Дохідність орендної плати в провінції Аліканте завершилася у першому кварталі 2026 року на рівні 6,2% валового обсягу. Типова квартира в Торрев'єха вартістю €155 тис., яка стоїть за €725-€850/місяць довгострокова оренда або €1,250-€1,800/місяць у піковий сезон. Порівнювати житло в Коста-Бланкі для порівняння купівлі з орендою в Коста-Бланкі з реалістичним розрахунком.

Валова орендна дохідність провінції Аліканте завершила перший квартал 2026 року на рівні 6,2%, згідно з квартальним звітом Idealista rentabilidad. Середній національний показник Іспанії становив 6,7%, порівняно з 7,3% рік раніше. Ціни на оренду по країні зросли на 7,1% у порівнянні з минулим роком. Для іноземного покупця, який порівнює міста Коста-Бланка на buy-to-let у 2026 році, загальна дохідність приховує широкий діапазон: Торрев'єха має 6-7% на довгострокову оренду, Кальпе – 5-7%, Денія – 4-6%. Справжнє питання не у відсотках. Це щомісячні готівки, які потрапляють на ваш рахунок після витрат.

У цій статті розглядається математика початкових акцій Costa Blanca з купівлею з правом оренди за цінами, які ми маємо цього тижня, розбиті за містами, за довгою та короткою здачею, і чесно кажучи, витрати відведені.

Коста-Бланка дає урожайність за містами: знімок 2026 року

Валовий дохід (річна орендна плата / запитувана ціна до будь-яких витрат) за містами на основі даних порталу за перший квартал 2026 року:

Місто	Довготривала врожайність (брутто)	Дохідність короткої оренди (брутовий, добре виконаний)	Типова ціна входу на 2-кімнатний будинок
Торрев'єха	6.0% - 7.0%	6.5% - 8.0%	€125 тис. - €180 тис.
Пілар де ла Орадада / Ло Ромеро	5.5% - 6.5%	6.0% - 7.5%	€140 тис. - €220 тис.
Оріуела Коста	5.5% - 6.5%	6.0% - 7.5%	€140 тис. - €210 тис.
Альгорфа (гольф-пояс Ла Фінка)	5.5% - 6.5%	6.5% - 8.0%	€155 тис. - €220 тис.
Вільяхойоса	5.0% - 6.0%	5.5% - 7.0%	€170 тис. - €280 тис.
Кальпе	5.0% - 7.0%	6.0% - 8.5%	€280 тис. - €380 тис.
Бенідорм	4.5% - 6.0%	6.0% - 8.5%	€220 тис. - €320 тис.
Денія	4.0% - 5.5%	5.0% - 7.0%	€280 тис. - €400 тис.
Альтеа (включно з Altea Hills)	3.5% - 5.0%	4.5% - 6.5%	€340k - €500k+

Закономірність послідовна: дохідність йде обернено до цінового рівня. Торрев'єха забезпечує найвищу валову врожайність у районі Коста-Бланка, частково тому, що ціни на вход залишаються від €1 200 до €1 900 за м² побудованого, частково тому, що цілорічний попит на орендну плату від пенсіонерів і віддалених мешканців підтримує стабільну заповненість у міжсезоння.

Чому провінція Аліканте відстає від національного середнього показника по Іспанії

Національна валова дохідність Іспанії (6,7%) випереджає Аліканте (6,2%), оскільки національна цифра піднімається столицею Мурсії (7,5%), Кастельйоном (7,2%) та кількома внутрішніми провінціями Андалусії. Середземноморське узбережжя не переслідує найвищі врожаї; Вона поєднує помірну дохідність (4-7%) із сильнішим зростанням цін і найвищим попитом серед нерезидентів. Для покупця, який порівнює Коста-Бланку з пунктами призначення з чистим доходом, цей компроміс має значення.

Місячний дохід у розрахунках: €155 тис. Торревієха квартира, довготривала оренда

Робочі номери для фактичного входного листингу в нашому поточному каталозі: WG-14 - квартира Торрев'єха €155,000, 42 м². Передумова довготривалої оренди: щомісячна оренда €725-€850 залежно від меблів і точного розташування в межах Торрев'єхи. Візьміть середину – €787/місяць.

Лінія	Сума (€/рік)	Примітка
Валова річна орендна плата	€9,444	€787/місяць × 12
Валовий дохід	6.1%	За ціною покупки €155 тис.
Менше: IBI (муніципальний податок Торрев'єхи)	-€420	~0,55% від кадастрової вартості
Менше: Комунідад (невеликий комплекс, басейн)	-900 євро	€75/місяць типово
Менше: Страхування будівлі	-€280	Вимагається кредитором
Менше: Управління нерухомістю (8% від орендної плати)	-€756	Місцева агенція, зміни орендарів + обслуговування
Менше: резерв для обслуговування (5%)	-€472	Котел, кондиціонер, побутові прилади з часом
Менше: місячний резерв вакансії	-€787	Між орендарями – типово
Чистий до оподаткування	€5,829	Чиста дохідність 3,8%
Менше: Нерезидент IRNR (24% не з ЄС)	-€1,399	Modelo 210, дивіться наш податковий посібник
Чистий після оподаткування (не з ЄС)	€4,430	2,9% чистої прибутковості, 369 євро на місяць
Чистий після оподаткування (ЄС/ЄЕЗ, з відрахуваннями)	€5,180	3,3% чисто, €432/місяць

Лінійка Modelo 210 – це найбільша податкова несподіванка для іноземних покупців. Резиденти ЄС/ЄЕЗ можуть відраховувати витрати (відсотки за іпотекою, IBI, комунікації, страхування, управлінські збори, ремонти, амортизація), що часто знижує оподатковувану базу з брутто €9,444 до €3,000-€4,000. Резиденти, які не є членами ЄС (Велика Британія після Brexit, США, MENA, Азія), не можуть нічого віднімати і платять 24% від повної валової орендної плати. Після оподаткування дельта між ЄС і не-ЄС на одному €155 тис. у Торрев'єхі: приблизно €750 на рік.

Та сама квартира за €155 тис., короткочасна оренда

Якщо той самий WG-14 Torrevieja flat йде як Vivienda de Uso Turístico (коротка оренда VUT), математика змінюється:

Лінія	Сума (€/рік)	Примітка
Пік сезону щоночі (червень-вересень)	€95-€130	Зазвичай заповнюється 110 ночей
Плеча щоночі (квітень-травень, жовтень)	€65-€85	55 ночей типово
Міжсезоння (листопад-березень)	€50-€70	40 ночей – типові щотижневі контракти
Річна заповненість (добре організована)	200-220 ночей	~~60% використання~~
Валова річна орендна плата (у середньому €82 × 200 ночей)	€16,400	Індикатив
Валовий дохід	10.6%	При покупці за €155 тис.
Менше: 30% загальної вартості (керівництво, комунікація, IBI, матеріали)	-€4,920	Вартість короткострокової оренди вища за довгострокову оренду
Чистий до оподаткування	€11,480	7,4% чисто
Менше: Нерезидент IRNR (24% не з ЄС за бруттою)	-€3,936	Modelo 210 квартально
Чистий після оподаткування (не з ЄС)	€7,544	4,9% чисто, €629/місяць

Коротка оренда на цю нерухомість перевищує довготривалу оренду приблизно на €260 на місяць. Але компроміс реальний:

Потрібне активне управління: прибиральна бригада, передача ключів, обслуговування календаря, підтримка гостей
Вищий ризик комунідад-статуту: деякі комплекси Торревієха забороняють VUT шляхом громадського голосування (завжди перевіряйте перед пропозицією)
Сезонність: 110 із ваших 200 оплачуваних ночей припадають на 4 місяці; Одне погане літо псує рік
Страхування + комунальні послуги працюють дорожче

Ми бачимо найкращі результати, коли покупці використовують коротку оренду лише перші 2-3 роки (швидше повернення готівки), а потім конвертують у довгострокову оренду, коли капітал покриває іпотеку, щоб звільнити час.

Де сьогодні стоїть акції Costa Blanca, орієнтовані на прибутковість

П'ять конкретних початкових виборів із нашого поточного живого асортименту на трьох найприбутковіших мікроринках CB:

Torrevieja (найвищий валовий дохід)

WG-14 - квартира в Торрев'єха, 42 м², представлено €155,000 ★. Власний товар, у пішій доступності до зручностей, підходить для довгої оренди з першого дня.
WES-18039-rev - двокімнатна квартира в Торрев'єха, 59 м², €129,900. Найдешевший вхід у високодохідному сегменті, трохи старіший комплекс.

Algorfa (гольф-пояс La Finca, середній рівень доходу)

WG-16 - 1-спальний пентхаус, Алгорфа, 53 м², представлено €159,000 ★. Власні акції, зона гольфу, трохи вища нічна ставка короткої оренди.
WES-2227 - квартира з двома спальнями, Алгорфа, 67 м², €158,202. Двокімнатна квартира в тому ж кластері La Finca, пул орендарів з цільовою ціллю для сімей.

Orihuela Costa (середній рівень доходності + зростання капіталу)

WES-2240 - 1-спальна квартира, Lomas de Cabo Roig, 52 м², €147,500. Прибережне розташування, неподалік від магазину La Zenia, цілорічний попит на оренду від молодих пенсіонерів.

Якщо хочете ширший огляд ринку в цих категоріях:

Тільки квартири Torrevieja за ціною менше €200k – зазвичай 40+ активних оголошень за цим фільтром
Pilar de la Horadada, повний каталог продажу - 59 оголошень, нижчі ціни на участь, ніж у Торрев'єхі, подібна врожайність
Каталог продажу Villajoyosa - 17 активних оголошень, трохи вищий важіль зростання капіталу, ніж у Torrevieja

Три ризики, які кожен покупець купівлі з правом оренди в Коста-Бланкі недооцінює

1. Комунідад голосує за спеціальні збори кожні 6-10 років

Комунідад (асоціація власників житла) може голосувати за спеціальні збори у розмірі €600–€2,500 на одноразове покриття басейнів, асфальтування доріг або ремонт периметрових стін. Вони впливають на власника незалежно від того, чи орендована квартира, чи порожня. Продавець не зобов'язаний за законом розкривати голосування, що незавершені, але протокол останніх щорічних зборів відкритий для будь-якого потенційного власника за запитом. Завжди збирайте два роки хвилин перед тим, як пропонувати.

2. Закони комунідад можуть забороняти короткочасну оренду

Кілька комплексів Orihuela Costa, Punta Prima та сучасного Torrevieja у 2023-2024 роках проголосували за закони комуні, що обмежують Vivienda de Uso Turístico у відповідь на скарги на шум. Закон має перевагу над регіональною ліцензією VUT. Якщо ви планували коротку оренду і закон це забороняє, ви обмежені довгою орендою з нижчою доходністю. Завжди уточнюйте з адміністратором фінансів перед тим, як пропонувати, чи дохід з короткочасної оренди входить до плану.

3. Правила щодо ліцензій Comunidad Valenciana VUT посилилися у 2024 році

Decreto 9/2024 запровадили суворіше дотримання: посвідчення на одиницю (не для власника), муніципальна ратуша не повинна мати активного мораторію, обов'язкова реєстрація гостей у національній поліції Іспанії, обов'язковий податковий ідентифікатор і щоквартальна подача Modelo 210. Деякі ратуші (місто Валенсія, Барселона) оголосили повний мораторій. Міста Коста-Бланки зазвичай цього не роблять, але регуляторний напрямок односторонній. Включіть вартість відповідності VUT (€350-700 на рік за одиниці) у вашу модель.

Підсумок купівлі з орендою в Коста-Бланка на суму менше €200k

Місто	Діапазон доходу (довгий/короткий)	Вхід €/м²	Переваги	Ризик
Торрев'єха	6-7% / 6,5-8%	€1,200-€1,900	Найвища валова дохідність, попит протягом року	Насичений ринок, повільніше зростання цін
Algorfa	5,5-6,5% / 6,5-8%	€1,800-€2,500	Премія за гольф за короткочасну оренду	Менший пул орендарів
Пілар де ла Орадада	5,5-6,5% / 6-7,5%	€1,400-€2,100	Найдешевший вхід на південному поясі	Менш розвинена інфраструктура експатів
Оріуела Коста	5,5-6,5% / 6-7,5%	€1,800-€2,700	Сильніше зростання капіталу	Більше обмежень VUT

Що ми робимо для покупців, які купують у оренду

Три конкретні послуги об'єднані:

Прогноз доходності на будь-який конкретний листинг. Надішліть нам URL будь-якої нерухомості в Коста-Бланкі, яку ви розглядаєте, і ми повернемо односторінковий прогноз: реалістична довгострокова орендна плата на основі порівнянної оренди в межах 500 млн, короткочасний дохід на основі реальних даних календаря Airbnb/Booking для порівнянних квартир, загальна вартість, дельта IRNR з ЄС та поза межами ЄС. Безкоштовно для покупців, з якими ми співпрацюємо.
Шорт-лист за уступками. Розкажіть нам свою категорію (€100k-€200k, €200k-€350k тощо) та цільову чисту дохідність (3%? 5%?), і ми надішлемо короткий список із трьох об'єктів із розрахунком дохідності перед продажами. Це економить роботу з таблицями.
Налаштування оренди після покупки. Надійні місцеві менеджери нерухомості в Торрев'єхі, Оріуела-Коста та Альгорфі. Координація заявок на ліцензію VUT. Квартальні звіти Modelo 210 через нашого партнера abogados (€120-€180/квартал для короткої оренди, €350-450 на рік для довгої оренди).

Читати далі

Інвестування в іспанську прибережну нерухомість 2026: робочий путівник для іноземних покупців. Ширша макроструктура: дохідність проти зростання, чотири лінії витрат, три профілі покупця.
Де дохідність орендної плати перевищила 6% на іспанському узбережжі у 2026 році. Розподіл доходності по містах за межами Коста-Бланки.
Пояснення Modelo 210: податок нерезидента на іспанську нерухомість 2026. Механіки IRNR, які керували дельтою ЄС проти не-ЄС, у наведеній вище математиці.
Іспанські іпотеки для нерезидентів 2026. Чотири банки-кредитори, поточні ставки, ліміти LTV.
Зростання капіталу: які іспанські прибережні міста перемогли інфляцію у 2020-2026 роках. Щодо половини рішення про зростання доходності проти зростання.

Для прогнозу доходності щодо конкретного оголошення, яке ви розглядаєте, надішліть нам URL, і ми повернемо повні розрахунки протягом 24 годин. Ми відмовляємося надсилати вам 50 оголошень, якщо 5 з них дійсно відповідають вашій цільовій врожайності.

By Олег Фесечко, засновник Wesna Group.

Купівля з правом оренди на Коста-Бланка 2026: реалістичний місячний дохід