Заборона короткострокової оренди у Валенсії 2026: що інвестори ще можуть зробити

Пленарне засідання 31 березня 2026 року затвердило План Especial de Vivienda Turística, який включає:

Правління	Поріг
Ліміт VUT на район	2% житлового фонду
Загальний ліміт на проживання (готелі + апартаменти + VUT)	8% жителів зареєстровані на кожен район / район
Обмеження розташування VUT	Перші поверхи + перші поверхи лише в багатофункціональних будівлях
Вимога незалежності VUT	Окремий доступ до вулиці, окремі сходи, окремий ліфт від житлових одиниць
Ліцензії до 2026 року	Дідусь (без ретроспективного скасування)

У вже перенасичених районах (Руссафа, Кармен, Сьютат Велла, частини Кабаньяля) ліміт у 2% означає **нуль нових ліцензій VUT**. Деякі райони, розташовані далі від центру, все ще мають запас під лімітом станом на середину червня 2026 року.

Обмеження на розташування (лише перший поверх / перший поверх з незалежним доступом) – це більш жорстке обмеження. Навіть у районах, де є запас висоту, лише квартири першого або другого поверхів із справді незалежним доступом підходять, що є невеликою частиною загального фонду квартир.

Що це робить із Валенсійською короткоорендною орендою дає прибуток

Для інвесторів STR, які купували до 2024 року з уже наявними ліцензіями VUT: нічого не змінюється одразу. Ліцензії мають статус за дідусем.

Для інвесторів STR, які орієнтуються на місто Валенсія у 2026 році:

• Нові ліцензії VUT для провідних центральних районів (Russafa, Carmen, Ciutat Vella): фактично нуль нових дозволів
• Нові ліцензії VUT для зовнішніх районів (Альгірос, Бенімаклет, Марітім далі від узбережжя): можливі, але обмежені
• Нові ліцензії VUT лише для квартир на першому та другому поверсі

Модель короткої оренди, яка працювала у 2022-2024 роках (купуйте двомісний будинок на четвертому поверсі в Руссафі, придбайте VUT, продайте 6-8% чисто), станом на 2026 рік для нових покупців здебільшого закрита.

Три робочі альтернативи для інвесторів у районі Валенсії

Альтернатива 1: Довготривала оренда в місті Валенсія

Звіт Idealista за перший квартал 2026 року показав, що ціни на оренду в Іспанії зросли на +7,1% у порівнянні з минулим роком, причому місто Валенсія було одним із найкрутіших міст. Дохідність довготривалої оренди у місті Валенсія становить 4,8-5,8% валового рівня для двомісних квартир у житлових районах, таких як Руссафа та Патакона.

Переваги: відсутність обмежень ліцензії, відсутність ризиків щодо закону комунідад, грошовий потік протягом усього року, менші накладні витрати на управління.

Мінуси: нижча дохідність, ніж у роки пікового STR, складніше позбутися довгострокового орендаря, якщо ви хочете продати.

Бетонна точка входу: WG-18 - квартира з 2 спальнями у Валенсії, 120 м², представлено €238,000 ★ – власні акції, цільова орендна плата за довгострокову оренду €900-€1,050/місяць, валова дохідність 4,5-5,3%.

Альтернатива 2: Перехід на ринки STR Коста-Бланки

Муніципальні ратуші Коста-Бланки НЕ запровадили (станом на середину червня 2026 року) мораторії на VUT, порівнянні з містом Валенсія. Торрев'єха, Кальпе, Денія, Бенідорм і Альгорфа продовжують видавати ліцензії VUT відповідно до Decreto 9/2024 державного регулювання Комунідад Валенсіяна.

Врожайність на Costa Blanca STR (добре керований): 6-8% бруто. Наш повний розподіл купівлі з орендою для Коста-Бланки охоплює математику за містами.

Конкретні точки входу:

• WG-14 - квартира Торрев'єха, 42 м², представлено €155,000 ★ - €787/місяць брутто довгострокова оренда, або €1,250-€1,800/місяць літня коротка оренда

! WG-14 – квартира, у Торрев'єха, 42 м², €155,000

! WG-14 – квартира, у Торрев'єха, 42 м², €155,000

• WG-16 - 1-спальний пентхаус Algorfa, 53 м², представлено €159,000 ★ - преміум-гольф-пояс для ночей STR

Альтернатива 3: Придбати попередньо ліцензовані акції Valencia STR

Акції, які мають активну ліцензію VUT до 2024 року, торгуються за премією приблизно 8-15% порівняно з ідентичними акціями без ліцензії. Ліцензія у багатьох випадках може бути передана (залежно від типу дозволу та підтвердження аеропорту).

Це вужчий басейн. Ми відстежуємо це у [каталозі міста Валенсія] (/property-for-sale/valencia) і позначаємо попередньо ліцензовані оголошення спеціально для покупців, орієнтованих на STR.

Фактори ризику, які інвестори повинні враховувати

Регуляторний дрейф у бік суворіших правил VUT триває

Інші іспанські міста рухаються в тому ж напрямку. Барселона (аналогічний мораторій 2024-2026), Сан-Себастьян, Більбао, Пальма та Мадрид активно посилюють правила VUT. Регламент Валенсії 2026 року є частиною національної закономірності, а не поодиноким випадком.

Плануйте інвестиції з урахуванням подальшого посилення, а не послаблення протягом 5-10 років.

Захист орендарів з довгостроковою орендою продовжено у 2026 році

Комунідад Валенсіяна розширила захист орендарів за міською орендою (LAU) у 2026 році, надавши довготривалим орендарям посилення прав на поновлення та заморожування орендної плати у містах, оголошених «зоною напруги». Місто Валенсія частково позначене як зона tensionada, яка обмежує щорічне підвищення орендної плати індексом IRAV (~3,4% на початку 2026 року) для орендарів у захищеній зоні.

Для інвесторів це означає, що дохід від довгострокової оренди більш передбачуваний, але менш здатний охопити ширшу інфляцію національної орендної плати у 7,1%.

Обмеження статуту комунідад зростають

Навіть там, де VUT є муніципально легальним, окремі комунальні асоціації (асоціації власників житла) голосують за заборону короткострокової оренди у своїх будинках. Завжди уточнюйте це з адміністратором fincas ПЕРЕД покупкою.

Робоча інвесторська структура на 2026 рік

Враховуючи вищезазначене, наша робоча рекомендація для інвесторів STR у районі Валенсії у 2026 році:

1. Якщо ліцензія до VUT була отримана до 2024 року: Зачекати. Врожайність залишається високою, ліцензії збережені, дефіцит підвищує вартість перепродажу.
2. Якщо ви націлені на нову STR у місті Валенсія: Перейдіть на Costa Blanca STR або переходьте на довгу оренду з доведеною чистою доходністю 4,5-5,5%.
3. Якщо дохідність короткої оренди не підлягає обговоренню: Купуйте в муніципалітетах Коста-Бланки, які ще НЕ посилилися (Торрев'єха, Альгорфа, Пілар-де-ла-Орадада).
4. Якщо можете почекати 18-24 місяці: Слідкуйте за перепродажем попередньо ліцензованих акцій Valencia від власників, які втратили інтерес або хочуть вивести гроші.

FAQ

Чи залишиться дійсна моя ліцензія VUT у Валенсії до 2024 року?

Так, якщо це було видано за режимом до мораторію. Існуючі ліцензії залишаються за принципом 2026 року. Поновлення залежить від подальшого дотримання чинних операційних правил (реєстрація гостей, податки, дозвіл комунітаду).

Чи можу я все ще купити нерухомість у місті Валенсія як інвестицію з довгостроковою орендою?

Так. Довгострокова оренда не має обмежень. Регламент 2026 року спрямований на ліцензування короткострокової оренди, а не на власність на нерухомість. Наш інвестиційний контекст у Валенсії охоплює ширшу математику ринку.

Чи планують муніципалітети Коста-Бланки слідувати за містом Валенсія?

Станом на середину червня 2026 року жодних публічних пропозицій щодо мораторію з боку Торрев'єхи, Кальпе, Денії чи Бенідорма. Місцевий політичний тиск менший, оскільки міста залежать від туризму та економіки. Ризик у довгостроковій перспективі існує, але часовий вікно суттєво довше, ніж у міста Валенсія.

Як Modelo 210 застосовується до доходу VUT?

Дохід VUT реєструється щоквартально за Modelo 210 нерезидентами. Резиденти ЄС можуть відраховувати експлуатаційні витрати; Нерезиденти ЄС сплачують 24% від валового орендного доходу без відрахувань. Повна механіка: пояснення Modelo 210.

Чи є спосіб володіти нерухомістю STR у Валенсії без ліцензії VUT?

Так, через модель оренди «лише кімнати» (alquiler por habitaciones), яка звільнена від ліцензії VUT за більшістю муніципальних норм, але вимагає, щоб власник постійно проживав у квартирі. Це не заміна STR, який відсутній власник.

By Олег Фесечко, засновник Wesna Group.