Покупка с правом аренды на Коста-Бланке 2026: реалистичный ежемесячный доход

Валовая доходность (годовая аренда / запрашиваемая цена, до любых затрат) по городам на основе данных портала за первый квартал 2026 года:

Город	Долгосрочная доходность (брутто)	Доходность короткой аренды (брутто, хорошо выполненная)	Типичная цена для двухкомнатного проживания
Торревьеха	6.0% - 7.0%	6.5% - 8.0%	€125k - €180k
Пилар де ла Орадада / Ло Ромеро	5.5% - 6.5%	6.0% - 7.5%	€140k - €220k
Ориуэла Коста	5.5% - 6.5%	6.0% - 7.5%	€140k - €210k
Альгорфа (гольф-пояс Ла Финка)	5.5% - 6.5%	6.5% - 8.0%	€155k - €220k
Вильяхойоса	5.0% - 6.0%	5.5% - 7.0%	€170k - €280k
Кальпе	5.0% - 7.0%	6.0% - 8.5%	€280k - €380k
Бенидорм	4.5% - 6.0%	6.0% - 8.5%	€220k - €320k
Дения	4.0% - 5.5%	5.0% - 7.0%	€280k - €400k
Альтеа (включая Альтеа-Хиллс)	3.5% - 5.0%	4.5% - 6.5%	€340k - €500k+

Модель последовательно: доходность идёт обратно по отношению к ценовому уровню. Торревьеха обеспечивает самый высокий валовой доход в районе Коста-Бланка, отчасти потому, что цены на вход остаются от €1 200 до €1 900 за м² построенного, отчасти потому, что круглогодичный спрос на аренду со стороны пенсионеров и удалённых жителей поддерживает стабильность заполнения в межсезонье.

Почему провинция Аликанте отстаёт от среднего по Испании

Национальная валовая доходность Испании (6,7%) опережает Аликанте (6,2%), поскольку национальный показатель учитывается столицей Мурсией (7,5%), Кастельоном (7,2%) и несколькими внутренними провинциями Андалусии. Средиземноморское побережье не гонится за самыми высокими урожаями; Она сочетает умеренную доходность (4-7%) с более сильным ростом цен и самым высоким спросом среди нерезидентов. Для покупателя, сравнивающего Коста-Бланку с пунктами чистой доходности, этот компромисс имеет значение.

Ежемесячный доход: €155k квартира в Торревьехе, долгоя аренда

Рабочие номера для фактического объявления начального уровня в нашем текущем каталоге: WG-14 - квартира Торревьеха €155,000, 42 м². Долгосрочная аренда: ежемесячная аренда €725–€850 в зависимости от мебели и точного расположения в Торревьехе. Возьмите среднюю точку – €787 в месяц.

Линия	Сумма (€/год)	Примечание
Валовая годовая арендная плата	€9,444	€787 в месяц × 12
Валовая доходность	6.1%	Цена покупки €155k
Меньше: IBI (муниципальный налог Торревьехи)	-€420	~0,55% от кадастровой стоимости
Меньше: Comunidad (небольшой комплекс, бассейн)	-900 евро	€75 в месяц обычно
Меньше: Страхование зданий	-280 евро	Требуется кредитором
Меньше: управление недвижимостью (8% от арендной платы)	-€756	Местное агентство, смена арендаторов + обслуживание
Меньше: резерв на обслуживание (5%)	-€472	Котёл, кондиционер, бытовая техника со временем
Меньше: резерв вакансии на месяц	-€787	Между арендаторами – типично
Чистая сумма до налогообложения	€5,829	Чистая доходность 3,8%
Меньше: Нерезидент IRNR (24% не из ЕС)	-€1,399	Modelo 210, смотрите наше налоговое руководство
Чистая выплата после налогообложения (не из ЕС)	€4,430	Чистая доходность 2,9%, приземление 369 евро в месяц
Чистая после уплаты налогов (ЕС/ЕЭЗ, с вычетами)	€5,180	3,3% чистой посадки, 432 евро в месяц

Линейка Modelo 210 – самая большая налоговая неожиданность для иностранных покупателей. Жители ЕС/ЕЭЗ могут вычитать расходы (проценты по ипотеке, IBI, коммунальные расходы, страхование, управленческие сборы, ремонт, амортизация), что часто снижает налогооблагаемую базу с €9,444 брутто до €3,000–€4,000. Резиденты не из ЕС (Великобритания после Brexit, США, MENA, Азия) не могут ничего вычитать и платят 24% от полной валовой арендной платы. Постналоговая дельта между ЕС и неевропейскими странами на одном и том же €155k Torrevieja: примерно €750 в год.

Та же квартира за 155 тысяч евро, короткая аренда

Если та же WG-14 Torrevieja flat проходит как Vivienda de Uso Turístico (VUT – короткая аренда), математика меняется:

Линия	Сумма (€/год)	Примечание
Пик сезона каждый вечер (июнь-сентябрь)	€95-€130	Обычно заполняется 110 ночей
Shoulder nightly (апрель-май, октябрь)	€65-€85	Типично 55 ночей
Межсезонье (ноябрь-март)	€50-€70	40 ночей, типичные еженедельные контракты
Годовая заполняемость (хорошо организованная)	200-220 ночей	60% использования
Валовая годовая арендная плата (в среднем €82 × 200 ночей)	€16,400	Показатель
Валовая доходность	10.6%	Покупка за €155k
Меньше: 30% всех затрат (управление, коммуна, IBI, расходы)	-€4,920	Стоимость короткой аренды выше, чем долгосрочная аренда
Чистая сумма до налогообложения	€11,480	7,4% чисто
Меньше: Нерезидент IRNR (24% не из ЕС по брутто)	-€3,936	Modelo 210 ежеквартальный выпуск
Чистая выплата после налогообложения (не из ЕС)	€7,544	4,9% чисто, €629/месяц

Краткосрочная аренда на этой недвижимости примерно на 260 евро в месяц превосходит долгосрочную аренду. Но компромисс реален:

• Требуется активное управление: уборщица, передача ключей, обслуживание календаря, поддержка гостей
• Более высокий риск по уставу муниципалитетов: некоторые комплексы Торревьеха запрещают VUT путем общественного голосования (всегда проверяйте перед предложением)
• Сезонность: 110 из 200 оплачиваемых ночей приходятся на 4 месяца; Одно плохое лето портит год
• Страхование + коммунальные услуги работают выше

Наилучшие результаты достигаются, когда покупатели используют короткую аренду только первые 2-3 года (более быстрое восстановление наличных), а затем переходят в долгосрочную аренду, когда капитал покрывает ипотеку, чтобы освободить время.

Где сегодня стоят акции Costa Blanca, ориентированные на доходность

Пять конкретных вариантов начального уровня из нашего текущего активного ассортимента на трёх самых высокодоходных микрорынках CB:

Торревьеха (самый высокий валовой доход)

• WG-14 - квартира в Торревьехе, 42 м², представлена €155,000 ★. Собственный товар, в пешей доступности до удобств, подходит для долгосрочной аренды с первого дня.
• WES-18039-rev - двухкомнатная квартира в Торревьехе, 59 м², €129,900. Самый дешёвый вход в сегменте высокодоходных компаний, немного старый комплекс.

Algorfa (гольф-пояс La Finca, средний уровень дохода)

• [WG-16 - 1-спальный пентхаус, Алгорфа, 53 м², €159,000 ★] (/недвижимость/WG-16). Собственные акции, зона гольфа, немного выше ночная ставка короткой аренды.
• [WES-2227 - двухкомнатная квартира, Алгорфа, 67 м², €158,202] (/property/WES-2227). Двухкомнатная квартира в том же кластере Ла Финка, семейный пул арендаторов.

Orihuela Costa (доходность среднего уровня + рост капитала)

• WES-2240 - 1-комнатная квартира, Lomas de Cabo Roig, 52 м², €147,500. Прибрежное расположение, рядом с магазином La Zenia, круглогодичный спрос на аренду от молодых пенсионеров.

Если вы хотите более широкий взгляд на рынок в этих категориях:

• Только квартиры Torrevieja менее €200k – обычно 40+ активных объявлений по этому фильтру
• Pilar de la Horadada, полный каталог продажи - 59 объявлений, более низкие цены на вход, чем в Торревьехе, схожие доходы
• Каталог продаж Вильяхойоса - 17 активных объявлений, немного выше рычага роста капитала, чем у Торревьехи

Три риска, которые каждый покупатель покупки с целью сдачи в Коста-Бланку недооценивает

1. Муниципалитет принимает специальные сборы каждые 6-10 лет

Комунидад (ассоциация домовладельцев) может голосовать за специальные сборы в размере €600–€2,500 на замену бассейнов, асфальтирование дорог или ремонт периметровых стен. Это касается владельца независимо от того, арендована ли квартира или пуста. Продавец не обязан по закону раскрывать текущие голосания, но протоколы последнего ежегодного собрания открыты для любого потенциального владельца по запросу. Всегда проверяйте двухлетние минуты перед тем, как предложить.

2. Законы коммунитад могут запретить короткую аренду

Несколько комплексов Orihuela Costa, Punta Prima и современного Torrevieja в 2023-2024 годах проголосовали за муниципальные законы, ограничивающие Vivienda de Uso Turístico в ответ на жалобы на шум. Закон имеет преимущество над региональной лицензией VUT. Если вы покупали с планом короткой аренды и закон это запрещает, вы ограничены длинной арендой с более низкой доходностью. Всегда уточняйте у администратора финансового директора, прежде чем предлагать, входит ли доход от краткосрочной аренды в план.

3. Правила лицензирования Comunidad Valenciana VUT были ужесточены в 2024 году

Декрет 9/2024 ввели более строгое соблюдение: лицензия на единицу (не на владельца), муниципальная мэрия не должна иметь активного моратория, обязательную регистрацию гостей в национальной полиции Испании, обязательную налоговую идентификацию и ежеквартальную подачу Modelo 210. Некоторые муниципалитеты (Валенсия, Барселона) объявили полный мораторий. Города Коста-Бланки обычно этого не делают, но регуляторное направление одностороннее. Включите стоимость соответствия требованиям VUT (350–700 евро в год за единицу) в вашу модель.

Сводка стоимости покупки с правом аренды в Коста-Бланке менее €200k

Город	Диапазон доходности (длинный/короткий)	Запись €/м²	Плюсы	Риск
Торревьеха	6-7% / 6,5-8%	€1,200-€1,900	Максимальная валовая доходность, круглогодичный спрос	Насыщенный рынок, медленный рост цен
Algorfa	5,5-6,5% / 6,5-8%	€1,800-€2,500	Премия за гольф при короткой аренде	Меньший пул арендаторов
Пилар де ла Орадада	5,5-6,5% / 6-7,5%	€1,400-€2,100	Самый дешёвый вход на южный пояс	Менее развитая инфраструктура для экспатов
Ориуэла Коста	5,5-6,5% / 6-7,5%	€1,800-€2,700	Более сильный прирост капитала	Больше ограничений статутов VUT

Что мы делаем для покупателей, покупающих с целью сдачи жильё

Три конкретных сервиса объединёны:

1. Прогноз доходности по любому конкретному листингу. Отправьте нам URL любого объекта в Коста-Бланке, который вы рассматриваете, и мы предоставим прогноз на одну страницу: реалистичная долгосрочная аренда на основе сопоставимой аренды в пределах 500 миллионов, доход от короткой аренды на основе фактических данных календаря Airbnb/Booking для сопоставимых квартир, общий баланс стоимости, дельта IRNR из ЕС и вне ЕС. Мы работаем бесплатно для покупателей.
2. Шорт-лист по уступке. Расскажите нам о вашем диапазоне (€100k-€200k, €200k-€350k и т.д.) и целевую чистую доходность (3%? 5%?), и мы отправим короткий список из трёх объектов с расчётом доходности до продажи. Это экономит вам работу с таблицами.
3. Установка аренды после покупки. Доверенные местные управляющие недвижимостью в Торревьехе, Ориуэла-Коста и Алгорфе. Координация подачи заявок на лицензию VUT. Квартальная отчетность Modelo 210 через нашего партнёра abogados (€120-€180/квартал для короткой аренды, €350-450 в год для долгосрочной аренды).

Читать дальше

• Инвестиции в прибрежную недвижимость Испании 2026: рабочий путеводитель для иностранных покупателей. Более широкая макросхема: доходность против роста, четыре линии затрат, три профиля покупателей.
• Где доходность аренды на испанском побережье в 2026 году превзошла 6%. Распределение доходности по городам за пределами Коста-Бланки.
• Объяснение Modelo 210: налог нерезидентов на испанскую недвижимость 2026. Механика IRNR, которая управляла дельтой ЕС и не ЕС в приведённой выше математике.
• [Испанские ипотеки для нерезидентов 2026] (/blog/spanish-mortgage-non-redents). Четыре банка-кредитора, текущие ставки, потолки LTV.
• Рост капитала: какие прибрежные города Испании обогнали инфляцию в 2020-2026 годах. Для ростовой части решения по доходности против роста.

Для прогноза доходности по конкретному объявлению, которое вы рассматриваете, пришлите нам URL, и мы вернём полную математику в течение 24 часов. Мы отказываемся отправлять вам 50 объявлений, если 5 из них действительно соответствуют вашей цели по выходу.

By Олег Фесечко, основатель Wesna Group.