Fuera de plano vs reventa en España 2026: retornos a cinco años lado a lado

El índice inmobiliario español registró +12,9% interanual en el primer trimestre de 2026 según el INE, el dato trimestral más pronunciado desde 2007 y una remontada más marcada que el +12,7% con el que cerró el índice 2025. Tanto el plano como el reventa surfearon esa ola, pero en formas diferentes. Esta guía analiza cómo han funcionado realmente los dos productos en los últimos cinco años en la costa este de España, dónde el diferencial favorece a qué lado ahora, y el riesgo que tienes que prezar si quieres obtener un retorno fuera de plano sin los dolores de cabeza fuera de plano.

La imagen nacional de cinco años

El índice de precios de viviendas INE sigue las reventas valoradas por transacciones por separado de las inscripciones de nuevas construcciones cada trimestre. En conjunto, los últimos cinco años se ven así:

Año	Índice nacional, interanual	Reventa, año interanual	Construcción nueva, año en año	Lo que significaba en el terreno
2021	+6.4%	+5.8%	+8.8%	La demanda tras el COVID regresa bruscamente, lanzamientos fuera de plano escasos
2022	+7.4%	+6.9%	+9.3%	Senderismo del BCE, sigue siendo escaso en la costa
2023	+4.2%	+3.4%	+7.5%	Año de compresión hipotecaria, la reventa se ralentizó más rápido
2024	+8.4%	+7.9%	+10.7%	Las rebajas de tipos retrajeron a los compradores, y la nueva construcción impulsó
2025	+12.7%	+13.2%	+11.2%	La reventa cruzó, la escasez de oferta en nuevas obras

Dos cosas en esa tabla no parecen la idea popular. **2025 fue el primer año del ciclo en el que la reventa superó a la construcción nueva a nivel nacional.** Y el **+12,7% principal de 2025 estuvo impulsado por la reventa, no por el plano fuera de plan**, porque la oferta de nuevas fabricaciones era tan escasa que no pudo hacer que la media subiera más. Las viviendas nuevas en España siguen costando aproximadamente un **44% más por m² que las reventa** en la misma calle, pero año tras año, el mercado de reventa fue el de 2025.

En conjunto, un apartamento típico de reventa en la España continental que compraste a finales de 2020 valía aproximadamente un 40-45% más en euros nominales en el primer trimestre de 2026. Una unidad en plano que compraste en la misma fecha de lanzamiento y guardaste hasta la finalización más tres años subió aproximadamente entre un 45% y un 55%, dependiendo de la costa y la velocidad del promotor. Ambas cifras superaron con creces la inflación de la Eurozona.

Fuera de plano vs reventa: cómo funcionan realmente los dos motores

Fuera de plano: el comercio de la curva de precios

Comprar en plano en España significa firmar un contrato privado con un promotor al precio de lanzamiento de un proyecto, pagar entre el 30 y el 40% en depósitos escalonados durante la construcción (el resto al finalizar) y recibir la entrega 18-30 meses después, cuando terminan las obras. Dos ventajas mecánicas:

• Descuento por día de lanzamiento. Los promotores valoran la primera fase por debajo del mercado para poner el proyecto en marcha. Los compradores en el lanzamiento suelen fijar **un 10-15% por debajo de la reventa comparable en el momento del contrato. Inland Costa Cálida lanza en 2024 apartamentos de 2 habitaciones a precios de 150.000 a 175.000 € frente a un equivalente de reventa en la franja de 180.000 a 200.000 €.
• Apreciación por tiempo en el mercado. Si el mercado regional funciona con un +6% anual mientras se construye la unidad, una construcción de 24 meses genera una ganancia en papel de aproximadamente +12% antes incluso de que te mudes. En un año nacional del +12% como 2025, la misma ventana duplicó la ganancia.

Ejemplares en vivo actualmente en nuestro catálogo en la zona de Costa Cálida / Torrevieja, donde se están lanzando la mayoría de los modelos fuera de plano de la costa este española:

• WES-2227 - apartamento de 2 dormitorios de nueva construcción, 67 m², €158.202 en el anillo de Los Alcázares de Murcia.
• WES-2402I - Apartamento nuevo de 2 habitaciones, 65 m², €170,000 en la misma zona.
• WES-2227D - apartamento nuevo de 3 habitaciones, 78 m², €225,570 para el ajuste familiar-comprador.

Reventa: el comercio de flujo de caja

Comprar reventa significa una compra española normal a un vendedor particular o a un propietario corporativo. Completas en 30-45 días en el notario, recibes las llaves inmediatamente y puedes alquilar la propiedad el mes siguiente. Ventajas mecánicas:

• Ingresos inmediatos por alquiler. Un piso de reventa limpio de 2 habitaciones en Torrevieja alquilado a largo plazo cuesta actualmente entre 750 y 900 € al mes para un piso inicial. Anualizado frente a un precio de compra de 180.000 € que da un rendimiento bruto del 5-6%. Costa Blanca Holiday deja entrar la misma banda con impresión 6-7% bruto según informe de Idealista de junio de 2025.
• No hay riesgo de construcción. Lo que viste en la velación es lo que obtienes en el notario. No hubo un recibo de construcción de 6 meses, ni piscina comunitaria perdida porque la fase 2 se estancó.
• Impuesto en la parte baja. Los compradores de reventa de la Comunitat Valenciana pagan un 10% de ITP y nada más. Los compradores de nuevas construcciones pagan un 10% de IVA + 1,5% de AJD, un total del 11,5%, a un precio de compra más alto.

La matemática de retorno de inversión a cinco años, corre con honestidad

Dos escenarios para un presupuesto de 200.000 €, ambos retenidos durante cinco años desde su finalización y compra, ambos en el corredor costero Torrevieja-Murcia, donde tenemos el stock más profundo:

	Fuera de plano, construcción de 24 meses y luego 5 años	Reventa, retención inmediata durante 5 años
Precio de inscripción (2024)	175.000 € (descuento por lanzamiento)	200.000 € (mercado)
Impuesto de adquisición	20.125 € (11,5%)	20.000 € (10%)
Notario + abogado	~3.000 €	~3.000 €
Total de ingresos	€198,125	223.000 €
Valor en el año 5 (acumulado +35%)	236.250 €	270.000 €
Ingresos por alquiler, ventana de 24 meses sin límites	€0	~21.000 € (neto de agencia, IBI, comunidad, vacantes)
Ingresos por alquiler, años 3-5	~18.000 € netos	€0 (ya contado arriba)
Rendimiento bruto en papel a la salida	56.125 €	68.000 €
ROI principal sobre cash in	~28%	~30%

El escenario de reventa se adelanta en la simulación debido a dos años de ingresos por alquiler que el plano no tiene mientras se construye la vivienda. **Esa brecha se cierra si el promotor entrega rápido (12-18 meses) o si el descuento en el lanzamiento supera el 15%**. El escenario de la vivienda en plano también se beneficia si tienes intención de vivir tú mismo en la unidad, porque te saltas por completo el cálculo de los ingresos por alquiler y solo sumas la apreciación.

En los bolsillos de alta demanda –pueblos de Costa Blanca Norte sin terreno para construir– el descuento por lanzamiento en plano desaparece, a veces el precio de lanzamiento aparece por encima del mercado de reventa y el comercio vuelve a revender. Dónde compras importa más que qué producto eliges.

Donde el margen favorece el plano en 2026

El intercambio en plano sigue funcionando en la costa este de España en 2026 en cuatro zonas específicas:

1. El anillo de Costa Cálida alrededor de Murcia. Los Alcázares, Pilar de la Horadada y San Pedro del Pinatar son lanzamientos de mitad de ciclo con descuentos reales en los lanzamientos. Tenemos 111 anuncios activos en Torrevieja y 63 en Los Alcázares esta semana, una parte significativa de los cuales son unidades en fase de planta.
2. El cinturón de reactivación de Mar Menor. Nueva inversión en infraestructuras tras la restauración medioambiental de 2022 está atrayendo el interés de los compradores extranjeros. Los lanzamientos fuera del plano allí en 2025 aún mostraron ganancias de apreciación del 15-20% hasta su finalización.
3. Costa norte de Almería. Los lanzamientos de Vera y Garrucha tienen un precio 25-30% inferior al de Costa Blanca para un producto similar. La apuesta es que la brecha de precio se cierra cuando termines.
4. Pueblos del interior desde Valencia. Pueblos como Bétera y L'Eliana están viviendo fases de nueva construcción para los aficionados a la reubicación de Madrid, que finalmente aceptaron que no pueden permitirse el centro de Valencia.

Para inversores con un presupuesto superior a 350.000 € que quieren subir la escalera, nuestro filtro activo apartamentos Costa Blanca por debajo de 500.000 € es el filtro de navegación más limpio.

Donde el margen favorece la reventa en 2026

La reventa gana en 2026 en cualquier mercado donde (a) necesites ingresos por alquiler para empezar de inmediato, (b) el rendimiento de reventa supere el 5,5% bruto y (c) los lanzamientos de nuevas construcciones sean escasos o sobrevalorados en comparación con acciones de segunda mano comparables. Eso describe la mayor parte de la Costa Blanca Norte –Denia, Calpe, Altea, Moraira– y el núcleo de alta densidad de Valencia y Alicante.

También describe a cualquier comprador que no pueda esperar 24 meses para tener una ocupación legal. Los solicitantes de NLV que planean aterrizar en España en un plazo de seis meses necesitan una propiedad con licencia de primera ocupación completada el primer día, lo cual solo puede garantizar la reventa. Nuestra guía sobre el visado no lucrativo de España paso a paso recorre el lado del visado de esa decisión.

Riesgos que tienes que valorar si te sales del plan

El mercado español de planos es inusualmente protector al comprador en comparación con la mayor parte de Europa, gracias a la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación y su refuerzo de 2015. Pero la protección al comprador sobre el papel no es lo mismo que la protección al comprador en la práctica. Tres cosas que debes asegurar antes de firmar:

1. Garantía bancaria en cada depósito. La ley española exige al promotor cubrir cada pago por etapas con una garantía bancaria a tu nombre. Esa garantía es lo que te garantiza un reembolso completo más intereses si la finalización se retrasa la fecha contratada o si el promotor quiebra. Nunca envíes un depósito antes de que tu abogado haya confirmado que el certificado de garantía bancaria existe y está correctamente dirigido.
2. Ventanas de finalización realistas. Un promotor que promete 18 meses casi siempre cumple en 30. Incorpora eso a tu modelo. Si necesitas ingresos por alquiler en el mes 19, el modelo se estropea antes incluso de que empieces.
3. Licencia de primera ocupación (LPO). Sin LPO, sin ocupación legal, sin desembolso de hipoteca por parte del banco. Hemos visto edificios terminados estar vacíos durante seis meses esperando a que el ayuntamiento emitiera la LPO. El trabajo de tu abogado al finalizar es verificar que la LPO esté firmada.

La buena noticia: el marco legal es sólido y el historial de cumplimiento de garantías bancarias bajo la versión publicada por el BOE de la Ley 38/1999 es muy favorable para los compradores. La mala noticia: tienes que hacer el trabajo desde el principio para llegar ahí.

Qué hacer ahora

Si tu presupuesto es de 150.000 a 250.000 € y quieres exposición en plano en la zona de Costa Cálida, los puntos de entrada más limpios son nuestros apartamentos Torrevieja (111 activos) y apartamentos Los Alcázares (63 activos), varios de los cuales aún están en precio de fase de lanzamiento.

Si tu presupuesto es de 250.000 a 500.000 € y los ingresos por alquiler desde el primer día importan más que la ganancia en papel con descuento en el lanzamiento, nuestro filtro de apartamentos en Costa Blanca más amplio [/catalog?kind=apartment&max_price=500000) es la red de partida adecuada. Para la cuenta de impuestos y costes totales subyacentes en ambos lados, el desglose total del coste de compra de una propiedad en España mantiene el redondeo honesto.

Si quieres una lista corta verificada que se ajuste a tu objetivo específico de 5 años (rendimiento de acceso, salida, residencia), responde con tus fechas, presupuesto y ciudad objetivo. Nuestra comisión del lado de compra cuando te representamos de principio a fin es del 1,5% del precio de compra acordado; Esto incluye la debida diligencia contractual fuera del plano y la verificación de garantías bancarias.

Preguntas frecuentes

¿Debería comprar en plano o revender en España en 2026?

Si necesitas ingresos por alquiler desde el primer mes, compra la reventa. Si puedes esperar 24-30 meses y tu mercado objetivo es Costa Cálida o Almería, donde todavía existen descuentos en lanzamientos, el plano tiene mejores cifras a cinco años. Si tu objetivo es Costa Blanca Norte o el centro de Valencia, la reventa casi siempre gana porque la oferta de nuevas construcciones allí es demasiado escasa para descartarla.

¿Cuánto tengo que pagar en una propiedad española en plano?

Normalmente 30-40% repartido durante la fase de construcción en 3-4 cuotas, con el saldo pagado al finalizar. La mayoría de los compradores extranjeros que financian el saldo al finalizar pueden obtener un 60-65% de LTV en un banco español, sujeto a los criterios estándar de no residentes. El desglose hipotecario para no residentes cubre los requisitos del lado bancario.

¿Qué pasa si el promotor del proyecto se declara en bancarrota?

La garantía bancaria exigida por la Ley 38/1999 cubre todos los depósitos que hayas pagado, reembolsable con intereses. El certificado de garantía debe estar a tu nombre y vinculado a una cuenta de construcción específica. Este es el documento más importante que debes asegurar antes de transferir cualquier dinero. Tu abogado debería confirmar el certificado antes de cada pago, no solo el primero.

¿Los apartamentos de nueva construcción en España alcanzan mayores rentabilidades?

En los mercados de alquiler vacacional a lo largo de la Costa Blanca y Costa Cálida, sí: las construcciones nuevas cobran aproximadamente un 10-20% de prima en tarifas a corto plazo debido a los acabados modernos, la piscina, el ascensor y el aire acondicionado. En los contratos a largo plazo, la brecha de alquiler se reduce al 5-10%. A diferencia del impuesto de adquisición más alto sobre nuevas construcciones (11,5% frente a 10%), la ventaja de rentabilidad a largo plazo a menudo desaparece por completo.

¿Dónde en España siguen los lanzamientos en plano a precios por debajo de la reventa comparable en 2026?

La franja de Costa Cálida rodea Mar Menor (Los Alcázares, Pilar de la Horadada, San Pedro del Pinatar), la costa norte de Almería (Vera, Garrucha) y los pueblos del interior a menos de 30 minutos de la ciudad de Valencia (Bétera, L'Eliana). Costa Blanca Norte (Denia, Calpe, Altea) ya no ofrece un descuento significativo por lanzamientos en plano porque prácticamente no queda terreno para construir.