Запрет на краткосрочную аренду в Валенсии 2026: что инвесторы всё ещё могут сделать

Пленарное заседание 31 марта 2026 года утвердило План Especial de Vivienda Turística, который включает:

Правило	Порог
Лимит VUT на каждый район	2% жилого фонда
Общий лимит по размещению (отели + апартаменты + VUT)	8% жителей зарегистрированы в каждом районе/районе
Ограничение местоположения VUT	Первые этажи + первые этажи только в многофункциональных зданиях
Требование независимости VUT	Отдельный выход на улицу, отдельные лестницы, отдельный лифт от жилых помещений
Лицензии, действительные до 2026 года	Сохранение (без отмены задним числом)

В уже перенасыщенных районах (Руссафа, Кармен, Сьютат Велла, части Кабаньяля) лимит в 2% означает **ноль новых лицензий VUT**. В некоторых районах, расположенных дальше от центра, по состоянию на середину июня 2026 года всё ещё есть запас под лимитом.

Ограничение на расположение (только первый этаж / первый этаж с независимым доступом) – более жёсткое ограничение. Даже в районах с запасом высоты только квартиры первого или первого этажа с действительно независимым доступом подходят, что составляет небольшую часть общего жилого фонда.

Что это делает с короткой арендой в Валенсии приносит доходы

Для инвесторов в STR, которые покупали до 2024 года с уже имеющими лицензии VUT: ничего не меняется сразу. Лицензии остаются по умолчанию.

Для инвесторов STR, нацеливающихся на город Валенсия в 2026 году:

• Новые лицензии VUT для ведущих центральных районов (Руссафа, Кармен, Сьютат Велла): фактически ноль новых разрешений
• Новые лицензии VUT для внешних районов (Альгирош, Бенимаклет, Маритим дальше от набережной): возможны, но ограничены
• Новые лицензии VUT только для квартир на первом и втором этаже

Модель доходности с короткой арендой, работавшая в 2022-2024 годах (купить двухкомнатный дом на четвёртом этаже в Руссафе, взять VUT, пройтись 6-8% чисто), по состоянию на 2026 год в основном закрыта для новых покупателей.

Три рабочие альтернативы для инвесторов из района Валенсии

Альтернатива 1: Долгосрочная аренда в городе Валенсия

Отчёт Idealista за первый квартал 2026 года показал, что цены на аренду в Испании выросли на +7,1% в годовом выражении, при этом Валенсия входит в число самых крутых мест. Доходность долгосрочной аренды в городе Валенсия составляет 4,8-5,8% валового отбора двухкомнатных квартир в жилых районах, таких как Руссафа и Патакона.

Плюсы: отсутствие лицензионных ограничений, отсутствие рисков по закону коммуна, круглогодичный денежный поток, меньшие управленческие накладные расходы.

Минусы: доходность ниже, чем в годы пикового STR, сложнее убрать долгосрочного арендатора, если вы хотите продать.

Бетонная точка входа: WG-18 - 2-комнатная квартира в Валенсии, 120 м², представлена €238,000 ★ – собственные акции, долгосрочная целевая аренда €900-€1,050/месяц, валовая доходность 4,5-5,3%.

Альтернатива 2: Переход на рынки STR в Коста-Бланке

Муниципальные ратуши Коста-Бланки НЕ ввели (по состоянию на середину июня 2026 года) моратории на VUT, сопоставимые с городом Валенсия. Торревьеха, Кальпе, Дения, Бенидорм и Альгорфа продолжают выдавать лицензии VUT в соответствии с Decreto 9/2024 государственным регулированием Comunidad Valenciana.

Доходность по Costa Blanca STR (хорошо управляемая): 6-8% валового отбора. Наш полный разбор покупок с целью сдачи в аренду для Коста-Бланка охватывает расчёт по городам.

Конкретные точки входа:

• WG-14 - Апартаменты Торревьеха, 42 м², представлена стоимость €155,000 ★ - €787/месяц валовая долгосрочная аренда, или €1,250-€1,800/месяц летняя короткая аренда

! WG-14 – квартира, в Торревьехе, 42 м², €155,000

! WG-14 – квартира, в Торревьехе, 42 м², €155,000

• [WG-16 - 1-спальный пентхаус Algorfa, 53 м², €159,000 ★] (/недвижимость/WG-16) – премиум-гольф-пояс для ночей STR

Альтернатива 3: Приобретение предварительно лицензированных акций Valencia STR

Акции, имеющие действующую лицензию VUT до 2024 года, торгуются с премией примерно 8-15% по сравнению с идентичными акциями без лицензии. Во многих случаях лицензия может передаваться (в зависимости от конкретного типа разрешения и подтверждения доступа).

Это более узкий бассейн. Мы отслеживаем это в [каталоге города Валенсия] (/property-for-sale/valencia) и отмечаем предварительно лицензированные объявления специально для покупателей, ориентированных на STR.

Факторы риска, которые инвесторы должны учитывать

Продолжается движение регуляторов к ужесточению правил VUT

Другие испанские города движутся в том же направлении. Барселона (аналогичный мораторий 2024-2026), Сан-Себастьян, Бильбао, Пальма и Мадрид активно ужесточают правила VUT. Регламент Валенсии 2026 года является частью национальной тенденции, а не единичным случаем.

Планируйте инвестиции, предполагая дальнейшее ужесточение, а не ослабление в течение 5-10 лет.

Защита арендаторов при долгосрочной аренде продлена в 2026 году

В 2026 году Comunidad Valenciana расширила защиту арендаторов по городской аренде (LAU), предоставив долгосрочным арендаторам более сильные права на продление и заморозку арендной платы в городах, объявленных «zona tensionada». Город Валенсия частично обозначен как зона tensionada, которая ограничивает ежегодное повышение арендной платы по индексу IRAV (~3,4% в начале 2026 года) для арендаторов из защищённой зоны.

Для инвесторов это означает, что доход от долгосрочной аренды более предсказуем, но менее способен охватить более широкую инфляцию арендной платы в 7,1% по национальной стране.

Ограничения по законодательству муниципалитетов усиливаются

Даже там, где VUT легален муниципально, отдельные коммунии (ассоциации домовладельцев) голосуют за запрет краткосрочной аренды в своих зданиях. Всегда уточняйте это с администратором финкасов ДО покупки.

Рабочая инвесторская структура на 2026 год

Учитывая вышеизложенное, наша рабочая рекомендация для инвесторов STR в районе Валенсии на 2026 год:

1. Если лицензия до VUT была получена до 2024 года: Приостановить. Доходность остаётся высокой, лицензия сохранена, дефицит повышает стоимость перепродажи.
2. Если вы нацеливаетесь на новый STR в городе Валенсия: Переключитесь на Costa Blanca STR или переходите на долгосрочную аренду с проверенной чистой доходностью 4,5-5,5%.
3. Если доходность по короткой аренде не подлежит обсуждению: Покупайте муниципалитеты Коста-Бланки, которые ещё НЕ ужесточили (Торревьеха, Альгорфа, Пилар-де-ла-Орадада).
4. Если вы можете подождать 18-24 месяца: Следите за перепродажей предварительно лицензированных акций Valencia у владельцев, потерявших интерес или желающих обналичить.

FAQ

Останется ли действительна моя лицензия VUT в Валенсии до 2024 года?

Да, если он был выдан в рамках режима до моратория. Существующие лицензии остаются в соответствии с регламентом 2026 года. Продление зависит от постоянного соблюдения действующих операционных правил (регистрация гостей, налоги, разрешение муниципалитета).

Могу ли я всё ещё купить недвижимость в городе Валенсия в качестве долгосрочной аренды?

Да. Долгосрочная аренда не имеет ограничений. Регламент 2026 года направлен на лицензирование краткосрочной аренды, а не на право собственности на недвижимость. Наш инвестиционный контекст в Валенсии охватывает более широкую рыночную математику.

Планируют ли муниципалитеты Коста-Бланки следовать за городом Валенсия?

По состоянию на середину июня 2026 года никаких публичных предложений о моратории от Торревьехи, Кальпе, Дении или Бенидорма. Местное политическое давление ниже, поскольку города зависят от туризма и экономики. Долгосрочный риск существует, но временное окно существенно длиннее, чем для города Валенсия.

Как Modelo 210 применяется к доходу VUT?

Доходы VUT регистрируются ежеквартально по Modelo 210 нерезидентами. Жители ЕС могут вычитать операционные расходы; Нерезиденты ЕС платят 24% от валового дохода от аренды без вычетов. Полная механика: объяснение Modelo 210.

Есть ли способ удержать недвижимость STR в Валенсии без лицензии VUT?

Да, через модель аренды «только комнаты» (alquiler por habitaciones), которая освобождена от лицензирования VUT по большинству муниципальных норм, но требует, чтобы владелец постоянно проживал в квартире. Это не заменяет STR у отсутствующего владельца.

By Олег Фесечко, основатель Wesna Group.