Rentabilidad a largo plazo por Ciudad de Costa Blanca 2026
Wesna GroupEl alquiler a largo plazo da lugar a pueblo en la Costa Blanca en 2026. Precios medios de venta (media), alquileres medianos, rendimientos brutos, patrones de vacantes y perfiles de inquilinos para 15 localidades desde Denia hasta Murcia. ¿Qué bolsillos ofrecen el mayor retorno cash-on-cash y cómo la prohibición de alquileres a corto plazo en Valencia ha cambiado la demanda a largo plazo?
Los rendimientos de alquileres a largo plazo en la Costa Blanca varían más según la ciudad de lo que sugiere la media costera. Un apartamento de 155.000 € en Torrevieja puede entregar un 6,6% bruto; Un apartamento Calpe de 400.000 € está más cerca del 3,9%. Ambos están separados por 30 minutos. La diferencia es lo que pagan los inquilinos por m², lo que exigen estructuralmente y la cantidad de acciones competidoras que hay en la misma calle.
Este artículo desglosa los rendimientos de alquiler a largo plazo (contrato mínimo de 12 meses) pueblo por pueblo, utilizando datos agregados del primer y segundo trimestre de 2026 procedentes del índice mensual de alquileres de Idealista, el informe trimestral de Fotocasa, la revisión de estabilidad financiera del Banco de España y los volúmenes de leads internos del portal MASA de Wesna. Los rendimientos son brutos (antes de IRNR, IBI, tasas comunitarias y mantenimiento). Los rendimientos netos reales suelen situarse entre el 65% y el 75% de la cifra bruta.
Para un contexto más amplio del mercado inmobiliario, véase la publicación mensual de transacciones del INE.
El titular de 2026: los rendimientos han subido
La demanda de alquileres a largo plazo en toda la Costa Blanca aumentó entre un 8% y un 14% interanual en el primer trimestre de 2026, impulsada por dos factores:
- La prohibición de alquileres a corto plazo en Valencia de nuevas licencias turísticas en 2025 impulsó a los propietarios de segundas residencias al mercado a largo plazo. La oferta aumentó en la provincia de Alicante, pero la demanda de inquilinos creció más rápido porque más inquilinos vieron por primera vez inventario estable de contratos.
- Las entradas de compradores extranjeros para 2026 incluyen una cuota creciente de inversores en alquiler de alquiler del Reino Unido, Países Bajos, Bélgica y Alemania, especialmente en la franja de apartamentos de 120.000 a 200.000 €, donde los rendimientos son más fuertes.
Lee el desglose de la prohibición de las STR de Valencia para conocer el contexto regulatorio.
Rendimientos por ciudad (T1-T2 2026)
| Ciudad | Mediana pidiendo (€) | Alquiler medio (€/mes) | Rendimiento bruto | Perfil del inquilino |
|---|---|---|---|---|
| Torrevieja | 155.000 | 850 | 6,6% | Jubilados, trabajadores remotos |
| San Pedro del Pinatar | 165.000 | 880 | 6,4% | Jubilados, expatriados temporales |
| Algorfa (La Finca) | 175.000 | 900 | 6,2% | Jubilados, residentes de golf |
| San Miguel de Salinas | 175.000 | 875 | 6,0% | Jubilados |
| Murcia (centro de la ciudad) | 130.000 | 770 | 7,1% | Estudiantes, jóvenes profesionales |
| Ciudad Quesada | 285.000 | 1.400 | 5,9% | Jubilados, familias de nivel medio |
| Los Alcázares | 260.000 | 1.250 | 5,8% | Familias, jubilados |
| Pilar de la Horadada | 240.000 | 1.100 | 5,5% | Jubilados de nivel medio |
| Orihuela Costa | 220.000 | 990 | 5,4% | Turismo mixto / a largo plazo |
| Guardamar del Segura | 220.000 | 950 | 5,2% | Jubilados, familias pequeñas |
| La Manga del Mar Menor | 210.000 | 900 | 5,1% | Estacional, mixto |
| Benidorm | 285.000 | 1.150 | 4,8% | Trabajadores del turismo, jubilados |
| Villajoyosa | 260.000 | 1.000 | 4,6% | Profesionales locales |
| Denia | 275.000 | 1.050 | 4,6% | Mixtos |
| Calpe | 400.000 | 1.300 | 3,9% | Jubilados de nivel superior, segunda casa |
Los rendimientos son brutos, basados en el precio medio de venta de apartamentos de 2 habitaciones en cada localidad en el primer al segundo trimestre de 2026, comparado con el alquiler medio de los apartamentos de 2 habitaciones en Idealista y Fotocasa durante el mismo periodo.
Los tres niveles de cesión
Nivel 1: 6,0% o superior (mayor rendimiento)
Torrevieja, San Pedro del Pinatar, Algorfa, San Miguel de Salinas, ciudad de Murcia. Factores comunes: precios de entrada inferiores a 200.000 €, demanda de jubilados maduros, baja vacante estacional (los inquilinos a largo plazo se comprometen con 12+ meses) y volumen constante de contactos del portal Wesna MASA por parte de solicitantes nórdicos, británicos y ucranianos.
Ejemplo de acciones en este nivel:
- WES-2429 – Murcia 1 habitación, 45 m², 78.000 €: urbana de nivel inicial, fuerte rendimiento bruto cercano al 7,5% al precio de venta
! WES-2429 – 1 habitación, piso, en Murcia, 45 m², 78.000 €
! WES-2429 – 1 habitación, piso, en Murcia, 45 m², 78.000 €
! WES-2429B – 2 habitaciones, piso, en Murcia, 52 m², 100.000 €
! WES-2429B – 2 habitaciones, piso, en Murcia, 52 m², 100.000 €
- WES-2402B – San Miguel de Salinas 1 habitación, 53 m², €150,000
- WES-2240 – Lomas de Cabo Roig 1 habitación, 52 m², €147.500
Nivel 2: 5,0% a 6,0% (equilibrado)
Los Alcázares, Pilar de la Horadada, Orihuela Costa, Guardamar. Con precios en el rango de 200.000 a 280.000 €, la demanda de los inquilinos es fuerte pero ligeramente más lenta. Mejor opción para compradores que quieren un rendimiento bruto superior al 5% sin el formato de apartamento urbano más pequeño.
Nivel 3: por debajo del 5% (enfoque en capital)
Benidorm, Villajoyosa, Denia, Calpe. Entradas superiores a 260.000 €. Los rendimientos son más bajos porque los precios de venta reflejan expectativas de apreciación del capital de la prima costera en lugar de cálculos de alquiler. La mejor opción para compradores que priorizan el crecimiento de capital a largo plazo frente al retorno cash-on-cash.
Explora cada pueblo: Torrevieja (115 listados), San Pedro del Piñatar (42), Los Alcázares (64), Orihuela Costa (36), Pilar de la Horadada (61), Denia (22), Calpe (8).
! Rentabilidad bruta de alquiler a largo plazo por ciudad de Costa Blanca, T1-T2 2026
Gráfico: rendimiento bruto a largo plazo por localidad, codificado por colores de nivel (datos agregados del primer trimestre al segundo trimestre 2026).
! Rentabilidad bruta de alquiler a largo plazo por ciudad de Costa Blanca, T1-T2 2026
Gráfico: rendimiento bruto a largo plazo por localidad, codificado por colores de nivel (datos agregados del primer trimestre al segundo trimestre 2026).
¿Qué tamaño de piso cumple?
En toda la Costa Blanca en el primer y segundo trimestre de 2026, el rendimiento bruto mediano por tamaño de apartamento:
| Tamaño | Rendimiento bruto mediano |
|---|---|
| 1 dormitorio | 5,8% |
| 2 dormitorios | 5,4% |
| 3 habitaciones | 4,9% |
| Casa independiente | 4,2% |
El segmento de 1 habitación lidera porque los precios de entrada son más bajos en relación con los precios de alquiler por m². Los expatriados de corta duración y los trabajadores solteros pagan desproporcionadamente más por m² que los inquilinos familiares en propiedades de 3 habitaciones.
Patrones de vacantes
Vacantes de alquiler a largo plazo para apartamentos de 2 habitaciones en el primer al segundo trimestre de 2026:
- Torrevieja, San Pedro del Pinatar, San Miguel de Salinas: menos de 3 semanas al año de facturación. La demanda de jubilados es estable.
- Orihuela Costa, Los Alcázares, Pilar de la Horadada: de 4 a 6 semanas al año. La combinación de turismo y a largo plazo cambia el patrón de vacantes según la temporada.
- Benidorm, Villajoyosa, Denia, Calpe: de 6 a 10 semanas al año. La presión del mercado turístico crea brechas estacionales suaves.
Contexto regulatorio y fiscal para 2026
Tres cosas que los compradores deberían tener en cuenta en las matemáticas de rentabilidad neta:
- IRNR (Modelo 210): 19% sobre ingresos por alquiler para residentes de la UE, 24% para no miembros de la UE. Los gastos deducibles (tasas comunitarias, intereses hipotecarios, IBI, mantenimiento) reducen la base imponible para residentes de la UE pero no para los que no son de la UE.
- Réplicas de la prohibición de la STR en Valencia: para las localidades de la provincia de Alicante, se suspenden las nuevas licencias turísticas. Las licencias existentes se transfieren con la propiedad; Nuevos caso por caso. Ten esto en cuenta en tu estrategia de adquisición.
- Contratos a largo plazo (LAU 5/7 años): la ley de arrendamiento posterior a 2019 protege a los inquilinos con prórrogas automáticas de 5 años (propietario privado) o 7 años (propietario corporativo). El alquiler puede ajustarse anualmente, pero solo dentro de los límites del IPC (índice de inflación).
Para consultar el proceso completo de compra para no residentes, consulta nuestra lista de comprobación de compra de 12 pasos.
Recomendaciones por perfil de comprador
Comprador que ceda primero, presupuesto de 80.000 a 150.000 €: apartamento de una habitación en Torrevieja, ciudad de Murcia o San Miguel de Salinas. Rendimiento bruto esperado: 6,0% a 7,5%. Pequeña huella de gestión, inquilino jubilado o expatriado, baja rotación.
Comprador equilibrado, presupuesto de €150k a €250k: 2 habitaciones en Torrevieja, Los Alcázares, San Pedro del Pinatar o Pilar de la Horadada. Rendimiento bruto esperado: 5,5% a 6,5%. Mejor retención, inquilinos de nivel medio, pequeño aumento en mantenimiento.
Comprador con capital primero, €250k+ presupuesto: 2 o 3 habitaciones en las zonas de primera línea de Denia, Calpe, Villajoyosa y Benidorm. Rendimiento bruto esperado: 3,5% a 4,8%. La apreciación del capital a largo plazo impulsa el rendimiento, el alquiler cubre los costes de mantenimiento más un flujo de caja modesto.
Preguntas frecuentes
¿Qué rendimiento neto debo esperar después de impuestos y costes? Regla general: el rendimiento neto equivale al 65% al 75% del rendimiento bruto para propiedades estándar no hipotecadas. Un saldo bruto del 6% suele traducirse en un 4,0% a un 4,5% neto. Con una hipoteca con un LTV del 60% al 4%, el retorno del capital en efectivo puede ser significativamente mayor, pero también lo es el riesgo si la ocupación disminuye.
¿Cómo afecta la prohibición de la STR en Valencia a los rendimientos a largo plazo? Positivo. La oferta de alquileres a largo plazo en la provincia de Alicante aumentó un 12% interanual en el primer trimestre de 2026, ya que se convirtieron los antiguos listados a corto plazo, pero la demanda de inquilinos creció más rápido. Efecto neto: los alquileres subieron entre un 4% y un 7% en la mayoría de los pueblos, y los contratos a largo plazo se volvieron más fáciles de conseguir.
¿Son sostenibles estos rendimientos brutos en 2027? El informe de estabilidad financiera del Banco de España del primer trimestre de 2026 señala que la demanda de alquileres a largo plazo supera la oferta a nivel nacional. Nada estructural sugiere compresión de rendimiento en 2026-2027 para la Costa Blanca. Observa: la oferta de nuevos vehículos en Ciudad Quesada, Los Alcázares y Pilar de la Horadada está elevada y podría reducir esos puntos de rendimiento específicos entre 20 y 40 puntos básicos en 2027.
¿Debería autogestionarme o usar un administrador de propiedades? El administrador de la propiedad cuesta entre el 8% y el 12% del alquiler mensual. Por debajo de 900 € al mes de alquiler, la autogestión suele ser mejor. Un alquiler superior a 1.200 € al mes y con una hipoteca, la gestión profesional suele proteger mejor la rentabilidad que el coste.
¿Qué tan fiables son los datos de alquiler Idealista? Idealista publica mensualmente un índice de alquileres solicitados; La renta realizada suele situarse entre un 4% y un 8% por debajo de la demanda. Las figuras de Fotocasa son similares. Para datos de nivel institucional, el Banco de España (Banco de España) publica un índice trimestral de precios de alquiler extraído de las declaraciones fiscales de la AEAT.
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