Довгострокова орендна плата за містом Коста-Бланка 2026
Wesna GroupДовгострокова орендна плата приносить місто за містом на Коста-Бланка у 2026 році. Медіана запитуваних цін, медіанна орендна плата, валові доходності, патерни вакантності та профілі орендарів для 15 міст від Денії до Мурсії. Які кишені забезпечують найсильніший прибуток готівки на готівку і як заборона короткострокової оренди у Валенсії змінила довгостроковий попит.
Довгострокова орендна плата на Коста-Бланка відрізняється більше залежно від міста, ніж свідчить середній заголовок по узбережжю. Квартира в Торрев'єха вартістю €155,000 може забезпечити 6,6% валового доходу; квартира Calpe вартістю €400,000 знаходиться ближче до 3,9%. Обидві зустрічі з різницею в 30 хвилин. Різниця полягає в тому, скільки орендарі платять за м², що вони вимагають структурно і скільки конкуруючих акцій знаходиться на одній вулиці.
У цій статті розглядається довгострокові (мінімум 12-місячні контракти) доходність орендної плати по містах, використовуючи агреговані дані за перший і другий квартали 2026 року з місячного індексу оренди Idealista, квартального звіту Fotocasa, огляду фінансової стабільності Банку Іспанії та внутрішнього обсягу лідів порталу MASA від Wesna. Доходність є валовою (до IRNR, IBI, коміальних зборів та утримання). Реальна чиста прибутковість зазвичай становить від 65% до 75% від валової суми.
Для ширшого контексту ринку житла див. INE-щомісячний звіт транзакцій.
Заголовок 2026 року: врожайність зросла
Довгостроковий попит на оренду по всій Коста-Бланкі зріс на 8%–14% у порівнянні з минулим роком у першому кварталі 2026 року, що зумовлено двома факторами:
- Заборона на короткострокову оренду у Валенсії** нових туристичних ліцензій у 2025 році вивела орендодавців на довгостроковий ринок. Пропозиція зросла в провінції Аліканте, але попит орендарів зріс швидше, оскільки більше орендарів вперше побачили запаси за стабільними контрактами.
- Припливи іноземних покупців у 2026 році включають зростаючу частку інвесторів, які купують з правом оренди з Великої Британії, Нідерландів, Бельгії та Німеччини, особливо в діапазоні квартир від €120,000 до €200,000, де дохідність найвища.
Ознайомтеся з розбором заборони на STR у Валенсії](/blog/valencia-short-term-rental-ban-2026-alternatives-2026-06-25) для регуляторної бази.
Доходи за містами (Q1-Q2 2026)
| Місто | Медіанний запит (€) | Медіанна орендна плата (€/місяць) | Валовий дохід | Профіль орендаря |
|---|---|---|---|---|
| Торрев'єха | 155 000 | 850 | 6,6% | Пенсіонери, віддалені працівники |
| Сан-Педро-дель-Пінатар | 165 000 | 880 | 6,4% | Пенсіонери, сезонні експати |
| Альгорфа (Ла Фінка) | 175 000 | 900 | 6,2% | Пенсіонери, резиденти гольфу |
| Сан-Мігель-де-Салінас | 175 000 | 875 | 6,0% | Пенсіонери |
| Мурсія (центр міста) | 130 000 | 770 | 7,1% | Студенти, молоді професіонали |
| Сьюдад-Кесада | 285 000 | 1 400 | 5,9% | Пенсіонери, сім'ї середнього рівня |
| Лос Алькасарес | 260 000 | 1 250 | 5,8% | Сім'ї, пенсіонери |
| Пілар де ла Орадада | 240 000 | 1 100 | 5,5% | Пенсіонери середнього рівня |
| Оріуела Коста | 220 000 | 990 | 5,4% | Змішані туристи / довгострокові |
| Гуардамар дель Сегура | 220 000 | 950 | 5,2% | Пенсіонери, невеликі сім'ї |
| La Manga del Mar Menor | 210 000 | 900 | 5,1% | Сезонний, змішаний |
| Бенідорм | 285 000 | 1 150 | 4,8% | Працівники туризму, пенсіонери |
| Вільяхойоса | 260 000 | 1 000 | 4,6% | Місцеві професіонали |
| Денія | 275 000 | 1 050 | 4,6% | Змішаний |
| Calpe | 400 000 | 1 300 | 3,9% | Пенсіонери вищого рівня, другий дім |
Доходність є валовою, що базується на медіанній ціні двокімнатних квартир у кожному місті за перший квартал – другий квартал 2026 року, що співпадає з медіанною запитуваною орендною платою за двокімнатні квартири на Idealista та Fotocasa за той самий період.
Три рівні вдачі
Рівень 1: 6,0% і вище (найвища врожайність)
Торрев'єха, Сан-Педро-дель-Пінатар, Альгорфа, Сан-Мігель-де-Салінас, місто Мурсія. Поширені фактори: ціна входу нижче €200,000, зрілий попит на пенсіонерів, низька сезонна вакантність (довгострокові орендарі зобов'язуються 12+ місяців) та стабільний обсяг лідів на порталі Wesna MASA серед скандинавських, британських та українських заявників.
Приклад запасу цього рівня:
- WES-2429 – Murcia 1-спальне, 45 м², €78,000: початковий міський район, висока сировинна врожайність близько 7,5% за запитуваною ціною
! WES-2429 – однокімнатна квартира, у Мурсії, 45 м², €78,000
! WES-2429 – однокімнатна квартира, у Мурсії, 45 м², €78,000
! WES-2429B – 2-кімнатний, квартира, у Мурсії, 52 м², €100,000
! WES-2429B – 2-кімнатний, квартира, у Мурсії, 52 м², €100,000
- WES-2402B – Сан-Мігель-де-Салінас 1-спальня, 53 м², €150,000
- WES-2240 – Lomas de Cabo Roig 1-спальня, 52 м², €147,500
Рівень 2: 5,0% до 6,0% (збалансований)
Лос Алькасарес, Пілар де ла Орадада, Оріуела Коста, Гуардамар. Ціни в діапазоні від €200,000 до €280,000, попит орендарів сильний, але трохи повільніший оборот. Найкраще підходить покупцям, які хочуть валову дохідність понад 5% без найменшого формату міської квартири.
Рівень 3: нижче 5% (з акцентом на капітал)
Бенідорм, Вільяхойоса, Денія, Кальпе. Ціни на участь вище €260,000. Доходність знижується, оскільки ціни відображають очікування зростання капіталу за прибережними преміями, а не розрахунки орендної плати. Найкраще підходить покупцям, які пріоритезують довготривале зростання капіталу над прибутком готівки на готівку.
Перегляньте кожне місто: Torrevieja (115 оголошень), San Pedro del Pinatar (42), Los Alcazares (64), Orihuela Costa (36), Pilar de la Horadada (61), Denia (22), Calpe (8).
! Довгострокова валова орендна дохідність за містом Коста-Бланка, Q1-Q2 2026
Графік: валовий довгостроковий прибутковість за містами, кольоровий за рівнями (агреговані дані за Q1-Q2 2026).
! Довгострокова валова орендна дохідність за містом Коста-Бланка, Q1-Q2 2026
Графік: валовий довгостроковий прибутковість за містами, кольоровий за рівнями (агреговані дані за Q1-Q2 2026).
Який розмір квартири доставляє?
По всій Коста-Бланкі в першому кварталі-другому кварталі 2026 року медіанна валова дохідність за розміром квартири:
| Розмір | Медіанна валова дохідність |
|---|---|
| 1-спальні | 5,8% |
| 2-ліжка | 5,4% |
| 3-ліжка | 4,9% |
| Окремий будинок | 4,2% |
Сегмент однокімнатних будинків лідирує, оскільки ціни на вхід найнижчі відносно орендних цін за м². Короткострокові експати та самотні працівники платять непропорційно більше за м², ніж сімейні орендарі трикімнатних будинків.
Патерни вакантності
Довгострокова оренда двокімнатних квартир у першому кварталі-другому кварталі 2026 року:
- Торрев'єха, Сан-Педро-дель-Пінатар, Сан-Мігель-де-Салінас: менше 3 тижнів на рік з оборотом. Попит на пенсіонерів стабільний.
- Оріуела Коста, Лос Алькасарес, Пілар-де-ла-Орадада: 4–6 тижнів на рік. Поєднання туристичних і довгострокових змінює модель вакантності сезонно.
- Бенідорм, Вільяхойоса, Денія, Кальпе: 6–10 тижнів на рік. Тиск туристичного ринку створює м'які сезонні розриви.
Регуляторний та податковий контекст на 2026 рік
Три речі, які покупці повинні враховувати при розрахунку чистої прибутковості:
- IRNR (Modelo 210): 19% від орендного доходу для резидентів ЄС, 24% для неєвропейських країн. Витрати, що підлягають вирахуванню (громадські збори, відсотки за іпотекою, IBI, утримання) зменшують оподатковувану базу для резидентів ЄС, але не для неєвропейських країн.
- Після заборони STR у Валенсії: для міст провінції Аліканте нові туристичні ліцензії призупинено. Існуючі ліцензії передаються разом із нерухомістю; Нові – індивідуально. Врахуйте це у своїй стратегії придбання.
- Довгострокові контракти (LAU 5/7 років): закон про оренду після 2019 року захищає орендарів автоматичними продовженнями на 5 років (приватний орендодавець) або 7 років (корпоративний орендодавець). Орендна плата може коригуватися щорічно, але лише в межах IPC (індексу інфляції).
Повний процес покупки для нерезидентів дивіться наш 12-кроковий чек-лист покупок.
Рекомендації за профілем покупця
Покупець з початковою прибутковістю, бюджет від €80 тис. до €150 тис.: однокімнатна квартира в Торрев'єха, місто Мурсія, або Сан-Мігель-де-Салінас. Очікувана валова дохідність від 6,0% до 7,5%. Невелика управлінська зона, орендар-пенсіонер або експат, низька плинність кадрів.
*Збалансований покупець, бюджет від €150 тис. до €250 тис.: двоспальні квартири в Торрев'єха, Лос-Алькасарес, Сан-Педро-дель-Пінатар або Пілар-де-ла-Орадада. Очікувана валова дохідність від 5,5% до 6,5%. Краща утриманість, орендарі середнього рівня, невеликий крок у догляді.
Покупець на першому етапі капіталу, бюджет €250 тис.000: 2- або 3-спальні квартири в районах Денія, Кальпе, Вільяхойоса, Бенідорм. Очікувана валова дохідність від 3,5% до 4,8%. Зростання капіталу за довгострокове утримання забезпечує прибуток, орендна плата покриває витрати на утримання плюс помірний грошовий потік.
FAQ
Якої чистої доходності слід очікувати після сплати податків і витрат? Загальне правило: чиста прибутковість дорівнює 65%–75% від валового доходу для стандартних нерухомих нерухомостей. 6% валового доходу зазвичай означає 4,0%–4,5% чистого доходу. З іпотекою LTV 60% під 4% рентабельність власного капіталу за готівкою може бути значно вищою, але ризик зниження заповнюваності також зростає.
Як заборона STR у Валенсії впливає на довгострокові доходності? Абсолютно. Пропозиція довгострокових орендних акцій у провінції Аліканте зросла на 12% у порівнянні з минулим роком у першому кварталі 2026 року, оскільки попередні короткострокові оголошення конвертувалися, але попит орендарів зріс швидше. Сумарний ефект: орендні ставки зросли на 4–7% у більшості міст, і довгострокові контракти стали легше укладати.
Чи є ці валові доходи стійкими у 2027 році? Звіт Банку Іспанії про фінансову стабільність за перший квартал 2026 року зазначає, що попит на довгострокову оренду перевищує пропозицію по країні. Нічого структурного не свідчить про стиснення прохідності у 2026-2027 роках для Коста-Бланки. Дивіться: постачання новобудових у Сьюдад-Кесада, Лос-Алькасарес і Пілар-де-ла-Орадада підвищене і може пом'якшити ці конкретні точки течії на 20–40 базисних пунктів у 2027 році.
Чи варто мені керувати самостійно, чи користуватися керуючим нерухомістю? Менеджер нерухомості коштує від 8% до 12% орендної плати щомісяця. Оренда нижче €900 на місяць, самоврядування зазвичай краще фіксує. Орендна плата понад €1,200/місяць і з іпотекою професійне управління часто захищає дохідність краще, ніж вартість.
Наскільки надійні дані про оренду Idealista? Idealista щомісяця публікує індекс орендної плати з запитами; Реалізована орендна плата зазвичай знижується на 4%–8% нижче за запитувану. Фігурки Fotocasa схожі. Для даних інституційного рівня Банк Іспанії (Banco de España) публікує квартальний індекс орендних цін, отриманий із податкових звітів AEAT.
Зв'яжіться з нами
Для аналізу врожайності, специфічних для нерухомості, зв'яжіться з Wesna. Ми надаємо порівняння орендної плати на рівні міста, історичні дані про зростання цін та повну систему купівлі + оренди для інвесторів, які купують з правом здачі в оренду, включно з відбором орендарів та координацією управління англійською, російською, українською та іспанською мовами.
Пов'язана література: Купівля нерухомості як нерезидент у 2026 році, Buy-to-Let Costa Blanca 2026, альтернативи заборони STR у Валенсії.
Отримуйте наші гайди по Валенсії
Одне коротке листування на місяць: нові гайди по районах, нотатки по ринку та зміни правил. Без спаму, відписка в один клік.
Email використовується лише для розсилки. Детальніше у політиці конфіденційності.
