Поза планом проти перепродажу в Іспанії 2026: п'ятирічні повернення поруч

Індекс житла Іспанії показав +12,9% у річному вимірі у першому кварталі 2026 року за INE – найстрімкіший квартальний показник з 2007 року та кращий показник, ніж +12,7%, який індекс завершив у 2025 році. І поза плануванням, і перепродажем пройшли цю хвилю, але в різних формах. Цей посібник розкриває, як ці два продукти насправді працювали на східному узбережжі Іспанії за останні п'ять років, де зараз спред вигідний на якій стороні, і який ризик доводиться враховувати, якщо ви хочете отримати позапланований прибуток без проблем поза планом.

П'ятирічна національна картина

Індекс цін на житло INE відстежує транзакційні перепродажі окремо від реєстрацій новобудівництва щокварталу. Разом останні п'ять років виглядають так:

Рік	Національний індекс, річний рік	Перепродаж, YoY	Новобудова, YoY	Що це означало на землі
2021	+6.4%	+5.8%	+8.8%	Після COVID реактивне відновлення попиту, запуски незапланованого стану рідкісні
2022	+7.4%	+6.9%	+9.3%	Похід ЄЦБ, поза планом, досі рідкісний на узбережжі
2023	+4.2%	+3.4%	+7.5%	Рік стиснення іпотеки, перепродаж сповільнився швидше
2024	+8.4%	+7.9%	+10.7%	Зниження ставок відтягнуло покупців назад, нове будівництво почало
2025	+12.7%	+13.2%	+11.2%	Перепродаж перейшов, дефіцит постачання на новому будівництві

Дві речі в цій таблиці не схожі на популярне мислення. **2025 рік став першим роком циклу, коли перепродаж перевищив новобудівництво по всій країні.** А **заголовок +12,7% за 2025 рік був зумовлений перепродажем, а не поза планом**, оскільки пропозиція новобудівниць була настільки обмеженою, що не могла підняти середній показник ще більше. Нові будинки в Іспанії все ще коштували приблизно **44% дорожче за м², ніж перепродаж** на тій самій вулиці, але рік у рік торгівля наздоганянням була тією ж у 2025 році.

У сумі, типова квартира на материковій частині Іспанії, яку ви купили наприкінці 2020 року, коштувала приблизно на 40-45% дорожче до першого кварталу 2026 року у символічних євро. Позапланований пристрій, який ви купили в той самий день запуску і дочекали до завершення плюс три роки, зросли приблизно на 45-55% залежно від узбережжя та швидкості розробника. Обидва показники значно перевершують інфляцію єврозони.

Поза планом проти перепродажу: як насправді працюють два двигуни

Поза планом: торгівля за ціновою кривою

Купівля поза планом в Іспанії означає, що ви підписуєте приватний контракт із забудовником за початковою ціною проєкту, сплачуєте 30-40% поетапних депозитів під час будівництва (решта – після завершення) і отримуєте доставку через 18-30 місяців, коли роботи завершені. Дві механічні переваги:

• Знижка у день запуску. Забудовники встановлюють ціну на першу фазу нижче ринкової, щоб запустити проєкт. Покупці на момент запуску зазвичай фіксують 10-15% нижче порівнянного перепродажу на момент підписання контракту. Inland Costa Cálida відкриває у 2024 році двокімнатні квартири за ціною €150,000–€175,000 проти еквіваленту перепродажу в діапазоні €180,000–€200,000.
• Зростання за часом перебування на ринку. Якщо регіональний ринок становить +6% на рік під час будівництва, 24-місячне будівництво дає паперовий приріст приблизно +12% ще до вашого переїзду. У національному році з +12%, як у 2025-му, той самий вікно подвоїло зростання.

Живі приклади, які наразі є в нашому каталозі в поясі Коста-Каліда / Торрев'єха, де зараз запускається більшість іспанських позапланованих літаків на східному узбережжі:

• WES-2227 - двокімнатна новобудована квартира, 67 м², €158,202 у кільці Лос-Алькасарес у Мурсії.
• WES-2402I - двокімнатна новобудована квартира, 65 м², €170,000 в тому ж поясі.
• WES-2227D - трикімнатна новозбудована квартира, 78 м², €225,570 для сімейного покупця.

Перепродаж: торгівля грошовими потоками

Купівля перепродажу означає звичайну іспанську покупку у приватного продавця або корпоративного власника. Ви завершуєте справу за 30-45 днів у нотаріуса, одразу отримуєте ключі і можете здавати нерухомість наступного місяця. Механічні переваги:

• Негайний дохід від оренди. Чистий довгостроковий перепродаж двокімнатної квартири в Торрев'єха наразі коштує €750-€900 на місяць за початкову квартиру. Річна оцінка за ціною купівлі €180,000, що дає валову дохідність 5-6%. Коста-Бланка дозволяє в тій самій смузі друкувати 6-7% брутто згідно з звітом Idealista за червень 2025 року.
• Без ризику будівництва. Те, що ви бачили на перегляді, – те саме, що отримуєте від нотаріуса. Жодного 6-місячного будівельного квитку, немає відсутнього громадського басейну, бо друга фаза зупинилася.
• Податок на нижчій частині. Покупці перепродажу Comunitat Valenciana платять 10% ITP і все. Покупці новобудівництва платять 10% IVA + 1,5% AJD, загалом 11,5% за вищу ціну купівлі.

П'ятирічний ROI з математики, чесно

Два сценарії з бюджетом у €200,000, обидва тримають п'ять років від завершення/купівлі, обидва в прибережному коридорі Торрев'єха-Мурсія, де у нас найглибший запас:

	Поза планом, будівництво 24 місяці, потім 5 років	Перепродаж, негайне утримання на 5 років
Ціна входу (2024)	€175,000 (знижка на запуск)	€200,000 (ринок)
Податок на придбання	€20,125 (11,5%)	€20,000 (10%)
Нотаріус + юрист	€3,000	€3,000
Загальна сума готівки	€198,125	€223,000
Вартість на 5-й рік (сукупно +35%)	€236,250	€270,000
Дохід від оренди, мертве вікно на 24 місяці	€0	€21,000 (без урахування агентства, IBI, комунітаду, вакансії)
Орендний дохід за 3-5 роки	€18,000 нетто	€0 (вже враховано вище)
Валовий повернення паперу при виході	€56,125	€68,000
Головна віддача від готівки	~28%	~30%

Сценарій перепродажу просувається вперед у симуляції через два роки доходу від оренди, які позапланований будинок втрачає під час будівництва. **Цей розрив скорочується, якщо розробник виконає швидко (12-18 місяців) або якщо знижка на запуск перевищує 15%**. Варіант позапланування також вигідний, якщо ви плануєте жити в квартирі самі, адже ви повністю пропускаєте розрахунок орендного доходу і лише збільшуєте зростання.

У великих попитованих районах – селах Коста-Бланка Норт, де не залишилося землі для будівництва – знижка на запуск поза планом зникає, іноді початкова ціна друкується вище рівня перепродажу, і торгівля повертається до перепродажу. Те, де ви купуєте, важливіше, ніж вибір товару.

Де спред вигідний за планом у 2026 році

Позапланована торгівля все ще працює на східному узбережжі Іспанії у 2026 році у чотирьох конкретних напрямках:

1. Коста-Каліда кружляє навколо Мурсії. Los Alcazares, Pilar de la Horadada, San Pedro del Pinatar – це запуски середнього циклу з реальними знижками на запуск. У нас є 111 активних об'єктів у Торрев'єха та 63 у Лос Алькасарес станом на цей тиждень, значна частка з яких – це квартири позапланованої фази.
2. Пояс реактивації Мар-Менор. Нові інвестиції в інфраструктуру після екологічного відновлення 2022 року відводять інтерес іноземних покупців. Позаплановані запуски там у 2025 році все ще показали зростання вартості паперу на 15-20% до завершення.
3. Північне узбережжя Альмерії. Запуски Vera та Garrucha коштують на 25-30% нижче за Коста-Бланку для подібних продуктів. Ставка полягає в тому, що ціновий розрив закривається до моменту вашого завершення.
4. Села з Валенсії. Міста, такі як Бетера та Л'Еліана, переживають етапи забудови для прихильників переїзду з Мадрида, які нарешті змирилися, що не можуть дозволити собі центр Валенсії.

Для інвесторів із бюджетом понад €350,000, які хочуть піднятися вище, наш активний фільтр Costa Blanca apartments under €500,000* є найчистішим шляхом перегляду.

Де спред вигідний для перепродажу у 2026 році

Перепродаж виграє у 2026 році на будь-якому ринку, де (а) потрібно негайно починати дохід від оренди, (б) дохідність від перепродажу перевищує 5,5% валового обсягу, а (в) запуски новобудівниць рідкісні або переоцінені порівняно з порівнянними вживаними товарами. Це описує більшу частину Коста-Бланка Північ – Денія, Кальпе, Альтеа, Морайра – а також густозаселений центр міст Валенсія та Аліканте.

Він також описує будь-якого покупця, який не може чекати 24 місяці на легальне проживання. Заявники NLV, які планують приземлитися в Іспанії протягом шести місяців, потребують нерухомості з оформленою ліцензією на перше проживання, яку гарантує лише перепродаж. Наш гід по невигідній візі Іспанії крок за кроком розглядає сторону цього візового рішення.

Ризики, які треба враховувати, якщо відхиляєшся від плану

Іспанський позапланований ринок надзвичайно захисний для покупців порівняно з більшістю європейських країн завдяки Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación та його посиленню 2015 року. Але на папері захист покупця – це не те саме, що захист покупця на практиці. Три речі, які варто зафіксувати перед підписанням:

1. Банківська гарантія на кожен депозит. Іспанське законодавство вимагає від забудовника покривати кожен етапний платіж банківською гарантією на ваше ім'я. Ця гарантія дає вам повне повернення коштів плюс відсотки, якщо завершення пройшло пізніше контракту або якщо забудовник збанкрутує. Ніколи не переказуйте депозит, поки ваш адвокат не підтвердить існування сертифіката банківської гарантії та правильного адресування.
2. Реалістичні вікна завершення. Розробник, який обіцяє 18 місяців, майже завжди виконує 30 місяців. Вбудуйте це у свою модель. Якщо вам потрібен дохід від оренди на 19 місяці, модель ламається ще до початку роботи.
3. Ліцензія на перше проживання (LPO). Немає LPO, немає легального заняття, немає списання іпотеки банком. Ми бачили, як готові будівлі стояли порожніми протягом шести місяців, чекаючи, коли міська рада видасть LPO. Завдання вашого адвоката після завершення – перевірити, чи підписано LPO.

Добра новина: правова база є міцною, а репутація виконання банківських гарантій за опублікованою BOE версією Ley 38/1999 є значно вигідною для покупців. Погана новина: щоб досягти цього, треба працювати одразу.

Що робити далі

Якщо ваш бюджет становить €150,000-€250,000 і ви хочете експозицію поза плануванням на поясі Коста-Каліда, найчистіші точки входу – це наші активні апартаменти в Торрев'єха (111 активних) та Los Alcazares apartments (63 активних) – кілька з них ще перебувають на етапі запуску.

Якщо ваш бюджет – €250,000-€500,000, а орендний дохід з першого дня важливіший за прибуток на папері від старту, наш ширший Фільтр квартир у Коста-Бланкі – це правильна стартова мережа. Щодо розрахунку податків і загальної вартості з обох сторін, загальна вартість купівлі нерухомості в Іспанії тримає округлення чесним.

Якщо ви хочете перевірений шорт-лист, який відповідає вашій конкретній п'ятирічній меті (доходність, виїзд, проживання), відповідайте з датами, бюджетом і цільовим містом. Наша комісія з боку покупця, коли ми представляємо вас від початку до кінця, становить 1,5% від узгодженої ціни покупки; Це включає перевірку позапланованих контрактів і перевірку банківських гарантій.

FAQ

Чи варто купувати нерухомість у Іспанії на поза планом чи на перепродаж у 2026 році?

Якщо вам потрібен дохід від оренди з першого місяця, купуйте перепродаж. Якщо ви можете почекати 24-30 місяців і ваша цільова аудиторія – Коста-Каліда або Альмерія, де ще є знижки на запуск, то позаплановані варіанти мають кращу оцінку за п'ять років. Якщо ваша ціль – Коста-Бланка Північна або центральна Валенсія, перепродаж майже завжди виграє, бо новобудівництва там занадто мало, щоб дисконтувати.

Скільки потрібно внести на іспанську нерухомість з поза плануванням?

Зазвичай 30-40% розподіляється на етапі будівництва у 3-4 частинах, решту оплачують після завершення. Більшість іноземних покупців, які фінансують баланс після завершення, можуть отримати 60-65% LTV від іспанського банку, за умови стандартних критеріїв для нерезидентів. розподіл іпотеки для нерезидентів покриває банківські вимоги.

Що станеться, якщо забудовник збанкрутував?

Банківська гарантія, передбачена Ley 38/1999, охоплює кожен внесок, який ви сплатили, з можливістю повернення з відсотками. Сертифікат гарантії має бути оформлений на ваше ім'я і прив'язаний до конкретного будівельного рахунку. Це найважливіший документ, який слід зафіксувати перед переказом будь-яких коштів. Ваш адвокат повинен підтверджувати сертифікат перед кожним платежем, а не лише першим.

Чи мають новобудовані квартири в Іспанії вищі орендні доходи?

На ринках оренди для відпочинку вздовж Коста-Бланки та Коста-Каліди так: новобудови мають приблизно 10-20% премію за короткостроковими тарифами через сучасне обладнання, басейни, підйомники та кондиціонування. У довгостроковій перспективі розрив у оренді зменшується до 5-10%. За винятком вищого податку на придбання нових будівель (11,5% проти 10%), довгострокова перевага прибутковості часто повністю зникає.

Де в Іспанії запуски поза планом у 2026 році все ще коштують нижче порівнянного перепродажу?

Пояс Коста-Каліда охоплює Мар Менор (Лос Алькасарес, Пілар-де-ла-Орадада, Сан-Педро-дель-Пінатар), північне узбережжя Альмерії (Вера, Гарруча) та внутрішні села в межах 30 хвилин від міста Валенсія (Бетера, Л'Еліана). Коста-Бланка Північ (Денія, Кальпе, Альтеа) більше не пропонує суттєву знижку на запуск поза плануванням, оскільки фактично більше немає землі для будівництва.