недвижимости.

Сколько времени на самом деле занимает полная реформа квартиры?

Три-пять месяцев работы на площадке для квартиры площадью 85 м², плюс подготовка: шесть-восемь недель между предложением и завершением, от двух-четырёх недель на подачу смет и подачу лицензии, программу участка, затем месяц на сертификацию, фотографирование и список. Десять месяцев от подписания до подписания – это обычный цикл.

Может, лучше купить что-то уже отремонтированное?

Часто – да. Если вы хотите дом, а не маржу, готовая недвижимость устраняет риск получения лицензии, риск перерасхода и десять месяцев. Реформаторская стратегия окупается только тогда, когда вы покупаете значительно ниже готового сравнительного продукта, и такие дешевые акции не всегда доступны.

Следующие шаги

Пришлите нам Nota Simple и десять фотографий любого объекта, который вы рассматриваете, и мы узнаем стоимость ремонта до того, как вы предложите. Начните с нашей услуги по ремонту или позвоните по номеру +34 744 64 42 28.