Доходность долгосрочной аренды по Коста-Бланка Таун 2026
Wesna GroupДолгосрочная аренда приносит город за городом на Коста-Бланке в 2026 году. Медианные запрашиваемые цены, медианные арендные ставки, валовая доходность, модели вакантности и профили арендаторов для 15 городов от Дении до Мурсии. Какие карманы обеспечивают наибольшую отдачу наличных к наличным и как запрет на краткосрочную аренду в Валенсии изменил долгосрочный спрос.
Доходность долгосрочной аренды на Коста-Бланке варьируется в зависимости от города больше, чем предполагает заголовок по среднему побережью. Квартира в Торревьеха стоимостью €155,000 может обеспечить 6,6% валовой прибыли; квартира Calpe стоимостью €400,000 находится ближе к 3,9%. Оба находятся с разницей в 30 минут друг от друга. Разница заключается в том, сколько арендаторы платят за квадратный квадрат, сколько они требуют структурно и сколько конкурирующих акций находится на одной и той же улице.
В этой статье рассматриваются долгосрочные (минимум 12-месячные контракты) доходность аренды по городам, используя агрегированные данные за первый и второй кварталы 2026 года из ежемесячного индекса аренды Idealista, квартального отчета Fotocasa, обзора финансовой стабильности Банка Испании и внутренних объемов лидов через портал MASA Wesna. Доходность валовая (до IRNR, IBI, коммунальных сборов и содержания). Реальная чистая доходность обычно составляет от 65% до 75% от валовой суммы.
Для более широкого контекста рынка жилья см. Ежемесячный релиз INE.
Заголовок 2026 года: доходность выросла
Спрос на долгосрочную аренду по всему региону Коста-Бланка вырос с 8% до 14% в годовом выражении в первом квартале 2026 года, чему способствовали два фактора:
- Запрет на краткосрочную аренду в Валенсии на новые туристические лицензии в 2025 году вывел арендодателей на долгосрочный рынок. Предложение выросло в провинции Аликанте, но спрос на арендаторов рос быстрее, поскольку всё больше арендаторов впервые увидели запасы по стабильным контрактам.
- Приток иностранных покупателей в 2026 году включает растущую долю инвесторов в аренду из Великобритании, Нидерландов, Бельгии и Германии, особенно в диапазоне квартир от €120,000 до €200,000, где доходность наиболее высокая.
Прочитайте разбор запрета STR в Валенсии для получения нормативной информации.
Урожайность по городам (Q1-Q2 2026)
| Город | Медианный запрос (€) | Медианная аренда (€/мес) | Валовая доходность | Профиль арендатора |
|---|---|---|---|---|
| Торревьеха | 155 000 | 850 | 6,6% | Пенсионеры, удалённые работники |
| Сан-Педро-дель-Пинатар | 165 000 | 880 | 6,4% | Пенсионеры, сезонные экспаты |
| Альгорфа (Ла Финка) | 175 000 | 900 | 6,2% | Пенсионеры, гольф-резиденты |
| Сан-Мигель-де-Салинас | 175 000 | 875 | 6,0% | Пенсионеры |
| Мурсия (центр города) | 130 000 | 770 | 7,1% | Студенты, молодые профессионалы |
| Сьюдад-Кесада | 285 000 | 1 400 | 5,9% | Пенсионеры, семьи среднего уровня |
| Лос-Алькасарес | 260 000 | 1 250 | 5,8% | Семьи, пенсионеры |
| Пилар де ла Орадада | 240 000 | 1 100 | 5,5% | Пенсионеры среднего уровня |
| Ориуэла Коста | 220 000 | 990 | 5,4% | Смешанные туристические / долгосрочные условия |
| Гуардамар-дель-Сегура | 220 000 | 950 | 5,2% | Пенсионеры, небольшие семьи |
| Ла Манга дель Мар Менор | 210 000 | 900 | 5,1% | Сезонные, смешанные |
| Бенидорм | 285 000 | 1 150 | 4,8% | Работники туризма, пенсионеры |
| Вильяхойоса | 260 000 | 1 000 | 4,6% | Местные профессионалы |
| Дения | 275 000 | 1 050 | 4,6% | Смешанный |
| Calpe | 400 000 | 1 300 | 3,9% | Пенсионеры высшего уровня, второй дом |
Доходность является валовой на основе медианной запрашиваемой цены на двухкомнатные квартиры в каждом городе в первом-втором квартале 2026 года, сопоставимой с медианой запрашиваемой арендной платы за двухкомнатные квартиры в Идеалисте и Фотокасе за тот же период.
Три уровня доходности
Уровень 1: 6,0% и выше (максимальная доходность)
Торревьеха, Сан-Педро-дель-Пинатар, Альгорфа, Сан-Мигель-де-Салинас, город Мурсия. Общие факторы: цены на вход менее €200,000, зрелый спрос на пенсионеров, низкая сезонная вакантность (долгосрочные арендаторы фиксируют 12+ месяцев) и стабильный объём лидов на портале Wesna MASA от скандинавских, британских и украинских заявок.
Примеры запасов этого уровня:
- WES-2429 – Murcia 1-кроватный, 45 м², €78,000: начальный городской район, сильный урожай с сырьём около 7,5% по запрашиваемой цене
! WES-2429 – однокомнатная, квартира, в Мурсии, 45 м², €78,000
! WES-2429 – однокомнатная, квартира, в Мурсии, 45 м², €78,000
! WES-2429B – двухкомнатная, квартира, в Мурсии, 52 м², €100,000
! WES-2429B – двухкомнатная, квартира, в Мурсии, 52 м², €100,000
- WES-2402B – Сан-Мигель-де-Салинас 1-кровать, 53 м², €150,000
- WES-2240 – Lomas de Cabo Roig 1-кровать, 52 м², €147,500
Уровень 2: от 5,0% до 6,0% (сбалансированный)
Лос Алькасарес, Пилар де ла Орадада, Ориуэла Коста, Гуардамар. Цены в диапазоне от €200,000 до €280,000, спрос арендаторов высок, но немного медленнее. Лучше всего подходит для покупателей, которые хотят валовую доходность выше 5% без минимального формата городской квартиры.
Уровень 3: ниже 5% (с акцентом на столицу)
Бенидорм, Вильяхойоса, Дения, Кальпе. Цены на участие выше €260,000. Доходность снижается, потому что запрашиваемые цены отражают ожидания прироста капитала по прибрежной премии, а не расчёт арендной платы. Лучше всего подходит покупателям, которые предпочитают долгосрочный рост капитала, а не доходность наличных.
Просмотрите каждый город: Торревьеха (115 объявлений), San Pedro del Pinatar (42), Los Alcazares (64), Orihuela Costa (36), Pilar de la Horadada (61), Denia (22), Calpe (8).
! Долгосрочная валовая арендная доходность по городу Коста-Бланка, 1-2 квартал 2026 года
Диаграмма: валовая долгосрочная доходность по городам, цветовая маркировка по уровням (агрегированные данные за 1-2 кварталы 2026 года).
! Долгосрочная валовая арендная доходность по городу Коста-Бланка, 1-2 квартал 2026 года
Диаграмма: валовая долгосрочная доходность по городам, цветовая маркировка по уровням (агрегированные данные за 1-2 кварталы 2026 года).
Какой размер квартиры доставляет?
По всему региону Коста-Бланка в первом-втором квартале 2026 года медианная валовая доходность по размеру квартиры:
| Размер | Медианная валовая доходность |
|---|---|
| 1-кровать | 5,8% |
| 2-спальная | 5,4% |
| Трёхкровные | 4,9% |
| Отдельно стоящий дом | 4,2% |
Сегмент с одной спальней лидирует, поскольку цены на вход находятся ниже по сравнению с арендой за м². Краткосрочные экспаты и одинокие работники платят непропорционально больше за м², чем семейные арендаторы в трёхкомнатных домах.
Шаблоны вакансий
Вакантность долгосрочной аренды двухкомнатных квартир в первом-втором квартале 2026 года:
- Торревьеха, Сан-Педро-дель-Пинатар, Сан-Мигель-де-Салинас: менее 3 недель в год с оборотом. Спрос на пенсионеров стабилен.
- Ориуэла Коста, Лос Алькасарес, Пилар-де-ла-Орадада: от 4 до 6 недель в году. Сочетание туристических и долгосрочных условий меняет сезонную модель вакантности.
- Бенидорм, Вильяхойоса, Дения, Кальпе: 6–10 недель в году. Давление туристического рынка создаёт мягкие сезонные разрывы.
Регуляторный и налоговый контекст на 2026 год
Три вещи, которые покупатели должны учитывать при расчете чистой доходности:
- IRNR (Modelo 210): 19% от дохода от аренды для резидентов ЕС, 24% для не-ЕС. Вычитаемые расходы (коммунальные сборы, ипотечные проценты, IBI, содержание) снижают налогооблагаемую базу для резидентов ЕС, но не для неевропейских стран.
- Афтершок запрета STR в Валенсии: для городов провинции Аликанте новые туристические лицензии приостановлены. Существующие лицензии передаются вместе с объектом; Новые – в каждом конкретном случае. Учтите это в стратегии приобретений.
- Долгосрочные контракты (LAU 5/7 лет): закон о аренде после 2019 года защищает арендаторов с автоматическим продлением на 5 лет (частный арендодател) или 7 лет (корпоративный арендодател). Арендная плата может корректироваться ежегодно, но только в пределах IPC (индекса инфляции).
Полный процесс покупки для нерезидентов смотрите наш 12-шаговый чек-лист покупки.
Рекомендации по профилю покупателя
*Покупатель с приоритетом на доходность, бюджет от €80k до €150k: однокомнатная квартира в Торревьехе, город Мурсия, или Сан-Мигель-де-Салинас. Ожидаемая валовая доходность от 6,0% до 7,5%. Небольшое управленческое присутствие, пенсионер или экспат, низкая текучка кадров.
*Сбалансированный покупатель, бюджет от €150k до €250k: двухкомнатная квартира в Торревьехе, Лос-Алькасаресе, Сан-Педро-дель-Пинатар или Пилар-де-ла-Орадада. Ожидаемая валовая доходность от 5,5% до 6,5%. Лучшее удержание, арендаторы среднего уровня, небольшой шаг в обслуживании.
**Покупатель в первую очередь в столице, бюджет €250k + **: 2- или 3-комнатные квартиры в районах Дении, Кальпе, Вильяхойоса, Бенидорма. Ожидаемая валовая доходность от 3,5% до 4,8%. Рост капитала за долгосрочное удержание определяет доходность, аренда покрывает затраты на удержание плюс умеренный денежный поток.
FAQ
Какую чистую доходность следует ожидать после уплаты налогов и расходов? Общее правило: чистая доходность составляет от 65% до 75% от валовой доходности стандартных неипотечных объектов. Валовая прибыль в 6% обычно соответствует 4,0–4,5% чистой прибыли. При ипотеке LTV 60% под 4% доходность собственного капитала по наличным к наличным может быть значительно выше, но риск снижения заполняемости тоже возрастает.
Как запрет на STR в Валенсии влияет на долгосрочную доходность? Абсолютно. Предложение долгосрочной аренды в провинции Аликанте выросло на 12% в годовом выражении в первом квартале 2026 года, поскольку прежние краткосрочные листинги конвертировались, но спрос на арендаторов рос быстрее. Чистый эффект: арендные ставки выросли на 4–7% в большинстве городов, и долгосрочные контракты стало легче заключать.
Будут ли эти валовые доходы устойчивыми в 2027 году? В отчёте Банка Испании по финансовой стабильности за первый квартал 2026 года отмечается, что спрос на долгосрочную аренду превышает предложение по всей стране. Ничто из структурного не указывает на сжатие уходов в 2026-2027 годах для Коста-Бланки. Смотрите: поставка новых объектов в Сьюдад-Кесада, Лос-Алькасаресе и Пилар-де-ла-Орадада повышена и может смягчить эти конкретные точки выхода на 20–40 базисных пунктов в 2027 году.
Стоит ли мне управлять самостоятельно или использовать управляющего недвижимостью? Управляющая недвижимостью стоит от 8% до 12% арендной платы в месяц. Ниже €900 в месяц, самоуправление обычно лучше фиксирует. Аренда выше €1,200 в месяц и при ипотеке профессиональное управление часто защищает доходность лучше, чем себестоимость.
Насколько надёжны данные аренды Idealista? Idealista ежемесячно публикует индекс аренды с просьбами; Реализованная арендная плата обычно составляет на 4–8% ниже запрашиваемой. Фигурки Fotocasa похожи. Для данных институционального уровня Банк Испании (Banco de España) публикует квартальный индекс арендных цен, полученный из налоговых отчетов AEAT.
Свяжитесь с нами
Для анализа урожайности по конкретной недвижимости используйте свяжитесь с Wesna. Мы предоставляем сравнительные данные по аренде на уровне города, исторические данные о росте цен и полную систему покупки + аренды для инвесторов, предлагающих покупку с целью сдачи в аренду, включая отбор арендаторов и координацию управления на английском, русском, украинском и испанском языках.
Связанная литература: Покупка недвижимости как нерезидент в 2026 году, Buy-to-Let Costa Blanca 2026, Valencia STR alternatives.
Подпишитесь на наши гайды по Валенсии
Одно короткое письмо в месяц: новые гайды по районам, заметки по рынку и изменения в правилах. Без спама, отписка в один клик.
Email используется только для рассылки. Подробнее в политике конфиденциальности.
